Есть улицы центральные

Сегменты стрит-ретейла и торговые центры всегда жили параллельно друг другу, у каждого – своя целевая аудитория, свои форматы и концепции магазинов, размышляет Ирина Козина, директор направления стрит-ретейла NF Group (ex. Knight Frank Russia). Однако сейчас в компании действительно указывают на возросший интерес со стороны операторов к стрит-ретейлу – в частности, из-за более устойчивого положения оного в нынешней ситуации, в отличие от моллов. По словам Ирины Козиной, это связано и с разным насыщением профилей арендаторов в сегментах и, в том числе, с тем, что рынок, например, столичного street retail гораздо меньше зависит от иностранных игроков.
 
Кушать подано
 
Наиболее активно мигрировали из ТЦ в стрит-ретейл предприятия общественного питания (кафе, рестораны), и немаловажную роль в этом сыграли COVID-ограничения.  «Но мы наблюдаем осторожные шаги в сторону отдельных помещений на сегменте товаров для дома, электроники (в обоих случаях речь только о малых габаритах), – перечисляет Евгения Прилуцкая, заместитель директора, руководитель отдела инфраструктурного ретейла CORE.XP. – Для fashion-индустрии миграция из ТЦ в стрит-ретейл – менее очевидная стратегия, поскольку операторы данного семента отлично работают только в синергии с другими fashion-игроками, и построить успешный бизнес без правильного окружения для модной аудитории крайне сложно. Однако есть fashion-бренды, которые принципиально рассматривают исключительно стрит, и не работают в ТЦ». Значительное число магазинов, особенно российских дизайнеров, изначально выбрали стратегию открывать магазины в стрите, соглашается Ирина Чернавина, директор по брокериджу и консалтингу Lynks Property Management, Россия и СНГ. Например, Monochrome, запустивший второй магазин в Столешниковом переулке. «Конечно, показательно, когда бренды, обычно размещавшиеся только в торговых центрах, открывают новые магазины на пешеходных улицах, – добавляет она. – Например, 12 Storeez, который этим летом открыл флагманский магазин в Москве также в Столешниковом переулке. Есть и заявки от арендаторов профиля общественного питания, которые никогда еще не работали в формате стрит-ретейла. Причем сейчас они заинтересованы открыть сразу несколько точек в центре Москвы, рядом с оживленными станциями метро».


Источник: CRE


Денег за спрос
 
В итоге в центральных торговых коридорах Москвы, помимо традиционно активного спроса со стороны «общепита», дизайнеры все-таки стремятся занять помещения в центральных локациях для открытия флагманских проектов, – это способствует «росту статусности», что подтверждается опытом любого международного бренда в любой столице мира, поясняет Ирина Козина. И добавляет: «Сегодня собственники помещений стали более лояльны к арендаторам такого формата, стали больше им доверять как партнерам, а ретейлеры – меньше боятся рисков быть невостребованными».
 
 
За последние полгода рынок street retail пополнился и другими локальными магазинами: Nikita Efremov (ул. Петровка, вторая точка в Москве в формате street retail), Kicks Town (ул. Большая Дмитровка), YULIAWAVE (Большой Козихинский переулок, первая офлайн точка), Country Textile (Тверская ул.), Nude story (ул. Петровка, открытие второй точки в формате street retail), Ln Family (Большой Палашевский переулок, открытие флагманского магазина, вторая точка в street retail) и др. Стоит также отметить выход питерского бистро Saviv в Москве (ул. Петровка).
 
 
Однако спрос на стрит-ретейл, который сейчас фиксируют аналитики, не связан напрямую с социально-экономическими проблемами, с которыми столкнулась экономика в III квартале 2022 года, полагает Ирина Чернавина. Предпосылки появились гораздо раньше. В первую очередь, они связаны со стремлением компаний диверсифицировать риски, связанные с работой в одном торговом формате: все помнят, как в пандемию коронавируса при закрытых торгово-развлекательных центрах, помещения с отдельным входом продолжали коммерческую деятельность. Кроме того, активный рост особенно заметен на фоне спада в 2020-2021 гг.


Источник: CRE

 
Дешево и мило
 
С одной стороны, в сегменте стрит-ретейла действительно отсутствуют ограничения по работе, арендатор может планировать бизнес-процессы, исходя лишь из спроса на рынке, перечисляет Евгения Прилуцкая. Существенно отличается и принцип формирования условий аренды, при этом в стрит-ретейловых помещениях во многих объектах mixed-use есть возможность и комфортной парковки, и профессиональная управляющая компания, способная решить все технические вопросы. «Сегодня открытие в отдельных пространствах на улицах зачастую может обойтись дешевле, чем открытие в торговых центрах, – отмечает Ирина Козина. – И это несмотря на то, что ставки аренды при высоком пешеходном трафике в популярных локациях могут приравниваться к ставкам в топовых торговых центрах (например, в их атриумных зонах), а иногда даже превышают их. Дело в том, что при аренде помещения в street retail отсутствуют дополнительные платежи за эксплуатацию (исключение – помещения на первых этажах бизнес-центров), маркетинговые взносы, так называемые «входные» и плата за места общего пользования».
 
Главным же недостатком отдельного стрит-ретейла и площадок в составе ЖК/БЦ по-прежнему остаются планировочные решения, где часто встречаются несущие стены в центре или на входе, подвалы/ антресоли, перечисляет Евгения Прилуцкая. Таким образом, сокращается эффективная площадь. Не все помещения в центральных локациях одинаково полезны для размещения определенных профилей арендаторов, поддерживает Ирина Козина. В том числе, из-за расположения, трафика, окружения, качества отделки и др. Кроме того, интересных лотов на рынке вообще не так много.
 
Прямая речь

Георгий Кузин, эксперт по коммерческой недвижимости и стрит-ретейлу, основатель ТГ-канала «Активы без стресса»:
– Пока непонятно, что будет в итоге с ТЦ, какая будет посещаемость и главное – конверсия: ведь сейчас у оставшихся игроков она выросла. Как будут изменяться ставки аренды – а это одна из самых важных переменных в финмодели ретейлеров. ТЦ вынуждены будут ее снижать, нивелируя в итоге основное преимущество стрит-ретейла.

Да, некоторые сегменты, например, одежда, широко представлены и в торговых центрах, и в стрит-ретейле. В теории игроки, у которых есть магазины и там, и там должны закрывать точки в ТЦ и открывать в стрите. Но в сегодняшней ситуации, в условиях неопределенности, инвестиции в открытие новых точек выглядят слишком рисковыми.

В итоге большинство арендаторов ТЦ рассматривают различные варианты антикризисных стратегий. Переезд в стрит-ретейл – только один из путей, и не каждому он подходит. Если посмотреть запросы на поиск помещений в стрите, то там – традиционные продукты, общественное питание, одежда и (новый тренд) табачные магазины. Но ставки стабильны, а значит, какого-то сверхспроса нет. Все, можно сказать, спокойно. Раньше ведь было так: в ТЦ арендатор использует трафик, но платит больше, в стрите - аренда меньше, но и трафик меньше, соответственно, – выше расходы на его привлечение – рекламу. Сейчас трафик в ТЦ упал, и если магазин платит не процент от оборота, а старую (высокую) ставку, то экономика перестает сходиться. Для стрита же ничего не поменялось, там по-прежнему надо привлекать трафик.

В целом, операторы розничной торговли – достаточно гибкие компании. Для них нормально заниматься оптимизацией сети. Если в стрите экономика будет лучше, то будет и миграция из ТЦ. Надо сказать, что у этого процесса тоже есть ограничения, например, число подходящих помещений или стоимость открытия новой точки.

Источник: CRE

 
Уличные бои
 
Спрос на помещения стрит-ретейла продолжит расти, убеждена Ирина Чернавина. Геополитическая ситуация последних лет серьезно повлияла на коммерческую недвижимость, почти все сегменты рынка столкнулись с резким падением спроса, особенно ТРЦ, ориентированные на мировые бренды. После приостановки работы западных компаний, которые в основном были в моллах якорными операторами, значительно выросли объемы вакантных площадей, упали выручки. Однако это не повлекло за собой столь стремительного падения ставок, и, в свою очередь, привело к тому, что многие операторы, которые открывали магазины исключительно в торговых комплексах, стали активно интересоваться ставками на помещения на первых этажах центральных улиц. «Возросшее количество заявок привело к тому, что мы, например, открыли отдельное направление по брокериджу стрит-ретейла», – сообщает эксперт.
 
Однако массовый уход в «стрит» все-таки маловероятен, уверена Евгения Прилуцкая – как минимум, в Москве, где с ее ритмом покупатели привыкли к мультизадачности, особенно в части шопинга. Другое дело, что арендаторы, имея возможность относительно недорогого альтернативного размещения, будут теперь более агрессивно вести ценовые переговоры. А часть ретейл-профилей, такие как рестораны, с априори слабым интересом к размещению в ТЦ, будут готовы только на первые этажи с отдельным входом, что тоже отчасти стрит-ретейл. «Стрит-ретейл традиционно наименее зависим от внешнеполитических событий и способен быстрее других секторов коммерческой недвижимости подстроиться под новые условия, – поддерживает Ирина Козина. – И мы видим, что освободившиеся площадки на пешеходных улицах, где ранее располагались иностранные бренды, уже сейчас рассматриваются другими арендаторами, в том числе локальными брендами и новыми компаниями из списка дружественных стран».
 
Прямая речь

Иван Починщиков, управляющий партнер, IPG.Estate:
– Мы не наблюдаем массового перехода из аренды в ТЦ в стрит в Петербурге. Сегодня это вообще не самая лучшая стратегия. Во-первых, ставки в стрит-ретейле не настолько снизились, чтобы это было выгодно. Во-вторых, отделка новых помещений и физический переезд требуют определенных инвестиций. В сумме этих двух факторов дополнительные затраты для арендатора накладывают ограничение на такой переход, поэтому мы не ожидаем массовой утечки из ТЦ в стрит.