К вам гости пришли: как старые-новые инвестиции изменяют индустрию гостеприимства

Прямая речь

Вадим Прасов, вице-президент Федерации рестораторов и отельеров России, управляющий партнер УК «Альянс Отель Менеджмент»:

– Очевидно, что при текущей ключевой ставке, а также с учётом того, что новых окон подачи заявок на получение субсидированных кредитов на строительство отелей, скорее всего, не будет, коллективные инвестиции могут стать одним из способов финансирования гостиничных проектов. 

Но сейчас вряд ли можно говорить о значительной доле таких инструментов. Да и отдельные примеры пока вызывают ряд вопросов. Скорее, можно рассуждать о 214 ФЗ, как об альтернативном источнике финансирования, но и он преимущественно касается апарт-отелей.  

Полагаю, что «коллективный» инструмент требует определенной законодательной проработки с тем, чтобы учесть и защитить интересы всех сторон. Да, уже появляются отдельные проекты, обещающие на старте своим инвесторам довольно серьезные цифры по доходности, зачастую не подкрепленные адекватной финансовой моделью и релевантным опытом инициатора. Вероятно, мы ещё увидим два-три громких скандала, после чего, возможно, темпы законодательной проработки станут более серьезными.  

 
Двери закрываются

Пока ЗПИФ остаётся самым распространённым «новым» инструментом и альтернативой дорогому банковскому финансированию с высоким потенциалом, констатирует Микаэл Казарян. Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами, убеждена, что именно ЗПИФы являются и одной из наиболее удобных форм для финансирования крупных гостиничных проектов. «Позволяет структурировать бизнес, защитить активы от недружественных поглощений и оптимизировать налогообложение, поскольку прибыль, полученная фондом, не облагается налогом на прибыль до момента её распределения между пайщиками», – перечисляет г-жа Толстошеева.

Источник: CRE

«Но пока в российском законодательстве отсутствует даже консолидированное определение понятия «коллективное инвестирование», – напоминает Арина Довженко, партнер и руководитель практики «Недвижимость и строительство» адвокатского бюро Nordic Star. – В соответствующем разделе на сайте ЦБ РФ, например, к коллективному инвестированию отнесены акционерные и паевые инвестиционные фонды и негосударственные пенсионные фонды. Наибольшую привлекательность же ЗПИФам обеспечивает возможность обезличивания в публичных реестрах имён пайщиков (что может быть привлекательным, например, для иностранных вкладчиков, желающих снизить потенциальные санкционные риски), поскольку собственником объекта недвижимости является ЗПИФ. Таким образом, имущество ЗПИФа обособленно от имущества пайщика и управляющей компании, что позволяет продолжать деятельность даже при аресте имущества первого (в таком случае, арест будет наложен на пай, но не на сам объект)».

«Упаковка» недвижимости в ЗПИФ поможет, кроме того, решить нестандартную ситуацию, когда отельный оператор берёт комплекс апартаментов в управление, и сдача юнитов в аренду не планируется, добавляет г-жа Довженко. То есть, если необходимо обеспечить владельцам апартаментов проживание в комплексе с запретом сдачи апартаментов в аренду третьим лицам и/или соблюдение иных правил в комплексе, поясняет эксперт. В случае продажи юнитов как объектов недвижимости собственника невозможно обязать следовать правилам, поскольку это будет ограничивать его право собственности.  «Конечно, в очередь применение любых форм коллективных инвестиций будет интересным для сегментов апарт-отелей и сервисных апартаментов, поскольку их бизнес-модели хорошо сочетаются с возможностями дробных инвестиций, токенизации и краудфандинга, – поддерживает Юрий Аксенов, партнер, Orchards. – Но от новых финансовых технологий могут выиграть и классические гостиничные форматы. Возможно, на рынке вообще начнётся качественный переход от традиционных схем финансирования к более гибким и понятным механизмам привлечения инвестиций. И именно игроки, предлагающие прозрачные решения и чётко структурированные цифровые финансовые продукты, получат дополнительное конкурентное преимущество в виде доверия со стороны инвесторов».

Прямая речь

Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал»:

– В условиях жесткой кредитно-денежной политики многие проекты приостановлены из-за сложностей с финансированием. Инструменты же коллективных инвестиций позволяют запустить действительно уникальные продукты. Более двадцати проектов, которые мы отсмотрели, ждут акционерных денег, при этом имея уже предварительно одобренные льготные кредиты. ЗПИФ выступает не только партнёром, но и комфортной формой взаимодействия между массовыми инвесторами (розничными игроками) и девелопером/организатором проекта.  Инструмент позволяет инвестировать в доли проектов, а не покупать «стройку апартаментов по 214-ФЗ». Ближайшие изменения помогут вводить разные классы паев и менять форму ЗПИФ. 

Вообще, будущее ЗПИФ в России еще не наступило: рынок только формируется и продолжит расти. Наш фонд будет инвестировать в загородные отели; мы видим потенциал и в других сегментах индустрии. Сейчас мы на финальной стадии согласования условий.
 

Пионерский актив

Мировой бум токенизации активов не обошел и рынок гостиничных услуг. Под токенизацией активов понимается запись в информационной системе, функционирующей на распределенном реестре, которая предоставляет владельцу токена различные права в отношении какого-то объекта реального мира, например, гостиницы или санатория, поясняет Инна Неминущая, старший юрист коммерческой практики ALUMNI Partners.

Источник: CRE

Варианты токенизации в мировой практике различны, начиная от права требования передачи определённого актива в будущем (например, услуги на проживание в номере), дохода от использования актива (скажем, от прибыли гостиницы), осуществления прав по ценным бумагам, и заканчивая токенизацией права собственности на актив. В российской юрисдикции механика токенизации активов реализуется через использование конструкции цифровых прав: цифрового финансового актива (ЦФА признаются денежные требования к эмитенту; права участия в капитале непубличного АО; права по эмиссионным ценным бумагам и права требования передачи по эмиссионным ценным бумагам), утилитарного цифрового права (право требования передачи вещи, передачи исключительных прав на РИД или прав использования РИД, а также выполнения работ или оказания услуг) и гибридного цифрового права, как совокупности ЦФА и УЦП (ГЦП).

На практике в основном реализуются ЦФА и ГЦП, уточняет Инна Неминущая. «На рынке гостиничных услуг уже состоялось несколько выпусков ЦФА и ГЦП, – продолжает эксперт. – В частности, оцифровано право владельца ГЦП на проживания в отеле с дополнительными услугами (выпуск ООО «Премиум Резиденс Менеджмент» на проживание в «Гранд Отель Мойка 22»); привлечены инвестиции для приобретения и реконструкции советского санатория в современный апарт-отель, а владелец ЦФА получил право на получение ежемесячных выплат  (выпуск АО «Тоннэкс Групп»); привлечены инвестиции на завершение монтажа объектов отеля, и владельцы ЦФА получили права на выплаты, составляющие 50% выручки от 7 гостиничных номеров в новом корпусе отеля в определенный период (выпуск ООО «Байкалов»). Исполнение обязательств по некоторым цифровым правам обеспечено залогом недвижимого имущества или поручительством».

Прямая речь

 Раиль Муфазданов, управляющий директор Vertical Hotels:

– В инновационных способах финансирования заинтересованы такие группы объектов, как бутик-отели и независимые гостиницы. Эти заведения часто ищут инновационные и более гибкие способы финансирования для обновления инфраструктуры или расширения.

Также новые инструменты могут быть востребованы в развивающихся регионах. В первую очередь, по причине того, что традиционное финансирование здесь может быть затруднено. 

Внимание игроков, которые интересуются новыми трендами и готовы использовать цифровые инструменты, могут привлечь и гостиницы с уникальными и нестандартными концепциями: например, велнесс-отели, экотуристические, киберпанк-отели и т.д.

Сами по себе новые продукты повысят прозрачность и ликвидность инвестиций в отрасли. Дело в том, что, например, технологии блокчейн, на которых основаны многие ЦФА, обеспечивают высокую степень прозрачности транзакций и управления активами. А значит, и доверие к гостиничным инвестициям станет выше.

Кроме того, стоит ждать новых инноваций в управлении: автоматизации процессов, использования аналитики больших данных и т.д.

 
Именно ЦФА делают инвестиции в гостиничную недвижимость доступными для массового инвестора, подчёркивает Марина Толстошеева. «Настоящее «народное» финансирование, – поясняет г-жа Толстошеева. – ЦФА, кроме того, позволяют создавать уникальные программы лояльности, где гости становятся инвесторами и получают долю от прибыли отеля, что повышает их вовлеченность и приверженность бренду. Объекты, использующие гибкие и прозрачные инструменты, те же ЦФА, априори станут более привлекательными для инвесторов. И уже «традиционным» игрокам придется адаптироваться с тем, чтобы не проиграть в борьбе за финансирование». «Выпуск ЦФА – что-то среднее между получением кредита (по 214 ФЗ с эскроу-счетами) и выпуском облигаций, – рассуждает, в свою очередь, Марина Смирнова. – Он предполагает наличие эмитента – например, гостиницы. Эмитент принимает решение о выпуске ЦФА, определяет сумму эмиссии, сроки погашения, доходность, способы хеджирования рисков.  Затем – наличие банка, на платформе которого выпускается ЦФА. Банк зачисляет средства инвестора эмитенту и хеджирует риски последнего. Хэджирование рисков может производиться через открытие банком эскроу-счетов.  Далее – наличие инвестора – это либо банк, который выкупает ЦФА и реализует их «в розницу» частным инвесторам, предоставляя эмитенту кредит по льготной ставке в счет выкупа ЦФА, либо частный инвестор напрямую, физическое или юридическое лицо, которое покупает ЦФА у банка.

То есть, эмитент выпускает ЦФА под ожидаемые результаты работы действующего отеля, которые можно спрогнозировать с определенной точностью. Эмитент, прогнозируя выручку и расходы отеля, может закладывать расходы на выкуп ЦФА с ожидаемой доходностью. Банк, выпустивший ЦФА, будет отслеживать риски по погашению ЦФА через финансовую отчетность гостиницы. Собственно, как и держатели ЦФА (инвесторы). Наличие ВОД в определенном объеме – гарантия выкупа ЦФА с определенной доходностью».

Проблема в том, что ВОД – «плавающий» показатель, который зависит от сезонности спроса и многих других факторов, уточняет Марина Смирнова. Это осложняет расчеты и прогнозы, нужна серьезная рыночная экспертиза в области работы гостиниц, которой у банков и частных инвесторов нет.

Источник: CRE

Еще один сложный вопрос – разработка индекса, о котором идет речь в описании эмиссии. «Отчётность в формате USALI – это, скорее, управленческая форма отчетности, она не носит официального характера, – поясняет г-жа Смирнова. –  И определение ВОД по бухгалтерскому учету и по USALI – два разных процесса, поскольку бухгалтерский баланс оперирует данными – финансовыми результатами «по получению» денежных средств, а USALI – «по отгрузке»: когда услуга оказана, тогда она и засчитана в финансовом результате. От разницы в подходах выходит и существенная разница в результатах. Кроме того, есть различия в номенклатуре статей, которые берутся при расчете этого показателя. Так что использовать официальную отчётность гостиницы – форму 1-КСР или бухгалтерский баланс напрямую для расчета индекса практически невозможно. Требуется адаптация, причем к каждому отелю своя (возможно, стоит рассчитать индекс по группам отелей, но всё равно это достаточно сложный механизм)». «В общем, пока мы наблюдаем этот инструмент только в точечных объектах туристской инфраструктуры, например, в некоторых термальных комплексах, которые сейчас на острие потребительского спроса», – добавляет Ксения Непомнящих, заместитель директора отдела стратегического и управленческого консалтинга СORE.XP.
 

Прямая речь

Николай Антонов, председатель Межрегиональной ассоциации апарт-отелей (МААО), генеральный директор «МТЛ-Апарт»:
 
- Тренды шеринговой экономики приучили общество к новым паттернам. Настало время шеринга в инвестициях. Единственным препятствием для широкого применения «многособственнических» схем владения недвижимостью был и остается правовой вакуум в вопросах организации системы взаимоотношений между субъектами. Но высокая ключевая ставка и большое количество наличных на руках населения делают свое дело.

Любая гостиница, по определению может иметь много собственников, и в любой же ситуации, когда банковские деньги слишком дороги, можно рассматривать схему совместного финансирования. Каким объёмом владеет собственник, по сути, неважно. Одним номером, этажом или половиной отеля. Вопрос лишь в процедуре оформления таких прав и контекста работы управляющей компании.

Кстати, УК в сегменте апарт-отелей уже хорошо «прокачали» навык выстраивания взаимоотношений с большим количеством собственников. Теперь эти же управляющие компании постепенно подтягивают свой уровень сервиса к классическим гостиничным операторам. Те же, в свою очередь, смотрят в сторону апарт-отелей и встраивания новых опций в процессы. Я думаю, что встретившись посередине – классические отельные операторы и управляющие компании апарт-отелей –  они создадут новые продукты, которые позволят масштабировать объекты гостеприимства в два раза быстрее.

И в ближайшие 2-3 года мы увидим множество новых вводов объектов, созданных по комбинированной схеме: классическая гостиница с одним собственником и апарт-комплекс с большим количеством владельцев. Оба таких продукта будут находиться под управлением одного оператора, технически разводящего финансовые потоки между одним и другим объектом, органически дополняя же один другим.

Ну а над сложностями мы работаем. Главная задача на 2025 год – внести ясность в нормативное поле и определить окончательно статус апарт-отелей. И, что самое главное – роль и статус управляющих компаний в процессах девелопмента и последующего управления.
 

Вы недоступны

Марина Малахатько, партнер NF Group, также убеждена, что ЦФА могут быть привлекательными для различных сегментов гостиничной индустрии, включая крупные цепочки отелей, независимые отельные объекты, резорты и бутик-отели. «Инвесторы могут использовать ЦФА для финансирования строительства новых объектов, реновации существующих, приобретения недвижимости и других инвестиционных целей, – перечисляет эксперт. – В ближайшие годы можно ожидать дальнейшего расширения использования ЦФА в гостиничной индустрии, включая более широкий спектр инвестиционных проектов, увеличение объема размещаемых цифровых активов и разнообразие инновационных финансовых инструментов. Для игроков гостиничного рынка ЦФА – это возможность быстро привлекать средства на короткие сроки и вкладывать «здесь и сейчас» в реализацию проектов. При этом основная масса выпусков ЦФА за прошлый год имела сроки погашения до 6 месяцев».

«Фонды коллективных инвестиций уже сегодня проигрывают ЦФА: там требуется сложная инфраструктура для создания фонда, УК для управления активами, а также схема дистрибуции выпущенных ценных бумаг через банки или иные каналы, – считает Евгений Большаков, основатель, генеральный директор платформы «Квартира по частям». – Для ЦФА этого всего не нужно. Мы считаем, что в первую очередь ЦФА перспективны для индустрии гостеприимства в двух вариантах: долговое финансирование и продажа ГЦП. Также через ЦФА можно легко финансировать проекты строительства новых отелей, развития ресторанов и кафе, а также иные форматы развития отрасли в РФ и за рубежом. Кроме того, владельцы активов могут перепродавать их на вторичном рынке другим инвесторам до истечения срока обращения, чтобы заработать на разнице в цене. Мы полагаем, что в течение года или двух объём рынка ЦФА легко превысит 1 трлн рублей, а это уже существенные деньги, которые будут работать на развитие отрасли».

Источник: CRE

Да, пока в российском законодательстве не предусмотрено возможности оцифровать право собственности на гостиницу или право потребовать передачи в будущем гостиницы, добавляет Инна Неминущая. Для этого потребуются масштабные правовые изменения. Тем не менее, уже доступные конструкции цифровых прав позволяют участникам гостиничного бизнеса привлекать инвестиции на реализацию различных проектов (в том числе, на строительство, предоставление услуг) от широкого круга инвесторов, включая розничных и иностранных (через фигуру иностранного номинального держателя), что может стать альтернативой традиционным способам кредитования, новым, более быстрым (правда, не всегда менее затратным) вариантом привлечения капитала. Инвесторы, в свою очередь, могут получить гостиничную услугу в будущем по фиксированной цене или доход, как фиксированный, так и зависящий от определенных финансовых параметров (от продажи объекта, сдачи его в аренду, стоимости объекта или услуг и пр.) на базе смарт-контракта.

В свою очередь, вторичные продажи цифровых прав могут расширить круг покупателей гостиничных услуг, обеспечить продажи на будущий период с учётом предполагаемого повышения цен на услуги. Пока перепродажа цифровых прав доступна в информационной системе (платформе), на которой было выпущено цифровое право, а для УЦП также на организованных торгах через механику цифровых свидетельств, уточняет Инна Неминущая. Эта механика может стать применимой ко всем цифровым правам в случае принятия законопроекта о цифровых свидетельствах, который находится на рассмотрении в Государственной Думе (законопроект № 446411-8). Вторичный оборот ЦФА и ГЦП вне информационной системы, в которой выпущено цифровое право, также станет возможным в случае функционирования предусмотренной в законодательстве механики реализации цифровых прав через оператора обмена ЦФА.

 При выпуске цифровых прав стоит обратить внимание на то, что их эмиссия, учет и обращение возможны только в рамках информационных систем (инвестиционных платформ), внесенных в реестр Банка России, напоминает г-жа Неминущая. До выпуска цифрового права необходимо провести анализ на его соответствие требованиям российского законодательства, как в области ЦФА /или инвестиционных платформ, так и в области предоставления гостиничных услуг.

Некоторые виды цифровых прав доступны только квалифицированным инвесторам или неквалифицированным инвесторам с лимитами. В частности права, срок исполнения по которым не обозначен или исполнение по которым зависит от наступления или не наступления определенных событий, не доступны для розничных (неквалифицированных) инвесторов. В решении о выпуске цифровых прав, кроме того, необходимо тщательно прописывать объем прав, условия и сроки их реализации.

Юрий Аксёнов соглашается:  для минимизации рисков, связанных с недостаточностью правового регулирования и отсутствием релевантной судебной практики, необходима системная работа по уточнению и совершенствованию законодательства в области ЦФА, внедрению профессиональных стандартов и усилению контроля за соблюдением требований прозрачности и достоверности информации о проектах. «Судебная практика здесь вообще только начинает складываться: первый спор, связанный с ЦФА, запланирован к рассмотрению в 2025 году, – добавляет Марина Толстошеева. – Сейчас для структурирования сделок с использованием ЦФА и ЗПИФов крайне важно привлекать опытных юристов, финансовых консультантов и управляющие компании. Тем более, что многие собственники отелей и инвесторы пока вообще не знакомы с новыми инструментами или относятся к ним с недоверием: лишь 18% компаний готовы сегодня использовать ЦФА. Отрасль испытывает нехватку квалифицированных специалистов не только в операционной деятельности, но и в области финансов, способных работать с новыми сложными продуктами.  Необходимы срочное и активное просвещение рынка через конференции, публикации и практические кейсы для повышения осведомленности и доверия».

В перспективе в отрасли, очевидно, появятся более сложные структурированные продукты, например, секьюритизация гостиничных доходов через ЦФА, прогнозирует Марина Толстошеева. В итоге ЦФА, интегрированные с системами управления отелем (PMS), платформами бронирования и программами лояльности, станут частью цифровой экосистемы для взаимодействия как с туристами, так и инвесторами. «Но многое будет зависеть от темпов регулирования, – убежден Илья Шенгелия, адвокат, советник юридической фирмы VEGAS LEX. – Пока законодатели решили дать больше свободы для бизнеса, и подстраивать регулирование под складывающуюся практику. Эмитентам приходится экспериментировать и постепенно накапливать опыт. Регуляторы наблюдают за процессом, поддерживают лучшие практики и стараются устранить регуляторный арбитраж с традиционными инструментами. Поэтому пока стоит рассматривать цифровые финансы не как полную замену традиционным финансовым инструментам, а как их дополнение».  «Недавние пилотные выпуски ЦФА в гостеприимстве направлены не столько на реальные инвестиции, сколько на формирование успешного кейса и знакомство с новыми форматами инвестиций, которые сильно отличаются от акций, облигаций, паёв ЗПИФ и других более привычных инструментов», – соглашается Евгений Большаков.

Прямая речь

Антон Агапов, заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES:

– Сегмент ЦФА в России демонстрирует стремительный рост: к концу 2025 года он может превысить 1 трлн рублей, а через 5-10 лет эти цифры увеличатся кратно.  

Актуальность так называемых инструментов «нового рынка» действительно может стать одним из ключевых факторов, способствующих развитию индустрии гостеприимства в ближайшие три года. Причин, на мой взгляд, несколько. Во-первых, такие продукты позволяют привлекать капитал от широкой аудитории инвесторов, что особенно важно в условиях нестабильной экономической ситуации. Во-вторых, с учетом роста интереса к сегменту апарт-отелей  и другим формам альтернативного размещения, например, фонды коллективных инвестиций могут обеспечить необходимую гибкость и адаптивность в управлении активами.

Особенно перспективны новые решения не столько для современных форматов вроде апарт-отелей, но для классических гостиничных проектов, поскольку позволяют диверсифицировать источники финансирования, и привлекать новых инвесторов через механизмы токенизации и долевого участия. Например, уже сегодня появляются случаи выпуска цифровых облигаций для финансирования реконструкции исторических отелей или развития курортных комплексов.

В общем, с одной стороны, ЦФА и фонды коллективных инвестиций действительно могут стать драйверами для индустрии гостеприимства: они обладают рядом льгот для интересантов, и позволяют «прозрачно» распределять доход между собственниками, а УК – сохранять централизованное управление проектом. Другое дело, что пока  инвесторы, в том числе, ввиду низкой осведомленности (многие просто не понимают механизмы тех же ЦФА) смотрят на них с опаской, предпочитая инвестировать в классические квадратные метры недвижимости.
 

Берем по-любому

И ЗПИФ, и ЦФА, и другие «новые инструменты» можно рассматривать практически для любого гостиничного проекта, констатирует Арина Довженко. «Выбирать стратегию нужно, конечно, учитывая стадию, сегмент  и задачу, – перечисляет эксперт. – Например, привлечь финансирование на стадии строительства с последующей передачей юнитов в собственность иным лицам (здесь больше подойдет ЦФА) или «упаковку» арендного потока (ЦФА или ЗПИФ), либо обеспечить бесперебойную эксплуатацию объекта со сведением к минимуму конфликтов между «сособственниками» (ЗПИФ). Ну и традиционно ЗПИФ – дорогостоящий инструмент, требующий времени на создание и проработку нюансов, и он, очевидно, не подойдет для недорогих гостиничных объектов. В этой связи часто говорится об удобстве ЦФА как продукта для инвестиций в относительно недорогие объекты, привлекательного для физических лиц, которые не имеют достаточной суммы для покупки всего объекта. Он, кроме того, дает возможность инвестиций на любой срок (в том числе, на несколько месяцев). В тоже время, рынок ЦФА довольно молодой, отсутствует сформированная практика. Повторюсь, что в итоге с ЦФА наиболее проблемными вопросами остаётся возможность обмена на собственно объект недвижимости; лимит на приобретение ЦФА (600 000 рублей в год); необходимость статуса квалифицированного инвестора для приобретения многих ЦФА».

Источник: CRE

В России отсутствует и ретроспективная статистика показателей доходности, что снижает привлекательность для потенциальных интересантов, уточняет Ксения Непомнящих. Марина Смирнова добавляет: препятствием для развития новых инвестиционных инструментов останется сам операционный характер работы гостиниц. «Если мы говорим о строительстве жилья, например, то есть рынке новостроек, то там есть понимание, по какой цене можно будет продать 1 кв.метр, – поясняет эксперт. – Аналогично по офисам – есть понимание арендных ставок. По гостиницам же таких данных нет. Один из возможных выходов может стать применение арендных схем: оператор берет гостиницу по фиксированной ставке и гарантирует владельцу определенный доход (так работает, например, оператор «Зонт», иногда предлагают подобные условия и другие операторы, в том числе, «Альянс»). С этого дохода можно рассчитывать выпуск и погашение ЦФА с определенной доходностью. И тогда в схему «эмитент-банк-инвестор» включается ещё и оператор гостиницы (скорее всего, в составе эмитента).  Проблема здесь в том, что не все операторы готовы брать на себя риски по гарантированию доходности, а с другой стороны, операторы выплачивают гостинице – владельцу гостиницы – меньше, чем она зарабатывает в действительности. Соответственно, и доходность будет ниже, чем потенциально возможная». «Но эта отрасль – поле непаханое, – полагает Андрей Ростилов, брокер коммерческого отдела Penny Lane Realty. – Отели, мотели, глэмпинги, санатории, спортбазы, лагеря детского отдыха, плюс места, где можно поесть, посмотреть, послушать, полетать, поплавать, попариться и т.д. Для развития подойдут любые финансовые инструменты, в том числе цифровые, хватило бы краски для печатного станка и электроэнергии для майнинга. Пока же рынок ещё не совсем освоил классические паевые фонды, которые были утверждены ФЗ «Об инвестиционных фондах». Так что вопрос использования цифровых инструментов на этом направлении – дело времени, развития законодательной базы или отсутствия регламентных запретов».
 
Но пока ключевая ставка ЦБ высока, приоритетными для «частников» останутся депозиты, продолжая сдерживать развитие альтернативных финансовых инструментов, резюмирует Ксения Непомнящих.  «Сейчас те же ЦФА могут предложить 14-15% годовых (и это не гарантировано!), а депозит – гарантированных 18-20%, – соглашается Марина Смирнова. – Для применения новых механизмов нужно вывести и стабилизировать инфляцию на уровне 3-4%, тогда и доходность в 6-10% (а это почти предел для гостиниц, если мы говорим об операционной доходности) будет интересной для инвестора. Да, в США именно механизм REIT (аналог фонда коллективных инвестиций) позволил застроить всю страну качественными гостиницами. Но в России рынок ценных бумаг и частного инвестирования через покупку акций/бумаг развит слабо. Это понятно –  нашему от силы сорок лет, и он прошёл через множество подрывавших доверие кризисов».

В общем, при обсуждении перспектив ЦФА, фондов коллективных инвестиций и других «старых новых» финансовых инструментов, внимание стоит акцентировать не на конкретных продуктах, а на реальной ситуации на рынке, подчёркивает Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. «И единственным интересным и перспективным решением, которое пока не получило широкого распространения у нас, но активно применяется на западе, является гибридная модель — сочетание гостиничного бизнеса с продажей резиденций, которые функционируют как гостиничные номера с возможностью проживания владельцев в течение определенного времени, – уверен г-н Трушин. –  Такие проекты – не классические апартаменты, а именно резиденции, интегрированные в гостиничную инфраструктуру – реализуются крупными международными сетями, например, Hyatt».