Осторожно, двери открываются

После двух месяцев восстановительного импульса в июле-августе, в сентябре экономическая динамика в России снова пошла на спад. Основной негативный вклад вносит оборот розничной торговли (минус 5% г/г в непродовольственной рознице) и оптовой торговли (в основном, за счёт газово-экспортного фактора).

Сложная ситуация сохраняется с производством автотранспорта, потребительских и инвестиционных высокотехнологичных товаров, в которых высока доля иностранных технологий и импортных комплектующих. В свою очередь, более 60% бизнесменов-участников опроса, проведенного аппаратом института уполномоченного при президенте России по защите прав предпринимателей, назвали главной проблемой спад внутреннего спроса. Среди других факторов, негативно влияющих на бизнес — дефицит кадров (34,2%), дефицит оборотных средств и кассовые разрывы (28,9%), разрыв цепочек поставок (26,5%), сложности доставки по импорту (19,1%). При этом, чуть более половины респондентов (55,4%) отметили, что уже полностью адаптировались или продолжают адаптацию к санкциям.

Продолжают падать и доходы населения: по итогам третьего квартала Росстат сообщил, что реальные располагаемые доходы снизились на 3,4% по сравнению с тем же периодом прошлого года. В итоге, спад доходов в июле—сентябре относительно второго квартала, когда он составлял минус 0,8%, ускорился. Покупательная способность месячных среднедушевых доходов населения, измеряемая в килограммах, в январе-сентябре 2022-го года по нескольким видам основных продуктов также снизилась. Продолжается трансформация и в структуре трат: часть доходов, предназначенных для покупки товаров и оплату услуг, в третьем квартале сократилась на 3,6 п.п. по сравнению с тем же кварталом прошлого года — до 78,2 с 81,8%. Расходы на оплату обязательных платежей, взносов и других подобных расходов, напротив, выросли — до 15,4 с 14,8% в третьем квартале 2021 года. Увеличилась и доля сбережений  — на 6,4 п.п. или почти 1,3 трлн рублей. Всё это, очевидно, продолжает влиять на потребительские настроения: в стране уже девять месяцев доминирует сберегательная модель поведения.


Источник: CRE

Впрочем, оборот интернет-торговли, например, продолжает расти: по оценкам АКИТ, с января по сентябрь он увеличился почти в 1,5 раза год к году и составил 3,5 трлн рублей, сохраняя те же темпы роста, что и по итогам первого полугодия. На долю трансграничной торговли теперь приходится лишь 3,8% от оборота онлайн-продаж. В Data Insight, в свою очередь, сообщают, что за три квартала 2022 года на рынке электронной коммерции было доставлено более 1 700 миллионов заказов, рост в третьем квартале 2022-го относительно того же периода 2021 года – 52%. Драйверами роста доли онлайна выступают маркетплейсы, где десятки тысяч селлеров обеспечивают более полный и стабильный ассортимент, чем любая ритейл-команда; к тому же новые бренды и новые импортеры первым делом идут на маркетплейсы. В Data Insight говорят и о частичной деградации  оффлайновой розницы с закрытием магазинов, сокращением ассортимента, непредсказуемостью цен и ассортимента. Онлайн же теперь по максимуму доступен в оффлайне: пунктов выдачи становится всё больше, а клиентский опыт улучшается.

Однако, хоронить торговые центры и традиционные магазины рано: во-первых, в условиях полузакрытых границ они остаются самым доступным видом досуга; во-вторых, уровень сервиса и «атмосферности покупок» в онлайне ещё долго не достигнет оффлайнового; в-третьих, в моллы в последние месяцы всё чаще заходят просто для того, чтобы снять стресс. И хотя открытие ряда объектов было перенесено или вообще заморожено, новые ТЦ продолжают открываться.
 

 
 
С наилучшими ожиданиями

2022-й на рынке торговой недвижимости Москвы можно назвать периодом с треском рухнувших ожиданий, размышляет Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед». В январе аналитики заявляли о планах девелоперов по выводу на рынок в течение года порядка 450 тысяч квадратных метров качественных торговых помещений. «Если бы этот, на мой взгляд, чересчур оптимистичный, прогноз сбылся, то объем нового предложения в сегменте торговых центров стал бы на 24,7% выше аналогичного показателя 2021 года, и на 71,3% больше, чем было введено по итогам 2020-го, — поясняет он. — Было заявлено немало новых масштабных проектов, однако события, начавшиеся в конце февраля, ударили по торговой недвижимости. Можно сказать, что торговые центры раньше и сильнее других почувствовали на себе эффект начавшейся геополитической турбулентности, в первую очередь, из-за ухода крупных зарубежных арендаторов».


Источник: CRE

В 2022 году в сегменте торговой недвижимости лишь усугубилась ситуация, которая обозначилась еще в 2016-м, когда на фоне насыщения рынка и падения реальных доходов населения, ключевые арендаторы постепенно начали снижать темпы развития, соглашается Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. В итоге моллы стали более рискованной инвестицией, и развитие сегмента замедлилось. 2020 и 2022 годы усилили это замедление, которое однозначно произошло бы и без пандемии и СВО, подчёркивает эксперт. Открывшиеся в этом году объекты — инерционное развитие, когда строительная стадия такова, что консервировать дороже, чем открыться. «Ориентируясь на планы девелоперов по вводу торговых центров в конце 2021 по 2022 гг., фиксировались переносы по срокам открытий некоторых объектов, —  констатирует Анна Никандрова, партнер Nikoliers. — Среди них — перенос сроков ввода в эксплуатацию ТРЦ в составе ТПУ «Селигерская» (GLA 47 850 кв. м), второй очереди МФК «Митино Парк» (GLA 29 060), а также ряда других проектов».

Однако в августе-октябре, например, в Москве открылись целых три торговых проекта. И один из них – названный г-жой Никандровой уникальным МФК «Солнце Москвы» (GLA 18 000 кв. м) от девелопера «ГК Регионы», который стал частью новой развлекательной инфраструктуры, включающей крупнейшее в Европе колесо обозрения. Состоялись торжественные открытия и ещё двух торговых центров: «Место встречи Байконур» (GLA 8 549 кв. м) и «Орбита» (GLA 5 419 кв. м), техническое открытие которых прошло месяцами ранее. Один из торговых центров, планируемых к открытию в начале декабря — «Сказка» (GLA 18 500 кв. м) девелоперской компании «Центр-Инвест» в составе ТПУ «Рассказовка». Это — «районник» общей площадью  38 600 кв. м., арендопригодной – 18 500 кв. м. Среди якорных арендаторов —  «Перекресток», «Детский мир»,   «Рив Гош», «DNS», «Порядок», «Spirit», «Kari», а так же более десяти ресторанов и кафе. На дату открытия вообще подписано более 92% GLA, добавляет Анна Никандрова.

Всего же с начала 2022 года было реализовано четырнадцать качественных ТЦ – GLA 191,8 тыс. кв. метров, подсчитывает Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group (ex-Knight Frank Russia). В случае реализации всех проектов в анонсированные девелоперами сроки новое качественное предложение в России по итогам года может составить GLA 445,6 тыс. кв. м, что на 51% ниже показателя 2021 года, когда в России было введено 35 ТЦ общей арендопригодной площадью 901,8 тыс. кв. м.
 
 
Прямая речь

Евгения Осипова, директор по продажам ADG group:
- 15 октября в Отрадном открылся районный центр «Место встречи Байконур», общая площадь которого составила 13 790 м², а 3 ноября,в районе Нагатинский затон — районный центр «Место встречи Орбита», его площадь – 9 665 м². Оба объекта являются многофункциональными районными центрами: здесь жители густонаселенных районов Москвы смогут посетить кафе и рестораны, принять участие в досуговых мероприятиях (спортивные тренировки, концерты и мастер-классы) и купить товары первой необходимости.

К сожалению, по объективным причинам сроки по вводу в эксплуатацию были сдвинуты по нескольким объектам, среди них — «Место встречи Экран», «Место встречи Орион» и другие. То, что сейчас происходит в мире, начиная с первой волны пандемии коронавируса в 2020 году, неблагоприятно повлияло на строительство. Из-за нарушенных логистических цепочек, а позже — из-за санкций, мы столкнулись с невозможностью поставок некоторых строительных материалов и инженерных систем, но благодаря полученным еще в период кризиса COVID-19 знаниям и отношениям с подрядчиками и поставщиками, мы нашли решения. Все необходимое для того, чтобы завершить строительство и чем заменить недоступные материалы и оборудование, у нас есть.

До нового года мы планируем открыть еще несколько объектов, среди которых — районный центр «Место встречи Киргизия» в Новогиреево. Здесь так же будут спортивный клуб, кофейни и рестораны, магазины одежды и обуви, косметики и парфюмерии, бытовой техники, продуктовый супермаркет. Наполнение объекта арендаторами и стабильный трафик сейчас – наиболее важные показатели для определения эффективности работы объекта коммерческой недвижимости. Опираясь на опыт уже открытых в этом году районных центров, можно смело сказать, что в случае с районным центром «Место встречи Киргизия» мы ожидаем положительных результатов.

Источник: ADG Group 

 
Ваши условия

По данным NF Group, средний уровень вакантности в действующих торговых центрах Москвы в III квартале 2022 года увеличился на 1,5 п.п. относительно аналогичного периода 2021 года, и составил 14,5%. По сравнению с предыдущим кварталом показатель вырос на 1,1 п.п.

Рост доли свободных площадей обусловлен оптимизацией торговых точек ритейлеров, столкнувшихся с негативным влиянием пандемии, февральских событий и уходом международных брендов, занимавших большие площади. Несмотря на это, пустующие помещения постепенно начинают заполняться новыми арендаторами, что сдерживает выход большого числа из них на рынок. Один из способов заполнения крупных блоков, которые чаще всего высвобождаются, – дробление на более оптимальные по размеру площади, что повышает привлекательность для потенциальных арендаторов и снижает операционные и капитальные затраты.

С начала спецоперации уровень вакантности в крупных торговых объектах увеличился в среднем за год на 2,3 п.п. (по сравнению с I кварталом 2022 года), изменения в небольших районных и окружных ТЦ (до GLA 30 тыс. кв. м) зависели от формата и позиционирования объектов, однако они находились в наименьшей зоне риска, уровень пустующих площадей в таких ТЦ был снижен в среднем на 2,9 п.п. по сравнению с I кварталом 2022 года.


Источник: CRE

Ставки аренды на помещения в торговых центрах претерпели изменения под влиянием геополитической ситуации и показали изменения также в зависимости от формата объекта. Тренда на рост арендных ставок не наблюдается, на рынке заключаются единичные сделки по более высоким ставкам на площадки, которые ранее занимали международные бренды. Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на определенное изменение, приходятся на помещения в зоне фуд-корта и для «островной» торговли в действующих крупных объектах с высоким трафиком, и могут достигать 180 тыс. руб./кв. м/год, в районных – до 100 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.

Тренд на рост арендных ставок на рынке сейчас отсутствует, резюмирует Евгения Хакбердиева. Тем не менее, в крупных концептуальных ТЦ ставки выросли из-за качества сделок по причине сокращения стока предложения по строящимся проектам: основной объём сделок – это ротация и площадки с отделкой, ранее занимаемые международными брендами, поэтому ставка аренды на такие помещения значительно выше, чем в shell&core, по которым ранее заключались основные сделки. В районных ТЦ (до 10 лет) наблюдается обратная тенденция: основное предложение состоит из shell&core помещений, по которым сейчас предоставляют скидки на ремонт, и в таких объектах коммерческое предложение ниже.
 

 
 
Таблица вложения

Очевидно, что ситуация последних месяцев резко негативно отразилась и на инвестиционной привлекательности моллов. «Ещё совсем недавно для крупных инвесторов они считались едва ли не самым надежным активом, который генерирует стабильную выручку, — вспоминает Руслан Сухий. — Крупные зарубежные компании были якорными арендаторами ТЦ, они занимали большие площади, сами приносили собственникам стабильный доход и выполняли функцию лид-магнитов, привлекая более мелких арендаторов, которые стремились занять площади рядом по более высоким ставкам. Инвестировать в такие проекты было достаточно выгодно, они были интересны и понятны для инвесторов, легко управлялись и давали хорошую норму прибыли».

Но сегодня, по словам эксперта, изменения на рынке колоссальны: вакансия растет, привлекать как больших, так и не очень арендаторов становится всё сложнее, а у собственников нет возможности индексировать арендные ставки с тем, чтобы компенсировать потери. «Все введённые в Москве ТЦ можно отнести к проектам районного формата, они небольшие по площади и расположены в спальных районах города, — уточняет Руслан Сухий. — Именно объекты этого типа сегодня чувствуют себя неплохо и остаются интересными для инвесторов: их можно купить в относительно небольшом бюджете и получить неплохие цифры по окупаемости».


Источник: CRE

Правда, сейчас любые сделки по покупке, в том числе, районных ТЦ –  «точечные истории», а после волны частичной мобилизации рынок вообще замер. Торговые центры довольно долго экспонируются, и, если есть реальный инвестор, готовый покупать, то даже очень ликвидный объект можно приобрести с неплохим дисконтом – в 10-15% от заявленной цены, добавляет г-н Сухий. В CORE.XP, в свою очередь, указывают, что наиболее интересный формат для инвесторов сейчас — ритейл-часть в составе многофункциональных комплексов и ЖК.

 

Источник: ADG Group 

 
Назад в будущее

В итоге для рынка торговой недвижимости и ритейла сохранятся и усилятся следующие тренды, перечисляет Евгения Хакбердиева. В частности, продолжится поиск новых партнеров: в связи с приостановкой деятельности многих международных компаний российские торговые центры и универмаги как никогда заинтересованы в расширении ассортимента и открытии магазинов новых брендов из стран-партнеров.

Активизируется и перестройка логистических цепочек: нарушение поставок и масштабная трансформация логистики уже сейчас приводят к дефициту товаров, сырья и росту цен. В связи с этим компании оперативно пересматривают структуру сети поставок. Продолжится и передача бизнеса: иностранные компании из государств, не входящих в список стран-партнеров, всячески стараются сохранить бизнес, отдавая его в управление локальным игрокам или компаниям из стран-партнеров.

Ещё один тренд – так называемый валютный исход: участники рынка совместно с государством начали рассматривать стопроцентный переход к рублевым договорам во избежание валютных рисков.

Кроме того, на фоне легализации и сохранения в стране системы параллельного импорта, неизбежно появятся новые компании-поставщики, от которых теперь и будет зависеть наполнение, ассортимент магазинов и поставки в целом.