Общее падение рынка жилой недвижимости не затронуло элитный и премиальный сегменты: здесь исторически невысокая доля сделок с «семейной ипотекой» и минимальная с привлечением заёмного финансирования. Интерес кратно усилили геополитические и санкционные риски вложений за пределами России, репатриация и парковка капиталов и максимальная за тридцать пять лет концентрация свободных денег в стране.

В этом номере CRE впервые выходит в сегмент жилой недвижимости и при участии экспертов «Метриум», Intermark, «Авито Недвижимость», ЦИАН, NF Group, Ricci и Nikoliers, а также данных ЕИСЖС представляет топ самых привлекательных для инвестиций «трофейных» проектов в Москве. Под трофейными мы условились понимать уникальные, штучные объекты в историческом центре города с минимальными рисками и максимальными перспективами инвестиционного потенциала. Поэтому в нашей подборке с вводом до 2030 года как новые, но ещё находящиеся в экспозиции лоты, так и де-юре распроданные, но де-факто — появляющиеся на вторичном рынке и в рекомендациях для инвесторов.

Armani/Casa Moscow Residences

ДЕВЕЛОПЕР VOS’HOD

АВТОР АРХИТЕКТУРНОЙ КОНЦЕПЦИИ JOHN MCASLAN + PARTNERS

ИНТЕРЬЕРЫ ARMANI/CASA INTERIOR DESIGN STUDIO

ЛАНДШАФТНЫЙ ДИЗАЙН GILLESPIES

ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК ФОДД

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ONYX (COMFORT & USABILITY)

ПЛОЩАДЬ КВАРТИР 158–263 КВ. М

ТРИ ПЕНТХАУСА С ТЕРРАСАМИ

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ 2024 ГОД. ДОМ ЗАСЕЛЕН

СТОИМОСТЬ ЗА 1 КВ. М В 2022 ГОДУ (НОМИНИРОВАЛАСЬ В ЕВРО ПРИ КУРСЕ ЕВРО 57,1 РУБ.)

БЕЗ ПЕНТХАУСОВ ОТ 18 321 ДО 39 600 ЕВРО

СРЕДНЯЯ 24 600 ЕВРО/КВ. М

АКТУАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ ЗА 1 КВ. М БЕЗ ПЕНТХАУСОВ 3,66 МЛН РУБ.

СРЕДНЯЯ 4,34 МЛН РУБ.

По данным, имеющимся в распоряжении редакции от девелопера, средняя стоимость квадратного метра с начала экспонирования на рынке выросла более чем в 2,5 раза. Средний рост стоимости, по прогнозам компании Vos’hod, составит около 10% в год.

Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость»: — Проект входит в коллекцию домов от бренда Armani/Casa, среди которых Residences by Armani/Casa в Sunny Isles Beach (Майами), Armani Residences в Burj Khalifa (Дубай), Armani Beach Residences на Palm Jumeirah (Дубай) и Maçka Residences в Стамбуле. В комплекс входит объект культурного наследия — деревянный особняк купца Ивана Масягина начала XIX века, который реставрируют как часть ансамбля.

Константин Андрюшин, директор направления по продажам новостроек NF Group: — Проект стал последним в карьере Джорджио Армани, который лично принимал участие в разработке концепции, что делает его исключительным и особенно ценным на рынке элитной недвижимости Москвы. Уникальность лота еще и в том, что дом Armani реализовал полный цикл — от интерьеров, отделки и меблировки до оснащения сантехникой и кухнями.

Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»: — Проект включает в себя два неоклассических здания и отреставрированный особняк XVIII века, разработанные британским бюро John McAslan + Partners. В комплексе всего 24 резиденции и 3 пентхауса. В каждой квартире — дровяной камин. Внутренняя инфраструктура включает фитнес-центр, спа с хаммамом, подземный паркинг и собственный сад, спроектированный как первый в России allergy-friendly (гипоаллергенный).

10% — средний рост стоимости в год

В 2,5 раза выросла стоимость квадратного метра со старта продаж

«Обыденский, 1»

ДЕВЕЛОПЕР SMINEX

АРХИТЕКТУРА BLANK ARCHITECTS

СТАРТ ПРОДАЖ I КВ. 2023

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ I КВ. 2026

ВЫДАЧА КЛЮЧЕЙ 30.06.2026

КОЛИЧЕСТВО КВАРТИР 26

РАСПРОДАННОСТЬ КВАРТИР 81%

ЦЕНА ЗА 1 КВ. М НА СТАРТЕ 2,2 МЛН РУБ.

ЦЕНА В ПРАЙСЕ СЕЙЧАС 6,1 МЛН РУБ.

Анна Раджабова, «Метриум Премиум»: — В этом клубном доме предусмотрены два пентхауса с видами на храм Христа Спасителя и Кремль. Высота потолков в резиденциях составляет 4,35 метра. Особенностью пентхаусов является наличие нескольких террас, включая эксплуатируемую кровлю с летней кухней и открытым хот-табом.

Анатолий Довгань, «Intermark Городская Недвижимость»: — Собраны редкие для рынка форматы: классические квартиры, 4 пентхауса, 3 сити-хауса, 3 виллы. Архитектурное решение позволяет дому оставаться частью городской ткани Остоженки и Пречистенки и не конфликтовать с исторической средой».

В 2,8 раза выросла стоимость квадратного метра со старта продаж

Nicole

ДЕВЕЛОПЕР MR

АРХИТЕКТУРНАЯ КОНЦЕПЦИЯ HEATHERWICK STUDIO

NICOLE

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ I КВ. 2028

ВЫДАЧА КЛЮЧЕЙ 30.12.2028

КОЛИЧЕСТВО КВАРТИР 229

РАСПРОДАННОСТЬ КВАРТИР 24%

NICOLE COLLECTION

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ III КВ. 2027

ВЫДАЧА КЛЮЧЕЙ 30.06.2028

КОЛИЧЕСТВО КВАРТИР 73

РАСПРОДАННОСТЬ КВАРТИР 15%

ЦЕНА В ПРАЙСЕ 1 КВ. М 2,4–6 МЛН РУБ.

По оценкам ЦИАН, в феврале в проекте был свободен 131 лот, а за полгода цены выросли на 5%. Консультанты Ricci прогнозируют ежегодный рост стоимости на уровне 15%, а специалисты Intermark убеждены, что к моменту ввода квартиры здесь подорожают минимум на 50–70%. Адрес на Никольской улице в любом случае не оставляет проекту шансов на удешевление. Даже если покупать квартиру после ввода, это будет как минимум «защитный» актив, а если цена будет расти в соответствии с ожиданиями консультантов, то принесет ощутимую прибыль уже через пару лет.

Анатолий Довгань, «Intermark Городская Недвижимость»: — Проект разделен на концептуально разные корпуса: Nicole Club — более «городская» и открытая часть, где помимо резиденций предусмотрены пространства, которые формируют активную среду (ритейл, кафе/рестораны, рабочие и event-форматы). Nicole Collection — самая камерная и приватная часть, с акцентом на уединение и авторские интерьеры. Nicole Residence — сочетание исторических фасадов и современной надстройки, закрытого, приватного пространства. Благодаря собственной инфраструктуре, проект имеет все шансы стать городским «якорем».

Константин Андрюшин, NF Group: — Инвестиционная привлекательность определяется статусом единственного в России проекта бюро Heatherwick Studio и его ролью, как первого жилого квартала класса де-люкс близ Кремля. Проект является ключевым в реновации исторического района Китай-города. Интерьеры Nicole Collection разработаны бюро COHO Interior Design с использованием уникальных материалов, для других резиденций доступна отделка White Box Deluxe под индивидуальный проект.

15% — средний рост стоимости в год

На 50-70% подорожают квартиры к моменту ввода

Жилой комплекс «Бадаевский»

ДЕВЕЛОПЕР CAPITAL GROUP

АВТОРЫ АРХИТЕКТУРНОЙ КОНЦЕПЦИИ HERZOG & DE MEURON

ВЛ. 12/6 И 12/2

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ IV КВ. 2026

ВЫДАЧА КЛЮЧЕЙ 30.06.2027

КОЛИЧЕСТВО КВАРТИР 326

РАСПРОДАННОСТЬ КВАРТИР 55%

ВЛ. 12/1, ВЛ. 12,2, 12/4

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ IV КВ. 2027

ВЫДАЧА КЛЮЧЕЙ 31.05.2028

КОЛИЧЕСТВО КВАРТИР 545

РАСПРОДАННОСТЬ КВАРТИР 43%

ПЛОЩАДЬ «НЕБЕСНЫХ ВИЛЛ» 837–974 КВ. М

СРЕДНЯЯ ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ 211 КВ. М

СТОИМОСТЬ 1 КВ. М ВИЛЛЫ В ПЕРЕСЧЕТЕ НА ЖИЛУЮ ПЛОЩАДЬ ОКОЛО 3 МЛН РУБ.

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ 1 КВ. М В КВАРТИРАХ 1,4–1,5 МЛН РУБ.

Необычная архитектура уже сделала объект одним из самых узнаваемых и даже знаковых на рынке недвижимости Москвы, что уже можно считать критерием «трофейности». Однако в контексте последнего хотелось бы выделить именно формат «небесных вилл» на крышах ЖК, включающих приватные сады на высоте 70 метров и панорамные сауны. По оценкам ЦИАН на февраль 2026 года, экспонируются 102 лота от застройщика из почти 900. Продажи стартовали в начале 2021 года. По прогнозам Ricci, рост стоимости здесь может составить 15–20% к моменту ввода.

Анна Раджабова, «Метриум Премиум»: — Перечисленные объекты можно без преувеличения назвать уникальными, и аналогов им по архитектурным, дизайнерским и видовым характеристикам действительно нет. Кроме того, в отреставрированных исторических зданиях бывшего пивоваренного завода создано 37 жилых пространств с индивидуальными планировками, в том числе дуплекс под куполом и пятиэтажная башня с шестиметровыми потолками.

Константин Андрюшин, NF Group: — «Небесные виллы» — редкий формат жилья, сочетающий уровень пентхауса с приватными террасами, с собственным земельным участком с возможностью обустройства масштабного сада.Инвестиционная привлекательность обусловлена уникальной концепцией «парящих домов», которые подняты на 35-метровых колоннах над парком площадью 4 гектара.

«Первый на Красном»

ГЕНПОДРЯДЧИК ООО «ГУТА-СТРОЙ»

АВТОРЫ АРХИТЕКТУРНОЙ КОНЦЕПЦИИ «МЕГАНОМ»

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ III КВ. 2026

ВЫДАЧА КЛЮЧЕЙ 31.12.2026

КОЛИЧЕСТВО КВАРТИР 21

РАСПРОДАННОСТЬ КВАРТИР 62%

ЖИЛАЯ ПЛОЩАДЬ 3 569 КВ. М

СРЕДНЯЯ ЦЕНА 1 КВ. М 2,3 МЛН РУБ.

СРЕДНЯЯ ПЛОЩАДЬ КВАРТИРЫ 170 КВ. М

Пожалуй, главный «трофей», по мнению редакции родившийся не с золотой ложкой, но с золотым половником и на золотом троне. «Город в городе» напротив Кремля, аналогов которому нет и не будет. Порог входа высочайший, как и инвестиционная привлекательность, но это ровно тот уникальный для рынка случай, когда «коллекционная недвижимость» — не маркетинг, а по-честному.

Константин Андрюшин, NF Group: — «Красный Октябрь» — жилой квартал де-люкс на исторической территории одноименной фабрики в 800 метрах от Кремля, общей площадью 6 га. Частный парк на стрелке острова с яхт-клубом и причалом для яхт и речного такси, а также высококлассные сервисы под управлением пятизвездочного отеля Savoy, включающие консьерж-сервис, фитнес-клуб и медицинскую клинику.

Лё Дом

ДЕВЕЛОПЕР «ГРУППА ЛСР»

ЗАСТРОЙЩИК ООО «СЗ СОЙМОНОВСКИЙ, 3»

АРХИТЕКТУРА WERNER SÜBAI

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ I КВ. 2026

ВЫДАЧА КЛЮЧЕЙ 31.12.2026

КОЛИЧЕСТВО КВАРТИР 65

РАСПРОДАННОСТЬ КВАРТИР 49%

Анатолий Довгань, «Intermark Городская Недвижимость»: — По форматам здесь есть разные варианты: пентхаусы, мезонеты и отдельная вилла. Фасады создаются под руководством знаменитого Доминика Эртенберже (Paris Classical Architecture). Среди наиболее интересных лотов — пентхаусы с террасами и персональными лифтами, двухуровневые мезонеты с отдельным входом и приватным патио плюс отдельная вилла. Прогноз роста цены к вводу в эксплуатацию минимум 30%.

Константин Андрюшин, NF Group: — Главной изюминкой является частный сад «Альфанд» с центральным прудом и скульптурой — собственная парковая зона в сердце мегаполиса. Это последний крупный земельный участок на Остоженке — территории с предельно высоким дефицитом земли, где новая застройка практически невозможна. Участок долгое время оставался незастроенным и рассматривался как стратегически редкий актив. Le Dome фактически становится символом нового этапа развития Остоженки — ренессанса «Золотой мили», где существующий жилой фонд в значительной степени морально устарел, а спрос на современный продукт стабильно превышает предложение.

30% — прогноз роста цены к моменту ввода

One

ДЕВЕЛОПЕР MR

ГЕНПОДРЯДЧИК RENCONS

АРХИТЕКТУРА СЕРГЕЙ КУЗНЕЦОВ

СОАВТОРОМ ПРОЕКТА ВЫСТУПИЛ АРХИТЕКТОР И КРЕАТИВНЫЙ ДИРЕКТОР БЮРО «ГЕНПРО» ДМИТРИЙ СУХОВ

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ III КВ. 2027

ВЫДАЧА КЛЮЧЕЙ 30.06.2031

КОЛИЧЕСТВО КВАРТИР 1 417

РАСПРОДАННОСТЬ КВАРТИР 14%

СРЕДНЯЯ ЦЕНА ЗА 1 КВ. М НА СТАРТЕ ПРОДАЖ (АВГУСТ 2025 ГОДА) 810–830 ТЫС. РУБ.

В ПРАЙСЕ СЕЙЧАС 1,2 МЛН РУБ.

За полгода цена на квартиры в новом проекте MR на территории «Москвы-Сити» выросла в среднем на 45%. На начало февраля, согласно данным ЕИСЖС, в проекте было продано 202 из запроектированных 1417 квартир. Архитектура новой башни привлекает инвесторов в жилье, а расположение в ключевом деловом районе столицы — офисных игроков. По оценке Ricci, квартиры здесь могли прибавить в стоимости около 25% к моменту ввода, однако уже сегодня рост цен превзошел этот прогноз, притом что до выдачи ключей остается еще более пяти лет.

Константин Андрюшин, NF Group: — One — самая инновационная башня высотой 379 метров в новом деловом кластере «Сити-2», представляющем собой две соединенные башни в форме ленты Мёбиуса. Проект предлагает офисы класса Prime со свободными планировками от 1680 кв. м и высотой потолков 4,2 м. Это единственная жилая башня с полноценными квартирами на территории классического делового кластера, имеющая прямой пешеходный доступ к его центральному ядру. Такой формат редок: даже многие существующие башни не обладают прямой связью с метро, торговой галереей и соседними зданиями, тогда как здесь обеспечен комфортный пешеходный доступ в любое время года. На фоне предстоящего развития прилегающих зон и масштабной трансформации всего района One может стать переломным проектом, обозначающим переход «Москва-Сити» к более сбалансированной модели, где деловая и жилая функции взаимодействуют на принципиально новом уровне.

25% — прогноз роста цены к моменту ввода

«Усадьба в Орлово-Давыдковском»

ДЕВЕЛОПЕР SMINEX

АРХИТЕКТОРЫ КОНСТАНТИН БЫКОВСКИЙ, ВАСИЛИЙ БАРКОВ

СТАРТ ПРОДАЖ II КВ. 2025

ЦЕНА НА СТАРТЕ И СЕЙЧАС $110 МЛН

ПРОДАЕТСЯ КАК ЕДИНЫЙ ЛОТ

Анна Раджабова, «Метриум Премиум»: — Комплекс состоит из четырех особняков в стиле поздней эклектики общей площадью 4,7 тыс. кв. м. Особенность — он может быть одновременно и представительским офисом, и семейным гнездом. Все четыре особняка соединены между собой подземной галереей, предназначенной для удобства как резидентов, так и обслуживающего персонала, для которого также предусмотрены отдельные входы в каждом здании.

Иван Обухов, вице-президент по продажам Sminex: — За IV квартал прошлого года в Москве купили 8 суперлотов. Цены на пентхаусы в сделках на рынке выросли в 3 раза. «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» с собственным парком площадью 2 гектара — crème de la crème на рынке.

«Русские сезоны»

ДЕВЕЛОПЕР АО «СЗ ЭКРАН»

АРХИТЕКТУРА ПАВЕЛ АНДРЕЕВ

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ IV КВ. 2026

ВЫДАЧА КЛЮЧЕЙ 31.12.2026

СРЕДНЯЯ ЦЕНА ЗА 1 КВ. М 2,5–5,5 МЛН РУБ.

КОЛИЧЕСТВО КВАРТИР 92

РАСПРОДАННОСТЬ КВАРТИР 35%

Рост цены предложения на сайте ЦИАН за полгода составил 18%, Intermark прогнозирует рост как минимум на 20% к моменту ввода.

Анатолий Довгань, «Intermark Городская Недвижимость»: — Проект выполнен в неоклассике — оммаж парижской архитектурной школе и образам Парижа конца XIX — начала XX века — и состоит из 11 особняков. Есть лоты с террасами, двухуровневые квартиры и городские виллы с отдельным входом и персональным лифтом.

20% — прогноз роста цены к моменту ввода

«Ильинка, 3/8»

ДЕВЕЛОПЕР SMINEX

АРХИТЕКТУРА KLEINEWELT ARCHITEKTEN

АПАРТАМЕНТЫ

СРОКИ ВВОДА 4 СОВРЕМЕННЫХ ОСОБНЯКА ВВЕДЕНЫ, 3 ИСТОРИЧЕСКИХ ОСОБНЯКА — I КВАРТАЛ 2026

КОЛИЧЕСТВО ЗАПРОЕКТИРОВАННЫХ ЛОТОВ 61

СТАРТ ПРОДАЖ IV КВ. 2022

ЦЕНА ЗА 1 КВ. М НА СТАРТЕ 2,1 МЛН РУБ.

СЕЙЧАС 3,5 МЛН РУБ.

Анатолий Довгань, «Intermark Городская Недвижимость»: — Ильинка — это тот самый «нулевой километр» деловой и исторической Москвы, проект носит статус третьего дома от Кремля. Состоит из 7 клубных особняков: три здания — восстановленные исторические корпуса XIX века (Теплые торговые ряды), еще четыре — новые, выполненные в стилистике старой Москвы. Для резидентов предусмотрена клубная инфраструктура: гостиничный сервис, лаунж-зона и личный фитнес.

65% — доходность со старта продаж

Duo

ДЕВЕЛОПЕР HUTTON DEVELOPMENT

АРХИТЕКТУРА MARCO CASAMONTI

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ II КВ. 2026

ВЫДАЧА КЛЮЧЕЙ 31.12.2026

КОЛИЧЕСТВО КВАРТИР 51

РАСПРОДАННОСТЬ КВАРТИР 18%

ПЛОЩАДЬ КВАРТИР ОТ 48 ДО 1 182 КВ. М

СТАРТ ПРОДАЖ СЕНТЯБРЬ 2023 ГОДА

Сейчас на сайте ЦИАН экспонируется 37 квартир от застройщика, а цена квадратного метра варьируется от 2,1 до 3 млн рублей. К моменту ввода аналитики Intermark ожидают роста цены как минимум на 40%.

Анатолий Довгань, «Intermark Городская Недвижимость»: — Проект развивается вокруг Кокоревского подворья, и это добавляет трофейной ценности «московского артефакта». Главный акцент здесь — на видовых резиденциях. Значительная часть квартир ориентирована на Москву-реку, а верхние этажи занимают пентхаусы. В коллекции есть и совсем редкий вариант: пентхаус с большой террасой и собственным бассейном.

40% — прогноз роста цены к моменту ввода

Luce

ДЕВЕЛОПЕР MR PRIVATE

АРХИТЕКТУРА MARCO CASAMONTI

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ III КВ. 2026

ВЫДАЧА КЛЮЧЕЙ 30.06.2027

КОЛИЧЕСТВО КВАРТИР 46

РАСПРОДАННОСТЬ КВАРТИР 28%

СРЕДНЯЯ ЦЕНА ЗА 1 КВ. М 2,45–3,25 МЛН РУБ.

Рост средней цены на ЦИАН за полгода составил 5,5%.

Анатолий Довгань, «Intermark Городская Недвижимость»: — Крестовоздвиженский переулок — тихий, истинно камерный старый центр. В доме предусмотрено 43 квартиры и 3 пентхауса с террасами. Проект выполнен в итальянском стиле: архитектурой занималось бюро Archea Associati.

50% — прогноз роста цены к моменту ввода

Спецвыпуск: инвестиции