Прирастут Сибирью и не только: девелоперы хотят в регионы

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость по итогам 2025 года в CMWP прогнозируют на уровне 300 – 350 млрд рублей. Хотя массового роста активности инвесторов пока не наблюдается, первые за три года летние снижения регулятором ключевой ставки стали сигналом к смягчению денежно-кредитной политики, добавляют в IBC Real Estate. В CMWP считают, что  дальнейшее возможное продолжение снижения ключевой ставки в 2025 году может открыть перспективы для привлечения коллективных инвестиций в недвижимость, а управляющие компании уже наращивают темпы приобретения объектов, пользуясь более привлекательными показателями доходностей на текущем рынке. «Высокая стоимость заемных средств неизбежно вынуждает девелоперов пересматривать и корректировать планы, однако в ряде регионов активность игроков сохраняется, и даже растёт, – констатирует Ксения Александриди, руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate. – Это, в первую очередь, курортные города-дестинации. Миллионники же представляют собой диверсифицированные центры роста, в том числе строительной активности, как в отношении жилой, так и коммерческой недвижимости. В крупнейших городах, не считая Москву и Санкт-Петербург, мы отмечаем тренд на удержание и развитие кадров, работу над системным формированием мотивации для крупных государственных и частных компаний с тем, чтобы размещать свои представительские офисы, образовательные центры и необходимую инфраструктуру именно в региональных центрах. Среди них можно выделить Краснодар, Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Пермь».

Тамара Родичева, руководитель направления аренды и эксплуатации коммерческой недвижимости ГК ИНСИТИ, среди регионов-лидеров отрасли называет также Краснодарский край, Татарстан, Новосибирскую и Калининградскую области. «Они сохраняют высокие темпы развития коммерческой недвижимости, – подчёркивает г-жа Родичева. – Вижу также потенциал в таких туристических регионах, как Северный Кавказ, Алтай и Крым».

По словам Ксении Александриди, механизмом, который определяет ландшафт девелоперской активности в крупнейших городах и ключевых регионах страны, стали проекты комплексного развития территорий (КРТ). Подавляющее большинство решений реализуется за пределами Москвы именно по этой схеме.  «Страна Девелопмент», ГК ТОЧНО, «Брусника», GloraX, Dogma, Кортрос, «БЭЛ Девелопмент» – компаний, как мы видим, немало, причём, каждая представлена более чем в 3-4 регионах. Важно, что все они обладают высокими компетенциями и большим опытом в реализации сложных, комплексных проектов – от согласования до выстраивания правильной стратегии продвижения и продаж». 


Источник: IBC Real Estate


Источник: IBC Real Estate


Источник: IBC Real Estate

«Сейчас одним из наиболее активных драйверов развития, например, Дальнего Востока является региональная ипотека с особыми условиями, – напоминает Александр Стариков, партнер архитектурного бюро Syntaxis. – Жилищное кредитование – локомотив, за которым следует девелопмент, в том числе коммерческий, бизнес производителей и подрядчиков, потребительская активность. Именно поэтому во Владивостоке, Южно-Сахалинске и Хабаровске активно развивается и городская архитектура, присутствуют практически все крупные федеральные девелоперы, что даже немного перегревает рынок. Эти игроки привезли и новые подходы к созданию коммерческой инфраструктуры, что благотворно сказывается на торговле и сервисах. Активно проявляет себя коммерческий девелопмент и в федеральных центрах сосредоточения рекреационной экономики. И ещё – действительно громкие архитектурные высказывания, которые гремят на всю страну и даже за ее пределами. Хотя большинство из них – общественные объекты, но они позитивно сказываются на имидже городов, активности туристов, притягивают девелоперов, которые хотят находиться рядом с популярной точкой на карте. Чистый эффект Бильбао, когда один объект благотворно сказывается на всей среде».

Участники CRE Federal Awards 2025 (long list)

Категория «Многофункциональная недвижимость»
Номинация «Многофункциональный комплекс»

Комьюнити-центр «АРТ»

г. Казань, ул. Николая Ершова, д.62
Общая площадь: 39 912 кв. м
Арендопригодная площадь: 21 330 кв. м
Девелопер: UD Group
Консультанты: CORE.XP, IDEM

«АРТ центр» – многофункциональный комплекс, объединивший под одной крышей бизнес-центр, торговые пространства, места для развлечений и отдыха, а также уникальный для города фудхолл. Одна из ключевых идей объекта – создание «третьего места» для горожан. Проект реализуется по концепции «пятнадцатиминутный город», обеспечивая всем необходимым в пешей доступности.


 
МФК BROSKO, Хабаровск 
   
г. Хабаровск, ул. Пионерская, д.2B
Общая площадь: 143 000 кв. м
Арендопригодная площадь: 124 000 кв. м
Консультант: Магазин Магазинов

Многофункциональный комплекс BROSKO – стиль жизни в одном пространстве. Комплекс включает водный центр, SPA, рестораны, отель, фитнес-клуб, бассейн на крыше, кинотеатр и 185 магазинов.
 
МФК «Арсиб Тауэр»

г. Тюмень, ул. Мельникайте, д. 116, кор. 1
Общая площадь: 79 241 кв. м
Арендопригодная площадь: 52 262 кв. м

Современное эко-пространство первого многофункционально комплекса с бассейном «Арсиб Тауэр», который включает бизнес-центр класса А и торговый комплекс. На первом этаже – ресторан «Кацо Ори», кафе «Гарденс», магазины одежды, обуви, товаров первой необходимости и гипермаркет «Перекреток». Галерея второго этажа продолжит линейку брендовых магазинов и шоу-румов, а также салон бытовой техники «ДНС гипер», РестоПарк "БУБЛИК". Фудкорт – с панорамным видом. Здесь же расположен и первый фитнес-центр с двумя бассейнами и джакузи, "большая вода" на 7 дорожек.

От А до С
 
Во всех регионах сохраняется дефицит офисов класса А и любого качественного офисного предложения – Екатерина Гресс, генеральный директор IDEM-консалтинг, оценивает вакансию менее чем в 5%. «Рынок трансформировался после пандемии коронавируса, и спрос затем существенно вырос, – поясняет она. – Например, в Екатеринбурге, Казани и Нижнем Новгороде ярко выражен разрыв в ставках аренды между офисами «А» и «В» класса. Дефицит в ближайшие годы сохранится: рост сегмента тормозит высокая ключевая ставка, при которой «отбить» затраты на строительство офисных центров класса «А» сложно».

По оценкам экспертов IDEM-консалтинг уже в конце 2024-го  в Екатеринбурге не хватало, как минимум,  100 000 кв. м офисной недвижимости. Дефицит качественных офисных площадей Перми аналитики  оценивали в 30 000 квадратных метров. В Нижнем Новгороде – порядка 90 000 кв.м. В Казани – 115 000 кв. метров. Олег Колмычек, руководитель Ассоциации застройщиков Краснодарского края  и Республики Адыгея, также сообщает о «явной нехватке современных офисных помещений» в регионах присутствия, особенно в крупных городах – Краснодаре, Сочи, Новороссийске. «Спрос на качественные офисы стабильно растёт, особенно со стороны малого и среднего бизнеса, IT-компаний, стартапов, однако предложение пока значительно отстаёт», – подчёркивает эксперт. 

Участники CRE Federal Awards 2025 (long list)

Категория «Офисная недвижимость»

Номинация «Бизнес-центр класса B»

Бизнес-центр Avantgarde

 г. Санкт-Петербург, Кондратьевский пр., д. 17, корп 2, стр. 1
Общая площадь: 11 115 кв. м
Арендопригодная площадь: 9 500 кв. м

Современное новое деловое здание класс В+, рядом – деловой квартал «Кондратьевский», развитой инфраструктурой которого могут воспользоваться арендаторы бизнес-центра «Авангард». Электронная система контроля доступа в здание.

 
Бизнес-центр RED BRICK

г. Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 23, лит. Б
Общая площадь: 4 500 кв. м
Арендопригодная площадь: 4 195 кв. м
Консультант: Maris Properties
Объект прошел редевелопмент в 2024 году.

Бизнес-центр класса В+ в историческом районе в непосредственной близости от нескольких станций метро. Здание интересно своей историей. Это объект культурного наследия, в прошлом "Солдатский корпус Донского дивизиона" в составе выявленного объекта культурного наследия "Комплекс казарм лейб-гвардии Казачьего полка". Редевелопмент. Фасады выполнены в стиле неоренессанса, интерьеры – в современном стиле.
 
Номинация «Бизнес-центр класса A»

Бизнес-центр UNO

г. Казань, ул. Сибгата Хакима, д. 62
Общая площадь: 20 111 кв. м
Арендопригодная площадь: 13 281 кв. м
Девелопер: UD Group

12-этажный новый бизнес-центр с панорамным остеклением, расположенный в деловой части Казани на первой линии реки Казанки, в окружении спортивной и рекреационной инфраструктуры.
 
Бизнес-центр «Кристалл Палас»

г. Санкт-Петербург, Невский просп., д. 72
Общая площадь: 1 956 кв. м
Арендопригодная площадь: 1 320 кв. м
Объект прошел редевелопмент в 2024 году

Новая жизнь проекта в центре Петербурга, гармоничное сочетание исторического наследия и инновационных технологий. Установлены инженерные системы, соответствующие последним стандартам. Выделенная электрическая мощность в 500 кВт — редкость для центра города, что позволяет обеспечить высокую эффективность работы всех систем.
 
Бизнес-центр «Кронос»

г. Новосибирск ул. Советская, д.5
Общая площадь: 46 879 кв. м
Арендопригодная площадь: 30 057 кв. м
Объект прошел редевелопмент в 2022-2024 гг.

Здание состоит из трех блоков различной этажности, все блоки соединены между собой, имеют отдельные входы и ресепшн. В шаговой доступности остановки общественного транспорта, метро, станция пригородного сообщения для жителей левого берега и Академгородка. Есть вся необходимая инфраструктура для комфортного пребывания гостей и сотрудников. Здание оборудовано системой диспетчеризации BMS, спринклерной системой пожаротушения, автоматической системой пожарной сигнализации, системой оповещения при пожаре и автоматической системой дымоудаления. Здание оборудовано автоматизированным подземным паркингом на 190 м/м.

Как и в Москве, в городах-миллионниках усиливается  тренд на децентрализацию, сообщают в IDEM: на фоне дефицита качественных офисов,  бизнес готов рассматривать  удаленные от сложившихся деловых кластеров локации, при условии, что   это будет компенсировано хорошей транспортной доступностью, удобным паркингом, комфортным рабочим пространством. Для новых поколений в регионах важны офисы в формате «всё и сразу» и «город в городе». «Отчасти дефицит офисных помещений могут компенсировать технопарки высоких технологий, — считает Екатерина Гресс.  — Девелоперам в этом сегменте государство сейчас предлагает налоговые льготы и программы поддержки. По сути, это офисные помещения класса «А», концепция которых сформирована вокруг IT-сферы, лабораторий и центров разработки. Согласно одному из условий предоставления субсидий управляющим компаниям частных технопарков, резиденты должны занимать не менее 50% всех площадей. В Татарстане уже есть хорошие примеры развития IT-кластеров и технопарков».

Олег Колмычек одним из вариантов решения дефицита офисов в регионах называет более активное развитие коммерческой инфраструктуры в составе жилых комплексов. «Сегодня традиционно под «коммерцию» отдают только первые этажи, но мы предлагаем рассматривать возможность выделения еще 2-3 этажей именно под офисное использование, — рассуждает он. —  Такой подход имеет сразу несколько преимуществ: во-первых, это создаёт дополнительные рабочие места в шаговой доступности от жилья, во-вторых – формирует более устойчивую и сбалансированную среду в новых районах.  Да, сегодня мы видим, что в большинстве жилых комплексов коммерческие помещения полностью распродаются, и дальнейшее управление ими происходит хаотично. И в результате нередки ситуации, когда на одной линии открыты пять-шесть одинаковых магазинов, отсутствует единая концепция или арендная стратегия. Необходимо менять подход, рассматривая возможность централизованного управления коммерческими площадями. Это обеспечит более качественное наполнение и устойчивую доходность. Застройщики и управляющие компании должны активнее использовать модели с единым оператором коммерческих площадей, что позволит гибко управлять арендаторами и создавать сбалансированную функциональную среду».

Прямая речь

Юлия Медведева, руководитель Группы компаний LV Corporate Group:

— Наш новый «Кристалл Палас» — редкое офисное предложение, сочетающее в себе новую историю старого города, знаковый адрес и современные решения для различных сценариев жизни и бизнеса.  В этих стенах началась история любви Сергея Есенина и Зинаиды Райх, здесь собирались когда-то художники и поэты.

В ходе реставрации объекта культурного наследия была восстановлена историческая отделка, кирпичная кладка, причём, найдены оригинальные кирпичи с клеймами частных заводов-изготовителей, бережно отремонтированы лестничные ограждения, световые ниши на лестницах и в офисах, утеплена мансарда, сохранено уникальное арочное окно, ставшее частью концепции музеефикации.

 
 
Проявят гибкость

Помимо «классических» офисов, во многих регионах сохраняется или формируется высокий спрос на сервисные офисы и коворкинги, однако большинство столичных операторов выходить с новыми проектами туда по-прежнему не спешат. Среди причин они называют и более низкую платежеспособность потенциальных резидентов, и длительную окупаемость, и региональные особенности ведения бизнеса. В начале 2025 года аналитики ГК «БестЪ» на территории России насчитали 865 офисных коворкингов и гибких офисов общей площадью почти 730 тысяч м2. Всё это вмещает примерно 91 тысячу рабочих мест; в цифру с общим количеством коворкингов включены и объекты, которые созданы и функционируют с участием государственного и регионального финансирования. Это, в том числе, проекты под эгидой Агентства стратегических инициатив и Минцифры, и региональных ведомств, курирующих в регионах развитие малого бизнеса и инноваций. Активно запускаются и коворкинги на базе институтов и исследовательских центров в наукоградах. «Чисто коммерческих» объектов же, по оценке ГК «БестЪ», чуть более 500. Если смотреть на динамику обобщающих показателей рынка, можно  констатировать, что интенсивность  российского рынка уступает среднемировым темпам, а если сравнивать со странами глобального юга – можно сказать, что мы вообще стоим на месте, констатирует Владимир Дорофеев, управляющий партнер сети сервисных офисов “Практик" / OFIX.

Сегодня коворкинги функционируют в 144 городах – это все миллионники и почти все города с населением свыше 300 тыс. человек. В топ-5 регионов по интенсивности развития входят  Татарстан, Краснодарский край, Свердловская, Новосибирская и Калининградская области. Всё, что восточнее Новосибирска, развивается крайне слабо, уточняет г-н Дорофеев. Ещё одним «бумящим» направлением эксперт называет Самару: здесь заметно укрепляется спрос на качественные офисные пространства и сервисные форматы.

Спрос на гибкие офисные решения в регионах не только растёт, но  и качественно изменяется: бизнесам нужен полноценный сервисный офис с техподдержкой, корпоративной культурой и возможностью масштабироваться. Всё больше арендаторов хотят перевести команды из морально устаревших зданий в современные, технологичные пространства, но последних не хватает: застройщики опасаются, что такие проекты не окупятся. Стоимость аренды в регионах уже почти не уступает столичной, а вот логистика и контроль качества — наоборот, дороже, поясняет Владимир Дорофеев. «Большую часть оборудования, включая мебель и инженерные решения в региональные офисы "Практик", например, мы везём из Москвы, — сообщает он. — Существенно выше и срок окупаемости – у нас, например, в полтора раза: офис, открытый в Москве или Питере, окупается в среднем за 32 месяца, в регионах — за 52. Это делает региональные инвестиции менее привлекательными в краткосрочной перспективе. Ну и затем – для эффективной работы в регионах требуется отдельная управленческая экспертиза: знание локального рынка, подрядчиков, особенностей спроса. Это время, ресурсы — далеко не все операторы готовы в это вкладываться». «Формат гибких офисов и коворкингов, например, в Краснодарском крае практически не развит», – констатирует, в свою очередь Олег Колмычек. – Как и во многих других регионах России, несмотря на рост числа удалённых специалистов, фрилансеров и малых команд. Но мы уверены, что развитие коворкингов – не просто модный тренд, а реальный ответ на потребности нового поколения предпринимателей. Это также отличная возможность для застройщиков и инвесторов диверсифицировать продукт и повысить доходность объектов.  Развитие гибридных форматов - «жилое плюс офис» – станет одним из драйверов роста коммерческой недвижимости в регионе. Сейчас мы со своей стороны ведём диалог с органами власти, выступаем с инициативами по изменению нормативной базы. Кроме того, предлагаем профессиональную оценку проектов на этапе концепции – с акцентом на создание сбалансированной инфраструктуры, эффективных коммерческих решений и устойчивых моделей управления».

Владимир Дорофеев соглашается: Сочи и Краснодар остаются самыми недооценёнными у девелоперов и операторов регионами. «В Сочи рынок гибких офисов сильно ограничен нехваткой подходящих площадей, а нового строительства в сегменте  А/А+ практически нет, – поясняет эксперт. – Краснодар объективно пострадал от закрытия аэропорта: спрос там есть, но девелоперы намного осторожнее идут в новые проекты. Без этого фактора город уже давно бы одним из лидеров в офисном сегменте. Мы же планируем серьёзно наращивать присутствие в Новосибирске —  на +10 тыс м² в ближайшие три года. Также вместе с партнёрами планируем запуск локации в Самаре в конце 2025-го».


Участники CRE Federal Awards 2025 (long list)

Номинация «Редевелопмент многофункциональной недвижимости
      
Индибокс

г. Санкт-Петербург, Пискарёвский просп, д .27, корп. 2
Общая площадь: 5 907 кв. м
Арендопригодная площадь: 4 440 кв. м
Девелопер: Грэндби Групп

Объект расположен в Красногвардейском районе, где средняя площадь квартир всего 48,7 кв.м. Основная задача проекта – оптимизация и увеличение жилого пространства в квартирах и домах жителей района и города путем аренды боксов для ненужных или сезонных вещей. В итоге компания приобрела промышленный корпус 1983 года постройки, и сделала проект склада в стиле «брутализм». Были  частично сохранены старые бетонные фасады, добавлено высокое ограждение из металла. Внутри, благодаря использованию стеклянных перегородок и компьютерных шрифтов в навигации,  создана атмосфера дата-центра.



Коворкинг Люди   
  
г. Уфа
Общая площадь: 14 453 кв. м
Арендопригодная площадь: 11 560 кв. м

Многофункциональный комплекс в районе «Зеленая роща» в Уфе, рядом проходит проспект Салавата Юлаева — главная транспортная магистраль города, благодаря которой можно быстро добраться до любой точки города. Объект реализует концепцию «жизнь в один клик»; объединены жильё, бизнес, спорт, медицина и досуг в одном пространстве.

Премиальный коворкинг разместился в здании с промышленной историей на территории бизнес-парка «Территория 3000». Слоган – «Все люди разные». Рабочие места предоставляются «под ключ»: мебель, интернет, клининг и коммунальные услуги включены в стоимость.
 
Креативный кластер PIVZAVOD

г. Архангельск
Общая площадь: 10 000 кв. м
Арендопригодная площадь: 6 800 кв. м
Девелопер: Группа Аквилон

Креативный кластер PIVZAVOD на базе строений пивоваренного завода А. Ю. Суркова, построенного в XIX веке. Несмотря на то, что концепция проекта выстроена вокруг креативного кластера, в основе – классический бизнес-центр класса «В». В комплексе зданий будет возрождено пивоварение, вокруг которого будет функционировать пивной ресторан.

Таблица сложения

По итогам первого полугодия, совокупный объем ввода качественных складских объектов России составил 2 млн кв. м, что является абсолютным рекордом за данный период времени за всю историю развития российского рынка, подсчитывают в Nikoliers. Результат опережает и годовые показатели 2017-2020 гг на 13-70%. Более половины от ввода приходится на региональный рынок (без учёта рынка Санкт-Петербурга и ЛО) – 58% или 1 142 тыс. кв. м. В 2025 г. объём ввода в эксплуатацию складской недвижимости в России может составить 7,8 млн кв. м – абсолютный рекорд, опережающий предыдущее пиковое значение (4,5 млн кв. м), достигнутое в прошлом году, в 1,7 раз. Результат по-прежнему обеспечен высокой активностью маркетплейсов и продуктовых сетей, которые продолжили развивать качественную логистическую инфраструктуру по всей стране, заключали крупные BTS-сделки и анонсировали собственное строительство складских объектов. Региональными городами-лидерами по ожидаемому размеру ввода в этом году являются Новосибирск (386 тыс. кв. м) и Омск (377 тыс. кв. м).

По прогнозам Nikoliers, высокие объемы ввода сохранятся и в следующем году. Это обусловлено тем, что маркетплейсы сформировали большой объем распределительных центров с анонсируемой датой ввода до 2027 г., а также возможным переносом сроком ввода части объектов на следующий год. 



Таким образом, при условии реализации всех планов, общий объем качественных складских площадей в стране превысит 50 млн кв. м и достигнет 56 млн кв. м к концу года, считает Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.  

«Российский складской рынок в 2024 году показал впечатляющие темпы роста, особенно за пределами столиц, – размышляет Анна Холод, заместитель директора по аренде и маркетингу Instone Development. – Объемы инвестиций в недвижимость взлетели, а компании все чаще стали покупать площади для себя, увеличив вложения в 3,5 раза по сравнению с прошлым годом. Фокус явно сместился на регионы – 62% всех сделок пришлись именно на них. В 2024 году там построили почти в три раза больше новых складов, чем в Москве и области. Главный двигатель этого спроса, конечно, онлайн-ритейл, на долю которого приходится около 60% сделок. Топовые города по развитию – это традиционные и уже привычные всем логистические хабы – Владивосток (Приморский край), Казань (Татарстан), Екатеринбург (Свердловская область), Нижний Новгород (Нижегородская область) и Тюмень (Тюменская область) – они активно развиваются и притягивают капитал.
Невинномысск (Ставропольский край) – в ноябре 2024 года здесь открылся крупнейший региональный торгово-логистический хаб с инвестициями в 10 млрд рублей, причем, не без участия Wildberries и Ozon».
 

Прямая речь
 
Гарольд Власов, управляющий директор 3PL-оператора NC Logistic:

– По объему онлайн-потребления за Москвой и Санкт-Петербургом следуют Краснодарский край, Ростовская и Свердловская области. В указанных регионах наблюдается активное развитие складской инфраструктуры. Кроме того, среди городов, демонстрировавших в 2024 году значительный прирост новых предложений, стоит выделить Казань и Саратов. Интерес к ним девелоперов обусловлен потенциалом рынков сбыта и динамичным развитием логистической инфраструктуры.

Несмотря на текущий акцент на традиционно востребованных регионах, существует ряд территорий с высоким потенциалом для развития складской инфраструктуры. Один из них – Нижний Новгород, обладающий стратегически выгодным географическим положением и развитой транспортной инфраструктурой, включающей автомобильное, железнодорожное и водное сообщение. Нижегородская область также входит в число лидеров по объему онлайн-продаж, что делает регион привлекательным для развития складской логистики.

До недавнего времени и Оренбургская область оставалась недооцененной локацией для размещения складских комплексов. Однако сейчас там активно строятся объекты Ozon, Wildberries, X5 Group и «РЖД Логистики». До конца года планируется ввести в эксплуатацию около 400 тыс. кв. м складских площадей. Увеличившаяся востребованность Оренбургской области обусловлена ее выгодным расположением на границе с Казахстаном, что обеспечивает удобные транзитные возможности.

Ну и особое внимание следует уделить Дальнему Востоку (Приморский край, Хабаровский край, Амурская область). Стратегическое положение региона позволяет рассматривать его в качестве ключевого логистического хаба в торговле с Китаем и другими странами Азиатско-Тихоокеанского региона. Увеличение грузооборота в портах Тихого океана, рост грузопотока по Северному морскому пути и особый экономический режим, предоставляющий льготы инвесторам, создают благоприятные условия для создания новой складской инфраструктуры. Развитие Дальнего Востока является приоритетным направлением государственной политики, что также способствует привлечению инвестиций в логистическую отрасль.

 
Впервые с девяностых склады вне Москвы обогнали столицу по объёму ввода, соглашается Константин Анисимов, директор по маркетингу Fashion House Group.  «И это уже не разовые всплески, а устойчивая динамика, — убеждён эксперт. — Причины понятны: развитие логистики, рост e-commerce, поддержка региональных властей. Огромные BTS-центры Wildberries, Ozon, «Маркетплейс Групп» в Татарстане, Омске, Колпино, Саратове. Масштабы внушают. Однако в «бумящих» регионах активно строятся не только склады, но и офисно-деловые проекты, гостиницы, многофункциональные решения. Правда, пока на этом рынке больше стихийности, нет кластерности, и в большинстве случаев девелопмент идёт по принципу "где земля, там и кластер". Если рядом появляется успешный проект, начинают подтягиваться соседи. Скажем так, не японский урбанизм, но движение есть».

Участники CRE Federal Awards 2025 (long list)

Категория «Индустриальная недвижимость»

Номинация «Крупный складской комплекс»

X5 Group РЦ Пермь («Пятерочка», «Чижик») 
   
г. Пермь, квартал Придорожный, 1-я Индустриальная улица, 2А
Общая площадь: 55 059 кв. м

Объект расположен в непосредственной близости от города в логистическом парке "Култаево", имеет хорошую транспортную доступность как для поставщиков, так и для логистических процессов в городской черте и районах Пермского края. Размещение двух торговых сетей "Пятерочка" и "Чижик" в одном контуре.


 
Логистический технопарк "ДорХан Девелопмент Казань"  

г. Казань, Лаишевский район, с. Столбище
Общая площадь: 63 027 кв. м

С середины 2023 года DoorHan активно развивает проект строительства крупного технопарка, который в перспективе может стать вторым по величине в России. Площадь составит 500 тыс м2. Комплекс расположен в 5 км. от трассы М-12 Москва — Казань и в 7 км. от международного аэропорта Казани. Он будет состоять из девяти корпусов, и относиться к складским комплексам класса «А», которые отвечают более высоким требованиям к площади, освещению, пожарной безопасности, транспортной доступности и т. д. В логистическом парке будут созданы все условия для оказания комплекса услуг, связанных с транспортировкой и хранением грузов. В IV квартале 2024 года введен в эксплуатацию первый складской корпус площадью 54 000 м2 со встроенными административно-бытовыми помещениями. Корпус разделен на два комплекса: складские помещения и офисное трехэтажное здание.
 
МБМ РЦ Озон Корюково

Ярославская область, д. Корюково, ул. Торговая, д. 3
Общая площадь: 68 738 кв. м
Консультант: CORE.XP

Комплекс расположен в двух километрах от г. Ярославль, удобная доступность для трудовых ресурсов. Склад продовольственных и непродовольственных товаров компании OZON Фулфилмент. Арендатор OZON входит в перечень приоритетных инвестиционных проектов Ярославской области.
 
СК-100К Бугры

Ленинградская обл., Всеволожский р-н, п. Бугры, ул. Шоссейная, д. 58, корп. 1
Общая площадь: 117 300 кв. м

100К Бугры – многофункциональный складской комплекс класса А, площадью 116 тысяч квадратных метров полезной площади. На указанных складских площадях создано более 6 000 рабочих мест. Складской комплекс находится на северной границе Санкт-Петербурга в пос. Бугры, имеющий прямой выезд на КАД.
 
Складской комплекс «Озон Волхонка»

г. Санкт-Петербург, Волхонское ш., д. 108, стр. 1
Общая площадь: 108 644 кв. м
Консультант: NF Group

Объект расположен в ключевом логистическом узле Санкт-Петербурга — на пересечении КАД, Волхонского и Таллинского шоссе. Лот перешел в собственность фонда под управлением компании «Сбережения Плюс», продавцом выступила Логистическая группа «Адмирал». Объект полностью сдан в долгосрочную аренду маркетплейсу OZON, а также логистической группе «Адмирал».
 
Номинация «Средний складской комплекс»

BOYARD

г. Екатеринбург, ул. Региональная, стр. 1
Общая площадь: 47 392 кв. м

Многофункциональный складской комплекс класса А общей площадью 47 392 кв.м: складские помещения с системой высокостеллажного хранения товаров промышленного назначения и др.
 
X5 Group РЦ Челябинск (Чижик)

Челябинская обл., п. Малая Сосновка, ул. Весенняя, 11
Общая площадь: 14 339 кв. м
 
Логистический парк «ИНСИТИ Уральская»

г. Краснодар, ул. Уральская, д. 228
Общая площадь: 37 863 кв. м
Консультант: NF Group

Комплекс предоставляет арендаторам все необходимые условия для эффективной работы, включая хорошую транспортную доступность и качественные складские площади класса А. Это – сухой склад класса А, для высоко стеллажного хранения товаров народного потребления, включающий в себя производственно-административное здание.
 
ПСК "Апельсин"

г. Екатеринбург, ул. Черняховского, стр. 104
Общая площадь: 37 649 кв. м

Новый склад класс А+. Выезд на ЕКАД и основные автомагистрали. Объект отлично просматривается с ЕКАД. Склад рабочей высотой 14,6 м, нагрузкой на пол до 8,0 т/м², один док на 400 м², угловые секции имеют пандус высотой 800мм и ворота по 4 шт. на каждые 1500 м².
 
Распределительный центр «АЛС», 1 этап   

Воронежская обл., Усманское 1-ое с.п., с. Нечаевка, ул. Виноградная, 97А
Общая площадь: 14 840 кв. м

Складской комплекс класса А. Рабочая высота потолков составляет 12.5 метров, шаг колонн — 12 × 24 метра. Количество доков – один на каждые 770 м² складской площади с возможностью удвоить количество ворот под запрос арендатора, антипылевые полы выдерживают нагрузку до 8 т/м2. Применена современная система диспетчеризации, обеспечивающая мониторинг и управление всеми основными инженерными узлами в режиме реального времени. Котельная оснащена конденсационными котлами, которые не только обеспечивают надёжное теплоснабжение, но и позволяют сократить энергозатраты за счёт повторного использования тепла. Архитектурные решения объекта ориентированы не только на функциональность, но и на визуальное восприятие: для офисов реализованы открытые балконы, а благоустройство промышленной территории выполнено в соответствии с современными стандартами городской среды — с пешеходными маршрутами и зонами отдыха.

Пойдут с лёгкостью

В 2025 году в России прогнозируется рекордный ввод объектов light industrial – показатель, как минимум, в 2,2 раза превзойдет результат 2024-го. «Лайты» могут занять до 30 % общего складского стока страны. «Сейчас этот формат стремительно выходит за пределы Москвы, обещая инвесторам доходность до 16% годовых и окупаемость в среднем за 6,5 лет, — соглашается Анна Холод. — Такие склады воспринимаются как «умные» объекты, с посильным порогом входа и расширенным функционалом, которые в ближайшие годы улучшат инфраструктуру и экономическое положение региональных городов».

Источник: NC Logistic

Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate, оценивает совокупный объём предложения light industrial по России в 1,3 млн кв. м, из которых 83% (1,1 млн кв. м) приходится на Москву и МО, 7% (0,1 млн кв. м) – на Санкт-Петербург и ЛО, 10% (0,2 млн кв. м) – на остальные регионы. Если исключить главные логистические хабы (Москва и МО, Санкт-Петербург и ЛО), то крупнейшими по объему существующего предложения остаются Самарская область (63 тыс. кв. м) Краснодарский край (30 тыс. кв. м) и Ярославская область (24 тыс. кв. м).

Юлиана Хронюк, директор по развитию Light Industrial IBC Global, среди самых «лайтиндастриальных» регионов, в свою очередь, называет Екатеринбург, Челябинск, Краснодар, Нижний Новгород, Казань, Тюмень, Уфу. «Это города, где на рынке уже есть проекты LI в том или ином видимом объеме (от 10 000 до 60 000 кв. м), либо в активной стадии реализации, – поясняет г-жа Хронюк. – Там LI становится привлекательной альтернативой крупным складам, а спрос стабильно превышает предложение: вакансия нулевая, поскольку многие объекты строят под клиента в аренду или покупку. Отмечу, что в регионах проекты LI востребованы не только ввиду дефицита крупных складов, но и за счёт возможности быстрого запуска бизнеса и снижения логистических и операционных затрат. Ну а наиболее острый дефицит – в промышленных и быстроразвивающихся городах Сибири и Урала: Екатеринбурге, Челябинске, Тюмени, Новосибирске, Красноярске, Уфе, Омске, Владивостоке. И – в крупных региональных центрах Поволжья и юга: Краснодаре, Нижнем Новгороде, Самаре, Казани». «В России формат light industrial востребован небольшими компаниями в регионах, где наиболее развита промышленность – Татарстан, крупные города Сибири, – считает Александр Никишов, управляющий директор ХСА. – Не хватает же LI практически везде, однако действующие макроэкономические факторы влияют на покупательскую способность бизнеса, что, в свою очередь отражается на анонсировании и реализации заявленных объектов. Перспективные регионы – Нижний Новгород, Екатеринбург, Дальний Восток. Развитие транспортного коридора М-12 будет требовать создания объектов для небольших производств и качественной инфраструктуры».

Сейчас в регионах России проекты light industrial реализуются, как правило, локальными девелоперами на территории уже существующих индустриальных парков или же в отдельных комплексах, ориентированных только на данный формат, сообщает Евгений Бумагин. Среди заметных игроков эксперт называет «Самаратрансавто», «ДК Юг», Kurs Development и т.д.  «Пока системных парков в регионах нет, есть точечные застройки, размышляет  Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал». – Однако популярность формата и «ожидания лёгкого выхода» провоцируют региональных игроков экспериментировать. Ну а ключевые инвесторы и девелоперы формата в регионах сейчас – локальные интересанты на стыке ритейла\коттеджных посёлков и складов класса А\Б».
 

Прямая речь

Александр Манунин, управляющий партнер Parametr:

– Главным событием года, несомненно, стал окончательный выход формата light industrial за пределы столичных агломераций и его бурное масштабирование в регионах. Региональные девелоперы осознали все преимущества нового формата, а инвесторы признали его инвестиционный потенциал.

Наибольший интерес к сегменту light industrial отмечается в крупных региональных хабах: Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Краснодар, Челябинск, Нижний Новгород. Здесь мы ожидаем существенное увеличение доли light industrial в общем объеме индустриально-логистической недвижимости и даже получали обращения от собственников земельных участков их этих регионов с запросом на реализацию партнерских проектов.

Помимо городов-миллионников, формат light industrial в силу своей универсальности и многофункциональности может получить развитие и в менее крупных городах, ориентированных на промышленность и находящихся на небольшом удалении от Москвы. Думаю, что в ближайшие несколько лет мы услышим о новых проектах light industrial в Туле, Твери, Калуге.

 
Отдельные области или целые федеральные округа, которые пока остаются в тени, обладают «огромным потенциалом для развития», резюмирует Анна Холод. «Здесь активно растет спрос на индустриальные парки, а поддержка экспорта и транспортной логистики со стороны государства делает их особенно привлекательными для девелоперов, – продолжает она. – Речь про Урал, Сибирь и Дальний Восток. В Южном и Центральном регионах – высокая покупательская способность. Крым – очень перспективное направление для инвестиций, особенно с учетом развития туризма». «Наша компания, например, уже с прошлого года развивает отдельное направление бизнеса – ИНСИТИ-логистика, – делится Тамара Родичева. – В рамках этих проектов сейчас реализуется более 771 000 кв м. складских площадей в Краснодаре и республике Адыгея».
 
Продолжение – в следующих выпусках