В Москве прошло третье мероприятие из серии «Барометр рынка», организованной командой CRE Events на площадке Multispace Павелецкая. Лейтмотивом встречи были ставки аренды, которые наверное упадут, но скорее не везде, вероятно не у всех и возможно не надолго. Представляем отчет о том, что говорили спикеры на очередной «сверке часов».

Третье мероприятие из серии «Барометры рынка» с подзаголовком «Фокус на арендную ставку» состоялось сегодня, 5 июля, в московском сервисном офисе Multispace Павелецкая. Модераторами выступили представители консалтинговой экосистемы ricci - Управляющий партнер Алексей Богданов и Директор ricci l склады Дмитрий Герастовский. У модераторов была непростая задача – держать фокус на ставке, как было заявлено в названии сессии, тогда как спикеры были настроены избежать прямых цифр в своих прогнозах и дать более общую оценку рынка. Впрочем, идеей всей серии мероприятий является «сверка часов» в целом, а ставку нельзя рассматривать в отрыве от других показателей рынка, поэтому далеко уйти от глобальной цели у экспертов не было шанса.

Традиционно «забойщиками» мероприятий по коммерческой недвижимости являются офисы, не была эта традиция нарушена и сегодня, а первыми спикерами в дискуссии стали Коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев и Заместитель директора по стратегии и продажам Multispace Анна Филиппова. И по фундаментальным вопросам спикеры сразу не согласились с тезисами модератора Алексея Богданова. В частности, Павел не согласился с тезисом Алексея о традиционной инертности рынка недвижимости. По словам Барбашева, ситуация сегодня в корне отличается от кризиса 2014-2015 гг. Тогда компании могли полгода-год размышлять о своем будущем, а сейчас большинство определилось с конкретными решениями в течение 2-3 месяцев, причем, речь не только о выходе иностранных компаний, но и о российских компаниях, которые после начала спецоперации уже арендовали в проектах O1 Properties более 15 тыс. кв. м. Эксперт уточняет, что до предыдущего кризиса иностранные компании занимали почти 80% в портфеле О1, тогда как сейчас площади, занимаемые такими арендаторами составляют менее половины. При этом прогноз Павла по вакансии многие назовут пессимистичным, к концу года он прогнозирует около 20%. Что же касается ставок, тут ощутимого падения эксперт не ожидает, более того, прогнозирует быструю коррекцию в обратном направлении за счет того самого увеличения скорости принятия решений.

Анна Филиппова также не ожидает сильного падения ставок, а по вакансии ее прогноз – около 15% в этом году, и 16-17% - в следующем. Что касается судьбы сервисных офисов, тут Анна еще более оптимистична. На вопрос о конкуренции с предложениями по субаренде эксперт указывает на сроки строительства освобождающихся офисов. По ее словам, конкуренцию операторам сервисных офисов составляют такие предложения, как офис «Ситимобил» в «Алконе», который освободился буквально через полгода после открытия, сделан с учетом всех последних трендов и имеет довольно большую площадь (более 9 000 кв. м, примечание – ред.), но большинство офисов в субаренду уже можно назвать «уставшими». Также преимуществом Multispace Анна называет аналитику на уровне ИТ-решений, которая, по словам Филипповой, позволяет сокращать затраты на офис на 30-40%.

После обсуждения офисов настала очередь поговорить о складах, микрофон от Алексея Богданова перешел к Дмитрию Герастовскому, а один из зрителей в зале пошутил: «ну всё, и эта конференция превращается в складскую».

Главной по складам сегодня была Анастасия Корневич, Директор департамента управления складской недвижимостью Accent Capital. И Анастасия не стала уделять времени прелюдиям, а сразу решила развенчать некоторые мифы о складах. Катализатором стало и высказывание Герастовского о том, что собственнику склада не сложно понять, насколько хороши дела у арендатора, просто посмотрев на то, как склад работает, сколько товара уходит и приходит. Это открыло «ящик Пандоры». Позиция Корневич заключается в том, что складская недвижимость не является каким-то отдельным миром и «вещью в себе», а испытывает те же сложности, что и весь остальной рынок. В «эпоху неопределенности» нужно забыть про все эти эпитеты, которыми награждали склады в последнее время – самый надежный сегмент, самый дешевый и простой… Как и в других сегментах, тут нужно смотреть на конкретную локацию и конкретный проект, - считает Анастасия. Нельзя сделать объективного заключения о работе компании и на основании посещения склада, так как компании работают в разных графиках, можно попасть в обеденный перерыв, а некоторые проводят все операции ночью. По собственному портфелю у Accent Capital сейчас вакансии нет, а за скидками, по словам Анастасии, обращались только два раза. Дело в том, что при новых контрактах (по которым считается среднерыночная ставка) клиенты уже платят 5500-6000 рублей за 1 кв. м. Виной тому высокий спрос, низкая вакансия и рост себестоимости. А вот на действующих контрактах компании платят по ставкам 2019 года и более ранних периодов.

Находившийся в зале Александр Перфильев, коммерческий директор Ghelamco, подтверждает косвенность влияния локального снижения ставки на реальную ситуацию. По его словам, 93% компаний сейчас платят по договорам аренды менее 4 500 рублей (даже с учетом индексации), в то время как нынешняя ставка для нового строительства не позволяет вводить большие объемы спекулятивно. Как итог, субаренда может на некоторое время снизить ставку в среднем по рынку, но не настолько, чтобы случилась волна переездов. С другой стороны, даже 6000 за кв. м не позволяет девелоперам сейчас активно строить, а значит, вакансия «вымоется», а средняя ставка продолжит движение вверх.

Отдельно Анастасия Корневич затронула тему телеграм-каналов (кстати, подписывайтесь на нас). Каналы развиваются быстро и дают огромный поток информации, но все «инсайды» надо проверять сейчас с особенной тщательностью. Кроме того, именно тг-каналы эксперт назвала основной причиной, почему не может ни назвать, ни даже намекнуть на конкретных арендаторов. Но в целом, международные компании тоже продолжают работать, без громких заявлений и презентаций.

Многострадальный ритейл модераторы сессии оставили напоследок. Представителем собственников/девелоперов в этом сегменте выступил Виктор Черных, Директор проектов MR Group, который представлял главным образом новый ТЦ Discovery, открытый в рамках ТПУ «Ховрино» и ЖК Discovery Park в этом году. Сейчас много говорится об устойчивости формата «районников» на фоне общих проблем, а также о внедрении новых неторговых форматов. Виктор не стал выбиваться из общей логики и на вопрос Алексея Богданова о том, почему люди должны прийти к вам, ответил следующим образом. MR Group вместе с консультантами смотрела на окружение, ЦА, возможности, которые дает этот район, поэтому наполнение ТЦ соответствует основным потребностям окружения. Так, в торговом центре будут работать такие арендаторы, как МФЦ, фитнес, фуд-холл, то есть, торговую функцию дополняют социальная и спортивная, а также общепит. При этом различные концепции общественного питания и социальная функция в сумме занимают порядка 40% всех площадей. В целом, сейчас заполняемость объекта составляет 80% по площадям и немного меньше «по дверям». Как уточняет Черных, будучи торговым центром районного формата, Discovery не ориентировался, да и не мог претендовать на западные бренды.

Светлана Ярова, Партнер компании RRG, также отмечает устойчивость малых районных форматов, где изначально не было международных «якорей». По словам Светланы, проблема крупных (особенно региональных) ТЦ даже не в уходе иностранных «якорей», как таковом, а в том, что все местные небольшие ИП были сателлитами их трафика и после его потери уже не могут демонстрировать тех показателей, которые бы позволили выполнять условия аренды.

Наиболее интересной нам показалась другая мысль Светланы. По ее словам, на рынке сейчас много запросов от ИП, которые могут самостоятельно возить одежду из Европы (как в 90-е), но к ним пока относятся настороженно, и сами они не очень понимают сложившихся на рынке арендных отношений. Договор аренды на 80 страниц со всеми депозитами, индексацией, фиксированной ставкой и ставкой от оборота, страховкой от рисков и форс-мажора, требованиями по выставке товара пугает их больше, чем ФНС. Как считает Ярова, многим ТЦ стоило бы попробовать найти арендаторов в этой нише, однако для них стоило бы разработать упрощенную форму договора, возможно, сделать гибкий контракт, как в коворкинге, или краткосрочные соглашения на короткий срок с возможностью продления по взаимному согласию.

Также Светлана говорила об огромном развитии рынка стрит-ритейла, его возможностях и значимости. А закончила эксперт словами о том, что «Жирные годы закончились, но рынок жив!». К этому оптимизму и мы с удовольствием присоединяемся.

Всю конференцию можно посмотреть Здесь
А фото будут Тут

Партнерами мероприятия выступили: ricci и Multispace.
Спонсоры: ГК «Пионер» и Accent Capital.

Ждем вас на наших мероприятиях, ближайшее из которых – CRE Morning – состоится уже 2 августа!

События

Строим и развиваем
производственный сектор страны

Все материалы

Квиз

5 мин

Собери свой производственно-складской комплекс

Узнай, как хорошо ты разбираешь в недвижимости для бизнеса.

Пройти квиз

Аналитика

5 мин

Точка роста: как индустриальные парки меняют Подмосковье

Читать