Такие несносные

Сейчас в России около 1200 ТЦ, которые можно назвать цивилизованными, подсчитывает Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна», эксперт в области управления недвижимостью. Еще около 3-5 тысяч объектов, по его словам, «так себя идентифицируют». На этом фоне заявления об одном-двух-пяти случаях редевелопмента совершенно не влияют на ситуацию на рынке, убежден эксперт. «Но порядка десяти ТРЦ в Московском регионе уже купили жилищные девелоперы, в том числе с перспективами редевелопмента, сноса и строительства на их месте многофункциональных комплексов, – указывает Денис Колокольников, управляющий партнер RRG. – В будущем многие торговые объекты в мегаполисах ждет именно такая судьба, это очевидно с точки зрения их экономики».

Учитывая, что площадка под «Электроникой на Пресне» находится в границах проекта КОТ, можно предположить, что чиновники согласуют именно строительство многофункционального комплекса площадью 50-60 тыс. кв. м и стоимостью около 8-10 млрд рублей, прогнозируют Евгений Гольцов, директор департамента коммерческой недвижимости, Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate. Владимир Копаев, глава редевелоперской компании «Билдвайз», называет единственным возможным вариантом жилой комплекс. «Редевелопмент внутри Третьего транспортного кольца вообще всегда будет выгодным, –  полагает он. – Это – уникальная локация, которая не появится из ниоткуда: в то время как Новую Москву можно сколько угодно застраивать, в старой новых мест не возникает, и единственный вариант – сносить».



Премиальный жилой комплекс в таком месте, как «Электроника на Пресне», может стать жемчужиной портфеля любого девелопера, соглашается Сергей Труханов, руководитель архитектурного бюро T+T Architects. «Локация – премиальная, ее популярность усилилась благодаря проекту Lucky от Vesper, – поддерживает Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL. - «Электроника на Пресне» уже давно себя изжила как концепция, она морально устарела. Но сейчас и не время для строительства там нового торгового центра. Можно было бы вести речь об апарт-комплексе, гостиничном проекте с сервисными и торговыми функциями, но здесь важно детально продумывать концепцию, тогда как ЖК будет востребован на сто процентов».

Снос в целом актуален для крупных земельных участков с низкой плотностью застройки, то есть там, где торговые центры построены в 1-2 этажа, особенно в ЦАО или других привлекательных для жилья районах Москвы, резюмирует Владислав Николаев, региональный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers. «Но мы всегда сравниваем экономическую эффективность нескольких вариантов: если плотность застройки высокая, и у торгового объекта есть потенциал к улучшению, то сценарий реконцепции может быть более выгодным, – поясняет он. – Снос и строительство многоэтажного жилья же позволяют принципиально повысить плотность застройки таких объектов, из-за этого редевелопмент может быть актуален не только для торговых центров, которые испытывают операционные сложности, но и для вполне успешных объектов».
  

Прямая речь
 
Ирина Доброхотова, управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «БЕСТ-Новострой:
 
- В Москве усиливается тенденция комплексного развития территорий, а точечные участки в интересных локациях – все  активнее застраиваются. В этих условиях ремастеринг площадок под устаревшими ТЦ имеет все шансы на дальнейшее развитие. Но вряд ли этот тренд будет массовым, ведь не все ТЦ одновременно будут устаревать, у многих – большой «срок годности», у части будет просто произведен ремонт или реконцепция, когда придет время.

Наиболее логичным кажется постройка на месте такого устаревшего ТЦ жилого здания. Однако не всегда это выполнимо: необходима смена вида разрешенного использования земельного участка. В ряде случаев смена ВРИ просто не предусмотрена, и земля останется со статусом под общественную или торговлю. А иногда стоимость смены ВРИ настолько высока, что проект может оказаться нерентабельным.

Распространена и практика, когда подобные участки покупает компания, которая не собирается строить, но производит всю предварительную проработку как раз с административной точки зрения, готовит документацию и потом продает участок, уже полностью готовый под застройку. Конечному застройщику уже не приходится заниматься административными процедурами, и  он сосредоточен непосредственно на строительстве.

 
Остались со сносом
 
Запланированные к изменению и сносу объекты условно можно разделить на два сегмента, предлагают Евгений Гольцов и  Елена Земцова. Первый – физически и морально устаревшие, среди которых, помимо «Электроники на Пресне», эксперты называют «Савеловский», «Горбушкин двор» и «Тишинку». Последние не только устарели, но главное – не вписываются в программу комплексного развития территорий, которая стартовала в Москве в 2020 году, поясняют они.

Второй сегмент – объекты, которые выкупались девелоперами в последние два-три года для реализации новых проектов: например, ТЦ «Южный», приобретенный ГК «Основа» для строительства многофункционального комплекса площадью более 90 тыс. кв. м. 

Вопрос с редевелопментом устаревших объектов торговой недвижимости в Москве назрел давно, соглашается Евгений Саурин, руководитель проектов департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate. Реновация, реконцепция либо редевелопмент торгового центра, по его словам, нужны каждые 7-10 лет. «Но надо понимать, что редевелопмент торгового центра не всегда заканчивается сносом, особенно в регионах, – указывает Денис Колокольников. – Вариантов развития событий очень много – от мягкой реконцепции, когда корректируется пул арендаторов, до основательного редевелопмента, когда меняются и фасады, и брендинг, и инженерные системы, формируется новая идеология проекта».



Решение в каждом конкретном случае зависит слишком от многих факторов, в том числе расположения участка, конкурентного окружения, состояния здания, перечисляет Надежда Цветкова, руководитель отдела аренды торговых площадей компании CORE.XP. «У нас есть проект в Новосибирске – ТЦ «Калейдоскоп», – рассказывает г-жа Цветкова. – Раньше это был объект с товарами для дома, ремонта, интерьера и пр. После реконцепции здесь откроется классический торговый центр с сильной фэшн-составляющей, современным фуд-холлом под управлением Eat Market». «Но, конечно, есть и объекты, которые были заложены на рубеже Советского Союза и современной России и вообще не подходят для мягкого редевелопмента: из-за недостаточного количества мест общего пользования, площади парковочных мест, устаревшего расположения торговых зон, – парирует Владимир Копаев. – Для них необходимо либо провести глубокий редевелопмент, как это было в случае с «Новинским пассажем», либо на их месте действительно построить новые объекты. Это относится к любым проектам, которые находятся внутри Третьего транспортного кольца в Москве и в которых не проводился в последние десять лет капитальный ремонт».

Прямая речь
 
Любовь Шиптур, руководитель проектного офиса ADG group:

- Учитывая непростую ситуацию в ретейле, усилившуюся конкуренцию, падение доходов потребителей, изменение модели потребления, таких объектов-кандидатов может появляться все больше. Многие здания торговых центров были построены еще в девяностые годы, некоторые из них – на территории бывших промышленных предприятий. Часто редевелопмент проходил без правильного зонирования пространств, создания зон для досуга и отдыха посетителей. В итоге проекты не отвечают запросам современных клиентов, которым важно не только наличие необходимых товаров, но и качественных услуг, сервисов и досуга вместе с удобной навигацией. Такие ТРЦ и попадают под снос или редевелопмент.

Напомню, что при реализации любого проекта девелоперы в Москве всегда руководствуются ограничениями ПЗЗ (проект землепользования застройки), а при выборе будущей функции использования земельного участка город выдвигает строгие требования к балансу территории: любое жилье должно быть обеспечено не только социальными объектами, но и центрами приложения труда. И если мы, например, говорим о развитии и редевелопменте промышленных кварталов столицы, необходимо создавать автономные современные кластеры со всеми функциями (концепция «город в городе»). Этот формат и привлечет покупателей, и не будет конфликтовать с городской инфраструктурой.

Если же мы говорим о точечных объектах и редевелопменте существующих, морально и физически устаревших строений, то тут, безусловно, нужно руководствоваться трендами и потребностями района. Обязательно нужно задумываться и о форме государственно-частного партнерства.
 

Прямая речь
 
Виталий Можаровский, партнер, ALUMNI Partners:

- Напомню лишь, что многие торговые центры начали испытывать сложности еще с 2020 г., когда были введены первые анти-COVIDные меры. В 2022 г. к этой напасти добавился исход международных ретейлеров. Где-то их заменили локальные или региональные эквиваленты, где-то – нет. При этом давление на традиционный ретейл со стороны онлайн-торговли ничуть не сократилось, а уровень вакантных площадей в некоторых объектах стал обращать на себя внимание даже рядовых посетителей. Ко всему этому прибавим не слишком  радужные прогнозы макроэкономистов и социологов: судя по всему, бума традиционной розничной торговли в ближайшее время в России не ожидается.

Другой аспект – чисто технический: многие ТЦ были построены в начале и середине 2000-х годов и уже успели изрядно износиться и устареть, как технически, так и морально. Можно, конечно, ничего не предпринимать и просто плавно понижать классность объекта до уровня, например, ТЦ «Москва» в Люблине, каким я его запомнил в поздние годы. Кстати, понижение классности необязательно означает снижение прибыльности для собственника – просто это совсем другой сегмент рынка, с совершенно другими рисками и культурными особенностями.

Альтернативный вариант – как раз редевелопмент территории. Тут универсального решения нет: для каждого конкретного объекта решение будет приниматься индивидуально, в зависимости от локации, существующего или потенциального спроса, возможностей финансирования, административных ресурсов, инженерной и транспортной инфраструктуры, ну и, чего уж там, личных представлений о прекрасном.

 
Снести нельзя оставить
 
«В реконцепции нуждаются не менее половины действующих торговых центров в Москве, –  убежден Денис Колокольников. –  Почему все чаще заговаривают о сносе? Логика такая: торговый центр занимает всего два-четыре этажа, а офисы или жилье на том же участке могут быть и пятнадцать, и двадцать пять, и тридцать пять этажей. Но на деле, если сравнивать инвестиции и окупаемость этого варианта, то он далеко не всегда и не всем подходит. Да, очень серьезных затрат требует, как минимум, смена вида разрешенного использования участка, и она тоже не всегда возможна. Следующий вопрос – какие ТЭПы согласует город, и здесь тоже желаниям девелопера суждено сбыться далеко не всегда».

Источник: SLAVA concept

Но, безусловно, приоритетные кандидаты – торговые центры из девяностых-нулевых с высокой степенью физического износа, морально устаревшие и имеющие по соседству более «продвинутых» конкурентов, поддерживает Юрий Аксенов, партнер Orchards. Подобные объекты, как правило, имеют удачное расположение в районах сформированной застройки и развитой городской инфраструктуры, что и определяет высокий интерес к ним со стороны жилищных девелоперов, особенно в условиях дефицита свободных площадок. Альтернативой жилой застройке может стать строительство комбинированных объектов с торгово-офисными помещениями на нижних этажах и нежилыми апартаментами – на более высоких. Но есть и сдерживающие факторы, соглашается эксперт с другими собеседниками CRE: во-первых, затраты на снос увеличивают расходную часть проекта в целом; во-вторых, градостроительный режим земельного участка может предусматривать существенные ограничения или запреты на новое строительство; в-третьих, нельзя недооценивать риск «скелетов в шкафу»: например, давние нарушения при формировании или предоставлении участка или конфликт между собственниками объекта, которые могут стать причиной судебных разбирательств в будущем.

Кроме жилья, на месте малоэтажной торговой застройки также может рассматриваться реализация офисной недвижимости, но доходность практически всегда ниже, чем при строительстве жилья, размышляет Владислав Николаев. Денис Колокольников возможными и неплохими вариантами для редевелопмента торгового центра называет спортивные, производственные объекты, light industrial, которые конструктивно схожи. Например, в Ижевске уже два торговых центра переориентированы в производство дронов. Дмитрий Некрестьянов вспоминает несколько участков бывших гипермаркетов «Карусель» в Петербурге, которые в последние два года вышли в продажу, и ретейла там в итоге больше нет. «Кусок земли, который не занимает большое количество гектаров, но при этом находится в правильной локации, может быть застроен либо жильем, либо апартаментами, либо офисным центром или гостиницей, – убежден, в свою очередь, Дмитрий Томилин. – Никакие индустриальные активы или «промка» не будут давать той отдачи, которую бы хотел получить инвестор. Эффективным решением, впрочем, мог бы стать центр по обработке данных: им не нужна очень большая площадь, как правило, это компактные строения, и, если кто-то построит 10 000 кв. м – это уже мега-объект».

Прямая речь

Виктор Садыгов, владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate, член AREA:

- Нет, пока еще волна сносов ТЦ не началась. Для того, чтобы можно было говорить о тренде, значительный процент торговых центров  должен перейти в непрофильные банковские активы. Осознав, что продать их уже даже с дисконтом они не смогут, возможно, и начнется какой-то процесс по массовым сносам, переводам в более ликвидные активы и т.д. Сейчас же мы наблюдаем, как эти немногочисленные пока активы пытаются выкупать игроки рынка торговой недвижимости с целью реанимировать все-таки в качестве ТЦ. Это куда менее затратный и хлопотный процесс.

С учетом же  бурного развития онлайн-торговли и спроса в сегменте складской недвижимости, вероятно, многие ТЦ логично перепрофилировать под склады. Особенно это касается тех моллов, что находятся за МКАД, или там, где есть удобные развязки, транспортная доступность и проч. К тому же это не так дорого, как в случае с жильем.

 
Давайте останемся

«В общем, сносить вообще необязательно, – резюмирует Сергей Труханов. – Редевелопмент и реконцепция – куда более перспективная и гибкая история, чем банальный снос. Острый кризис в сегменте торговых комплексов  миновал, обстановка стала куда более спокойной и стабильной, а объекты плавно восстанавливаются. Уровень вакансий в них сейчас, как и в случае с офисами, уменьшается. Люди хотят развлечений, досуга, «активностей», и даже кинотеатры, которые испытали самый жесткий удар в предыдущие годы, чувствуют себя намного лучше. Ретейл тоже поднимает голову, операторы занимают площади. Моллы, в отличие деловых комплексов, еще и обладают весьма вариативными возможностями для реконцепции. Этому способствуют большепролетные конструкции, хорошая локация, гибкая нарезка, вместительные атриумы и паркинги, значительные энергомощности. Функционал подобных объектов рассчитан на поддержку большинства развлекательных, гастрономических, сервисных сценариев, а порой – даже образовательных. Все это создает, как минимум, потенциал для организации выставочных пространств, дарксторов, сервисных предприятий, обучающих классов на месте пустующих магазинов и площадей вообще».



Возможен и запуск на базе устаревшего торгового объекта целых детских досуговых центров, образовательных и креативных мини-кластеров, хобби-комплексов. Впрочем, обновление в таком контексте возможно не во всех зданиях, поскольку, к примеру, для организации уроков живописи, скульптуры необходимо достаточное и качественное естественное освещение, панорамное остекление. Наиболее реалистичной схемой может стать создание  спортивных секций, экстрим-площадок, мест проведения праздников и различных мероприятий. Еще один сценарий реорганизации пространства ТЦ – их переоборудование в шоу-румы.

Источник: Fashion House Group

Денис Колокольников называет трендовым направлением термы. «Мы уже закрыли несколько сделок, для многих торговых центров это действительно разумное и эффективное решение, – подчеркивает г-н Колокольников. – Уже встречаются примеры терм от 2 до 25 тыс. кв. м. Одно можно сказать уверенно – тренд на редевелопмент торговых центров будет только усиливаться, и в ближайшие годы инвесторов, девелоперов, консультантов, брокеров, архитекторов и других участников рынка ждет большая работа». «Но я бы рассматривал не отдельные случаи с ТЦ, а шире, –  предлагает Дмитрий Томилин. – В последние 15 лет, скажем, поднимается тема вывода вокзалов за территорию Москвы. Все они расположены между Садовым и Третьим кольцом, от вокзалов тянутся пути, и это огромный объем гектаров, которые могут как-то использоваться под строительство квадратных метров. В десятки, если не в сотни раз больше возможностей для девелопмента любых форматов недвижимости, чем какие-то отдельно стоящие торговые центры, которые можно снести».