Российский рынок коммерческой недвижимости за 25-летнюю историю прошел путь от зарождающегося до зрелого. Это не означает, что спрос удовлетворен, а все решения испробованы. Это означает, что стандартными решениями больше никого не удивишь, а для того, чтобы выигрывать конкуренцию за все более взыскательного клиента, нужно что-то новое. На открывающем активный деловой сезон мероприятии мы рассмотрели самые интересные реализованные кейсы в сегментах офисной, складской и торговой недвижимости, а также в управлении коммерческими объектами. Фотоотчет: ТУТ Полное видео: ЗДЕСЬ

В Москве, в Radisson Blu Leninsky, 3 сентября стартовал новый деловой сезон. Открывающим мероприятием стала конференция Top 5 Case Studies - разбор пяти наиболее интересных реализованных кейсов в области коммерческой недвижимости.

Модератором выступила Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group.

Первым из рассматриваемых проектов стал бизнес-центр PORTA, который представляла Евгения Борзова, директор по коммерческой недвижимости FORMA - компании-девелопера проекта.

PORTA - флагманский проект в линейке workplace, которая насчитывает на данный момент уже 12 офисных проектов. Евгения отмечает, что помимо понятных сложностей, связанных с запуском нового для компании направления, вызовом стали сжатые сроки строительства (от РНС до РНВ за два года), обусловленные обязательствами перед городом. Также нестандартны - конфигурация здания (с острым углом) и связанные с этим планировочные решения. Острый угол в данном случае ориентирован на Москва-реку и ММДЦ "Москва-Сити", что дает широкие возможности для использования - как кабинет руководителя, переговорные или комнаты отдыха. Первый этаж занимают помещения под ритейл и общепит (два помещения совокупной площадью 770 кв. м). Именно проектировочные решения, не позволяющие разделить помещения под ритейл на более мелкие блоки, исключают возможность последующей сдачи в аренду нецелевым пользователям. Одним из ноухау станет открытие инновационной аптеки от резидента БЦ - компании "Ноофарм". Евгения уточняет, что в процессе реализации доля мелкой нарезки в комплексе сократилась, отвечая запросам клиентов, а по себестоимости строительства компании удалось выйти на показатель 200 тыс. рублей за кв. м. Операционные расходы остались в рамках целевых показателей - порядка 5,5 тыс. рублей за кв. м.

Второй проект - индустриальный парк М7-М12, о котором рассказал Никита Бахчеев, управляющий партнер ГК «ПРОМПЛАН» промышленного девелопера полного цикла.

Площадь земельного участка, расположенного на пересечении Горьковского шоссе и ЦКАД, составляет 108 га. Сложность участка в том, что он с трех сторон окружен реками, поэтому было необходимо строительство моста, что подразумевает дополнительные сложности в части затрат и получения разрешений. Проанализировав спрос, девелопер понял, что надо ориентироваться в первую очередь на производственные компании. Соответственно, задачей стало предусмотреть дополнительные электрические мощности (20 МВт) и снабжение водой и газом (10 000 м куб. в час). Кадровый вопрос также важен для крупных комплексов. По словам Никиты, агломерация "Электросталь-Ногинск-Павловский Посад" емкостью около 300 тыс. человек обеспечивает достаточно рабочей силы, а близость к востоку Москвы - доступ к квалифицированным кадрам. Резидентам компания помогает с оснащением помещений, а инвесторам - с поиском арендаторов (окупаемость 5-7 лет). Что касается платежеспособности спроса со стороны производственных компаний, Никита напоминает, что есть льготные программы - промышленная ипотека и не только, - которые позволяют таким компаниям получать льготное финансирование. Просто этими программами нужно уметь пользоваться.

Сити-курорт GREMM стал третьим, представленным на мероприятии. Его представил Виталий Баранов, операционный директор Gremm.

Расположение объекта в густонаселенном районе (около 2 млн человек) и рядом с метро - это не только очевидные преимущества, но и дополнительные сложности, рассказывает Виталий. В частности, потребовались специальные конструктивные решения, специальная защита и согласования для подвода газа, чтобы не создавать угрозы работе метрополитена. Также дополнительные сложности в реализации подразумевает сам проект с крупным бассейном на крыше - усиленные конструкции и сложная система водоотведения. Проект представляет собой термально-гастрономический комплекс, и аудитории двух составляющих, как оказалось, непросто "подружить". Повышения синергии удалось достичь, обеспечив через приложение доставку еды в зону термального комплекса. Отвечая на вопрос о наполнении фуд-холла, Виталий напоминает, что компания изначально специализируется на создании гастропространств, поэтому сложностей с этим не возникло. Управлением компания полностью занимается самостоятельно. Планируемая окупаемость составляет 5 лет. Также Gremm оказывает консалтинговые услуги по созданию и управлению термальными комплексами. Что касается собственных проектов, в планах открыть до 10 проектов к 2030 году. Интересное наблюдение по сезонности: термальные комплексы больше востребованы летом и зимой, а фуд-холл - весной и осенью. Таким образом, совмещение этих двух функций обеспечивает объекту стабильный трафик.

Сергей Черноусов, коммерческий директор Business Club, рассказал о первом девелоперском проекте компании - бизнес-центре "Обсидиан".

Проект реализован с применением "пользовательского подхода", то есть, компания, специализирующаяся на организации гибких офисных пространств, создавала бизнес-центр с учетом всех возможных требований потенциального корпоративного клиента. В частности, речь идет о достаточной инсоляции, воздухоснабжении для организации пространства с плотностью 5,2 кв. м на рабочее место. Среди сложностей в реализации проекта Сергей отмечает удорожание и нехватку материалов, а также нехватку кадров. Также были определенные сложности, связанные с неправильной конфигурацией земельного участка и архитектурными решениями. Уникальность концепции заключается в том, что при реализации рассматривалась, как продажа целиком, так и сдача в аренду, и sale & leaseback. Финансирование изначально велось из собственных средств, но на завершающей стадии был привлечен кредит. В дальнейшем компания рассматривает такие районы, как Большое Сити, ЦДР, Ленинградский деловой коридор.

В завершение мероприятия о кейсе «Торгового дома Европа» рассказал Артур Медведев, главный аналитик ООО "Сбер Бизнес Софт".

Кейс заключается в разработке и внедрении системы управления бизнес-процессов для компаний, управляющих объектами недвижимости. В связи с падением трафика и уровня доходности ТЦ, компаниям было необходимо менять подход к управлению, чтобы оперативно отслеживать статус помещений и договоров, выявлять проблемные места и точки роста при помощи сквозной аналитики. Преимуществами разработанной системы стали простой интерфейс, управление без привлечения разработчиков, модульная система. Разработанный кейс позволяет интегрировать данные из других систем (1С, Битрикс, Excel и другие), основная модель хранения - облачная. Отвечая на вопрос из зала, Артур говорит, что стоимость лицензии сейчас составляет 500 рублей, а в дальнейшем компания будет внедрять в систему, в том числе, искусственный интеллект. На рынок решение вышло в марте этого года, сейчас в сфере коммерческой недвижимости около пяти клиентов.

Как мы видим не только из выступлений, но и по рынку в целом, высокая востребованность офисов вкупе с городскими программами стимулирует увеличение темпов ввода. Однако доступные участки зачастую имеют такую конфигурацию, что построить здесь объект правильной прямоугольной формы представляется невозможным. В результате, появляются нестандартные архитектурные и планировочные решения, а девелоперам приходится внимательнее просчитывать все аспекты концепции. В сфере складской недвижимости девелоперы сталкиваются с высокой стоимостью земли и кадровым голодом уже не только у Московской кольцевой, но и в пределах ЦКАД. Доступные участки также имеют свои сложности по рельефу, а структура спроса и, соответственно, запросы меняются. В торговой недвижимости перестала работать модель классического ТЦ, но можно ли целиком отказаться от торговли, сосредоточившись на досуговой составляющей и общепите? - Оказывается, можно. И куда же без цифровой трансформации? Российские гиганты продолжают развивать продукты для бизнеса, которые так необходимы в работе УК.

Партнеры мероприятия: Business Club, Sber CRM.

События

Материалы по теме

Встречайте новый номер CRE Склады&Логистика!

Вышел в свет второй в 2025 году номер журнала «Склады&Логистика». В отчетах консультантов мы увидели довольно интересные цифры с претензией на рекорды, но касается все это только Московского региона. В нынешних реалиях делать оптимистичные прогнозы пока преждевременно – ключевая ставка по-прежнему запредельно высокая, себестоимость строительства дорожает, кадры – в дефиците. Но инвесторы сохраняют активность, а light industrial становится все популярнее. И хотелось бы, конечно, чтобы складской рынок переживал ренессанс не только в московской агломерации. Стратегические партнеры журнала: INDUSTRIAL CITY PARAMETR

«CRE 100: люди создающие рынок, результаты исследования 2025»

Впервые в истории издание CRE 100 выходит в цифровом формате . Более 150 персон в 14 категориях нового CRE 100+2025 — уже на сайте 100.cre.ru.

CRE Summit: What’s the future?

Первые лица ведущих компаний рынка коммерческой недвижимости обсудили в Сочи ключевые темы и будущее отрасли.

Строим и развиваем
производственный сектор страны

Все материалы

Квиз

5 мин

Собери свой производственно-складской комплекс

Узнай, как хорошо ты разбираешь в недвижимости для бизнеса.

Пройти квиз

Аналитика