Апрельские тезисы: будут ли в Москве «одни сплошные промпарки»

Спад после сворачивания программ может продлиться от полугода до года, прогнозирует Валерий Жуков, генеральный директор Instone Development. Апрельское решение уравняло московский складской сегмент, который «драйвила», в том числе программа МПТ, с остальным рынком России, резюмирует Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global.  «Льготы МПТ были основным фактором роста, —  соглашается Сергей Нюхалов, генеральный директор УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель». — Их отмена повлияет на наши планы и планы других жилых застройщиков, которые развивают логистику. Но это не значит, что мы сворачиваем направление полностью. Просто инвестиционные решения теперь будут приниматься куда более взвешенно. Текущие складские проекты мы продолжаем вести, и, если доходность будет приемлемой, вполне возможно и расширение портфеля. Ну а к light industrial мы присматривались задолго до всех этих изменений. Производственный комплекс в Бекасово уже в портфеле, так что независимо от того, что коэффициент по льготе поднялся с 0,7 до 0,8, планы по развитию сегмента у нас были и остаются. О конкретных объектах говорить пока преждевременно, но работу в light industrial определенно продолжим».


Источник: CMWP


Прямая речь

Максим Попов, советник практики недвижимости и строительства ALUMNI Partners: 
— Решение, если и отразилось на складском рынке, то пока крайне незначительно. Главная причина, очевидно, хороший задел запущенных за последние несколько лет складских инвестиционных проектов, в том числе по МПТ. Так, начиная с 2024 г., было принято около 20 распоряжений Правительства Москвы о присвоении статуса инвестиционного проекта по созданию мест приложения труда на территории города Москвы в области складской недвижимости. Приведу личный пример: я часто езжу по «бетонке» в районе Калужского шоссе, и вижу активное строительство, как минимум, трёх логистических комплексов, в том числе в режиме МПТ. 

Ну и я не думаю, что Постановление Правительства Москвы от 30.04.2025 N 986-ПП само по себе существенно повысит интерес девелоперов к объектам light industrial. Законы рынка будут направлять инвестиции в те сферы, которые сейчас являются наиболее востребованными, например, офисы и торговлю.

Источник: Level Group


Долевое участие

На конец мая 2025 года Правительством Москвы по программе стимулирования создания МПТ было заключено 153 соглашения с инвесторами, в рамках которых будет построено более 230 новых объектов, напоминает Евгений Бумагин, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate. Совокупный объем строительства составит 6,7 млн кв. м недвижимости (приведены общие площади создаваемых в рамках программы объектов согласно соглашениям Правительства Москвы на 20.05.2025, включая введенные, строящиеся и проектируемые объекты всех категорий), что обеспечит рабочими местами более 300 тысяч человек. Из всего объёма недвижимости, создаваемой в рамках МПТ, на склады и производства (статусы, определенные соглашениями города с инвесторами) приходится 2,5 млн кв. м или 37%.

Константин Фомиченко, партнёр NF GROUP, называет апрельскую отмену льгот «значимым событием для отрасли», однако подчёркивает, что рынок воспринял решение чиновников «скорее, как переход к устойчивой модели девелопмента, чем как негативный фактор». Основные интересанты, воспользовавшиеся программой создания мест приложения труда, уже успели запустить ключевые проекты. «Совокупный объём складов, построенных с использованием льготы, не превышает 530 тыс. кв. м — это менее шестой части годового ввода в Москве, — уточняет эксперт. — Поэтому отмена не оказывает критического влияния ни на структуру предложения, ни на активность арендаторов. Скорее, мы наблюдаем возвращение девелопмента к «реальной экономике», где решения принимаются на основе рыночного спроса, а не субсидий».


Источник: Индустриальный Парк "Северные Врата"

Доля складских объектов в структуре мест приложения труда была незначительной, соглашается Филипп Чайка, партнёр, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate. «Исключение же складской функции из перечня обусловлено спецификой сегмента: складские комплексы характеризуются низкой плотностью занятости и не обеспечивают необходимого притока рабочих мест, что особенно важно для новых жилых кварталов, — напоминает он. — В отличие от производственных или light industrial объектов, где возможно размещение многоуровневых площадей с высокой концентрацией сотрудников, склады традиционно имеют однородную структуру и не предполагают значительного роста занятости. Практика реализации многоуровневых складских комплексов в России пока не востребована арендаторами и инвесторами, спрос на такие объекты минимален. В этом контексте решение администрации об исключении складских площадей из перечня мест приложения труда выглядит экономически обоснованным, поскольку не влияет на общий баланс рынка и соответствует задачам градостроительного развития».

Прямая речь

Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP:
- Всего жилыми застройщиками планировалось реализовать в ближайшие 5-7 лет более 3 млн кв. м складской недвижимости на территории Москвы, 90% этих площадей приходится на проекты складов класса А в Новой Москве. Среди девелоперов, участвующих в этих проектах в рамках МПТ, — А101, ПИК, Sminex/Инград, Level Group, «Страна Девелопмент» и другие.

Конечно, программа МПТ стала действительно значимым драйвером развития для рынка складской недвижимости. Она комплексно повлияла на отрасль – с одной стороны, создавая новые рабочие места, с другой – стимулируя развитие складской инфраструктуры, формируя новое предложение (что было особенно актуально в свете дефицита складов и загруженности профессиональных складских девелоперов проектами). В рамках программы реализован, либо находится в процессе реализации ряд крупных проектов с участием таких игроков, как, например, Ozon, ведущих производственных компаний. Программа привлекла в отрасль и жилых девелоперов, некоторые из которых, вероятно, останутся на рынке и будут профессионально развиваться здесь. Мы уже видим, что зачастую интерес жилых девелоперов выходит за рамки МПТ, расширяется география проектов, в том числе на региональные рынки. Так что, несмотря на то, что программа в отношении big box подходит к завершению, ожидаем, что складской рынок продолжит оставаться привлекательным для игроков жилого сегмента, тем более, учитывая ситуацию на рынке жилья. 

Производственный сектор и light industrial также интересны девелоперам. Такие проекты уже есть, но, вероятно, можно ожидать рост интереса к нему, тем более что сейчас появляются новые форматы производственных зданий, а востребованность объектов такого назначения у конечных пользователей сохраняется. 

Изменения, вступившие в силу с 30 апреля 2025 года, по факту скажутся только на будущих проектах, по которым льгота ещё не была получена; для уже подписанных соглашений льгота сохранит действие, указывает Евгений Бумагин.  Объектов на этапе строительства и анонсированных проектов, по которым уже были заключены соглашения в рамках программы МПТ, изменения не коснутся. Однако на данный момент жилые девелоперы уже начали строительство ряда проектов, по которым только предстоит подписать соглашения в рамках программы МПТ. Именно их затронут изменения по условиям получения льготы, уточняет эксперт.


Источник: ХСА


Две большие разницы

Очень важно и различать сегмент по постановлению (это могут быть склады или производства) и по реальному назначению (склады, light industrial или классические производственные объекты), подчёркивает г-н Бумагин. В рамках постановления полученная льгота определяет не формат объекта, а конечных пользователей (покупателей или арендаторов) и их ОКВЭД. То есть можно получить льготу на производственное помещение, которое по технической спецификации будет соответствовать объекту формата big box, а не light industrial, а далее сдать его в аренду компаниям, у которых ОКВЭД относится к категории С. 

Соответственно, основной объём проектов с подписанными соглашениями в 2,5 млн кв. м продолжит реализацию, и в ближайшие годы без изменения своего формата или назначения. Новые проекты, которые будут получать льготу уже на производство, будут ограничены не техническими характеристиками и площадью, а только профилем дальнейших арендаторов и резидентов.


Источник: Ricci


Прямая речь

Никита Исаков, заместитель генерального директора АО «Дирекция технологической инфраструктуры Москвы»:
– Среди основных преимуществ – возможность «сшивать» меры поддержки. Например, при строительстве технопарка и получении соответствующего статуса от города, девелопер может снизить на 25% налоговую базу, а также компенсировать ключевую ставку по кредиту за счет субсидии от Правительства Москвы. Таким образом, девелопер начинает снижать свои затраты на инвестиционной стадии как при снижении платы по изменению ВРИ, так и при строительстве места приложения труда. Среди возможных вызовов – замедление реализации ряда проектов: участки, планируемые под склады с расчётом на льготы, могут требовать переработки концепции под новые правила. 

Источник: Модуль


На этапе строительства на рынке складской недвижимости Московского региона на данный момент находится более 8 млн кв. м с заявленным годом ввода до 2030 года, подсчитывает Евгений Бумагин. «Изменения в условиях программы МПТ в виде исключения классических объектов значительно не повлияют на рынок, поскольку нормативно-правовое регулирование в рамках льготы позволяет реализовывать различные форматы объектов с точки зрения технических характеристик, что также способствует строительству производственно-складских проектов жилыми девелоперами, — повторяет эксперт.  — При этом многие девелоперы рассматривают возможность диверсификации и перехода к иным форматам коммерческой недвижимости, где также сохраняются стимулирующие меры в рамках программы МПТ». 

Отмена льгот для классических складов способствует переориентации строительной активности на другие сегменты коммерческой недвижимости, соглашается Валерий Жуков. «Городские власти больше заинтересованы в поддержке капиталоёмких проектов индустриального строительства, включая промышленные технопарки, заводы и фабрики, объекты light industrial, —  перечисляет эксперт. — Вот для этих типов объектов коэффициент льгот был увеличен с 0,7 до 0,8. Такое смещение приоритетов стимулирует девелоперов, ранее планировавших строить «бигбоксы», переориентироваться на формат light industrial, как наиболее близкий по конструктиву. Да, для производственных объектов рост доллара может привести к дополнительным расходам на материалы и оборудование, однако российские промышленные компании могут получить поддержку государства в виде субсидий или налоговых льгот».


Источник: Instone Development


Дневник наблюдений

Отмена льгот уже повлияла на планы девелоперов, поддерживает Денис Литвинов, управляющий партнёр Land Law Firm. «Деньги диктуют: многие переориентируются на строительство промышленных технопарков, заводов, фабрик и объектов light industrial, — продолжает г-н Литвинов. — Последние продолжают набирать популярность с точки зрения вложений с небольшим циклом реализации. Однако объекты light industrial отличаются от «обычных» складов ещё и тем, что требуют дополнительных архитектурных и технологических решений, то есть – инвестиций и экспертизы. Перенос акцента с крупных складских комплексов на более сложные проекты, включающие производственные и офисные помещения, теоретически может способствовать созданию дополнительных рабочих мест различного профиля в одной локации. Как будет на практике — покажет время, но более или менее выгодные сферы приложения труда для девелоперов в столичном регионе найдутся всегда. Вчера это были склады, сегодня light industrial, а «завтра» — сформирует новый спрос горожан и рынка коммерческой недвижимости при условии продолжения следования московских властей тренду полицентричного развития и «пятнадцатиминутного города». Пока же вероятное сокращение темпов строительства новых складских комплексов может временно снизить потребность в персонале, прогнозирует эксперт.


Прямая речь

Артем Хомышин, руководитель отдела развития бизнеса FM Logistic в России:
 – Ситуация с кадрами в нашем сегменте остаётся умеренно напряженной. Уровень безработицы всё ещё находится на низкой отметке в 2,3%. Однако затяжной характер данной ситуации заставил многие компании адаптироваться и найти эффективные решения, в том числе за счет роботизации и автоматизации операционных процессов. Например, мы реализуем на складском объекте в Чехове проект роботизированного хранения с комплектацией заказов посредством внедрения технологии goods to man и более 140 CTU и AMR роботов. Благодаря этому, удается повысить объём складской обработки товаров на несколько десятков процентов без привлечения дополнительного персонала.

Источник: Parametr


Легко и красиво

«Лайтами» на фоне отмены льгот могут стать и многие действующие проекты, считают собеседники CRE. «Но отличительной особенностью объектов light industrial от big box является именно их многопрофильность, — напоминает Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства, Nextons. — В то время, как объекты big box обычно предназначены исключительно для складских целей. Так что возможность конвертации объекта big box в light industrial необходимо рассматривать в контексте двух ключевых вопросов. Во-первых, зонирование и вид разрешенного использования земельного участка – насколько он позволяет обеспечить многопрофильность расположенного или планируемого к размещению на нем объекта? В зависимости от градостроительных параметров участка, добавление дополнительных видов разрешенного использования может занять от нескольких месяцев до года или более. Эксплуатация же объекта в нарушение вида разрешенного использования земельного участка может привести к претензиям со стороны надзорных органов и привлечения правообладателя земельного участка к ответственности. Стоит отметить и то, что зачастую объект, расположенный на земельном участке, вид разрешенного использования которого не соответствует планируемому использованию такого объекта, не вызывает особой привлекательности для инвесторов или будущих арендаторов».

Затем – аспект технический, продолжает г-н Трахтенберг. Насколько возможно разделить складской объект формата big box на юниты небольшой площади? Эксперт напоминает, что для каждого юнита очень важна и автономность – отдельные входные группы, зоны погрузки/разгрузки, входы коммуникаций, объемы и мощности коммунальных ресурсов и пр. При переформатировании складского комплекса застройщик в итоге может столкнуться с необходимостью корректировки проектной документации, получения нового заключения экспертизы проектной документации и, возможно, при изменении ТЭПов, внесении изменений в разрешение на строительство. «Если речь идет о построенным объекте, то его перепрофилирование в light industrial может повлечь за собой необходимость получения полного пакета разрешительной документации на реконструкцию, что на практике является длительным и трудоемким процессом, – резюмирует Сергей Трахтенберг. – Так что мы полагаем, что вопрос перепрофилирования объектов big box в light industrial будет рассматриваться теми застройщиками или собственниками, для которых вышеуказанные вопросы не вызовут существенных финансовых и временных затрат, а также в случае, если льготы, получаемые при создании мест приложения труда, превысят финансовый эффект над расходами на перепрофилирование складских объектов в light industrial». «В общем, на сто процентов заменить склады на «лайт индастриал» не так-то просто, — поддерживает Егор Дорофеев, международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP. — Добавлю, что в «лайт индастриал» объемы площадей, которые рынок может единовременно поглотить в каждой локации значительно меньше, чем в  проектах складов класса А. Например, логистический парк на 200 000 тыс м2  состоящий из складов класса А, можно реализовать в две-три фазы в течение двух-трёх лет, парк «лайт индастриал» такой же площади, исходя из текущей динамики спроса, в течение примерно четырёх-шести лет. Для иллюстрации соотношения спроса на «лайт индастриал» и склады класса А: в 2024 году в Московском регионе было реализовано около 220 000 тыс м2 площадей «лайт индастриал», а объем сделок в складах класса А составил 3 300 000 тыс метров».  


Источник: Invest7

«Девелоперы и инвесторы давно смотрели на складской рынок в пределах Москвы с опасением, поскольку были сигналы по снижению спроса на такие объекты внутри МКАД», — констатирует Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал». —  Теперь мы увидим больше проектов в офисном сегменте, и, возможно, в «многоэтажном» строительстве складских комплексов. Вероятно, и mix-use модель технопарков получит более активное распространение. Моё мнение: уже давно пора строить децентрализованные горизонтальные города и «прокладывать» всю инфраструктуру, исходя из этого принципа. Высокая плотность застройки, как жильём, так и складскими комплексами негативно сказывается не только на уровне жизни, но и на транспортной доступности и логистике».


Прямая речь

Александр Манунин, управляющий партнер Parametr:  
 – Логистическая недвижимость в Московском регионе развивалась и до включения в программу МПТ, и будет развиваться, поскольку потребность в формате складывается из объективной ситуации в экономике города. Только для одного сегмента e-commerce с учётом темпов его роста в ближайшие годы дополнительно потребуется построить не менее 5,5 млн. кв. м логистической недвижимости к уже заявленным проектам. 

Мы также видим высокий спрос на логистическую недвижимость со стороны оффлайн-ритейла и производственных компаний.

Что касается строительства недвижимости производственного назначения, то реализация крупных форматов (hard industrial) возможна только по типу built-to-suit с учётом технологий резидента и не может носить массовый характер. Подобные проекты могут быть реализованы только системными девелоперами, специализирующимися на промышленной недвижимости, поскольку требуют создания отдельных команд с профильными компетенциями и соответствующих инвестиций. 

Источник: NC Logistic


Не Москва, не центр

Отмена льгот, в том числе, была направлена на предотвращение дальнейшего роста доли вакантных площадей и снижения ставок аренды, констатирует Валерий Жуков. «Программа МПТ была ведь одним из основных драйверов строительства, – напоминает эксперт. – И уже сейчас есть арендаторы, которые очень ждут смягчения денежно-кредитной политики и снижения ставок, они поставили на паузу и задачи по складам. Рынок вообще сегодня неоднороден: в среднем наблюдается рост вакансии и насыщение предложения, в то время, как в парках высокого класса вакантность остается практически нулевой, а срок экспозиции объектов минимален. Есть вектор на ситуативную конкуренцию, спрос на помещения перераспределяется в пользу реального сектора, такого как производство, логистика и электронное оборудование, в то время как для онлайн-торговли наступает период оптимизации и повышения операционной эффективности. И ещё два слова о ситуации на рынке, многое в которой для нас пока нетипично. Так, в некоторых логистических парках впервые за два года появились скидки на аренду складских помещений, а период экспозиции объектов увеличился. В других парках вакансия – ноль, скидок – ноль и очередь из резидентов, ожидающих освобождения любого складского блока под собственное развитие».

Отмена льгот, технически решившая проблему избыточного жилого строительства в Москве, вызвала «доминошную» цепную реакцию на всём рынке коммерческой недвижимости, соглашается Станислав Ахмедзянов. «Если ставка Центробанка срочно не станет снижаться, а экономика не начнёт «дожимать», вероятнее всего, в складском секторе повторится история «замирания», аналогичная второму-третьему кварталу 2022 года, – прогнозирует эксперт. – В общем, для поддержки отрасли необходимы дополнительные оригинальные профильные программы, такие, как льготы на имущество или землю, компенсация кредитования, или программы, подобные 1119-му постановлению  Правительства».