Игра во вкладыши: в регионах ждут бума коллективных инвестиций

К концу октября 2024 года в рыночных ЗПИФ недвижимости РФ было сосредоточено порядка 3,2 млн кв. м, 28% (или 893 тыс. кв. м) из которых – региональные объекты, подсчитывает Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.


Источник: IBC Real Estate

В тройку лидеров по объёму активов в рыночных фондах входят Ростовская, Новосибирская и Свердловская области. Их ведущие позиции обусловлены значительным объемом складских площадей, которые суммарно составляют около 535 тыс. кв. м. Яна Кузина, партнёр аналитического центра Ricci, называет крупные сделки в регионах: в 2024 году Central Properties купила строящиеся складские комплексы в Красноярске (площадь 65 900 кв. м на сумму около 5,5 млрд руб.) и в Нижнем Новгороде (площадь 148 900 кв. м на сумму около 11 млрд руб.), и планирует после ввода в эксплуатацию «упаковать» их в ЗПИФ от PARUS Asset Management. Компания Aktivo приобрела ТЦ «Самолет» (с якорными арендаторами: «М.Видео», «Л`Этуаль», «Детский мир», Gloria Jeans, DNS, zolla, kari и Ostin) в Ульяновске, и «упаковала» его в ЗПИФ недвижимости «АКТИВО ДВАДЦАТЬ»; стоимость паев составила 1,5 млрд руб.


Источник: CRE


Источник: IBC Real Estate


Прямая речь

Иван Темичев, генеральный директор ООО "Акцент Управление Активами":
- К сожалению, уровень популярности рынка коллективных инвестиций до сих пор значительно ниже, чем у, например, депозитов. И, в первую очередь, на это влияет отсутствие знаний – будем откровенны, большинство населения России ни о чем, кроме вкладов, и не слышали. В лучшем случае знают акции или государственные ценные бумаги.

Ко мне периодически обращаются знакомые с вопросом «куда инвестировать», и слово «ПИФ» вызывает откровенное недоумение и недоверие. Но эти же люди совершенно спокойно отдают деньги в непонятные акции неизвестных компаний.

О чем это говорит? Надо просвещать аудиторию. Рассказывать о безопасности инструмента, его долгосрочной доходности и надежности. Увы, этим никто не занимается, а изменения в законодательстве только усложняют работу.

Что касается уровня присутствия управляющих компаний в регионах, то он ограничен спросом. Необходимости в физическом присутствии и нет, поскольку все желающие охватить регионы делают это посредством личного кабинета инвестора.

Источник: CRE


Где эта улица

Рынок коллективных инвестиций в российских регионах находится на стадии активного роста, хотя всё ещё отстает от Москвы и Санкт-Петербурга, соглашается Людмила Герлиц, директор департамента аналитики Nikoliers. «Благодаря развитию цифровых технологий и онлайн-сервисов, региональные инвесторы получают доступ к тем же продуктам, что и жители двух крупнейших мегаполисов страны, – напоминает эксперт. – Это способствует постепенному выравниванию возможностей между регионами и столицами. Однако напомню, что с 10.02.2025 имущественный ценз для квалифицированных инвесторов был увеличен до 12 млн руб., таким образом, отсекая часть потенциальной аудитории. По данным ЦБ РФ по состоянию на 18.02.2025 в статусе зарегистрированных или сформированных ЗПИФ в категориях «Недвижимость» или «Рентный» насчитывается 147 ЗПИФ. И, если говорить про известные управляющие компании (Альфа-Капитал, Современные фонды недвижимости, Т-Капитал, Сбережения плюс), то все же большинство из них освещают информацию о приобретениях активов в двух столицах чаще чем в региональных».

Станислав Бибик, партнер NF GROUP, считает, что по привлекательности рынок коллективных инвестиций за пределами Москвы и Петербурга уже сегодня не уступает, а порой и превосходит столичные. «В регионах представлено большее разнообразие активов по типам недвижимости, размерам и профилям рисков, – поясняет г-н Бибик. – Часто здесь и доходность выше, чем в Москве и Санкт-Петербурге, поскольку эти города традиционно более популярны у инвесторов, и конкуренция соответственно сдерживает рост. Перспективными можно назвать все города-миллионники, а также города с населением от 300 до 500 тыс. человек и выше. При этом нет четкой привязки к конкретному городу — важно, чтобы актив был качественным». «Конечно, если сравнить рынки других городов с Москвой и Санкт-Петербургом, то развитие инфраструктуры и осведомлённость инвесторов в регионах существенно ниже, — соглашается Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами, с другими собеседниками CRE. — Если размер СЧА «Современного арендного бизнеса 7» от «Современных фондов недвижимости» превысила 100 млрд. руб., то любой ЗПИФ, созданный региональными управляющими компаниями, не превышает нескольких сотен миллионов рублей. Тем не менее, наблюдается повышение интереса к таким инвестициям. Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Ростов-на-Дону и Краснодар демонстрируют устойчивый экономический рост, что привлекает внимание девелоперов и инвесторов. В этих регионах больше всего построено и строится объектов коммерческой недвижимости, что создаёт предпосылки для развития коллективных инвестиций. Повышение финансовой грамотности населения все больше позволяет рассматривать такую форму вложений как альтернативу традиционным банковским депозитам. Кроме того, доступ к инвестиционным продуктам через интернет снижает барьеры входа, и позволяет участвовать в проектах, находящихся далеко от места проживания. Но, в то же время существует и целый ряд проблем, усложняющих развитие этого рынка, таких как недостаток качественных объектов недвижимости, не всегда высокая ликвидность региональных проектов и ограниченное количество профессиональных управляющих компаний».


Источник: ХСА

Наиболее распространённым инструментом для коллективных инвестиций в недвижимость в регионах остаются ЗПИФы. На втором месте по популярности — краудфандинговые платформы, перечисляет Марина Толстошеева. Также появляются новые формы инвестиций, например, инвестиционные товарищества. Этот формат предполагает объединение нескольких инвесторов для совместного владения и управления объектами коммерческой недвижимости. «Инвестиционное товарищество предоставляет участникам возможность контролировать процесс принятия решений и распределения прибыли, — добавляет эксперт. — И, наконец, реальные инвестиционные контракты (РИК). В рамках этого формата инвесторы заключают договор с застройщиком или девелопером, который обязуется построить объект недвижимости и передать его в собственность инвестору после завершения строительства. Такой подход позволяет инвесторам участвовать в проекте на ранних стадиях и получать выгоду от последующего роста стоимости объекта. Это коллективный аналог ДДУ для коммерческой недвижимости».

Прямая речь

Михаил Тарасов, генеральный директор PLT:
- Коллективные инвестиции – это как окно к инвесторам, но только уже внутри страны и к условному среднему и бизнес-классу. Мы все понимаем, что хотя в геополитике и есть проблески стабилизации, но, всё равно, внешние инвесторы могут вернуться не сразу. Для этого необходимы положительная динамика, новые рейтинги и ещё множество факторов, которые важны, чтобы инвестиционная активность повысилась. В том числе, доверие, что стабилизация не временная, а на более длительный срок и на срок инвестирования, где горизонт планирования, как минимум, три-пять лет.

Совершенно нормально, что в это время коллективные инвесторы займут часть места или даже авансцену рынка. Конечно, в первую очередь, потенциальным инвесторам будут интересны достойные проекты с прозрачными структурой и доходностью, федерального уровня арендаторами в городах-миллионниках. Такие продукты пока на стадии сборки, они, конечно, не массовые, но, возможно, в итоге на рынок выйдут решения-лекала, подходящие для тиражирования, в которые можно будет просто «подставлять» регионы. Например, строительство РЦ для крупной ритейловой сети: вне зависимости от места – единое ТЗ строительства, зарекомендовавший себя девелопер, арендные договоры и пр. Почему бы не начинать продавать региональные фулфилменты коллективным инвесторам? Главное, чтобы доходность была на понятном, нормальном уровне и «билась» с уровнем доходности в других направлениях – 20-25% текущего рынка.

Сейчас развитие логистических цепочек идёт на восток, там поистине не поднятая целина. И, конечно, всё и всегда движется за спросом, к потребителю. Татарстан, Нижегородская область, Новосибирская область, Самарская область, Владивосток и Башкортостан – будут развиваться в этом направлении в первую очередь.

Источник: Central Properties


Всё неоднозначно

На фоне перегретых столичных рынков, региональные объекты недвижимости, структурированные в ЗПИФ, вызывают интерес у потенциальных инвесторов благодаря высокой и стабильной доходности, поддерживает Микаэл Казарян. «Наибольший спрос наблюдается в складской недвижимости в ключевых и развивающихся хабах (Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону), – перечисляет эксперт. – Восприятие таких активов зависит от качества управления и убедительной демонстрации долгосрочной устойчивости финансовых потоков. Впрочем, в первую очередь, покупатели обращают внимание на доходность фонда, а уже потом на то, в каких регионах расположены объекты. Однако бренд и классность управляющей компании в совокупности с качеством объектов также играют важную роль: чем надежнее УК и привлекательнее объекты, тем выше доверие со стороны инвесторов. На этом фоне региональный рынок может быть интересен, особенно если он предлагает конкурентоспособную доходность».

Так, «Альфа-Капитал» планирует включить гостиничные продукты в состав рыночных ЗПИФ, и акцент, скорее всего, будет сделан на объекты, расположенные в регионах. Кроме того, в конце 2024 года компания приобрела складские объекты, расположенные за пределами столичных агломераций, повторяет эксперт. В ближайшее время эти активы будут тоже включены в состав рыночных фондов недвижимости. «Риски, конечно же, выше в регионах, но в целом все зависит от качества арендатора и условий договора аренды, – размышляет Яна Кузина. – Если Ozon арендует на пятнадцать лет склад в регионе, то риск покупки данного актива не выше, чем риск инвестиций в сопоставимый проект в Москве. Более того, в регионе для крупного арендатора сложнее найти альтернативное размещение и организовать склад. Например, в конце 2025 года в Нижнем Новгороде планируется ввести в эксплуатацию складской комплекс площадью около 148 900 кв. м, который строится для маркетплейса Ozon с дальнейшим внесением в закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) под управлением Parus Asset Management».


Источник: AZIMUT Hotels

Марина Толстошеева вздыхает: отношение к коллективным инвестициям в коммерческую недвижимость в регионах остаётся всё-таки неоднозначным. «С одной стороны, растёт интерес к новым финансовым продуктам, особенно среди молодых и активных инвесторов, которые стремятся диверсифицировать свои портфели, – указывает г-жа Толстошеева. – Люди видят возможности для получения стабильного дохода от аренды и потенциального роста стоимости недвижимости. С другой стороны, многие инвесторы в регионах остаются консервативными и предпочитают традиционные формы сбережений, такие, как банковские вклады и покупка жилья для последующей сдачи в аренду».

Именно недостаток информации о рисках и особенностях работы фондов, а также отсутствие прямого контакта с финансовыми институтами, занимающимися реализацией коллективных инвестиций, затрудняют принятие решений об инвестициях, соглашается Марина Толстошеева с коллегами. Интерес, кроме того, слишком сильно зависит от конкретных условий каждого региона. «Например, в городах с высоким уровнем экономического роста и развивающейся IT-сферой (таких как Екатеринбург, Новосибирск) спрос на финансовые услуги выше, чем в менее динамично развивающихся регионах, – поясняет она. – В некоторых регионах, кроме того, –уникальные экономические условия, требующие специализированных инвестиционных продуктов. Например, в промышленных центрах могут быть востребованы складские помещения и производственные площади».

Дальнейшее развитие онлайн-платформ для коллективных инвестиций станет ключевым фактором привлечения новых интересантов, прогнозирует Марина Толстошеева. По её словам, уже совсем скоро на рынке появятся специализированные инвестиционные продукты, адаптированные под конкретные потребности регионов. Например, фонды, ориентированные на поддержку местной промышленности или сельского хозяйства. Кроме того, краудфандинговые платформы априори размывают границы для мелких игроков, позволяя им участвовать в крупных проектах.