Давайте не мелочиться

Если в девяностые годы, когда рынок коммерческой недвижимости в России только формировался, «мелкая нарезка» априори была основным видом планировочных решений торговых центров, то на зрелом рынке деление помещений всегда обусловлено кризисами, и в экспертном сообществе есть соответствующий термин – децивилизация, рассказывает  Ольга Летютина, генеральный директор УК «Столица Менеджмент». «В торговых центрах продолжается ротация, и, конечно, самый простой и желанный путь для собственников – условно заменить ZARA на «Глорию Джинс» или ZARINA, закрыв российским брендом ту же площадь, – размышляет Александр Перемятов, президент Magic Group, создатель концепции SLAVA. – Но ресурс таких больших монобрендов ограничен, особенно в регионах. В итоге перед игроками дилемма: оставлять эти площади пустыми, пытаясь всё же завлечь тех якорных арендаторов, которые развиваются, но – явно медленнее процесса исхода международных брендов или резать лоты на более мелкие. И вот реальные кейсы из регионов: на место Bershka переезжает, скажем, «Глория Джинс», но после этого остается помещение еще на 800 метров, и его уже пилят под ИП, турецкие, узбекские, псевдоитальянские концепции. Да, это своего рода откат в 90-е. Но с существенной разницей: если тогда потребители не понимали, что перед ними «псевдоиталия», не могли отличить контрафакт от китайской подделки, то сейчас они уже куда умнее и разборчивее. И если подобные товары будут продаваться в ТЦ, да по цене выше, чем на маркетплейсе, это неизбежно вызовет отток покупателей. Что делать? Взращивать локальные бренды. Ведь те же самые «Глория Джинс» или Melon Fashion Group годами развивали магазины, начиная с совсем небольших площадок».  

Ушедших международных игроков нужно кем-то заменять, но, если взять, например, IKEA, которая занимала от 4 до 15 тыс. квадратных метров, заменить фактически некем, вздыхает Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна», эксперт в области управления недвижимостью. «Да, если Inditex, занимающий до 5 тыс. кв. метров, находился в ТЦ, можно заполнить набором российских операторов, «Глорией Джинс», «Фамилией», брендами Melon Fashion Group, – соглашается он. –  У всех большие планы по открытиям, и, если раньше они занимали до 800 кв. м, потом 1200, позднее 1500, то сейчас рассматривают 2200 кв. м. Это – одни из немногих, кто уже способен на замещение. Melon Fashion Group, со своими брендами сейчас, думаю, могут занять до 3000 кв. м. Далее можно назвать «Фамилию» – 1200 – 1500 кв. м, и Lime, они тоже вполне могут закрыть, но не всегда; кроме того во многих ТЦ эти игроки уже присутствуют. Резюмируя – заменить одним из них весь набор международных брендов нельзя, а вот совокупность уже даст эффект. Нужно учитывать и то, что исторически у нас есть цивилизованные ТЦ, в которых традиционно и стояли крупные сети, а есть те, где изначально доминировала «мелкая нарезка».


Источник: CRE

К первой группе, по словам г-на Томилина, относится примерно 1200 объектов, из них действительно качественными и цивилизованными можно назвать 400, с натяжкой – 600 проектов. Каждому из них сейчас приходится решать вопрос с замещением, каждому нужно заместить от 3000 тыс. кв. м. Но помимо крупных лотов, которые ранее занимали международные ритейлеры, есть ещё помещения кинотеатров. Здесь активно подключаются и сети фитнеса, и операторы детских развлечений, но необходимость нарезки, в любом случае, сохраняется. «И, несмотря на динамичный рост бизнеса российских дизайнеров, которые собираются теперь в концепции – «Телеграф», Trend island, SLAVA, есть и небольшие проекты – они для крупных ТЦ тоже своего рода вынужденная мера, – добавляет эксперт. – «Афимолл» в прошлом году открыл, например, около 60 новых магазинов, и для некоторых ритейлеров это стало первым опытом выхода в объект такого уровня. И здесь очень важно не снизить качество пула: ведь многие реально приходят в моллы с рынков. Интересный пример N.O.M.I – это магазин с очень высоким средним чеком; если у «Фамилии» средний чек – 2700 рублей, у Melon Fashion Group – 2500, то вот у N.O.M.I – 27 тысяч рублей. Они себя позиционируют, как бренд с очень высоким качеством, модным дизайном, и поэтому продаются так дорого. И у них в этой нише только один российский конкурент – 12 STOREEZ. Так вот, N.O.M.I занимают 60-100 кв. метров, зато открываются только в топовых ТЦ («Океания», «Авиапарк», «Афимолл») – понимая, что со своим средним чеком могут идти не во все объекты и заявляя в программе развития о присутствии лишь в сорока ТЦ. Сейчас у них шесть магазинов, и они очень адресно развиваются. Так вот, это как раз пример небольшого магазина, который не стыдно иметь в профессиональном объекте».

Прямая речь

Цезарий Полторак, руководитель розничных операций в России и Румынии Fashion House Group :
- Считаю, что если в турбулентное время торговый центр пошел на урезание площадей, значит, проблемы – в самом объекте, которые, очевидно, были и до кризиса. Вероятно, поэтому сейчас некоторые объекты пытаются выжить, нарезая торговые площади на более мелкие. Но не думаю, что это успешные кейсы. Напротив, повторюсь, они лишь свидетельствуют о наличии внутренних проблем в молле (изначально неудачная локация или концепция).

У серьезных игроков, кстати, площади не уменьшаются, им, напротив, нужны лоты больше средних по рынку. И то, что освободили крупные иностранные бренды, сейчас пользуется огромным спросом у желающих занять их место.  На площадке закрывшегося известного магазина уверенный в своих силах ритейлер может открыть бутик под новой вывеской. Не обязательно даже, что он будет продавать там продукцию того же бренда. Конечно, недостаточно просто расположиться на такой площадке: если бизнесмен решил вложить деньги в бывшие помещения, которые ранее занимала крупная международная марка, то должен и работать на том же уровне, что и предыдущий арендатор – по качеству сервиса, товара, полноте и глубине ассортимента. Одним помещением выручку не сделаешь, покупатель ведь будет приходить уже с ожиданиями. В противном случае, несмотря на «козырную» площадь, рано или поздно новый магазин потерпит фиаско.

Источник: CRE

 
Мелким бесом

Наиболее заметным рост «мелкой нарезки» стал в 2022 году – с уходом H&M, LPP, Inditex, IKEA, соглашается с коллегами Алексей Гонцов, руководитель департамента недвижимости RealJet. Тогда собственники моллов активно отдавали большие помещения двум-трем более мелким операторам, тем самым, сохраняя или увеличивая товарное предложение для посетителей. В итоге после раздела лотов арендаторами могли быть игроки из разных категорий, включая услуги, досуг, образование и пр. «В такие моменты девелоперы начинают проводить чуть ли не реконцепцию объектов – им просто приходится задумываться о новых форматах, позволяющих компенсировать потерю трафика», – подчёркивает эксперт.

И хотя большинство площадок в объектах Москвы и Петербурга всё-таки было сохранено в рамках изначального периметра и их заняли российские операторы в расширенном формате (например, Gloria Jeans, «Снежная Королева», турецкие ритейлеры и др.), количество бизнесов, готовых взять в аренду более крупные форматы, пока слишком ограничено, и некоторые собственники вынуждены делить опустевшие лоты, поддерживает Елена Соловьева, старший директор, руководитель отдела по управлению и сдаче в аренду торговой недвижимости компании Lynks Property Management. Иногда это дает выигрыш в коммерции, но на выходе теряется якорная функция зоны, добавляет она. Последнее не критично для стрит-ритейла, но в торговом центре может существенно изменить логистику и качество трафика. Кроме того, если говорить, например, про fashion-операторов, то витрина принципиальна и не может быть слишком узкой, что тоже накладывает ограничения на деление помещений. Удачно разрезать освободившийся лот не всегда возможно чисто технически: новое помещение должно быть приемлемой формы, нужны витрина, входная группа, соглашается Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management. И, прежде чем вообще что-то нарезать, зачастую требуется дополнительная ротация арендаторов.


Источник: CRE

Впрочем, поделить или объединить при желании всё-таки можно любые площадки, парирует Елена Соловьева: «У нас, например, был опыт объединения нескольких помещений с переносом эвакуационных коридоров и пожарных лестниц под электронику». «А ещё здесь вообще следует четко разграничивать понятия, – резюмирует Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Nikoliers. – Когда вместо одного магазина на 2-3 тысячи квадратных метров открываются два, три, даже четыре магазина, то называть это «мелкой нарезкой» некорректно. Безусловно, собственники заинтересованы в быстром заполнении пустующих помещений, но это – не хаотичный процесс, а продуманная стратегия, которая позволит и привлекать новые бренды, и расширять площадь существующих. Одним из первых, кто оперативно отреагировал на изменившуюся ситуацию, стал «Афимолл», который, по сути, заявил себя точкой входа новых и интересных концепций, и их покупатель только выиграл».

Дмитрий Меринов, директор по операционной работе, отдел управления торговой недвижимостью департамента торговых площадей CORE.XP, поддерживает: деление площадей условного H&M отнюдь не говорит о тектонических процессах на рынке. «Когда 2000 квадратных метров плюс-минус режутся пополам – к «мелкой нарезке» такие кейсы точно отнести нельзя», – убеждён эксперт.
 
 
Прямая речь

Елизавета Столярова, коммерческий директор управляющей компании «ТРАСТ Недвижимость»:
- Могу сказать, что мы сталкиваемся как раз с обратной ситуацией: вновь приходящие арендаторы просят более крупные форматы, а часто и объединить площади. У нас в ТРЦ «Ривьера» сразу несколько таких примеров. Так, недавно открытый магазин товаров для дома Kuchenland Номе площадью 652 кв. м специально провел реконструкцию площадки, которую ранее занимала Zara Home, и часть подсобных помещений была включена в территорию торгового зала. Работы были реализованы в рамках переезда магазина бренда с площадки размером 140 кв.м. А Gloria Jeans при заключении договора аренды заняла все площади бывшего H&M, несмотря на то, что была возможность разделить их и вертикально, и горизонтально. Но ритейлеру этого не потребовалось. Еще один работающий у нас бренд среднего ценового сегмента хочет увеличить площадь почти в 8(!) раз за счет переезда и объединения сразу нескольких площадок ушедших международных игроков. На переговорах мы вообще всё чаще замечаем, что к нам приходят именно с запросом полноформатных магазинов или даже флагманских точек, а иногда мы не можем его удовлетворить ввиду как раз существующей ранее более мелкой нарезки.

Источник: CRE

 
Народу не нравится

Мелкая нарезка – это вообще то, к чему исторически стремится каждый девелопер: как правило, именно так сдавались и сдаются самые маржинальные помещения, напоминает Евгений Саурин, руководитель проектов департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate. «Многие девелоперы, построившие торговые центры на неразвитом рынке 15-20 лет назад, любили делать из них эдакие «цивилизованные рынки», а доходность маленьких форматов была очень высокой, – соглашается Дмитрий Томилин. – А сейчас есть такой тренд: из-за проблем с логистикой, операторы, возившие товары из Турции, Италии, теряют обороты и не могут платить столько, сколько раньше. И, конечно, всегда арендатор, занимающий 1000 или 3000 кв. метров, платил намного меньше, чем занимающий 20-50 кв. метров. Но ИП становится тяжело, доходность за их счет снижается, и многие уйдут. Наверное, и на их место кто-то придёт, предположительно те, кто будет возить товары из Вьетнама, Китая, Индии».

Елена Соловьева называет вопрос с доходностью «мелкой нарезки» очень сложным: где-то хорошо, что зашли на процент от оборота, где-то дадут высокий «фикс», где-то даже могут запросить отделку. Но основная проблема для рынка в том, что в стране слишком мало и бизнесов, которым требуются небольшие площади, указывает Евгений Саурин. Кроме того, «полетит – не полетит» слишком зависит от качества реализации: при несоблюдении дизайн-кода, правильного соседства арендаторов и ряда других факторов, проект таки рискует превратиться в крытый рынок. «Первая реакция покупателей вообще обычно негативная, – добавляет Дмитрий Томилин. – Zara, Stradivarius, Pull & Bear – задавали определенные стандарты качества. И можно сколько угодно говорить о том, что создавалось все это на один сезон – но в том и была их стратегия, и она устраивала потребителя. Те же бренды, которыми сегодня замещается условный Inditex – не российскими (например, турецкими) – это другие коллекции, лекала и пока выход под новыми марками подобных операторов успешным не назовешь. Народу всё это не нравится. На их фоне российские дизайнеры и концепции выглядят перспективнее, особенно монобренды, крупные. Другое дело, что российские компании, может, и приближаются уже к показателям доходности международных коллег, но пока точно не продают столько товаров на квадратный метр, чтобы переварить арендные ставки некоторых ТЦ. Так что с любыми игроками и перспективой работы всё зависит от уровня объекта. Если это топовый, лучший в городе молл, то они и дальше будут гнуть арендаторов, удерживая уровень ставок. В «Галерее», например, до сих пор есть валютные договоры и операторы идут на это – потому что локация центральная, колоссальная проходимость, можно зарабатывать. А в региональных проектах, куда нет очереди из операторов, условия существенно отличаются от тех, что были. Однако в целом число кейсов с «мелкой нарезкой» будет расти, везде, по всем регионам».

Прямая речь

Мария Дриц, коммерческий директор Malltech:
- Из всех помещений с большой площадью мы нарезали только помещение Uniqlo в ТРК «Лето», поскольку с точки зрения tenant mix и арендного дохода именно в этом месте было более целесообразно разместить четыре бренда.

В целом же для торговых центров суперрегионального формата, к которым относятся наши объекты (ТРЦ «Планета» в Красноярске, Уфе, Перми, Новокузнецке, ТРЦ «Аура» в Новосибирске и ТРК «Лето» в Санкт-Петербурге) характерна другая тенденция. На большие площади, с которых ушли крупные иностранные бренды, приходят новые, такие же крупные ритейлеры.  Например, в петербургском ТРК «Лето» на смену британскому Marks & Spencer пришел турецкий бренд Koton, а на месте закрывшегося магазина Adidas в красноярской «Планете» разместился первый в городе мультибрендовый ритейлер «Золотое яблоко». В ТРЦ «Планета» в Перми на месте H&M откроется мультибрендовый «Стокманн», а на месте японского Uniqlo – турецкий магазин одежды LC Waikiki. Замечу, что новые арендаторы не менее востребованы среди покупателей, чем предыдущие. По количеству чеков мы видим, что крупные фэшн-ритейлеры остаются основными генераторами трафика ТРЦ.

Источник: CRE

 
Районная администрация

Особый путь – у «районников», где появлением мелкой нарезки не только никого не удивишь, но зачастую для них она предпочтительнее крупных блоков. «Мы никогда не боялись делить помещения на более мелкие, – сообщает Алексей Гонцов. – Скажу больше: появление множества новых магазинов в «районниках» может сказаться на объекте положительно – ведь чем больше услуг, товаров, тем больше потребностей торговый центр закрывает. Одним из первых таких кейсов ещё до пандемии было разделение ушедшего с третьего этажа нашего объекта «Кораблика» и подписание на его место сетевой кальянной и fashion-дискаунтера, что увеличило трафик во всем ТЦ». «Ещё до пандемии москвичи отдавали предпочтение покупкам в небольших торговых центрах у дома, потому что это было удобно и помогало экономить время, – поддерживает Евгения Осипова, директор по продажам ADG group. – Это стимулировало спрос на ввод в эксплуатацию всё новых и новых объектов районного формата. Уход иностранных брендов в прошлом году, конечно, тоже повлиял на рост популярности сдачи в аренду помещений меньшей площади. Российские ритейлеры осторожно относятся к аренде слотов большой площади и оценивают возможные риски в непростой ситуации на рынке».

В итоге малые форматы в «районниках» становятся намного более востребованными среди арендаторов, резюмирует г-жа Осипова: именно они помогают повысить рентабельность бизнеса, протестировать новые концепции, сформировать предложения в соответствии с потребностями постоянных клиентов, получать от них более качественную обратную связь и на ее основе создавать востребованные маркетинговые акции и программы лояльности.  «На решения с мелкой нарезкой идут обыкновенно районные или непрофессиональные торговые центры, – соглашается Ирада Алиева, коммерческий директор NHOOD. – Именно они нацелены на расширение категорий товаров для импульсных покупок, а также товаров и услуг для закрытия повседневных потребностей и  развитие точек быстрого питания. При таком подходе, очевидно, что большинство арендаторов будут не крупными сетевыми компаниями, а частным мелким бизнесом. И, конечно, возвращение «мелкой нарезки» — предсказуемый процесс, происходящий на потребительском рынке при каждом экономическом кризисе, который сложно назвать позитивным для отрасли. Товары заменяются на более доступные, сервисные предложения сжимаются и упрощаются, что, естественно, формирует на выходе не слишком позитивное восприятие ТЦ покупателями».

Источник: CRE
 
 
Галя, у нас не отмена

Однако полный возврат к вереницам перегородок и прочим элементам «барахольной архитектуры» возможен вряд ли, полагает Ольга Летютина: планировочные решения торговых центров давно определяют формат-место объекта, а заполнять площади многочисленными небольшими магазинчиками становится все более и более не целесообразно. «Концепция торгового центра даже в кризисы (и особенно в кризисы) предполагает предоставление целевой аудитории полноценного тенант-микса, сложенного из известных профессиональных устоявшихся брендов современного ритейла, — напоминает она. — И даже уход некоторых марок не повлиял на площади новых открывающихся магазинов, разные мелкие ИП не смогут полноценно заменить освободившиеся ниши, поэтому заполняются они обыкновенно профессиональными известными операторами.  Современный и востребованный у покупателя ритейл, повторюсь, выработал слишком четкие концептуальные нормы площадей магазинов и, прямо скажем, современная тенденция направлена не в сторону их уменьшения».

В итоге «мелкая нарезка», вероятнее всего, будет расти в «прикассе» супермаркетов, в планировках проектов ТПУ, превращаясь в дополнительный кластер услуг и товаров, направленный на увеличение импульсных покупок. «Да и федеральных сетевых компаний с мелкой нарезкой немного — в основном, магазины сотовых операторов, — добавляет Игорь Коновалов, председатель правления группы ИНПРОМ ЭСТЕЙТ. – И в ТЦ с грамотным управлением всегда соблюдается баланс между крупной и мелкой нарезкой: масштабные лоты – у «якорей», мелкие — у «паразитирующих» (сидящих на их трафике) операторов, имеющих договоры с более высокими ставками. И если о чем сегодня и можно говорить уверенно, так это об укрупнении площадей сетевых фэшн–магазинов, пересматривающих концепты не только в части дизайна, но и количественного роста площадей. Расширяется ассортиментная матрица, вводятся новые коллекции для мужчин, женщин и детей. За последний год большинство арендаторов из сегмента фэшн в итоге увеличили занимаемые площади в два, три и более раз, к примеру, бренды Melon Fashion Group».
 
О ситуации с «мелкой нарезкой» в стрит-ритейле Москвы и Петербурга читайте в наших следующих публикациях.