Торг уместен

По итогам 11 месяцев объем нового предложения в современных торговых центрах России увеличился на 172,3 тыс. кв.м. Если до конца года не произойдет новых значимых открытий, то динамика окажется минимальной с 2002 года. По словам Андрея Суркова, руководителя отдела исследований и консалтинга компании «Магазин Магазинов», на рынок продолжают оказывать влияние последствия начала СВО, включая санкции и постепенное сокращение деятельности в России международных компаний. Падение нового предложения торговой недвижимости составило почти 70% по сравнению с прошлым годом, оценивает Алина Стрелкова, директор по управлению и развитию группы объектов Mall Management Group. ЦБ РФ четыре раза поднимал ключевую ставку, к концу октября она достигла 15%, и не исключено, что до конца года будет ещё один рост, прогнозирует эксперт. В перспективе это может сдерживать развитие рынка, особенно в части нового строительства.

Однако отложенный ввод позволил игрокам сосредоточиться на поглощении освободившихся площадей в действующих торговых центрах, констатирует Ольга Кожевникова, руководитель консалтинговой группы Arenda-trk. В случае ввода всех запланированных ТРЦ, образовавшаяся вакансия превышала бы сегодняшнюю в 1,5-2 раза, что, по её словам, «значительно снизило бы оптимизм девелоперов».


Источник: Магазин Магазинов

В России сохраняется тренд на реализацию торговых центров небольшого размера форматов «районный» и «окружной», указывают в Nikoliers. Средняя площадь введенных в 2023 г. новых объектов в стране составляет 12,9 тыс. кв. м. «Сокращение площадей торговых центров продолжается, – поддерживает Надежда Цветкова, директор, руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP. – В Москве открыли три новых проекта, общая GLA –  47,2 тыс. кв. м, что на 76.4% ниже среднего показателя за пять лет».

Малые форматы вообще оказались наиболее стрессоустойчивыми, соглашается Марина Толстошеева, руководитель УК «Альта+», и не только потому, что их сегодня намного легче заполнить, но и из-за доминирующей после пандемии коронавируса потребительской модели шоппинга у дома. Кроме того, в Москве и регионах активно реализуются малые и микро ТЦ (арендуемая площадь 13 000 – 20 000 кв. м) в составе новых жилых комплексов, добавляют в CMWP.
 
 
Источник: CRE 

Прямая речь

Екатерина Петрова, заместитель директора по аналитике и маркетинговым концепциям Pioneer:
- В сегменте торговых центров мы видим замедление девелоперской активности и, как результат, сокращение открытий новых торговых центров. Так, из шестнадцати запланированных к вводу в эксплуатацию ТЦ в этом году было завершено строительство лишь трёх проектов. До конца года, вероятно, введётся еще несколько, однако основной объем будет перенесен на будущие периоды. Перенос сроков ТЦ связан с различными факторами, влияющими как на рынок девелопмента в целом, так и на сегмент торговой недвижимости, однако самые веские причины  –  увеличение сроков строительства и сложности с загрузкой проектов. 

Таким образом, показатель ввода торговых площадей будет самым низким за последние 10 лет. Как результат, мы можем говорить о том, что в ближайшей перспективе на рынке есть вероятность формирования дефицита качественного предложения в современных торговых центрах Москвы. Уже сейчас ввиду сдержанных темпов открытия новых ТЦ уровень вакансии в московских ТЦ сокращается.  Но, конечно, многое зависит от расположения проекта, его формата и концепции.

Уверенные рыночные показатели демонстрируют окружные торговые центры. Так, если средний уровень вакансии на рынке находится на уровне 10%, то в окружных ТЦ – 8,5-9%.

Источник: ADG group
 
 
Ломать и строить

На рынке сохраняется и интерес к проектам редевелопмента, сообщают в Nikoliers. Рост сегмента обусловлен, прежде всего, дефицитом площадок под новое строительство в наиболее удобных, центральных локациях.

В IBC Real Estate фиксируют возросшую активность со стороны частных инвесторов, которые покупали качественные объекты по всей России. Марина Толстошеева также указывает на значительное количество непрофильных игроков, ранее не рассматривающих для своих портфелей торговую недвижимость и ритейл. Эксперт связывает тренд с репатриацией капиталов и возращением в страну части бизнес-сообщества.


Источник: IBC Real Estate

По итогам ноября, объем инвестиций в торговую недвижимость в IBC Real Estate оценивали в 282 млрд рублей. Сегмент в 2023-м стал главным рекордсменом рынка: здесь были закрыты не только сделки года, но самые крупные – за всю историю наблюдений CRE, в частности, продажа портфеля Ingka Centers (четырнадцать ТРЦ МЕГА в 11 городах России), продажа ТРЦ «Метрополис», семь ТРЦ Park House, ТЦ «Невский центр» и т. д. Однако инвестиционный бум обеспечивали не только трофейные активы – часть проданных объектов принадлежала российским собственникам. «Безусловно, одной из самых крупных сделок является выкуп группой «Газпромбанк» сети торговых центров «МЕГА» в России – по итогам года, портфель у банков вообще расширился, –  констатирует Анастасия Довченко, директор департамента недвижимости, Crocus Group. – Впрочем, собственников сменили многие известные торговые центры». «Сделка с Ingka Centres знаковая не только по своему масштабу – количеству купленных объектов и сумме, но и потому, что она означает окончательный уход IKEA из России», – подчёркивает Светлана Кузьмина, директор департамента управления торговой недвижимостью Accent Capital. «Газпромбанк стал самым крупным собственником качественной торговой недвижимости в стране, что для России скорее исключение: обычно банкам принадлежали только проблемные активы», – напоминает Алина Стрелкова.


Источник: CRE 

Елена Соловьева, старший директор, руководитель отдела по управлению и сдаче в аренду торговой недвижимости Lynks Property Management, называет концентрацию крупнейших портфелей качественной торговой недвижимости в руках банков новым вызовом для рынка: судьба этих объектов пока остается неопределенной. «Уходящий год вообще запомнится тем, как быстро и кардинально поменялось распределение среди крупнейших держателей «пакетных» торговых центров», – констатирует Резеда Садритдинова, коммерческий директор, ООО «Ритейл Парк 1».


Источник: Nikoliers 



Источник: CRE 
 

Мы к вам заехали на час

По итогам года, большая часть торговых центров, особенно в Москве и Петербурге, лишилась якорных арендаторов – «приостановившиеся» игроки принимали окончательные решения об уходе. Собственникам, зачастую в режиме онлайн, приходилось пересматривать концепции объектов и находить альтернативные решения в условиях ограниченного пула ритейлеров; особенно тех, кто может занять площади более 300-500 кв. м. «И если в 2022 году рынок торговой недвижимости был в состоянии принятия того, что случилось и поисков возможных путей решения, то 2023-й уже не оставил права на «подождать», – резюмирует Резеда Садритдинова. «Еще полтора года назад мы не могли представить, кем и как можно будет заместить такой колоссальный объем, высвободившийся после ухода международных брендов, – размышляет Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate. – В пике, доля приостановленных площадей составляла 11,7%, и превышала уровень вакантных – 11%».

Сейчас временно приостановленных площадей практически не осталось – их количество эксперт оценивает в 0, 5 %, а вакансия не выросла. При этом в топовых торговых центрах свободных лотов практически нет, уточняет Марина Толстошеева. Помогали и стремительные переоткрытия «ушедших» брендов, и появление новых локальных и иностранных марок, и развитие оставшихся ритейлеров, и запуск новых форматов и концепций.


Источник: CRE 

В IBC Real Estate на декабрь 2023-го долю вакантных площадей в ТЦ Москвы оценивают в 12% , и указывают на сохраняющуюся заинтересованность со стороны международных ритейлеров и продолжающееся активное развитие российских брендов. Половина вышедших в Россию иностранных операторов представлена турецкими производителями, 16% –  итальянскими, и 16% – белорусскими, подсчитывает Надежда Цветкова. Среди новых игроков отмечены также компании из Эстонии, Австралии и Южной Кореи.  «Пока  мы, конечно, наблюдаем за новыми международными игроками, которых в 2023 году было двадцать два, – резюмирует Екатерина Ногай. – Безусловно, нужно время для того, чтобы оценить успешность замещения ушедших ритейл-гигантов». «Но большинство торговых центров уже решили первичные тактические вопросы по загрузке проектов, сменили привычные витрины – открыты магазины в новых форматах и с новыми вывесками; появились новые лидеры-ритейлеры в фэшн-сегменте, –  перечисляет Анастасия Довченко. –  Свободных лотов стало меньше, а покупательская активность и спрос на новое предложение со стороны российского ритейла – выросли».

Ирада Алиева, коммерческий директор Nhood Россия, называет сокращение вакантности  на рынке по итогам года «резким», и также говорит о всплеске активности. «Способствуют и развитие российских и турецких ритейлеров, и возврат иностранных игроков под обновленными брендами, и развитие малого бизнеса и индивидуального предпринимательства, – соглашается она с коллегами. – Прошлый год был тяжелым для региональных объектов, однако в 2023 году ситуация начала улучшаться и в среднем посещаемость в январе-октябре выросла на 2,7% по сравнению с аналогичным периодом 2022-го, несмотря на ажиотажный спрос марта-апреля прошлого года. В Москве ситуация обратная: в прошлом году не было такого катастрофического падения трафика, можно даже сказать, что по ряду объектов не было изменений, и был даже небольшой рост. Но в этом году началось падение и снижение трафика, составив в январе-октябре 5% по сравнению с прошлым. И, конечно, сложнее всего пришлось тем девелоперам, которые потеряли крупных якорных операторов  (ИКЕА, Decathlon и др.), и были вынуждены в оперативном режиме перестраивать коммерческую стратегию, проводить ротацию, вести переговоры с потенциальными арендаторами, при этом, не забывая о необходимости соблюдения экономического баланса и выполнения бюджетов».
 

Источник: ТК Невский центр
 
Самые громкие сделки, открытия и анонсы на рынке торговой недвижимости:
*** Открытие гипермаркета мебели и товаров для дома Askona Home площадью 5000 кв. м в ТЦ Columbus;
*** Смена собственника у сети пиццерий Domino’s Pizza. После продажи 60 ресторанов, они вскоре вновь возобновили работу, но под названием «Doмиno Pizza»;
*** Запуск флагманского магазина в Москве от Gloria Jeans, площадью почти 5000 кв. м. Проект стал не только крупнейшей торговой точкой в сети ритейлера, но и самым большим из действующих монобрендовых магазинов в России;
*** Выход турецкого бренда и открытие магазинов Loft в московских ТЦ;
*** Анонсированное открытие якорного магазина «Золотое яблоко» в самом крупном строящемся молле Санкт-Петербурга Hollywood;
***. Открытие фитнес-клуба DDX Fitness в ТЦ «Золотое яблоко», г. Казань;
*** Запуск fashion-ритейлером Melon Fashion Group (MFG) пятого бренда в своем портфеле — Idol. Первые точки были открыты в Санкт-Петербурге в ТРК «Охта Молл» и «Европолис», следом в Москве – в ТРК «Атриум», «Афимолл Сити» и «Vegas Крокус Сити».

Источник: Lynks Property Management


Источник: IBC Real Estate

 
Источник: SLAVA Concept
 
 
Самостоятельная работа

Одним из важнейших для рынка итогов года Ольга Кожевникова называет и «тренд на самостоятельность». «Мы оказались в ситуации, когда бизнес —  и ритейл и торговые центры — оказались отрезаны от динамики развития иностранных ритейлеров, и вынуждены были создавать якорную функцию в торговых центрах практически с нуля, – поясняет она. – Конечно, прежде всего, это касается fashion-сегмента. Недавние заявления наиболее заметных игроков этого рынка подтвердили их намерения и ожидания занять лидирующие позиции взамен ушедших брендов из недружественных стран.  Также знаковым событием стало расширение зоны влияния российских подразделений fashion-ритейла в целом; весь год фиксировался тренд на увеличение торговой площади российских брендовых магазинов. Да, ожидания рынка смотрели в сторону турецкого и арабского ритейла, однако экспансией занимался российский».

Предварительные итоги 2023 года для рынка торговой недвижимости вообще оказались лучше, чем ожидалось, констатирует Елена Соловьева. Важным фактором стал рост доходов у многих объектов, вызванный именно заполнением ранее пустующих площадей российскими операторами, предложившими более высокие ставки, подчёркивает она. И хотя общего роста посещаемости нет, продажи арендаторов все же увеличиваются, что свидетельствует об эффективности стратегий арендаторов.

В свою очередь, для «дублирующих» и переоткрывшихся марок (MAAG, RE, CR, Amazing Red, Deport и др.) основную сложность представляет разработка грамотной маркетинговой стратегии и решение логистических вопросов для обеспечения актуального ассортимента в магазинах с тем, чтобы вернуть своих клиентов и продолжать успешно развиваться уже под новым названием, добавляет Ирада Алиева.  «Но с настоящими вызовами мы столкнемся только в следующие годы, – подчёркивает Алина Стрелкова. – В эти два мы решали только тактическую задачу по заполнению».


Источник: CRE 
 
 
Прямая речь

Михаил Петров, генеральный директор Smart Estate Moscow:
- Рынок торговых центров трясет и цунамит не первый год, мы к этому привыкли. Учитывая объем присутствия некачественной торговой недвижимости, которая на себя оттягивает аренду, все, что можно считать катаклизмом, безусловно, идет на пользу рынку в целом, ведь качество объектов неизменно растет, а интерес потребителя – последовательно перетекает от плохого к хорошему. На возвращение покупателей в торговые центры повлияло множество факторов: и постпандемическая ситуация, и потребность увидеть своими глазами новые открытия, и падающее качество работы многих интернет- агрегаторов.

Прорывом года можно назвать новое лицо российского ритейла. Оказалось, возмутительная отсталость российских модных брендов раньше была связана с боязнью не перетянуть прогрессивного и взыскательного покупателя Inditex и H&M на свою сторону. Экспертиза и навыки копились в компаниях где-то в глубоких закромах, и, когда пришло время их явить миру, мы получили в кратчайшие сроки и передовые дизайны, и комплектные капсулы, и моментальную популярность.

Источник: CRE 
 
 
Скорая помощь

В уходящем году рынку торговой недвижимости продолжали помогать полузакрытые границы, рост стоимости поездок в другие страны и по России, интерес к новым пулам арендаторов, обвал рубля, инфляция и «индекс губной помады».  В 2023-м российская экономика постепенно наполнялась деньгами: существенно активизировались производства в сегментах ВПК и легкой промышленности, росли социальные выплаты, индексировались заработные платы, перечисляет  Игорь Коновалов, председатель правления Группы Инпром Эстейт. Эти и другие факторы, по его словам, стимулировали платежеспособный спрос и потребительскую активность в регионах. Локальный спрос усиливался и за счет ограничений на выезд в страны Европы и США: россияне тратили деньги дома.  С этим же связан и рост продаж в сегменте аутлетов, особенно у состоятельной аудитории. «По большинству якорных арендаторов в наших объектах мы наблюдаем стабильный рост продаж, – делится г-н Коновалов. – Площади ушедших зарубежных брендов продолжали заполняться новыми российскими и нероссийскими торговыми марками. Все самые «вкусные» локации давно сданы в аренду, свободных площадей в топовых торговых центрах практически не осталось. Наблюдалась активизация российских фэшн-брендов, их экспансия в регионы за счет франчайзинговых  программ либо  открытия новых торговых точек собственной сети. Более пятидесяти новых торговых марок, о которых прежде мало кто слышал! Часть из них имеет швейные производства в России, часть – в странах СНГ, либо азиатских государствах. Рынок наполняется, и тот вакуум, который образовался вследствие ухода западных  марок и «закрытых дверей» 2022 года, быстро исчез. Сегодня в наших торгово-развлекательных центрах нет ни одного свободного лота».

Ольга Кожевникова соглашается: события 2022-23 годов стали пусковым механизмом для развития российской легкой промышленности. «И если пока на этот сегмент торговые центры смотрят с осторожностью, то в ближайшие годы я прогнозирую активное развитие fashion-брендов, сделавших первый шаг в развитии offline-розницы, – поясняет она. – Такой вывод позволил сделать выход на производственные мощности в течение года многих российских локальных брендов». «В последние три года объём производства российской легкой промышленности показывал стабильный рост – в среднем, на 6-7% в год, швейные предприятия трансформировались, – поддерживает Игорь Коновалов. – Производства расширялись, в том числе, за счет господдержки, швейники осваивали товарные ниши «среднего» и «средний плюс» ценовых сегментов. Ожидаем взрывного роста». «Мы, например, уже предоставили площади для универмагов, объединяющих товары российских дизайнеров, выделили больше площадей для уже работающих российских брендов, – перечисляет Мария Тепикина, директор по брокериджу MALLTECH. – И вообще побили рекорд 2019 года по количеству подписанных новых договоров аренды, провели внушительное количество эффективных ротаций действующих арендаторов». 
 
Источник: Sunlight
 
 
Курортный роман

2023-й стал и годом парада реконцепций для торговых центров всех форматов. Для кого-то они были вынужденными, однако большинство игроков, по словам собеседников CRE, решили сработать на опережение ожиданий и запросов покупателей. Андрей Шувалов, старший директор департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP), оценивает рост обращений на разработку концепций в 15%.

В итоге в торговых центрах продолжают увеличиваться площади под развлечения и образование, что положительно сказывается на качестве клиентского опыта и лояльности, добавляет Марина Толстошеева. В моллах активно запускаются коворкинги, а также всё чаще открываются автосалоны. «Во многом тренд, конечно, обусловлен закрытием вакансий в ТЦ со стороны УК, – поясняет Ольга Кожевникова. – Но в европейской практике этот профиль арендаторов уже хорошо зарекомендовал себя: начиная с 2018 года в моллах начали появляться автомобильные шоу-румы в качестве презентационных площадок. Выход автосалонов в торговые центры России можно считать как трендом 2023 года, так и закономерным развитием пула арендаторов для отрасли в целом».


Источник: CRE 

Бум, кроме того, переживают термы и городские спа-курорты, сообщает Игорь Коновалов. «Мы, например, планируем размещение термальных комплексов в ТРЦ в Санкт-Петербурге и Новокузнецке», – сообщает Мария Тепикина.  «Люди всё больше времени проводят в России, развивается внутренний туризм, – указывает Игорь Коновалов. – Этих объектов в составе ТЦ будут строить всё больше. Секторы «Общепит» и «Развлечения» тоже бьют рекорды продаж и посещаемости. Рынок вообще взрослеет, и это приводит к тому, что, как и в развитых странах, российский потребитель всё больше и больше тратит деньги на еду, развлечения и шопинг». «Люди, которые не могут выехать в другие страны, ищут новые впечатления, тратят на них деньги там, где живут, – поддерживает Светлана Кузьмина. – Еда – одно из таких впечатлений. Правда, одновременно растут и затраты, поэтому есть ли рост в прибыли, сказать сложно, но по обороту – рост однозначно заметен. Ну и ещё: в регионах у торговых объектов есть одно большое преимущество перед Москвой и Санкт-Петербургом – там значительно менее развиты сервисы доставки и интернет-торговля. Соответственно, все больше ходят и покупают в торговых центрах. Речь идет не о большем денежном объеме, но о частоте покупок. В Москве и Петербурге интернет-торговля и доставки, конечно, значительно снижают товарооборот торговых центров».

Чистых оффлайн-игроков в России вообще остается все меньше, уточняет Екатерина Ногай. Как и эксклюзивных товаров, которые можно купить исключительно в ТЦ, – главной задачей для моллов сегодня является поиск новых нестандартных форматов, которые смогут привлечь посетителей. 


Источник: CRE 
 
Прямая речь

Максим Карбасникофф, директор по управлению недвижимостью ADG group:
 - В России набирает популярность здоровый образ жизни, и, соответственно, становятся более востребованными занятия фитнесом. Это стимулирует появление фитнес-клубов и в объектах коммерческой недвижимости. Сегмент активно развивается и у нас – в девяти районных центрах «Место встречи» сегодня расположены фитнес-клубы сети DDX Fitness. Они – один из лидеров в генерации трафика.

Всё более популярными становятся фуд-холлы, которые приходят на смену привычным фуд-кортам. Мы тоже учитываем этот тренд, и сейчас в четырех районных центрах «Место встречи» работают фуд-холлы с разнообразием предложения блюд и кухонь со всего мира.

Если же о рынке в целом, то стабилизация инфляции на высоком уровне, а также несколько повышений ключевой ставки центральными банками стали одними из наиболее значимых факторов, негативно повлиявших на развитие девелопмента. Время дешевых денег, которые стимулировали развитие отрасли с 2009 года, закончилось. Большинство основных мировых рынков вступают в фазу рецессии. Она может продлиться несколько лет.

Однако российская экономика показала высокую устойчивость к инфляции и санкциям, особенно в ритейле. Поставки импортных товаров налажены через новые логистические цепочки, российские товары пользуются все большим спросом (во всех сегментах), потребители продолжают покупать даже в условиях высокой инфляции и дорогих потребительских кредитов. И 2023 год может стать лучшим годом за всю историю для инвестиций в российский ритейл – как благодаря сохранению на рынке иностранных инвесторов, так и растущему аппетиту владельцев торговых сетей, которые стремятся воспользоваться ситуацией и заработать.

Источник: CRE 
 
 
Малые формы

В свою очередь, на региональном рынке торговой недвижимости в 2023 году выделилась новая перспективная ниша: игроки всё чаще и активнее смотрят в сторону малых и средних городов России с населением 20 000 - 100 000 человек, рассказывает Эдуард Тишко директор, управляющий партнер компании LCM Consulting. «Профессиональные девелоперы и представители крупного сетевого ритейла понимают, что нарастающий разрыв уровня и качества жизни населения малых городов от среднестатистического – настоящий «голубой океан»: возможность с минимальными вложениями выиграть конкуренцию с локальным ритейлом за счет создания квалифицированного предложения, – поясняет он. – Программы и планы развития в малых городах разрабатывают X5 Group, «Детский мир», «Эльдорадо», М.Видео, «Билайн», «Ситилинк» и fashion-ритейлеры среднего и низкого ценового сегмента, например, Sela. «Федералам» стали потенциально интересны малые ТЦ с GLA до 15 000 м², под которые они готовы адаптировать форматы торговых точек».

В связи с активизацией программ развития у ритейлеров, ротацией в торговых центрах, сменой собственников у объектов, увеличился и запрос на геомаркетинговые исследования,  прогнозирование, ГИС-анализ.

Кроме того, усиливается интерес к любому развитию и присутствию в бывших республиках СССР. Среди причин – не только отъезд туда части бывших российских клиентов, но и существенно более низкий уровень развития отрасли и недооцененность при высоком запросе резидентов. «Хотя на данный момент завершен только один относительно крупный объект, ТЦ «Сеница», расположенный рядом с Минском, новые, более масштабные проекты в Беларуси – в процессе реализации, – рассказывает Андрей Алёшкин, партнёр, исполнительный директор, NAI Belarus. – На 31 декабря заявлено официальное открытие ТЦ белорусских товаров в МФК «Магнит Минска». Еще несколько крупных объектов в высокой стадии готовности, их ввод ожидается в 2024 году. 2023 год отметился и громкими фактами национализации. Так, город перевел в коммунальную собственность МФК «Магнит Минска», в состав которого входит крупный трехэтажный ТРЦ; его переделали в торговый центр белорусских товаров. И второй объект – ТРЦ «Мега Парк», который строился с участием литовских инвесторов. После ухода игроков с рынка, объект был национализирован. Сейчас город его выставляет на торги, но, если не найдется нового частного инвестора, есть вероятность, что на его площадях будет организован еще один муниципальный ТЦ белорусских товаров. Основной драйвер рынка – розничная торговля, – в уходящем году у нас вообще сработал очень хорошо, продемонстрировав положительную динамику и в Минске, и в Беларуси в целом. Растут реальные располагаемые денежные доходы населения, доступность потребительского кредитования, что, в свою очередь, положительно сказалось на работе розницы».
 
Об итогах года в ритейле, e-commerce и логистике читайте в наших следующих выпусках.