Новый ввод в Московском регионе составил 1,95 млн кв. м, что на 68% больше показателя 2024 года. Спрос, напротив, сократился год к году на 35% и составил 1,76 млн кв. м. В результате вакантность выросла до 4,7% с рекордно низких показателей годом ранее. Средняя запрашиваемая ставка составляет 11 100 руб./кв. м/год (коррекция — 9% г/г). Рынок продолжит движение в сторону баланса, но фаза избыточного предложения продлится как минимум до конца 2026 года. Ожидается дальнейшая консолидация, рост M&A-активности и постепенное оживление спроса на фоне возможного снижения ключевой ставки во второй половине года.

Предложение

По итогам 2025 г. объем нового строительства качественной складской недвижимости Московского региона достиг исторического максимума за 12 лет — 1,95 млн кв. м. Данный показатель, превысивший результат 2024 года на 68%, является реализацией строительного бума, запущенного в период околонулевой вакантности и ажиотажного спроса 2023–2024 годов.

С одной стороны, девелоперы, прогнозировавшие сохранение высокой арендной активности, сделали ставку на масштабное спекулятивное строительство, а с другой — было введено в эксплуатацию более 1 млн кв. м законтрактованных в 2023–2024 гг. объектов.

Анонсированные планы на 2026 год указывают на продолжение активной строительной фазы с потенциальным объемом ввода свыше 2,3 млн кв. м. Примечательно, что почти половина (45%) новых мощностей запланирована как BTS-проекты, что свидетельствует о сохраняющемся отложенном спросе крупного бизнеса на развитие собственной логистической инфраструктуры. Доля проектов под собственные нужды составляет в структуре BTS около 25%.

При этом объем спекулятивного строительства, скорее всего, окажется существенно ниже заявленных планов, сдерживаемый давлением заградительных условий финансирования и общим снижением темпов макроэкономического роста в ближайшие 2 года в соответствии с прогнозами ЦБ России.

В структуре введенного фонда 45% пришлось на спекулятивные объекты и 55% — на проекты формата BTS (включая строительство под собственные нужды крупных потребителей). Однако значительная часть среди введенных BTS-площадей — около 540 тыс. кв. м — оказалась на открытом рынке в 2025 г., и этот фактор создает дополнительное давление на уровень вакантности и на арендные ставки.

По итогам 2025 г. основной объем введенных складских площадей сосредоточен на южном (37%), северном (15%) и восточном (14%) направлениях.

Спрос

В 2025 году рынок складской недвижимости Московского региона вступил в фазу выраженной коррекции. Совокупный объём заключённых сделок сократился до 1,76 млн кв. м, что на 35% ниже показателей 2024 года.

Ключевой драйвер изменений — жёсткая денежно-кредитная политика. Высокая стоимость финансирования снизила инвестиционную и деловую активность. Этот спад спроса совпал с рекордным ростом предложения, что создало классический дисбаланс и оказало двустороннее давление: на рост вакантности и на снижение арендных ставок.

Изменение структуры сделок стало прямым отражением новых экономических реалий и повторило структуру спроса 2022 года. Доля стандартной аренды достигла 77%, в то время как доля капиталоёмких BTS-сделок сократилась более чем в два раза — с 52% до 20%.

Несмотря на снижение абсолютных объёмов поглощения на 53%, сектор онлайн-торговли остается структурным лидером, сформировав 29% общего рыночного спроса. Это означает, что каждый третий квадратный метр был арендован или куплен компаниями из сферы e-commerce. Однако очень вероятно, что для Московского региона, где формирование онлайн-портфелей находится в заключительной стадии, структура спроса изменится в 2026 г.

Вакансия

4,7% — доля свободных качественных складских площадей по итогам 4 квартала 2025 г. в Московском регионе. Совокупная вакансия формируется за счёт прямой вакансии (2,5%) и субаренды (2,2%), которая представляет собой избыточные площади, высвобождаемые действующими арендаторами.

Рост объема субаренды указывает на процесс оптимизации складских площадей компаниями, которые нарастили свои резервы в период ажиотажного спроса 2023–2024 годов. Дополнительным фактором роста объема субаренды стал выход на рынок части BTS-объектов, изначально строившихся под конкретных якорных клиентов, но в итоге предложенных в субаренду в связи с пересмотром их бизнес-планов.

В среднесрочной перспективе сохраняются предпосылки для дальнейшего увеличения вакантности, обусловленные значительными объёмами строящихся спекулятивных площадей, которые продолжат поступать на рынок в течение 2026 года.

Коммерческие условия

11 100 руб./кв. м/год без учета НДС и ОРЕХ — средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на существующие сухие склады класса А

1 800 — 2 600 руб./кв. м/год без учета НДС — диапазон ОРЕХ

85 000 — 95 000 руб./кв. м без учета НДС — запрашиваемая цена продажи Сухого готового склада класса А

По итогам 2025 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на существующие складские помещения в Московском регионе составила 11 100 руб./м²/год (без учета НДС и ОРЕХ). Снижение ставки аренды на 9% г/г стало значимой коррекцией после трехлетнего периода стремительного роста.

Наиболее выраженное давление на ставки испытали объекты с неудачными локациями, чья ликвидность существенно снизилась в условиях растущей конкуренции и выборки предложений.

Динамика ставки капитализации

По итогам 2025 года ставка капитализации стабилизировалась на отметке 13,5%, фиксируя восходящий тренд, наблюдавшийся с 2021 года.

Наблюдаемое снижение уровня арендных ставок (–9% за год) и сохранение высокой стоимости активов потенциально может привести к двум возможным сценариям: к снижению ставки капитализации при условии оживления активности на финансовом рынке или к росту скидок на запрашиваемые цены продажи.

Исследования рынка

Загрузка...