Рынок торговой недвижимости Московского региона переживает трансформацию — как с точки зрения объема нового предложения, так и по размеру объектов. Все большее влияние на сегмент оказывают малоформатные торговые центры и стрит-ритейл, которые появляются в рамках жилых комплексов. По данным консалтинговой компании Nikoliers, этот сегмент уже формирует почти четверть рынка качественных торговых центров региона. Однако, уровень развития инфраструктуры рядом с домом не всегда отвечает ожиданиям потребителей. Перед малоформатными торговыми центрами стоит задача найти баланс между экономической эффективностью и потребностями жителей.

Международная консалтинговая компания Nikoliers проанализировала сегмент малоформатных торговых центров в Московском регионе, который в последние годы стал основой нового строительства: с 2022 года на такие объекты приходилось от 40% до 100% ввода.

На фоне этого девелоперская активность остается на рекордно низком уровне: в последние три года ежегодный ввод не превышал 250 тыс. кв. м, а средний размер новых объектов сократился до 14 тыс. кв. м. В 2026 году тренд сохранится — объем ввода ожидается на уровне 93 тыс. кв. м (в 2,7 раза ниже, чем годом ранее), а средний размер торгового центра снизится до 11 тыс. кв. м. Основу нового предложения сформируют районные и окружные ТЦ.

Исключением может стать 2027 год, когда заявленный объем ввода достигнет 512 тыс. кв. м — максимального уровня с 2017 года. Рост обеспечат крупные проекты, включая МФК «Олимпийский». При этом до 40% заявленных сроков могут быть скорректированы в зависимости от готовности объектов и арендаторов.

В структуре нового предложения 2026–2027 годов классические отдельно стоящие торговые центры займут не более 27%. Основной объем придется на объекты в составе транспортно-пересадочных узлов (46%), а также на ТЦ в жилых комплексах (14%) и торговые галереи в составе МФК (13%). Такая модель отражает стремление девелоперов диверсифицировать риски и интегрировать коммерческую функцию в жилую и транспортную инфраструктуру.

В настоящий момент мы наблюдаем сдержанные объемы девелопмента в сегменте торговой недвижимости — на смену крупным проектам, которые активно строились в период 2005–2015 годов, пришли малоформатные торговые центры. Потребность в масштабном строительстве на текущий момент практически исчерпана, и на рынок выходят только единичные крупные проекты. С 2021 по 2025 г. в России было введено всего 7 ТЦ с GLA более 50 тыс. кв. м, при этом в Москве — всего два. Тренд на развитие малоформатных торговых центров шаговой доступности в Москве, который наблюдается с 2022 года, стимулируется программой МПТ (мест приложения труда), а также изменением модели потребления под влиянием онлайн-торговли. Одновременно растет доля многофункциональных комплексов, позволяющих оптимизировать экономику проектов и сокращать сроки окупаемости. В ближайшей перспективе мы будем наблюдать точечный новый девелопмент и обновление уже существующих проектов (на текущий момент 43% объектов в Москве нуждаются в актуализации).

Казанский Николай

Управляющий партнер

По данным Nikoliers, на конец 2025 года доля малоформатных торговых центров (GLA до 20 тыс. кв. м) достигла 24% от общего объема качественного предложения — это 202 объекта. Сегмент занимает устойчивую нишу, сочетая достаточный набор арендаторов с удобной навигацией и форматом «у дома».

При этом за последние годы существенно изменился состав арендаторов. Сократилось присутствие традиционных якорей — магазинов спортивных товаров и детских универмагов. В районных ТЦ (до 10 тыс. кв. м) наибольший рост показали сегменты «Фитнес» (17%) и «Общественное питание» (15%), тогда как доля fashion и товаров для дома сократилась до 3%. Продуктовый ритейл сохраняет позиции ключевого якоря на уровне 15%.

В окружных торговых центрах (10–20 тыс. кв. м) доля fashion-операторов составляет около 11%, что значительно ниже показателей крупных ТЦ (30–40%). Также фиксируется снижение доли арендаторов категорий «Товары для детей» и БТиЭ — с 8% до 6%.

Вакантность в малоформатных торговых центрах на конец 2025 года составила 6,4% (без учета проектов ADG), что почти вдвое выше показателя годом ранее, однако все еще ниже среднерыночного уровня по Москве (6,6%). Рост объясняется высокой долей новых объектов, которые традиционно выходят на рынок с незаполненными площадями.

Несмотря на это, сегмент демонстрирует устойчивость за счет структуры арендаторов: основу составляют операторы повседневного спроса — продуктовый ритейл, аптеки, услуги и связь, чьи бизнес-модели менее чувствительны к экономическим колебаниям.

В сложившихся условиях для создания сбалансированного торгового предложения девелоперы вынуждены постоянно изучать потребительское поведение и искать новые сегменты арендаторов. Наблюдается переориентация на операторов, в меньшей степени чувствительных к развитию онлайн и закрывающих потребность в ежедневных покупках. В качестве новых точек притяжения все чаще выступают фитнес-центры и заведения общественного питания. Дополнительным испытанием для девелоперов становится предоставление высокого качества даже в малоформатном торговом центре с одновременным контролем издержек. Доля малоформатных ТЦ в общем объеме торговых площадей Москвы составляет около четверти, и их значение для развития комфортной городской среды постепенно возрастает. Формирование торговой инфраструктуры сегодня — это не просто коммерческий проект, а важный элемент комплексного развития территорий.