Магнитные поля: готовы ли инвесторы к длинной игре с ЦОД?
Текст: Юлия Толутанова
Российский рынок ЦОД относительно молод. Для сравнения: один из последних кластеров ЦОД, строящийся для OpenAI (ChatGPT), по совокупной мощности превышает все ЦОД «Яндекса» и составляет более 1 ГВт, сообщают в NF Group.
До 2022 года российский рынок дата-центров развивался предсказуемо. Внешние геополитические и макроэкономические факторы внесли коррективы практически мгновенно. С одной стороны, Apple, Microsoft и другие техногиганты, которые были якорными арендаторами объектов, начали освобождать площади, уступая место отечественным игрокам. С другой — колебания курсов валют, санкционные ограничения и высокая ключевая ставка, а любой ЦОД — проект с достаточно долгим сроком окупаемости. В итоге многие разработки дата-центров были фактически заморожены или отменены до лучших времен.
Однако уже в прошлом году потребность в дата-центрах выросла многократно и рынок был признан основным инфраструктурным и инвестиционным сегментом ближайших лет. В Совкомбанке соглашаются: масштабный рост объемов данных и цифровизации экономики остаются постоянным драйвером спроса на коммерческие дата-центры и облачные сервисы. Наиболее перспективным направлением аналитики называют аутсорсинг мощностей ЦОД — IaaS, PaaS и колокацию. Средняя рентабельность в сегменте достигает 50% по EBITDA и 30% по FCF. Основные расходы приходятся на оборудование (60%), инженерную инфраструктуру (20%) и ПО (19%). По данным IDC и Statista, за последние три года в мире создано 59 зеттабайт данных — почти столько же, сколько за 2010–2020 годы. К 2030 году объем информации увеличится более чем вдвое — до 394 зеттабайт, что усиливает спрос на коммерческие ЦОД и облачные сервисы. Совкомбанк прогнозирует, что развитие ИИ принесет российской экономике 5,5 трлн рублей эффекта и потребует создания дата-центров мощностью 1,5 ГВт. Российский IT-рынок при этом будет расти в среднем на 12% в год, достигнув к 2030 году 6,4 трлн рублей.
Дефицитное предложение
В России функционирует около 200 дата-центров, и примерно 83% из них сосредоточено в Москве и Московской области, сообщает Дмитрий Белоус, руководитель направления ЦОД NF Group. Санкт-Петербург — второй по мощности и развитию рынок ЦОД в России. По данным IPG Estate, к концу 2025 года в Петербурге и Ленинградской области работало около 45 коммерческих дата-центров различного масштаба (от крупных федеральных операторов до локальных операторов и корпоративных ЦОД). Общая мощность коммерческих и крупных корпоративных ЦОД в Петербурге и Ленинградской области оценочно составляет ~90 МВт. В прошлом году ожидался ввод нескольких новых объектов и очередей, расширение существующих площадок крупных операторов (Selectel, IXcellerate), запуск новых проектов (например, анонсированные объекты от «Максиком», СберCloud и др.). Ограничивающим фактором оставался дефицит энергомощностей в городе, поэтому прирост «не будет взрывным в горизонте 3–5 лет», прогнозируют в компании. Реалистичный годовой прирост для региона — 10–15 МВт.
Очевидно, что тенденции развития рынка коммерческих ЦОД диктуют необходимость активного выхода в другие регионы, где сосредоточены свободные энергетические ресурсы и создаются благоприятные условия для строительства энергоемких объектов. В отличие от высоко насыщенного Московского региона, многие субъекты РФ обладают значительным потенциалом для размещения крупных как корпоративных, так и коммерческих дата-центров, отмечает Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. Ключевым конкурентным преимуществом регионального размещения становится доступ к сравнительно дешевой электроэнергии. При этом в ряде случаев капитальные затраты на строительство в субъектах РФ оказываются ниже, чем в Московском регионе, благодаря меньшей стоимости земельных участков и строительных работ. Также активно формируется нормативная база (особые экономические зоны, региональные программы поддержки), которая создает дополнительные преференции для инвесторов.
В прошлом году было введено около 6,4 тыс. новых стойкомест, и данный показатель значительно ниже уровня 2024 года. «Дефицит сохраняется, но он касается не объема стоек как таковых, а доступных мощностей на стойку с гарантированным энергоснабжением, особенно в Москве и области», — уточняет Андрей Постников, управляющий партнер и генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании Ricci. Особенно острый дефицит стойко-мест при крупных запросах — от 300 стоек и выше, добавляет Дмитрий Белоус. Виктор Афанасенко сообщает, что объекты вводятся «практически загруженными», поскольку большая часть мощностей была забронирована еще на этапе строительства. Дефицит отражается и на стоимости услуг операторов, которые выросли на 10–15% за год.
По оценкам г-на Афанасенко, в 2025 году рынок коммерческих дата-центров пополнился лишь на 5180 серверных стоек — при изначальных планах в 13,3 тыс., и это на 46% меньше, чем годом ранее. В результате к концу 2025 года совокупный объем предложения в действующих коммерческих ЦОД достиг около 91 тыс. стоек, а установленная мощность приблизилась к 805 МВт, отмечает эксперт.
Пока на рынке преобладают классические ЦОД уровня Tier III, с нагрузкой от 7 до 20 кВт на стойку, добавляет Дмитрий Белоус. Что касается проектов под высоконагруженные стойки для ИИ, то они появляются, но пока носят точечный, а не массовый характер. В большинстве случаев такие ЦОД реализуются как корпоративные решения, а не универсальный коммерческий продукт.
Своя игра и риски
Основными вызовами после 2022 года, по словам Дмитрия Белоуса, стали удорожание оборудования и увеличение сроков реализации проектов. «При этом рынок достаточно быстро адаптировался, сместив фокус в сторону российского и китайского оборудования и сократив долю европейских решений. На практике подобранные аналоги во многих случаях оказались сопоставимыми или даже более эффективными, в том числе с точки зрения эксплуатации и ЗИП», — оптимистично заключает он.
Сейчас крупные российские игроки (маркетплейсы, банки, производственники, телекоммуникационные компании) преимущественно сосредоточились на создании собственных ЦОД — кэптивных дата-центров, чтобы удовлетворить растущие потребности в вычислительных мощностях. Так, МТС намерена существенно расширить собственную инфраструктуру дата-центров, инвестировав около 20 млрд рублей до конца 2027 года в строительство пяти ЦОД и расширение трех уже имеющихся. При этом тренд на кэптивные ЦОД не влияет негативно на работу коммерческих дата-центров, подчеркивают собеседники CRE, скорее напротив, — освобождается ниша для развивающихся компаний. Среди крупнейших поставщиков услуг ЦОД в России чуть больше трети рынка занимает «Ростелеком», выделяются также IXcellerate, «Росатом», DataPro и др. «Среди корпоративных игроков по объему установленной мощности лидируют „Яндекс“, „Сбер“, RWB, Т-Банк, а также корпоративные ЦОД крупных IT и финансовых групп», — перечисляет, в свою очередь, Дмитрий Белоус.
Почему же до сих пор нет массовых инвестиций в ЦОД? Светлана Опрышко, президент Ассоциации «Альянс девелоперов по разработке и внедрению технологий ИИ», директор портала «Всеостройке. рф», среди основных препятствий называет дефицит и высокую стоимость энергетических мощностей в подходящих локациях; нехватку профессиональных команд с актуальным опытом строительства и эксплуатации ЦОД; высокую стоимость капитала; сложность формирования технического задания — не все заказчики четко понимают свои потребности и формат решения; сложные процедуры импорта высокотехнологичного оборудования, в том числе для развития ИИ. В зависимости от IT-нагрузки цена готового объекта варьируется от нескольких сотен миллионов до нескольких миллиардов рублей (около 650 млн за МВт IT-мощности).
Егор Филимонов, генеральный директор архитектурно-проектного бюро Soulstone, соглашается: при высокой ключевой ставке ЦБ цикл возврата инвестиций в ЦОД (до 10 лет) становится экономически сложным. Банки готовы финансировать до 45% стоимости проекта, но предъявляют жесткие требования: наличие технических условий на подключение, контрактов с подрядчиками и даже предварительных договоренностей с будущими клиентами. Кроме того, нужно принимать во внимание и сложности с адаптацией существующих зданий. Реконструкция, например, советских объектов, которые часто использовались для размещения дата-центров, порой сопоставима по стоимости со строительством нового здания, но увеличивает сроки строительно-монтажных работ (СМР) минимум на год и требует более квалифицированных подрядчиков. Светлана Опрышко парирует: если раньше дата-центры действительно преимущественно размещали на адаптированных промышленных площадках, то сегодня это уже современные высокотехнологичные обособленные проекты со специализированными инженерными и архитектурными решениями на стадии котлована. «Но если в офисах у авторов есть, как правило, ТЭП и предпочтения по посадке зданий, то при строительстве ЦОД все гораздо более жестко ограничено регламентом и упирается в ТЗ от IT-структуры компании, — уточняет Екатерина Ньюман, генеральный директор Q1 Group. — Проектирование делится на два сегмента: физическое, где архитекторы работают с размещением оборудования на достаточной для этого площади, и логическое, где IT-специалисты работают над связыванием оборудования между собой. При этом значительные расходы в строительстве ЦОД занимают инженерные системы: охлаждения, вентиляции, безопасности».
Екатерина Ньюман добавляет, что в основном проектированием ЦОД сегодня «занимаются IT-компании, которые затем сдают свои мощности в аренду клиентам или строят в формате BTS под конкретного заказчика». Работа для архитекторов и проектировщиков здесь преимущественно в плоскости навесного вентилируемого фасада и оформления минимальных входных групп. Егор Филимонов иронизирует: в случае с ЦОД фасады являются в большей степени «прихотью собственников». Экстерьер не оказывает никакого влияния на конечный продукт и не дает заметной добавочной стоимости. В двух равнозначных ЦОД, сертифицированных под Tier III, стоимость аренды стойки за 1 кВт составит 30 тыс. рублей вне зависимости от того, как будет выглядеть объект, замечает он.
Андрей Постников в качестве главного препятствия развитию ЦОД, в частности, для ИИ обозначает высокие требования к инфраструктуре: если классическая стойка потребляет 7–12 кВт, то ИИ-стойка — 50–130 кВт и выше. Однако в отличие от «облаков» или корпоративных IT-систем монетизация ИИ-нагрузки сегодня в России не подтверждена. Поэтому рынок и не готов массово идти в строительство ИИ-ЦОД, а экономическая модель таких проектов пока остается неопределенной.
Виктор Афанасенко отмечает рост интереса к использованию индустриальных и иных объектов с высокими мощностями под размещение ЦОД (т. н. формат brown field). Но развитию также мешают высокие инвестиционные затраты, дефицит подходящих земельных участков и недостаток энергомощностей. Ключевыми ограничениями остаются также стоимость подведения коммуникаций и доступность электросетей. «Количество проектов в сегменте дата-центров растет который год, правда, их реализация затягивается — в основном по объективным причинам (высокая стоимость денег, инженерная сложность), — резюмирует Алексей Смердов, инвестиционный директор Central Properties& PARUS. — Однако спрос на услуги collocation продолжает расти, что выражается в том числе в росте стоимости размещения».
Кто вкладывается в ЦОД
На фоне развития экосистем маркетплейсов, финтеха и складской автоматизации потребность в ЦОД устойчива даже в условиях турбулентной геополитической и макроэкономической риторики. ЗПИФы, банки, корпоративные структуры и государственные фонды продолжают инициировать запуск крупных дата-центров в Москве и Санкт-Петербурге, делятся аналитики УК «А класс капитал». Новые проекты ориентируются не только на покрытие нужд государственных и квазигосударственных заказчиков, но и на обслуживание быстрорастущего рынка коммерческой облачной инфраструктуры и дата-сервисов, повторяют в компании. В 2026-м эксперты ожидают крупные сделки по покупке площадок под строительство и консолидации активов ЦОД.
В июле 2025 года был принят закон о ЦОД, который впервые закрепил их статус как самостоятельного класса инфраструктуры и разрешил финансировать строительство через концессии и ГЧП. Это открыло дорогу для институциональных и коллективных инвестиций. Масштаб потребностей здесь колоссален, и речь идет о сотнях миллиардов инвестиционных рублей. Но даже часть этого потенциала, аккумулированного через ЗПИФы, способна запустить десяток крупных региональных дата-центров, убеждены собеседники CRE. «Портрет инвесторов в ЦОД во многом схож с классической недвижимостью: это ЗПИФы, банки, family offices, — перечисляет Дмитрий Белоус. — Отдельную категорию составляют крупные инфраструктурные холдинги, которые заинтересованы в приобретении долей в операционном бизнесе ЦОД для диверсификации портфеля. Срок окупаемости зависит от схемы входа, стратегии и формата сделки и в среднем составляет 7–9 лет. Порог входа варьируется в широком диапазоне от 1–2 млрд до 7–10 млрд рублей, в зависимости от структуры проекта». Андрей Постников не согласен: сроки окупаемости проектов выросли с 5–7 до 10–19 лет, что автоматически сужает круг инвесторов до телеком-операторов, госкорпораций и игроков с доступом к «длинным» деньгам. Поэтому, делает вывод он, ЦОД все чаще, ввиду высокой ключевой ставки, рассматриваются как долгосрочный инфраструктурный актив, а не как бизнес быстрого роста.
Егор Филимонов призывает потенциальных инвесторов реально оценивать возможности: при планировании бюджета нужно учитывать не только капитальные затраты (CAPEX), но и операционные расходы (OPEX), которые могут составлять значительную часть TCO. Структура CAPEX (оценочно): площадка и электросети (техприсоединение, подстанции) — 10–25% бюджета; дизель-генераторы и топливное хозяйство — 8–15%; системы бесперебойного питания (ИБП) и аккумуляторы — 12–20%; системы охлаждения — ключевая статья, определяющая будущую энергоэффективность (PUE); строительно-отделочные работы и общестроительные системы — оставшаяся значительная часть бюджета.
Как выбрать участок и учесть юридические тонкости?
Перспективными локациями для инвестиций в ЦОД, помимо Москвы и Петербурга, в ближайшие годы останутся регионы с профицитом энергии и более низкой стоимостью строительства (большая часть Урала, Северо-Запад), прогнозирует Виктор Афанасенко. Однако выбор участка требует учета множества специфических факторов: локации, стоимости земли и подключения коммуникаций, доступной мощности электроснабжения, тарифов, возможности подключения к надежным каналам связи. Дмитрий Белоус солидарен с ним в том, что рынок увидит точечный, а не массовый спрос, и он будет исходить от корпоративных игроков, которые сейчас рассматривают, в частности, Сибирь.
Основными требованиями к участку г-н Белоус называет всю ту же «доступную энергию по приемлемому тарифу», транспортную доступность и соответствующий вид разрешенного использования. «Подготовленные территории — это, как правило, промышленные зоны и кластеры с заранее зарезервированными энергетическими мощностями и инфраструктурой, позволяющие реализовывать проекты и масштабировать их в сжатые сроки», — резюмирует он. Алексей Старцев, директор департамента проектирования Severin Development, добавляет еще доступ к магистральным волоконно-оптическим линиям связи и учет рельефа: «Сложный рельеф или слабые грунты ведут к существенным дополнительным затратам на земляные работы и усиленные фундаменты».
Алёна Дурнева, старший юрист Land Law Firm, при покупке участка советует обращать внимание на региональные особенности, поскольку его, вероятно, можно приобрести на льготных условиях. Так, в Москве земельный участок может быть предоставлен в рамках реализации масштабного инвестиционного проекта, что предусматривает более простой порядок и льготные ставки арендной платы. В этом случае земельный участок предоставляется в аренду без проведения торгов сроком на пять лет, поясняет она. Существенное влияние могут оказывать климатические условия — от них напрямую зависит система охлаждения оборудования. В связи с этим более привлекательными становятся регионы с холодным климатом, где в том числе предусмотрены соответствующие льготы. Имеются налоговые и административные преференции для инвесторов, реализующих проекты в Арктической зоне и на Дальнем Востоке. Препятствием для реализации проекта могут стать параметры разрешенной застройки — высота, плотность, отступы от границ земельного участка. Кроме того, как отмечает г-жа Дурнева, необходимо помнить о том, что на земельном участке помимо здания ЦОД необходимо будет разместить технологическую зону, административно-бытовой корпус, внутренние проезды, пешеходные тротуары, контрольно-пропускные пункты, погрузочно-разгрузочные зоны и другие объекты.
Наконец, проектная документация должна полностью соответствовать новому своду правил — «Здания и сооружения центров обработки данных. Правила проектирования» (СП 541 1325800 2024). Особенно важно, как отмечает Алёна Дурнева, определить класс ЦОД по мощности и типу размещения, что позволяет выбирать проектные решения в зависимости от масштаба объекта. Кроме того, может возникнуть необходимость проведения государственной экологической экспертизы проектной документации.
В конце ноября 2025 года появился и обновленный перечень требований к ЦОД (Постановление Правительства РФ от 28 ноября 2025 года № 1932). В соответствии с ним центр должен иметь систему мониторинга информационной безопасности, инфраструктурной защищенности, отказоустойчивости систем, сигнализации, обеспечивать разграничение прав доступа.
Когда верстался номер, стало известно, что в Москве, которая до недавнего времени оставалась основным регионом для строительства ЦОД, может быть рассмотрено введение запрета на подключение новых объектов; регулирование не затронет вычислительные мощности для майнинга. Основная причина — высокая конкуренция за энергию с другими проектами и прогнозируемый к 2031 году дефицит мощностей в целом.
Как сообщили СМИ ряд источников, энергосетевые компании уже отказываются от заключения договоров на подключение новых ЦОД, объясняя это тем, что все доступные мощности либо эксплуатируются, либо до 2028 года зарезервированы под крупных интересантов. Как запрет может быть реализован с точки зрения права и как долго будет действовать, пока неизвестно.
Управление будущего
Поскольку ЦОД не является классической коммерческой недвижимостью, он требует и специализированной экспертизы высокотехнологичной эксплуатации. «Как правило, могут заключаться отдельные договоры на техническое обслуживание инженерных систем ЦОД, которые предусматривают ремонтные работы, техническую поддержку, установление графика планового технического обслуживания, а также SLA. Кроме того, эксплуатацию ЦОД можно полностью передать на аутсорс, заключив комплексный договор об эксплуатации, который в том числе может предусматривать обучение персонала заказчика и разработку регламентов эксплуатации», — поясняет Алёна Дурнева.
Показательно, что более 75% всех сбоев в работе ЦОД связано с человеческим фактором, говорит Андрей Чеснов, руководитель ЦОД Linx Datacenter в Санкт-Петербурге. Это могут быть как ошибки оператора, так и неправильные управленческие решения (например, когда набирают сотрудников). Чтобы минимизировать риски, необходимо проводить регулярное обучение персонала и давать ему четкие инструкции, убежден эксперт. Ключевые моменты для работы с ЦОД, продолжает он, заключаются в подборе оптимального режима работы оборудования, при котором не будет расходоваться лишняя энергия, и в непрерывной работе с персоналом службы эксплуатации. «Если этого не происходит, есть риск получения законных претензий со стороны контролирующих органов — от штрафов до приостановки деятельности. Служба эксплуатации всегда должна быть готова пройти любой аудит со стороны надзорных органов», — резюмирует г-н Чеснов.
Государственное дело
Минпромторг разрабатывает поправки в закон о промышленной политике, которые позволят распространить налоговые льготы в рамках специнвестконтрактов на проекты по развитию ЦОД в России. Что это значит? Преференции получат проекты, в которых используется определенная доля отечественного оборудования. Причина инициативы вопросов не вызывает — импортозамещение в условиях санкций затрагивает практически все сферы. Представители бизнеса, однако, предупреждают о нецелесообразности введения критерия по полному импортозамещению именно в случае с дата-центрами. Очевидно, что доля иностранных комплектующих в отечественных ЦОД будет значительной еще довольно долго. Сохраняется дефицит критических компонентов для высокопроизводительных процессоров, специфических микросхем для сетевого оборудования и систем хранения, перечисляет Алексей Старцев. Он добавляет, что крупным операторам также критически важны глобальная сервисная поддержка и возможность быстрого масштабирования стандартизированных решений. Несмотря на то что льготы смогут ускорить локализацию в сегментах, зависимость от ряда иностранных комплектующих пока еще сохранится.
Каких же значимых мер поддержки операторы ЦОД сегодня ждут от государства? «В приоритете — доступ к энергетическим мощностям, субсидирование процентных ставок и упрощение процедур согласования. Также важна единая регуляторная политика в части тарифов на энергоснабжение, позволяющая снизить спекулятивную составляющую на рынке», — говорит Дмитрий Белоус. Льготное финансирование или субсидирование может стать важным поддерживающим инструментом для реализации проектов, полагает Алексей Старцев. Второе — решение проблемы дефицита мощностей, особенно в электрических сетях. По мнению эксперта, нужна совместная работа с сетевыми компаниями. Также в нормативной базе до сих пор отсутствует четкое определение ЦОД как отдельного вида промышленных объектов, и это создает сложности при согласованиях и экспертизе.
Светлана Опрышко предлагает доработать упомянутый инвестконтракт, установив реалистичную планку той самой «определенной доли отечественного оборудования» в проектах ЦОД. «Регулирование ЦОД постепенно развивается, — обнадеживает Алёна Дурнева. — С марта этого года вступят в силу изменения, которые относят их к объектам концессионного соглашения, а также к объектам государственно-частного и муниципально-частного партнерства, что расширяет возможности создания таких центров». Немаловажно и то, что Минцифры начнет вести реестр ЦОД на территории РФ. Кроме того, дополнительно обсуждается инициатива о предоставлении ЦОД права подключаться к Единой национальной энергетической сети.
Большинство спикеров предсказывают стабильный рост спроса (по оценкам Дмитрия Белоуса, на уровне 10–15% в год в пересчете на количество стоек). При этом спрос продолжит опережать предложение, ибо проекты сложные и долго реализуемые. Г-н Белоус отмечает, что ключевыми драйверами останутся импортозамещение, развитие облачных сервисов, ИИ, рост госсектора и требования по локализации данных. При этом наблюдается устойчивая тенденция к увеличению мощности на одну стойку: если несколько лет назад преобладал спрос на 5–7 кВт, то сегодня стандартом становятся решения в диапазоне 8–12 кВт. Также продолжится строительство корпоративных ЦОД — эта тенденция надолго.
Виктор Афанасенко упоминает про крупные проекты в Московском регионе, заявленные на 2026 год, что приведет к годовому приросту стоек на 17 тыс. штук и увеличению мощности рынка на 186 МВт и может стать рекордным показателем за год за всю историю рынка. Также эксперт ожидает увеличения потребности в более мощных стойках на фоне развития искусственного интеллекта и машинного обучения. «Крупные игроки, включая IT-компании, финтех и маркетплейсы, активно развивают инфраструктуру, в том числе строят корпоративные дата-центры для собственных нужд, что снижает зависимость от внешних провайдеров», — говорит он.
В итоге строить ЦОД для дальнейшей сдачи стойко-мест — выгодно, потому что их остро не хватает рынку, резюмируют собеседники CRE. Но для этого требуются масштабные инвестиции и компетенции, которыми мало кто обладает, и поэтому ЦОД-проекты пока остаются уделом крупных корпораций. Цикл возврата инвестиций в строительстве ЦОД составляет до 10 лет — это не самый плохой показатель по сравнению с другими сегментами, но все упирается именно в порог входа и высокую ключевую ставку. К тому же себестоимость новых ЦОД, построенных после введения санкций, значительно выше, чем старых. При этом новые площадки для строительства ЦОД в Москве найти все труднее — не хватает мощностей, а тарифы на электроэнергию высоки. В итоге инвесторам неизбежно придется уходить в другие регионы.
