Идут ва-банк: как банки становятся ключевыми игроками отрасли

Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris, констатирует: в ближайшие 12–18 месяцев не менее 5–7% качественной коммерческой недвижимости в крупных городах РФ преимущественно в офисном и торговом сегментах может перейти под контроль банков напрямую или через аффилированные структуры. В апарт-комплексах и МФК, в свою очередь, вероятен рост активов, ставших «невостребованными» инвестиционными проектами. 

Михаил Петров, генеральный директор Smart Estate Moscow, полагает, что консервативно до 8–10% всех сделок в сегменте коммерческой недвижимости в ближайшие полтора года будут связаны именно с переходом активов в собственность банков. В отдельных категориях — таких как региональные торговые центры, МФК или бизнес-центры вне топ-локаций — доля может быть значительно выше. «Наибольшему риску подвержены объекты, построенные в период рыночного оптимизма с высокой долговой нагрузкой и неоправданно завышенными ожиданиями по аренде, – перечисляет он. – В первую очередь — торговые площади в слабых локациях, региональные отели и бизнес-центры за пределами первого инвестиционного эшелона. Под давлением и объекты, у которых истекли контракты с якорными арендаторами, а повторное заполнение возможно только после масштабной реновации, требующей существенных вложений».


Источник: CRE

Тенденция выхода банков на авансцену отрасли подкрепляется и тем, что в реалиях экономической ситуации последних трёх лет, усугубляемых ужесточением кредитной политики, объём проблемных активов, переходящих в банковскую собственность, априори растёт, добавляет Леонид Волох. «И тем, что недвижимость может стать привлекательной альтернативой традиционным банковским услугам, особенно в условиях нестабильности, — перечисляет он. — И, безусловно, тем, что за годы работы с недвижимостью в качестве залогового имущества банки накопили значительную экспертизу в этой области. Наконец, многие кредитные организации действительно давно создают специализированные подразделения и управляющие компании для профессионального управления активами, что позволяет им эффективно работать с недвижимостью на всех этапах её жизненного цикла. Банки не публикуют детальную информацию обо всех крупных переходах к ним коммерческой недвижимости, но отмечу торговые центры группы «Регионы» — переход «Сбербанку» («Сибирский городок» и «Июнь») и последующую продажу. Банк «ВТБ» забрал залоговое имущество «БМ-банка», самым крупным объектом которого была гостиница «Камелия» в Сочи». Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate, напоминает и об одной из крупнейших сделок начала 2025 года – продаже ТЦ «Времена года». Объект в конце 2025 года перешёл в собственность банка, после чего был куплен на торгах компанией «Киевская площадь». Деловой квартал «Новоспасский» отошёл Сбербанку, идут суды по взысканию долей Сбербанка в «Легенде Цветного», Ducat Place III и Фабрике Станиславского, МКБ пытается взыскать «Большевик» в пользу долгов по кредитным обязательствам, напоминает Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами. «Банки уже стали крупнейшими поставщиками коммерческой недвижимости на рынок продаж, на их активы приходится более 90% сделок в этом сегменте, – сообщает г-жа Толстошеева. – Только у Сбербанка на балансе «Сампы» активы оцениваются в десятки миллиардов рублей. А такие структуры, как банк «Траст», созданный для управления проблемными активами санируемых банков, уже вошли в топ-10 крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в России, аккумулировав активы объемом в 1,5 млн кв. м». 



Станислав Ахмедзянов, управляющий партнёр IBC Global, оценивает количество подобных активов у банков к середине июля в 4 трлн рублей. «И это уже серьёзно для нашего рынка, – считает эксперт. – Если же ЦБ, как собирается, введёт лимит без переходного периода, рынок ждёт большая распродажа. Банкам придётся срочно избавляться от недвижимости. Сейчас средний уровень непрофильных активов около 20%, но у некоторых уже превышает 30%. Можно сказать, регулятор предложил банкам срочно сесть на диету, а это всегда стресс». «И не менее двухсот только торговых центров могут обанкротиться в 2025 г. из-за долгов и кредитной нагрузки после роста ключевой ставки, – добавляет Марина Толстошеева. – Союз ТЦ ещё в прошлом году попросил Минэкономики предоставить владельцам недвижимости преференции по кредитам. В итоге Сбербанк через «Сампу» давно уже редевелопирует ТЦ, повышая арендный доход. Некоторые банки, как ВТБ, используют недвижимость для секьюритизации, выпуская облигации под залог активов. В общем, осознав, что недвижимость — это не просто «непрофильный актив», а, как минимум, ценный ресурс, многие банки начали создавать собственные структуры для профессионального управления им. Крупные финансовые институты переходят от пассивного владения «непрофильными активами» к активной и стратегической роли инвестора, девелопера и управляющего».


Источник: IBC Real Estate


Прямая речь

Виталий Можаровский, партнёр, ALUMNI Partners:
— Я бы не сказал, что ситуация нова для российского рынка. В 2008 году банки ведь забирали целые портфели дефолтной недвижимости практически во всех ключевых сегментах. И ничего, что-то трансформировали в профильное девелоперское подразделение или УК, создавая синергетический эффект с основным бизнесом, что-то перепродали или упаковали в ЗПИФ, что-то адаптировали для собственных нужд. На месте прежних девелоперов появились новые команды – свято место пусто не бывает.  

 Как банки будут поступать в сегодняшней ситуации – будет зависеть от многих переменных факторов: долговая нагрузка должников, рыночная стоимость актива, спрос в рыночном сегменте и уровень вакансии, состояние баланса самогó банка-кредитора и т.д. Как обычно, решение в каждом конкретном случае будет контекстуальным. По опыту прошлых лет можно сказать, что банки оказались вполне успешными владельцами портфелей коммерческой недвижимости и игроками девелоперского рынка, несмотря на то, что исторически это был для них непрофильный бизнес.

Источник: CRE


Международная панорама

Евгений Большаков, основатель, генеральный директор платформы «Квартира по частям», полагает, что прогнозируемая доля коммерческой недвижимости, находящейся у банков в залоге, в ближайшие полтора года может вырасти до 20–25%. При сохранении кредитной нагрузки, роста ключевой ставки и замедления инвестиционной активности, в течение следующих 12–18 месяцев может прибавиться ещё ~5 п.п. «Это вынужденный сценарий, снова же, при высокой ключевой ставке и попадании новых активов от не справившихся с обязательствами кредиторов, но не обязательная траектория, – убеждён эксперт. – На конец 2024 года, в Москве под залогом банков находилось 17% всей нежилой недвижимости в негосударственной собственности (около 32 млн кв. м из 187 млн кв. м). На торговые центры приходилось 42%, бизнес-центры – 30%, склады и автотехцентры – по 23%, гостиницы – 27% .

Если экстраполировать на всю Россию с поправкой на концентрацию в Москве (64% от объёма инвестиций сосредоточено в столице и области), можно оценить, что примерно 15–20% всей коммерческой недвижимости в стране находится в залоге у банков». «Тренд перехода коммерческих активов в собственность банков есть, – соглашается  Микаэл Казарян. – Однако пока он далеко не массовый, и говорить об изменении расстановки сил на рынке недвижимости оснований нет». 


Источник: NF GROUP

Екатерина Верле, партнер, практика недвижимости и строительства АБ ЕПАМ, предлагает вспомнить, как в США после ипотечного коллапса 2008–2012 годов банки начали массово получать коммерческую недвижимость через процедуры взыскания залогов, и создавали свои структуры для управления активами. В итоге часть лотов была распродана, но многие банки несколько лет де-факто выступали управляющими, особенно в сегменте проблемных активов. В Испании после долгового кризиса 2010 г. банки также сконцентрировали в портфелях значительное количество недвижимых активов, после чего была создана специальная государственная структура (SAREB), куда банки передали проблемные. SAREB управлял портфелем в 50+ млрд евро и даже самостоятельно выступал девелопером или оператором. В сотрудничестве с частными УК – реализовал массовые проекты доступного жилья, редевелопмент ТЦ и логистики. 

В Греции в то же время банки получили большое количество недвижимости и создали дочерние структуры для управления, сдачи в аренду и продажи объектов. Любопытная история в Германии: в 2008 году обанкротился один их крупнейших ипотечных банков, активно работавших на рынках недвижимости и структурного финансирования в Европе (Hypo Real Estate Holding AG). Банк был национализирован, чтобы избежать системного банковского кризиса в ЕС, а для управления «плохими активами» в 2010 году была создана специальная структура — FMS Wertmanagement — так называемый «плохой банк», куда передали около 175 млрд евро в виде проблемных активов, включая кредиты на коммерческую и жилую недвижимость. В результате FMS Wertmanagement превратился фактически в одного из крупнейших владельцев и операторов недвижимости в Европе, включая торговые центры, офисы, отели и девелоперские проекты. «То есть сами банки не стали девелоперами, и вернулись к основному бизнесу после стабилизации рынка, – резюмирует Екатерина Верле. – И это логично: всё-таки банки – не классические девелоперы, это разные бизнес-модели и компетенции. На примере всех этих историй мы могли наблюдать, что после концентрации недвижимости у банков происходило делегирование этих активов профессиональным операторам и/или возврат их на рынок. Так что вряд ли можно ожидать, что в долгосрочной перспективе банки (сами по себе) станут эдакими мастодонтами отрасли. Наиболее реалистичный сценарий для России — временное владение и стабилизация активов с последующим выводом на рынок через профессиональные управляющие компании или продажу. Но, как говорится, поживем – увидим».



Прямая речь

Алексей Новиков, управляющий партнер консалтинговой компании NF GROUP:
- Прогноз о том, что в ближайшие годы банки станут крупнейшими игроками на рынке коммерческой недвижимости — на наш взгляд, несколько преувеличен. Да, в портфели банков периодически попадают объекты коммерческой и многофункциональной недвижимости, в том числе через взыскание залогов, однако говорить о массовом перераспределении собственности в их пользу пока преждевременно.

Массовых дефолтов девелоперов в коммерческом сегменте, в отличие от 2014–2015 годов, пока не происходит. И даже в условиях высоких ставок девелоперы стараются договариваться о реструктуризации, перекредитовании, использовании кросс-залогов, иными словами — ищут пути удержать активы. 

Ну а наиболее заметные кейсы последнего времени — переход отдельных объектов: торговых центров, бизнес-центров, гостиниц и многофункциональных комплексов в собственность банков в рамках долговых расчетов. Однако эти кейсы точечные и пока не формируют системного тренда. Одним из недавних примеров стала передача в собственность структуры «Сбербанк Капитал» торгового центра «Зеленопарк» (Подмосковье) в счет погашения задолженности компании владельца. 

Кроме того, по нашим данным, игроки из сектора «Банки/ финансы/инвестиции» в  2024 – I полугодии 2025 года активно инвестировали в офисную недвижимость, их доля в общем объеме сделок составила около 12%.

Что касается стратегии банков в отношении перешедших объектов, то она становится всё более выверенной. Многие крупные финансовые структуры создали собственные девелоперские и управляющие подразделения. Например, Сбер, ВТБ, ПСБ, Россельхозбанк – некоторые из них управляют не только «непрофильными» активами, но и начинают выходить на внешний рынок управления, что действительно влияет на расстановку сил среди классических управляющих компаний.

При этом модель УК, работающей in-house в банке, не всегда является оптимальной. Да, она позволяет лучше контролировать управление активом и, в случае необходимости, оперативно готовить его к продаже. Но, с другой стороны, рыночные управляющие компании зачастую обладают более гибкой экспертизой, особенно в сегментах торговой и офисной недвижимости. Поэтому мы видим и смешанные модели — когда банк создает управляющую структуру, но активно сотрудничает с внешними партнерами по ряду функций.

Влияние банков на рынок управления будет постепенно усиливаться — особенно если ключевая ставка останется высокой надолго. Но пока это не трансформация отрасли, а скорее ее адаптация к текущим макроэкономическим реалиям.

Источник: CRE

Основная часть объектов, которые перейдут в России в банковские портфели как залоговое имущество, будет реализовываться на торгах, убеждены собеседники CRE. Вопрос лишь в том, насколько быстро. Конечно, кейсов начала десятых годов, когда под залог земли или какого-либо объекта выдавался кредит в десять-двадцать-пятьдесят раз больше, чем стоимость объекта, сейчас нет, но в результате изменения рыночной конъюнктуры действительно возможны ситуации, когда текущая стоимость недвижимости оказывается на 10-20% ниже, чем залоговая. В таких случаях вероятны сценарии, когда имущество не получается продать на торгах ни с первого, ни со второго раза. Однако длительное «зависание» объектов на балансе банка точно не самая радужная перспектива для кредитной организации, подчёркивают аналитики.

Эдуард Тишко, директор и управляющий партнер LCM Consulting, поддерживает: в России банки уж точно не стремятся становиться девелоперами или управляющими компаниями. «И, несмотря на серьезные вызовы, с которыми столкнулась наша отрасль из-за роста ключевой ставки и других факторов, банки демонстрируют принципиально иную стратегию работы с проблемными заёмщиками, — рассуждает эксперт. — Статистика первого полугодия 2025 года наглядно иллюстрирует: число вновь открытых дел о банкротстве компаний в сфере аренды и управления недвижимостью сократилось почти втрое, до 87 случаев против 242 в аналогичном периоде предыдущего года. Одновременно количество признанных банкротами организаций снизилось на 8%, до 905 компаний».

Российские банки, по словам г-на Тишко, вообще осознанно избегают судебных процедур, понимая риски получения непрофильных активов. Как показывает опыт, недвижимость, попавшая в конкурсное производство, моментально теряет ликвидность и дешевеет, добавляет эксперт. И вместо инициирования банкротств, кредиторы предпочитают договариваться с заёмщиками о реструктуризации долгов, рассрочке платежей и капитализации процентов. Подобная стратегия оправдана экономически, поскольку альтернативные способы возврата средств через судебные процедуры оказываются менее эффективными. 

Существенное влияние на ситуацию оказывает и более чем осторожная кредитная политика банков. «С 2024 года объемы выдачи кредитов под коммерческую недвижимость значительно снизились, — напоминает эксперт. — Ну и в России сегодня 311 банков, из них государственных 19. И в качестве серьёзных игроков, к кому потенциально могут перейти крупные коммерческие объекты только те банковские структуры, которые предлагают кредитные продукты для развития бизнеса и финансируют инвестиции в недвижимость».



Прямая речь

Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства, Nextons:
— Наиболее распространенной ситуацией, когда банк становится собственником объектов недвижимости, является обращение взыскания на заложенное имущество, предоставленное заемщиком в качестве обеспечения обязательств в рамках банковского финансирования, при наступлении дефолта по кредиту.  Принимая во внимание значительный рост количества имеющих просроченную задолженность корпоративных заемщиков (по информации ЦБ РФ, их процент вырос с 13,9% в феврале 2023 года до 21,5% в мае 2025 года), количество случаев обращения взыскания на заложенную недвижимость, вероятно, будет расти. 

При этом на практике обращение объектов недвижимости в собственность банков все же не является для них наиболее предпочтительной опцией: как правило, в случае финансовых трудностей у заемщика банки в первую очередь стремятся рефинансировать кредит, а при отсутствии такой возможности – реализовать имущество на торгах, таким образом, оставление банками имущества за собой является скорее исключением, чем правилом. В своей деятельности мы неоднократно видели ситуации, когда банки предпочитали дать согласие на продажу заложенных активов заемщиком при условии последующего рефинансирования кредита покупателем вместо инициирования процедуры обращения взыскания банком на заложенные активы.

Одним из основных факторов такого выбора является то, что недвижимость для банков является непрофильным активом, а значит, в кредитных организациях зачастую нет достаточного числа специалистов с опытом комплексного управления и развития таких объектов. Потребность в эффективной и опытной команде по управлению тем выше, чем «сложнее» объект коммерческой или многофункциональной недвижимости. В отсутствие такой команды эффективная эксплуатация активов с высокой доходностью вряд ли возможна, и как правило, для управления такими объектами требуется многочисленный штат сотрудников. Еще одной сложностью является то, что зачастую к банкам переходят абсолютно разные объекты недвижимости – бизнес-центры, торговые комплексы, логистические парки, производственные объекты и т.п. И какая бы опытная команда управленцев не была у банка, невозможно управлять всем одинаково хорошо, ведь в каждой сфере имеется своя специфика.   

Рост опосредованного присутствия банков на рынке недвижимости в настоящее время в основном выражен в другом, а именно – в распространенности связанных с банками инвестиционных фондов недвижимости и, как следствие, увеличении числа управляющих компаний, входящих в группу банка, которые ими управляют. Нередки также и проекты, когда банки становятся участниками совместных предприятий вместе с девелоперами, и не только осуществляют проектное финансирование, но и получают определенную долю доходности после реализации проекта. Вместе с тем, на наш взгляд, говорить о ведущей роли банков или связанных с ними компаний на рынке коммерческой недвижимости пока преждевременно. 

 

Источник: CRE


Нам вас не надо

Эдуард Тишко повторяет: полученная российскими банками недвижимость всё-таки груз, а не актив. «И эта масса непрофильных лотов создаёт серьёзные риски для финансовой устойчивости, особенно когда их доля превышает безрисковые 10% от капитала, — рассуждает г-н Тишко. — ЦБ РФ это прекрасно понимает, и готовит жёсткие меры противодействия. Введение риск-чувствительного лимита с октября 2026 года кардинально изменит ситуацию. Механизм предусматривает постепенное снижение лимита на иммобилизованные (непрофильные) активы со 100% до 25% от капитала к 2030 году. Превышение будет вычитаться из капитала банка, что напрямую ударит по карманам акционеров. Особенно болезненным новое регулирование станет для недвижимости, не используемой в основной деятельности, и активов, находящихся на балансе свыше пяти лет. Коэффициент иммобилизации для таких объектов составит 3х, что делает их содержание крайне затратным. Банки уже начали подготовку к новой реальности. ВТБ объявил о планах полного избавления от непрофильных активов в течение пяти лет. Аналогичные процессы запускают и другие крупные игроки. Системно значимые банки справятся с адаптацией в переходный период, а вот небольшие кредитные организации с запущенными балансами могут столкнуться с серьезными трудностями». 


Источник: IBC Real Estate


Прямая речь
Юрий Аксёнов, партнёр, Orchards:

— Банки традиционно не являются профильными девелоперами или управляющими компаниями, и их текущая вовлечённость может быть обусловлена, скорее, необходимостью минимизировать расходы на содержание проблемных активов, нежели желанием расширять собственную коммерческую деятельность. 

В перспективе следует ожидать возврата коммерческой недвижимости на открытый рынок через продажу или передачу в управление профессиональным операторам. Юридически значимым фактором станет способность банков правильно структурировать такие сделки, минимизируя возможные убытки и избегая споров с регуляторами и бывшими владельцами объектов. Поэтому прогнозы о доминирующей роли банков следует воспринимать как временный этап перераспределения активов, но не как долговременную стратегию развития отрасли.

Банки вынужденно увеличивают портфели коммерческой недвижимости, но вовсе не стремятся стать её владельцами, поддерживает Денис Платов, руководитель департамента рынков капитала Nikoliers. И, заполучив какой-то актив (особенно привлекательный и ликвидный объект), – стараются максимально быстро его реализовать (чтобы зафиксировать прибыль или минимизировать свои убытки), а не держать годами, соглашается Антон Калистратов, старший директор департамента оценки и консалтинга CMWP.  «Так что банковская доля не будет существенной, – констатирует эксперт. – И, несмотря на случаи перехода некоторых знаковых объектов в пользу банков, процесс не является глобальным, а затрагивает, прежде всего, наиболее закредитованных собственников (которые не являются преобладающей частью рынка недвижимости). К тому же банки, повторюсь, не стремятся аккумулировать и долго удерживать большие портфели объектов, а сразу пытаются их продать, так что наиболее ликвидные объекты довольно быстро находят новых владельцев».


Источник: CRE

Прямая речь

Владислав Фадеев, директор Центра экономического прогнозирования Газпромбанка:
- Во все времена финансирование строительства коммерческой недвижимости преимущественно осуществлялось на заемные средства. Большинство объектов и ранее были в залогах у банков, поэтому вопрос только в том, насколько конкретный объект в состоянии генерировать арендный доход, достаточный для выполнения обязательств по кредиту. 

Естественно, что в периоды экономической турбулентности увеличивается риск дефолта заемщика. Это может быть вызвано рядом обстоятельств. Сокращение спроса со стороны арендаторов может привести к росту вакантности на объекте и к снижению ставок аренды, что уменьшает арендный доход. Даже при сохранении выручки, могут расти расходы на обслуживание и обязательные платежи (например, налоги). Особенность текущей ситуации обусловлена высокой долей кредитов, выданных в последние годы под плавающую (и изначально сравнительно низкую) процентную ставку. И после резкого роста стоимости заемного финансирования увеличился и процентный платеж по кредитам. Поэтому действительно можно ожидать более активного участия банков на рынке коммерческой недвижимости, но эта деятельность прежде всего будет связана не с владением или управлением объектами недвижимости, а с рефинансированием кредитов. И только в негативном сценарии дефолта заемщика -  с реализацией залогового имущества.

Ключевые изменения, которые будут происходить в долгосрочной перспективе в сегменте коммерческой недвижимости, связаны с привлечением розничных инвесторов в сегмент через инструмент коллективных инвестиций. Это могут быть ЗПИФН или различные цифровые финансовые активы. Роль банков тут может вырасти с точки зрения привлечения инвесторов, так как есть база клиентов, и с точки зрения управления этими фондами, так как есть компетенции. Но все же это будет отдельная деятельность, которая  начнет формироваться в течение следующих 5-10 лет. Розничные ЗПИФН – тот сегмент рынка коммерческой недвижимости, который еще находится в начальной стадии развития и обладает большим потенциалом в долгосрочной перспективе. И эти ЗПИФ, даже если они управляются дочерними структурами банков, все же не совсем корректно приравнивать к непосредственной деятельности банков.

Что касается двухлетней перспективы, то рынок будет адаптироваться к изменению ключевой ставки, но принципиальных изменений в коммерческой недвижимости не произойдет. Увеличится количество реализуемых на торгах объектов, но это не изменит правила игры на рынке.

Источник: CRE 


Такие рискованные

Все новые требования Банка России к непрофильным активам банков как раз направлены не на консервацию имущества на банковских балансах, а на его оптимизацию, повторяет Эдуард Тишко. Центральный банк фактически стимулирует финансовые институты к возврату к базовым функциям кредитования и депозитных операций. Эксперт называет это «здоровой тенденцией, которая повысит устойчивость банковской системы и улучшит качество управления рисками». «Недвижимость «замораживает» капитал, снижая его способность покрывать риски, а содержание таких активов требует дополнительных операционных расходов, – поясняет г-н Тишко. – Но и полный отказ от недвижимости маловероятен. Непрофильные активы ведь делятся на две категории – полезные, которые могут приносить прибыль, и избыточные – затратные. Банки будут развивать альтернативные модели взаимодействия с объектами, которые полезны или стратегически важны. Особое внимание уделят, конечно, коммерческой недвижимости, генерирующей стабильный доходный поток. Эти активы могут сохраняться в портфелях при условии адекватного покрытия капиталом и эффективного управления. Но управлять наиболее ликвидными объектами крупные банковские структуры предпочитают самостоятельно. Такого подхода придерживается, Сбер, ВТБ, Альфа-банк, из региональных опорных банков – Ак Барс Банк из Татарстана. В этом есть смысл. Перевод активов на баланс созданной УК улучшает отчётность банка, поскольку её отчётность не включается в консолидированную отчётность банка, но остаётся в контролируемом внутреннем контуре банковской структуры».


Источник: CMWP

Прямая речь

Пресс-служба ВТБ:
– Объекты недвижимости часто выступают залогом по корпоративным и проектным кредитам, при этом текущая рыночная конъюнктура и высокая ключевая ставка ЦБ создают дополнительные риски, включая сложности с обслуживанием долга. В случае дефолта заёмщика, залоговые объекты становятся для банков непрофильными активами, негативно влияющими на финансовые показатели и регулятивный капитал, что вынуждает кредитные организации активно работать над реструктуризацией проблемных кредитов и рассматривать варианты рефинансирования. При этом аналитики прогнозируют снижение ключевой ставки ЦБ, что потенциально может стабилизировать ситуацию на рынке недвижимости.

В кратко- и долгосрочной перспективе мы не прогнозируем увеличение доли непрофильных активов, поскольку банки последовательно сокращают их присутствие в своих балансах.

Среди наиболее крупных сделок за 2024-2025 гг. можем отметить:
Здание Центрального Телеграфа (Riverstretch T&I à Т-Банк, 33-36 млрд, 55 тыс. кв.м.);
ЗУ под БЦ «Мирланд Плаза» (Сбербанк à Coldy, 6 млрд, 5,6 га);
БЦ Slava (ВЭБ à ЦБ, 50-55 млрд, 144 тыс. кв.м.);
БЦ «Домников» (Росбанк à Альфа-банк, 27-30 млрд, 127 тыс. кв.м.).

Мы прогнозируем системное сокращение доли непрофильных активов в банковских балансах, обусловленное ужесточением регуляторных требований ЦБ РФ, включая нормативы достаточности капитала, концентрации рисков и долгосрочной ликвидности. В рамках данной стратегии кредитные организации формируют индивидуальные модели дивестирования, выбирая между: реализацией активов на прединвестиционной стадии, редевелопментом с последующей продажей, либо монетизацией завершенных проектов. Параллельно отмечается развитие механизма синдицированного финансирования, когда банки-продавцы предоставляют целевые кредитные линии покупателям своих непрофильных активов, что существенно ускоряет процесс их вывода с баланса.

Центральный банк Российской Федерации заявлял, что намерен и далее ужесточить регулирование в части непрофильных активов, вводя дополнительные ограничительные меры, включая корректировку расчета показателей достаточности капитала. Эта инициатива преследует цель минимизации рисковых позиций и оптимизации структуры активов кредитных организаций посредством стимулирования процесса дивестирования непрофильных активов.

Источник: CRE
 

Сели на измену

Самая сложная ситуация – на рынке торговой недвижимости. «Тихая, но масштабная трансформация: банки становятся всё более заметными игроками, и не просто кредиторами или держателями залогов, но реальными собственниками, инвесторами и заказчиками управления, — рассуждает Ольга Летютина, генеральный директор УК «Столица Менеджмент», эксперт в управлении торговыми центрами. — Вопрос, который ещё недавно казался провокацией — «могут ли банки заменить классических девелоперов и УК?» — сегодня звучит как реальный сценарий. Особенно остро это проявляется в Московском регионе и в сегменте торговых центров. Ну а кто следующий? В зоне риска так называемые залоговые торговые центры, особенно среднего формата, с устаревшими концепциями и высоким уровнем вакансии. Многие из них, попав в залог в 2022–2023 годах, сейчас на пороге реструктуризации. Их переход к банкам — вопрос времени и юридических процедур. Также наблюдается рост интереса к ТЦ локального уровня в Московской области, особенно тех, которые демонстрируют трафик, но не справились с изменившейся моделью потребления». «Переход торговых центров в надёжные банковские руки продолжается, – соглашается Александр Перемятов, президент Magic Group, создатель федеральной сети SLAVA concept. – В случае затягивания кризиса и не вмешательства в процесс государства (я вижу смысл, например, в подогреве потребительского спроса), можно говорить ещё о 20% всех объектов, которые полностью перейдут под банковское управление. И, если раньше это были непрофильные активы, то теперь отделы, куда попадают торговые проекты, непрофильными точно не назовешь. В своё время функции таких департаментов заключались в том, чтобы временно принять на баланс и не развалить за это время структуры, созданные профильными игроками – до перехода прав к следующему собственнику. Это были такие отделы, которые должны были скорее правильно реализовать активы до того момента, пока он не начнет органично разваливаться. А в последнее время мы наблюдаем крупные системные сделки, говорящие о том, что на рынке появились новые игроки. Что же будут делать банки, ведь уже очевидно, что покупателей на такой объем торговых площадей в России нет? Самостоятельно управлять активами. Но не просто так: тот из банков, который первым создаст органичную, работающую как часы, экосистему, получит максимальную прибыль. Есть и другой путь – банки научатся самостоятельно и профессионально управлять объектами «на перспективу». Но здесь одна сложность – «классическое банковское мышление», свойственное им во времена, когда они были просто кредиторами. Эти игроки привыкли оценивать метры, ставки на них, априори принимая это за свершившейся факт. Но при современном кризисном управлении такая история уже невозможна, они должны стать адаптивными. Но зато именно банковские структуры, пожалуй, первыми могут принять волевое решение начать финансирование реконцепций ТЦ, которые давно пора переделывать. И если оно ими будет принято, в банковских портфелях окажутся первые ультрасовременные объекты, что может послужить началом очередного передела всего рынка торговой недвижимости».

Прямая речь

Анна Никандрова, партнер Nikoliers:
– Торговые центры продолжают подвергаться серьезному стрессу, поскольку в отличие от остальных сегментов недвижимости – это бизнес, полностью основанный на арендных отношениях. И в текущей ситуации многое зависит от работы управляющей компании – возможности проводить ротацию арендаторов, вести грамотную арендную политику, помогать арендаторам качественным маркетингом и обеспечивать это все качественной, но недорогой эксплуатацией. Только с помощью этого набора навыков можно нивелировать снижение покупательского потока, уход качественных арендаторов, ошибки коммерческих концепций и другие негативные факторы, которые сегодня давят на торговый сегмент. С учётом того, что в России многие торговые центры управляются недостаточно профессионально, они находятся в повышенной зоне риска. 

Источник: CRE

Ранее банк, получивший ТЦ в залоге, воспринимал его как проблему: изъять, продать, списать, соглашается Ольга Летютина с другими собеседниками CRE. «Сегодня всё иначе – коммерческая недвижимость становится управляемым активом, и банки уже не спешат сбывать такие объекты, – продолжает г-жа Летютина. –  Они создают собственные управляющие компании, департаменты недвижимости, штат специалистов, а в ряде случаев — запускают полноценные редевелопмент-проекты. Для банков ключевой становится не продажа, а эксплуатация и капитализация активов. Многие осознают: грамотное управление ТЦ может приносить стабильный доход, особенно в условиях высокой инфляции и снижения процентных ставок. В Москве уже действует ряд банковских УК, ориентированных именно на управление активами не только внутри группы, но и на открытом рынке. Это создает новую конкуренцию традиционным игрокам, поднимает уровень требований к качеству эксплуатации и финансовому контролю».


Прямая речь

Наталья Фролова, генеральный директор УК City&Malls PFM:
– Управление непрофильными активами для банков – всё-таки не основной вид деятельности. Банк не выступает рыночным игроком на рынке управления недвижимостью, у него нет задачи развивать, отстраиваться от конкурентов, чтобы быть лучше. И это, конечно же, не может не сказаться на качестве управления и, как следствие, на качестве объекта недвижимости как продукта. У наших кредитных учреждений нет глубоких компетенций в девелопменте и управлении недвижимостью, это не их профиль. Поэтому говорить о развитии рынка за счёт роста числа таких игроков я бы не стала.

Да, есть крупные игроки, которым поневоле, в силу масштаба «свалившихся» на них объемов активов, пришлось создать свои собственные подразделения в виде управляющих компаний, но это история про кэптивные компании, а не про рыночный бизнес. Может ли кэптивная компания, у которой нет необходимости отвоевывать долю рынка, выигрывать тендеры на управление, то есть конкурировать на открытом рынке, стать лидером в отрасли? Теоретически – да. Но – вопрос целесообразности. Это ведь предполагает постоянный процесс развития, то есть вложений в данный вид бизнеса. А зачем, если последний постоянно «дотируется» объектами?