Кластер Марьино – гимн современности

Район Марьино – своего рода показательный пример кластерной теории. Его границами являются буквально все типы возможных преград: и природные объекты, и границы промзон, и железнодорожные ветки, и оживленные автомагистрали.C юга кластер ограничен Москвой-рекой, на западе – железнодорожной веткой Курского направления, на северо-западе и севере граница проходит по магистрали ул. Нижние Поля и ул. Цимлянская, на востоке – по границе Кузьминского лесопарка, а на юго-востоке – по границе промзоны Капотня.

Марьино представляет собой классический вариант плановой современной застройки «спального» района. Этот кластер, наряду с Южным Бутово, стал символом первичного рынка жилья эконом-класса постперестроечного периода. К плюсам этого «символа» можно отнести современный облик, квартиры улучшенной планировки с большими кухнями и холлами, парковки, наличие детских и медицинских учреждений, торговую и развлекательную инфраструктуру. Кстати, по развитию инфраструктуры Марьино, пожалуй, лучший кластер Москвы. Мало какой район может похвастаться ледовым дворцом и аквапарком. К минусам стоит отнести непрестижность района, удаленность от центра, далеко не лучшую экологию. Собственно, эти плюсы и минусы и сформировали во многом портрет жителей Марьино. Это люди, которых интересовали недорогие, но современные квартиры независимо от района (в основном приезжие, которые, в отличие от коренных жителей, не тяготели к «старомосковским» районам), очередники и переселенцы из пятиэтажек, а также люди, которые покупали большие квартиры в марьинских новостройках в обмен на малогабаритки в центре. При этом доля жителей Марьино, купивших квартиру, существенно выше, чем в среднем по Москве, что говорит о достаточно высоком уровне доходов, особенно у жителей новой части Марьино.

Кластер по численности населения занимает 8-е место по Москве – около 278 тыс. человек. Плотность населения в кластере очень высока за счет плотной застройки, что привлекательно для развития торговли. Кроме того, в кластере очень молодое население, средний возраст составляет 38 лет. Средний ежемесячный доход жителей, по состоянию на сентябрь 2008 года, составлял порядка 27 тыс. руб.

Впрочем, мнение о «молодости» населения Марьино справедливо лишь отчасти. Жилая застройка кластера началась с конца 70-х годов. Средний год постройки жилья – 1994-й. Основной тип домов – панельное многоэтажное жилье. В кластере также есть более 70 новых жилых домов, построенных после 2003 года. Район можно разделить на три подкластера: старое Марьино – район Новочеркасского бульвара, до Люблинской ул.; новое Марьино – район от Люблинской ул. до ул. Верхние Поля и район за ул. Верхние Поля. Первый подкластер является самым старым, в нем преобладают дома серии П3 и П44, здесь проживают преимущественно «очередники», получившие квартиры. Второй подкластер более поздней застройки, здесь встречаются монолитно-кирпичные дома. Третий подкластер является самым молодым, его застройка велась в 2000–2004 годах, здесь преобладают дома серии П3М, П44Т.

Кластер обладает собственной социальной инфраструктурой. Застройка велась преимущественно квартально, и в каждом квартале есть детские сады, школы и другие социальные объекты. В районе расположено 23 медицинских учреждений, 39 школ, 49 детских садов. Также на территории Марьино располагается ледовый дворец.

Несмотря на удаленность, кластер Марьино не так обособлен, как, например, Новогиреево. В северной части он связан со своим «соседом» множеством параллельных улиц. Таким образом, автомобильная дорога в центр не ограничивается основной осевой трассой кластера – Люблинской ул., которая связывает кластер с центром города через Волгоградский проспект, хотя Люблинская ул. является крайне загруженной и в сторону Волгоградки стоит почти круглосуточно. Так что ситуация с выездом из кластера в центр все равно представляется достаточно непростой. В остальных направлениях выбраться не менее сложно: в западной части дороги в соседние районы практически отсутствуют, а в южной Братеевский мост давно уже стал страшной легендой автомобилистов. На восток стало сложнее выбираться по улице Верхние поля после строительства «Мега Белая Дача» в районе МКАД. Остается надежда на московское правительство, которое планирует построить дублер Братеевского моста, продолжение Донецкой улицы, который свяжет Марьино с районом Москворечье-Сабурово. А передвижение внутри кластера обеспечивается несколькими крупными улицами: ул. Перерва, Новочеркасским и Марьинским бульварами, ул. Нижние Поля, ул. Донецкой и др.

На территории кластера располагаются станции метро «Марьино» и «Братиславская», суммарный пассажирский трафик которых составляет 144 и 98 тыс. человек/день соответственно. С апреля 2008 года ведутся работы по строительству перегонных тоннелей Люблинско-Дмитровской линии Московского метрополитена, тоннели свяжут станцию «Марьино» и будущую станцию «Зябликово».

Коммерческая недвижимость

В кластере достаточно хорошо развит сегмент торговой недвижимости. На сегодняшний день в районе успешно функционируют несколько современных торговых объектов различной площади. Среди них ТЦ «Л-153» (Люблинская ул., 153, общая площадь – 90 тыс. кв. м), ТЦ «БУМ» (ул. Перерва, 43, общая площадь – 31 тыс. кв. м), торговый комплекс «Евромаг» (Новочеркасский б-р, 10, общая площадь – 10 тыс. кв. м), торговый комплекс «Марьинский пассаж» (Люблинская ул., 102а, общая площадь – 2500 кв. м). Кроме того, в непосредственной близости от кластера находятся такие крупные торговые объекты, как ТК «Москва», в котором представлены как сетевые операторы (кинотеатр «Формула Кино»), так и несетевые магазины «рыночного формата», а также ТЦ «Мега Белая Дача». Ввиду масштаба этих объектов они также оказывают существенное влияние на рынок торговой недвижимости кластера. Но даже без учета этих «гигантов» обеспеченность концептуальными торговыми площадями в кластере составляет около 500 кв. м на 1000 человек, что сопоставимо со средним показателем обеспеченности торговыми площадями по Москве. Основной торговой улицей кластера является ул. Братиславская. Именно здесь сконцентрированы основные объекты street-retail района. О привлекательности Марьино говорит и наличие четырех ресторанов «Макдональдс», которые среди ритейлеров традиционно считаются индикатором потенциала того или иного кластера.

Также среди объектов развлекательной недвижимости можно выделить следующие: развлекательный центр «Шары и Кегли» по адресу: Тихорецкий б-р, 1, центр семейного отдыха «Фэнтези-парк» на ул. Перерва, аквапарк «Фэнтези» на ул. Люблинская, 100.

В настоящее время строительство новых объектов коммерческой недвижимости ведется не очень активно, однако в кластере существует ряд масштабных проектов. Стоит отметить, что в связи со сложной ситуацией на рынке девелопмента (как со стороны девелоперов – проблемы с финансированием, так и со стороны арендаторов – снижение планов по развитию сетей) можно ожидать переноса сроков реализации проектов, а также проблемы с привлечением арендаторов в реализуемые проекты. Тем не менее в Марьино ведутся работы по строительству крупного культурно-спортивного и торгово-развлекательного комплекса общей площадью 135 тыс. кв. м, который возводится на земельном участке в 4,5 га на территории Парка имени 850-летия Москвы у начала Братиславской улицы в месте ее пересечения с ул. Поречной. Комплекс делится на три основных сектора – сектор культуры и спорта (28 тыс. кв. м), торговый (35 тыс. кв. м) и развлекательный (46 тыс. кв. м). А около метро «Марьино» в настоящее время возводится торговый центр общей площадью около 10 тыс. кв. м. В целом можно отметить, что в связи с достаточно высокой плотностью населения в районе девелоперы торговой недвижимости продолжают проявлять повышенный интерес к этому кластеру. Причем благодаря тому, что активная застройка района велась относительно недавно, в кластере практически отсутствуют неконцептуальные торговые объекты, а представленные объекты торговой недвижимости представляют собой достаточно крупные современные торговые комплексы. Тем не менее и в перспективе удачные объекты с интересной концепцией и хорошим местоположением будут востребованы рынком.

Офисный сегмент коммерческой недвижимости в Марьино, напротив, развит крайне слабо – сказывается изначально «спальная» направленность района. Из представленных объектов можно отметить многофункциональный деловой центр малого предпринимательства «Марьино», который был построен в 2005 году. Общая площадь здания составляет 12 тыс. кв. м.

Ведется строительство 22-этажного офисно-делового центра на ул. Братиславской, вл. 2-4, окончание строительства запланировано на 2009 год. Объект представляет собой многофункциональный комплекс «Первый деловой дом» с офисными помещениями и апартаментами площадью 55 тыс. кв. м. Комплекс состоит из четырех 14-, 8-этажных и двух 22-этажных башен. Ожидается, что летом 2009 года проект будет введен в эксплуатацию.

Кроме того на пересечении улиц Перерва и Маршала Голованова предполагается построить 42-этажный жилой дом, который должен войти в так называемое «Новое кольцо Москвы». В перспективе также строительство жилых кварталов в старом Марьино, где сейчас располагаются гаражи.

Цены и ставки

В IV квартале прошлого года в Марьино предлагалось в аренду 42 объекта коммерческой недвижимости, суммарная площадь которых составляла около 40 тыс. кв. м. За II полугодие 2008 года на продажу было выставлено 30 объектов коммерческой недвижимости, суммарная площадь которых составила более 67 тыс. кв. м, причем большинство торговые объекты.

Говорить о годовой или даже поквартальной динамике цен как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды в настоящее время особого смысла не имеет: кризис «спутал карты» весьма основательно.

Высокий спрос на объекты коммерческой недвижимости определяют достаточно высокие для «спального» кластера ставки аренды и цены продаж, даже несмотря на кризис. По состоянию на II полугодие 2008 года средневзвешенные цены предложения объектов коммерческой недвижимости, выставленных на продажу в Марьино, находились на уровне $4900/кв. м.

Средневзвешенная цена предложения на объекты торговой недвижимости составила около $5100/кв. м, офисные – $4800 кв. м, производственно-складские помещения – $1500/кв. м, а ПСН – $4500/кв. м. Однако и здесь цены снижаются, причем их понижение в отдельных случаях весьма существенно. Так, офис на Братиславской за три месяца подешевел на 35%. А помещение свободного назначения на улице Верхние Поля еще серьезнее – на 40%.

Уровень арендных ставок на офисные помещения и помещения ПСН в этом кластере в среднем составляет $450–550/кв. м в год. Наиболее высокие ставки отмечены в районе метро «Марьино».

Уровень арендных ставок в IV квартале 2008 года на торговые помещения в среднем по кластеру составил $600–700/кв. м в год, максимум наблюдается вблизи станций метро «Марьино» и «Братиславская», где ставки могут доходить до $1000/кв. м в год.