За сто первым километром: будет ли бум light industrial в регионах

Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate, оценивает объем общего существующего предложения складских объектов формата light industrial совокупно по России в 1,3 млн кв. м, из которых 83% (1,1 млн кв. м) приходится на Москву и МО, 7% (0,1 млн кв. м) – на Санкт-Петербург и ЛО, 10% (0,2 млн кв. м) – на остальные регионы. Если исключить главные логистические хабы (Москва и МО, Санкт-Петербург и ЛО), то крупнейшими по объему существующего предложения регионами остаются Самарская область (63 тыс. кв. м) Краснодарский край (30 тыс. кв. м) и Ярославская область (24 тыс. кв. м), добавляет эксперт.

Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers, прогнозирует, что по итогам 2025 г. объем нового предложения объектов формата LI в России ожидается на уровне 710 тыс. кв. м, что в 2,2 раза превышает совокупный годовой результат прошлого года. 17% от заявленного объема придется на региональный рынок (без учета Петербурга). «В Екатеринбурге уже строится 31 тыс. кв. м площадей LI, в Казани – 20 тыс. кв. м, Нижнем Новгороде и Рязани – по 16 тыс. кв. м, Твери – 9 тыс. кв. м, Челябинске и Воронеже – по 6 тыс. кв. м», – подсчитывает г-н Афанасенко. «Конечно, развитие сегмента идет за новыми логистическими потоками, которые после 2022 г. резко переориентировались на азиатский регион, – рассуждает Евгений Нумеров, управляющий партнер ООО «ПАРСК». – Кроме того, регионы в соответствии с льготными программами федерального уровня начали активно развивать индустриальные и научные кластеры; один из ярких примеров – Елабуга (Татарстан). Еще одним магнитом для индустриальных парков становятся ключевые федеральные трассы, ведущие во все те же промышленно развитые регионы. Это касается и СЗФО, включая, например, Тверскую область, и городов Сибири и Урала (Челябинск, Екатеринбург, Уфа, Тюмень и др.). Безусловно, интересны и портовые города, включая Владивосток и Мурманск».

Ввиду зачастую кардинального изменения за пять лет логистических потоков, роста потребительского спроса как на отечественные товары, так и на поставки из дружественных стран, потребность в LI выросла по всей стране, соглашается Владимир Комлев, управляющий партнер строительной компании «Билдсервис». «Но выделю Новосибирскую и Самарскую области, – продолжает эксперт. – Города-миллионники привлекают инвесторов в первую очередь тем, что местный потребитель массово пользуется доставкой. А большинство объектов light industrial используется как раз поставщиками маркетплейсов, которых, без преувеличения, ежедневно становится все больше. Ну и раньше значительная часть товаров ведь базировалась на иностранных складах, но после начала бума отечественного производства нужны склады на российской территории».

Источник: ХСА

Юлиана Хронюк, директор по развитию Light Industrial IBC Global, среди самых «лайтовых» регионов, в свою очередь, выделяет Екатеринбург, Челябинск, Краснодар, Нижний Новгород, Казань, Тюмень, Уфу. «Это города, где на рынке уже есть проекты LI в том или ином видимом объеме (от 10 000 до 60 000 кв. м), либо в активной стадии реализации проектов, – рассказывает г-жа Хронюк. – В этих регионах LI становится привлекательной альтернативой крупным складам (Big Box), а спрос стабильно превышает предложение: вакансия нулевая, поскольку многие объекты строят под клиента в аренду или покупку. Отмечу, что в регионах проекты LI востребованы не только ввиду дефицита крупных складов, но и за счет возможности быстрого запуска бизнеса и снижения логистических и операционных затрат. Ну а наиболее острый дефицит – в промышленных и быстроразвивающихся городах Сибири и Урала: Екатеринбурге, Челябинске, Тюмени, Новосибирске, Красноярске, Уфе, Омске, Владивостоке. И – в крупных региональных центрах Поволжья и Юга: Краснодаре, Нижнем Новгороде, Самаре, Казани». 

Прямая речь

Александр Михеев, руководитель направления Light Industrial NF Group:

– Одним из ярких примеров является Уральский регион – здесь фиксируются устойчивый интерес со стороны бизнеса и быстрый вывод новых площадей на рынок. Предложение отстает от темпов спроса, что делает регион перспективным для дальнейшего масштабирования формата.

Наибольшее же количество объектов формата light industrial сегодня сосредоточено в Московском регионе и Ленинградской области. В частности, в Московском регионе формат получил дополнительный импульс за счет реализации программ по созданию мест приложения труда, поддерживаемых на уровне города.

Отличаются ли драйверы спроса в регионах от столичных?

Фундаментальные схожи: потребность в модернизации производственной базы, дефицит современных площадей и рост малого и среднего бизнеса. 

И «портрет» резидента по всей стране тоже: это малые и средние производственные предприятия, компании из сферы логистики и торговли. Им важно получить доступ к качественным, энергоэффективным площадям с возможностью гибкой адаптации под технологические процессы.

Вероятнее всего, запрос на формат будет расти в зонах вокруг крупных городов и агломераций. Именно здесь увеличивается количество предприятий малого и среднего бизнеса, и формируется спрос на качественную производственную инфраструктуру. Развитие будет происходить планомерно, по мере формирования устойчивого спроса и повышения информированности о концепции.

 

МЕСТНЫЕ КРАСЯТ

Как правило, в регионах России проекты light industrial реализуются локальными девелоперами на территории уже существующих индустриальных парков или же в отдельных комплексах, ориентированных только на данный формат, констатирует Евгений Бумагин. Среди заметных игроков эксперт называет «Самаратрансавто», «ДК Юг», Kurs Development и т.д. «Девелоперами могут выступать как традиционные застройщики складских и промышленных помещений, так и жилые, желающие диверсифицировать портфолио, – соглашается Виктор Афанасенко.  Кроме того, среди инициаторов – компании или частные лица, владеющие подходящими земельными участками и свободными денежными средствами (собственными + заемными)».

Источник: ОМК

«Рынок регионального light industrial преимущественно представлен местными застройщиками, поскольку формат только набирает там популярность, – поддерживает Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP. – Крупные институциональные игроки пока с осторожностью относятся к сегменту, однако мы уже видим примеры и таких сделок. Основной же покупатель – частные инвесторы, зачастую берущие помещения «с запасом», поскольку, ввиду предложения небольшими лотами, LI позволяет вложить меньшую сумму, по сравнению со складами класса А, где размер объекта, доступного для инвестиционной покупки, как правило, стартует от 10 тыс. кв. м».

Прямая речь

Александр Манунин, управляющий партнер Parametr:

– Да, основной объем предложения в сегменте light industrial исторически сосредоточен в Москве и Московской области, где главными драйверами, формирующими долгосрочный спрос, остаются программа КРТ, импортозамещение и бурное развитие e-commerce. По итогам 2024 г. около 70% всех введенных в эксплуатацию объектов light industrial пришлось именно на этот регион.

Однако, учитывая универсальность концепции и растущую осведомленность клиентов о преимуществах, мы видим интерес к строительству light industrial и в регионах. Думаю, что здесь рынок будет развиваться по хабовому принципу, и главными центрами притяжения станут крупные промышленные агломерации.

В ближайшие два-три года можно ожидать активного роста рынка light industrial в таких городах-миллионниках, как Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Челябинск, Воронеж, где уже заявлено о реализации проектов, а часть даже введены в эксплуатацию. Эти регионы характеризуются высоким потенциалом для развития производства, благоприятными условиями для работы малого и среднего бизнеса, и являются первыми в очереди на развитие у любого федерального игрока.

Ну а диверсификация географического распределения объектов light industrial положительно отразится на дальнейшем развитии рынка индустриально-логистической недвижимости в России.

По оценкам Nikoliers, по итогам первого квартала, средневзвешенная ставка аренды в регионах России составляет 7 350 руб./кв. м/год, а цена продажи – 73 845 руб./кв. м. Частные и институциональные инвесторы уже давно рассматривают LI как выгодный и быстроокупаемый класс активов, говорит Юлиана Хронюк. Среди преимуществ эксперт называет 4–7 лет окупаемости против 9–11 лет у Big Box, «сверхвысокую загрузку»  (до 80% площадей приобретаются или арендуются еще до ввода), гибкую структуру инвестиций (участие через паевые и корпоративные фонды снижает порог входа), потенциальную доходность на 2–3% выше традиционного складского сегмента.

Пока же ключевыми игроками сегмента в регионах остаются федеральные девелоперы жилья, резюмирует Евгений Нумеров. «В Москве сегмент LI, конечно, их привлекает возможностью получения льгот в рамках программы МПТ, – напоминает эксперт. – Но после того, как объекты демонстрируют эффективность в столице, они начинают уже тиражировать концепцию в регионах, где, в отличие от Москвы, как офисный, так и производственно-складской сегмент класса А развит довольно слабо. Но, повторюсь:  нигде больше нет программы МПТ, как в Москве, поэтому в черте региональных городов или в зоне «последней мили» пока превалирует жилищное строительство, и именно ему власти уделяют внимание. Но тренд изменится по мере насыщения рынка жильем; рано или поздно власти всех регионов придут к тому, что классические спальные районы нужно насыщать и «местами приложения труда». И здесь LI подходит как нельзя лучше, поскольку позволяет сохранить в проекте и долю склада, и дать возможность развивать легкие производства, и оборудовать так называемые dark kitchen для оперативной доставки продуктов и еды».

 

Прямая речь
 
 Александр Никишов, управляющий директор ХСА: 
 
- В России формат light industrial востребован небольшими компаниями в регионах, где наиболее развита промышленность – Татарстан, крупные города Сибири.

Площадь объектов там меньше, меньше сервисов и инфраструктуры. Портрет резидента – небольшая компания, которой необходимо помещение от 200 кв. м для размещения собственного производства или хранения, преимущественно в городской черте, в направлении федеральных трасс.

Не хватает же LI практически везде, однако действующие макроэкономические факторы влияют на покупательскую способность бизнеса, что в свою очередь отражается на анонсировании и реализации заявленных объектов.

Перспективные регионы – Нижний Новгород, Екатеринбург, Дальний Восток. Развитие транспортного коридора М-12 будет требовать создания объектов для небольших производств и качественной инфраструктуры.

В структуре сделок в индустриальном сегменте преобладают сделки с производственными компаниями. И этот тренд будет только усиливаться с учетом программ импортозамещения и развития собственного производства. Объекты light industrial вообще будут становиться гиперлокальными пространствами, насыщенными сервисами.

Я ТОЛЬКО СПРОСИТЬ

В регионах России развитие рынка light industrial характеризуется пока выходом все-таки единичных объектов, констатирует Евгений Бумагин. «И за счет интереса локальных девелоперов к новому формату, которые наблюдают за опытом московских проектов», – добавляет эксперт.

Источник: ОМК

Виктор Афанасенко полагает, что в итоге «лайты» будут реализовываться в  регионах в трех вариантах: «внутри города» в премиальных локациях, с качественными фасадными решениями и удобной территорией, но в минимальных объемах; недорогие объекты из легковозводимых конструкций (ангарного типа), как утепленные, так и холодные; реконструкция НИИ и промышленных предприятий в формат технопарков и легкого производства в черте или непосредственной близости от города. «Все остальное – крупные складские комплексы Big Box и полноценные промышленные предприятия, скорее, в рамках индустриальных парков green field», – уточняет г-н Афанасенко.

Малый и средний бизнес в регионах очень ждет качественные помещения небольшого формата, убежден Антон Алябьев. «Расположение в черте города может быть существенным преимуществом и обеспечить популярность новых парков среди компаний, для бизнеса которых такая локация имеет принципиальное значение», – соглашается он. «В регионах в основе спроса – именно локальный малый и средний бизнес и переход старых производств на новый формат размещения, – поддерживает Юлиана Хронюк. – Заметна доля игроков из e-commerce и логистики «последней мили», маркетплейсов, дистрибьюторов и др. В ряде городов хороший спрос на качественный лайт индастриал есть и со стороны локального ремесленного и небольшого серийного производства (в том числе проектов, связанных с импортозамещением)».

Прямая речь

 Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал»:

– Формат будет развиваться экспоненциально. Сегодняшний вектор развития страны позволит существенно нарастить портфель в регионах: доля LI может достигнуть 20-30% от общего стока складских площадей.

Пока же системных парков в регионах нет, есть точечные застройки. Однако популярность формата и «ожидания легкого выхода» провоцируют региональных игроков экспериментировать.

Ключевые инвесторы и девелоперы формата в регионах сейчас – локальные интересанты на стыке ритейла\коттеджных поселков и складов класса А\Б. Да, в регионах существенного драйвера в виде КРТ нет. Поэтому развитие парков и происходит преимущественно по инициативе региональных властей и при создании особых экономических зон или территорий опережающего развития.

Ну и наш прогноз: в каждом городе-миллионнике должен появиться парк уровня Industrial City.

Однако и в некоторых активно развивающихся индустриальных центрах сохраняются административные барьеры, негибкая инфраструктура, высокая стоимость подключения к сетям и нехватка земель, что ограничивает даже потенциальный ввод, вздыхает Юлиана Хронюк. «Схожая ситуация – в Казани, Перми, Воронеже, Самаре, Волгограде и Краснодаре, где складское обеспечение до сих пор не удовлетворяет потребности развивающейся экономики, – поясняет она. – Кроме того, формат LI необходимо «переупаковать» для презентации региональным инвесторам и клиентам».

«В регионах пока из-за высокой ключевой ставки рынок вообще куда более осторожен, чем в Москве, – добавляет Евгений Нумеров. – Но дефицит современных качественных производственно-складских объектов там зашкаливает, и потенциал в итоге на порядок выше, чем в столице. Конечно, льготной ипотеки в этом сегменте никогда и не было, поэтому предприниматели психологически готовы к высоким ставкам по кредитам. Однако если бы власти регионов шли навстречу предпринимателям и давали льготы для развития тех же легких производств по импортозамещению, это стало бы серьезным стимулом для отрасли. Именно они являются основными покупателями и резидентами формата, хотя нередко это и поставщики или участники логистических цепочек e-commerce, которые воспринимают LI как один из форматов складов и используют как сортировочные центры для своей продукции и места для хранения. Но в недалеком будущем им составят серьезную конкуренцию предприятия пищевой промышленности, которые будут хранить и сортировать в юнитах LI продукцию ради быстрой доставки в города. Конечно, полноценное производство они там открыть не смогут из-за законодательных ограничений, связанных с утилизацией пищевых отходов. И в этом смысле весьма перспективен Краснодарский край, где из-за высокой доли аграрных предприятий, которым необходимо создавать производственно-сортировочные пункты для оперативной доставки, будет востребован любой формат производственно-складской недвижимости. Не менее перспективны last-mile зоны городов-миллионников в связи с развитием рынка доставки готовой пищевой продукции и бизнеса из сферы dark kitchen».

Источник: ОМК

Юлиана Хронюк среди самых «лайтовых» в ближайшие пять лет называет Екатеринбург. «Здесь высокая девелоперская активность, сильная производственная база, дефицит современных площадей, – перечисляет она. – Затем Челябинск – острый дефицит складских площадей, развитая логистика, спрос малого бизнеса. Ну а  Красноярск имеет все шансы за счет экспансии e-commerce, снижения предложений старого фонда. Пермь, Волгоград, Омск – стратегические логистические точки для легкой и обрабатывающей промышленности. Также отмечается устойчивый рост спроса на LI в регионах-агломерациях, получающих федеральные инвестиции в инфраструктуру и программы комплексного развития территорий».

Евгений Бумагин парирует: о дефиците проектов формата light industrial в регионах пока вообще говорить рано. «Спрос на них только формируется, – размышляет эксперт. – И стремительного развития light industrial в регионах, как это было в Москве и области, тоже ожидать не стоит. Конъюнктура изменилась: выросла стоимость строительства и рабочей силы, а спрос с ажиотажного сменился на умеренный. Так что в ближайшие пять лет спрос на light industrial в регионах России будет только формироваться, исходя из опыта точечно реализующихся проектов, которые представлены преимущественно в отдельных региональных хабах (Екатеринбург, Самара, Краснодар, Воронеж, Ярославль, Нижний Новгород)».