Второй заход: получение нового разрешения на старое строительство - подводные камни и новые требования

До середины 2008 года на рынке российского девелопмента было все стабильно и была возможность развивать свои проекты – то есть крупные жилые комплексы, офисные здания, торговые цент ры, гостиницы и склады. Первые проекты реализовывались смело и с размахом и возводились стахановскими темпами. Не менее амбициозными были планы девелоперов, которые обещали построить «самый большой торговый центр в Европе», «самое высокое офисное здание в мире», «крупнейшую сеть торговых центров» и т. д. Что уж говорить про вечеринки, которые закатывали в Каннах отечественные девелоперы и в ходе которых презентовались все новые и новые проекты. Справедливости ради следует признать, что многие стройки все-таки начинались, а рынок был таким, что своего клиента находили как застройщики действительно эффективных и качественных зданий, так и случайные для рынка недвижимости люди со своими случайными, но тем не менее высокодоходными проектами.

Но кризис 2008 года положил конец всеобщему просперити: банкиры, ранее чуть ли не насильно предлагавшие деньги девелоперам и кутившие вместе с ними на шумных презентациях и after-party, наотрез отказывались давать деньги на стройки, а покупатели, которые еще вчера сметали без разбора все выставляемые на рынок площади, спрятали подальше свои деньги и отказывались покупать что-либо у привыкших к ажиотажному спросу девелоперов. Более того, многие банки, понимая, в какой ловушке оказались их прежние самые дорогие клиенты, в одночасье забыли про все «джентльменские» соглашения и потребовали у девелоперов либо вернуть выданные ранее кредиты, либо предоставить по ним дополнительные за логи. Ни того ни другого застройщики сделать не смогли, вследствие чего шансов на получение новых кредитных линий у них не оставалось, а следовательно, про продолжение строительства начатых проектов и развитие новых пришлось на время забыть.

В результате по всей России было заморожено проектов общей площадью более чем 10 млн кв. м. И это только по реально начатым стройкам. В Москве эта цифра превышала 3 млн кв. м. Если же вспомнить те проекты, которые до кризиса были заявлены, но стройки на этих площадках не начались, то площадь замороженных проектов может быть в несколько раз больше. Первым из российских девелоперов о заморозке всех перспективных строек заявил глава Mirax Group Сергей Полонский (сейчас «Поток ∞»), а позже к таким же заявлениям (а чаще – просто действиям) прибегли и другие девелоперы. Впрочем, всем было понятно, что рано или поздно часть этих проектов будет возобновлена, поскольку в Москве и в стране в целом по-прежнему ощущался дефицит жилья и коммерческой недвижимости, а отложенный спрос на квадратные метры превышал возможности девелоперов.

Все так и случилось. Правда, за это время многие площадки и проекты сменили своих владельцев либо путем передачи активов кредиторам, либо после потери бывшими владельцами своего бизнеса. Тем не менее уже в 2010 году застройщики начали размораживать свои проекты и приступать к их активной реализации. Первым из кризиса начал выходить рынок жилья, а потом за ним потянулась и коммерческая недвижимость, спрос на которую также начал расти. Но, начав массово размораживать стройки, девелоперы столкнулись с проблемами: в частности, у многих из них истекли сроки реализации проекта или срок действия каких-то документов, вследствие чего застройщикам пришлось заново проходить процедуру получения разрешений и согласований. И тут-то старых и новых девелоперов ожидало множество сюрпризов.

«Согласно Градостроительному кодексу, в случае возобновления строительства на законсервированном объекте, если застройщик осуществляет внесение изменений в ранее подготовленную проектную документацию, то в последующем необходимо проведение государственной экспертизы и государственной экологической экспертизы этих изменений, если законодательством предусмотрено проведение такой экспертизы, либо подготовка новой проектной документации», – утверждает юрист компании «Юков, Хренов и партнеры» Роман Зятнин. Впрочем, добавляет эксперт, в случае возобновления строительства при неизменности проектной документации по объекту и неистечении срока разрешения на строительство (их можно было продлить и во время консервации объекта) проходить заново все процедуру согласования нет необходимости. Тем не менее строители в России подчиняются не только Градостроительному кодексу, но и ряду других документов и требований, а также слишком сильно зависят от политики региональных влас тей. К тому же за это время изменились и реалии рынка, поэтому некоторые проекты стали попросту неактуальны. Но обо всем по порядку.

Первыми публично на необходимость пересогласования проектов пожаловался девелопер «ДОН-Строй». Как пояснила тогда гендиректор компании Алена Дерябина, в 2008 году изменилось законода тельство в сфере пожарной безопасности, вследствие чего требования к проектам также сильно изменились, и теперь, чтобы возобновить стройку, девелоперам приходится получать по новой целый ряд документов. «С повторными согласованиями сейчас вообще беда, – признается на правах анонимности другой крупный девелопер. – Взятки там сейчас крутятся огромные, причем не только в Москве, но и в регионах». При этом, по его словам, многим проекты разворачивают, приди раясь к мелким неточностям, что сильно тормозит старт проекта и, соответственно, ведет к убыткам.

Но пожарная безопасность далеко не единственное изменение. Например, московских девелоперов поджидали и другие неприятности: так, до кризиса в Москве участки можно было получать как у города, так и у префектур, но в кризис последний способ был признан незаконным. Теперь, как утверждает управляющий директор «Тренд Девелопмент» Андрей Нестеренко, застройщики могут лишиться этих участков, если попытаются получить повторные согласования этих проектов в мэрии. «Чаще всего муниципалитеты выделяли участки под реконструкцию кварталов, часть из которых уже могла быть расселена девелопером, поэтому убытки в случае потери такого участка могут быть высоки», – рассуждает Андрей Нестеренко.

Еще одной причиной необходимости пересогласования проектов может быть изменение его концепции. «В большинстве случае девелопер вынужден пересогласовывать прежний проект не столько вследствие внешних причин, сколько в силу необходимости его изменений в соответствии с изменившимся после кризиса спросом», – говорит руководитель департамента консалтинга и оценки Praedium Oncor International Дмитрий Волков. По его словам, это может произойти, если изменяется функциональное назначение проекта или если в проект были внесены изменения объемно-планировочных решений, начиная от площади и этажности, заканчивая конфигурацией помещений. «Дело в том, что до кризиса многие проекты создавались без учета реальных рыночных реалий, поэтому многим застройщикам сейчас приходится приводить их в порядок и подгонять под существующие требования арендаторов и покупателей», – говорит коммерческий директор риелторской компании NA Group Евгений Данилов. По словам Евгения Данилова и Дмитрия Волкова, чаще всего девелоперы либо существенно уменьшают площади проектов, либо переделывают их функционал. «Сейчас есть масса примеров, когда офисные проекты перепрофилируют в жилые», – утверждает г-н Волков. «За время кризиса ситуация в городе изменилась, и прежние проекты в предполагавшихся объемах уже не нужны, – соглашается начальник отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. – Потому некоторые девелоперы либо сокращают объем застройки, либо меняют назначение проекта. Так, популярно перепрофилирование офисных комплексов в апартаменты, в случае с жильем – понижение классности объекта».

И все же, по ее словам, самой главной проблемой для московских девелоперов стал пересмотр инвестиционных контрактов и изменение правил игры на рынке после прихода команды Сергея Собянина. Так, например, мэрия Москвы уже заставила многих девелоперов по второму кругу получать разрешения на снос зданий в историческом центре Москвы, а теперь добралась и до повторных согласований. Как рассказывают игроки рынка, зачастую новые власти при пересмотре проектов требуют снижения этажности или уменьшения площади объекта. «Отстоять проекты в городе в прежних пропорциях при пересогласовании практически невозможно, но даже добиться хоть каких-то поблажек стоит очень дорого», – сетует один из московских девелоперов, столкнувшийся с подобными проблемами. При этом, отмечает он, в Москве по новой получать согласования приходится даже тем девелоперам, которые не срывали сроков реализации проектов и у которых действительны все документы, что связано с изменением принципов градостроительной политики Москвы, направленной на снижение объемов строительства.

Чем же грозит девелоперам инвентаризация строек? Рисков несколько. Самым безобидным из них является небольшой штраф за мелкие нарушения и разрешение на продолжение работы. Но так бывает очень редко, по этому чаще, помимо штрафа, девелоперу приходится еще и останавливать реализацию проекта до устранения нарушений. А это уже более серьезные убытки. По оценке Андрея Нестеренко, за полгода (среднее время простоя проекта) эти убытки могут составлять примерно $ 50 на кв. м будущей площади, а в случае года – $ 100. Эти затраты складываются из платежей за аренду земли, обслуживания кредитов и прочего, говорит г-н Нестеренко.

Увы, зачастую это далеко не полный перечень затрат, который вынужден понести девелопер при повторном согласовании проекта. Так, например, во многих ситуациях застройщику приходится полностью переделывать проект, заказывая новую версию в проектировочных и архитектурных мастерских. По оценкам коммерческого директора Tekta Group Романа Семчишина, эти затраты могут доходить до $ 30 на кв. м будущей площади, что в масштабах проекта дает серьезные убытки – как прямые финансовые, так и временные. В отдельных случаях стоимость перепроектирования может доходить до 5 % стоимости проекта, соглашается Юлия Никуличева. «Помимо этого убытками можно считать новые обременения – необходимость строительства тех же парковок. Также в Москве сложная ситуация с электричеством, и чем на больший срок задерживается выход объекта, тем дороже может быть его подключение к электросетям», – добавляет она.

Еще менее приятной оказывается ситуация, когда уже построенный каркас здания невозможно адаптировать под новые правила и требования чиновников и его приходится сносить, а потом строить заново. «Такие случаи на рынке встречаются, хотя и не слишком часто», – признает один из московских застройщиков. Ну и самым тяжелым ударом для девелопера является полная потеря проекта вследствие запрета на его реализацию. По словам Дмитрия Волкова, если в ходе пересогласования были нарушены сроки реализации контракта с городом, то девелопер может потерять проект. «На начальном этапе в проект вкладывается от 15 до 30 % совокупных затрат, поэтому потеря таких денег очень ощутима для компании», – говорит Роман Семчишин.

Таким образом, перемена правил игры и кризисная заморозка проектов чреваты убытками для застройщиков. Поэтому-то проекты замораживали лишь в самых безысходных ситуациях, предпочитая любой ценой продолжить стройку, даже если для этого пришлось бы отдать банкам-кредиторам часть своего бизнеса или проектов.