Рынок вместо супермаркета. Почему нет?

Среди основных причин востребованности продовольственных рынков – все повышающееся внимание населения к здоровому образу жизни и правильному питанию. Еще одной причиной успеха «торговли с прилавка» можно считать нетипичный для супермаркета или гипермаркета элемент «шоу» и общения: необычная выкладка товара, его изобилие, яркое оформление прилавка, возможность попробовать продукты, поторговаться. В некоторых случаях на рынке покупателю могут даже приготовить выбранные продукты в его присутствии.

Современные рынки, которые могут иметь несколько названий, – экорынок, экобазар, фермерский рынок, фреш-маркет – это относительно новый формат для России. От традиционных базаров и ярмарок их отличает более высокий уровень сервиса, качественное хранение товаров, соблюдение всех санитарных норм и комфортная обстановка, присущая сетевым супермаркетам с хорошей репутацией.

Современные продовольственные рынки, как правило, отличаются от рынков старого образца организацией бизнеса. Возможны следующие варианты:
• управляющая компания торгового центра создает и управляет рынком собственными силами;
• площадь ТЦ, отведенная под рынок, полностью сдается в аренду компании, которая, в свою очередь, налаживает поиск, привлечение субарендаторов и подписание договоров;
• гибридная форма: часть площадей сдается в аренду, а часть находится под собственным управлением.

Необходимо отметить, что в случае размещения экобазара в качестве якорного арендатора торгового центра к управлению им будут предъявляться определенные требования:
• соблюдение чистоты в торговом зале и эффективные системы вентиляции и кондиционирования;
• обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия, а также свое­временного лабораторного контроля;
• использование в торговых и складских помещениях технологичного оборудования, гарантирующего оптимальные условия обработки и хранения (холодильные и морозильные камеры, хлебопекарное, мясоперерабатывающее, упаковочное, барное оборудование, кассовые аппараты и т. д.);
• на рынке действуют особые правила мерчендайзинга, о соблюдении которых должна позаботиться управляющая компания. В частности, необходимо выделять и грамотно чередовать зоны с различными группами товаров, избегая нежелательного «соседства» продуктов; правильно размещать аквариумы с живой рыбой; регламентировать выкладку товара, размещение логотипов производителей, рекламных материалов; разработать концепцию оформления прилавков, торгового зала и т. д.;
• ширина проходов между прилавками должна быть достаточной для комфортного передвижения по ним с тележкой;
• система безопасности должна предусматривать пропускную систему для работников рынка, единую униформу, гардероб и т. п.;
• важно организовать зону отгрузки товаров, согласовать время доставки и определить оптимальную площадь складских помещений.

Таким образом, можно сказать, что фермерский рынок в торговом центре при достаточных усилиях управляющей компании или собственника может стать не только безобидным соседом, но и мощным продуктовым «якорем», который способен создать конкуренцию всем форматам продовольственной розницы в зоне охвата ТЦ.

Преимуществом размещения рынка в составе ТЦ, о котором нельзя не упомянуть, является повышенный арендный доход девелопера. Один рыночный прилавок площадью 15 кв. м может принести около $ 45 тыс. арендных поступлений в год, что в пересчете на квадратный метр составит $ 3 тыс./кв. м в год (включая НДС и операционные расходы). Это даже с учетом потери площади на проходы между торговыми рядами в два-два с половиной раза выше, чем арендная ставка для типичного продуктового супермаркета ($ 250–500/кв. м в год без учета операционных расходов и НДС).

Однако достичь высоких показателей можно лишь в том случае, если все прилавки заняты и используются круглый год, без учета сезонного фактора, выходных или праздничных дней. Однако при явных преимуществах присутствие продуктового рынка в торговом центре еще не стало широко распространенным явлением. Причина, скорее всего, в том, что концепция торгового центра с фермерским рынком вместо традиционного супермаркета оказывается менее привлекательной для потенциальных инвесторов, так как сопровождается более высокими рисками. Например, коммерческие условия для классического супермаркета более прозрачны, понятны и поддаются прогнозированию, а сроки действия договоров аренды с продавцами рынка весьма короткие (от суток), что делает арендный доход крайне неустойчивым.

Наличие рынка может отпугнуть других потенциальных арендаторов, что негативно скажется на сроках сдачи в аренду проекта и может ослабить состав арендаторов, представленных в ТЦ. Все вместе это в итоге снизит инвестиционную привлекательность объекта.

Присутствие на рынке торговой недвижимости нового явления должно быть принято и одобрено всеми участниками, а на это требуется время и наличие удачных примеров. К повышению популярности нового формата ТЦ должны привести постепенное улучшение управления такими объектами и формирование цивилизованных коммерческих взаимоотношений между продавцами рынка и девелоперами. Также стоит отметить необходимость решить проблему ассортимента рынков, представленного только продовольственными товарами, что ограничивает их возможности по выполнению якорных функций по сравнению с традиционными супермаркетами.