Ненужная бюрократия VS стимул для развития: эксперты о ГОСТ на "лайты"

Текст: Екатерина Горячева. Журнал CRE

Напомним, что с инициативой по внедрению ГОСТа для light industrial выступили представители ХСА при поддержке других игроков; сейчас документ рассматривается Росстандартом – в ближайшие два месяца в него можно будет вносить предложения и дополнения в рамках процедур публичного обсуждения. На днях CRE стали известны некоторые подробности, которыми поделился источник в правительстве Москвы, участвующий в обсуждении документа. По его словам, пока прописаны лишь самые общие уточнения.

Ранее Денис Журавский, исполнительный директор Ассоциации индустриальных парков России (АИП является одним из авторов инициативы – Ред.) заверил, что он – сторонник «минималистичной версии стандарта, поскольку цель – разработка инструмента поддержки без создания избыточных требований к самим объектам».

Формат «лайт индастриал» — это ведь не просто тип недвижимости, но новая индустриальная экосистема, ориентированная на малый и средний бизнес. Именно эта концепция даёт сегодня возможность начать производство “здесь и сейчас”, без длительных согласований и капиталоёмкого строительства. Стандартизация же решает три задачи: устанавливает единые правила рынка, снижает риски и повышает доверие к проектам у банков и страховых компаний, создаёт базу для масштабирования индустриальной инфраструктуры в регионах.

Руслан Готыжев, старший директор департамента складской недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci, оценивает долю «лайтов» среди новых индустриальных объектов в 20%, а ежегодные темпы роста сегмента – в 15-18%. «И «большая пятёрка», и Альянс экспертов недвижимости уже разработали свои классификации light industrial, – напоминает Артём Петрухин. – Но сохранилась потребность унификации формата для государства, ключевого игрока рынка индустриальной недвижимости, для институциональных инвесторов, системообразующих банков. Никакую «бюрократию» стандартизация не запустит, но напротив – она нужна именно сейчас для развития сегмента, сделав его более унифицированным и единообразным».

Ещё не время?

Александр Перфильев, партнёр, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Invest7, напоминает, что на российском рынке до сих пор нет даже единого утверждённого ГОСТа по складской недвижимости — хотя сегмент активно развивается уже более двадцати лет. «Есть разные классификации, рекомендованные профессиональными сообществами, но они не закреплены нормативно, — уточняет он. — А light industrial — ещё более молодой и разнородный формат. В общем, любой ГОСТ без механизма контроля превращается в элемент маркетинга, и вопрос о его необходимости именно сейчас остаётся открытым».

Степан Щедров, заместитель директора по работе с ключевыми клиентами Union Brokers, называет инициативу «позитивной, но преждевременной». «Система ГОСТ на товары и услуги, например, включает требования к качеству, безопасности, базовым параметрам, – перечисляет эксперт. – И ГОСТ – национальный стандарт, рекомендация государства, но, конечно, не закон. Мы тоже участвовали в разработке первой классификации light industrial, и выступаем за унификацию таких объектов, но  спрос диктует свои правила и нужно всё-таки подождать, взять паузу, пока отрасль не придёт к некоторому общему знаменателю».

На рынке уже есть две классификации, которые отличаются по параметрам, указывает Александр Перфильев. По его словам, если даже государственный стандарт закрепит одну из них, это не окажет серьезного влияния: девелоперы по-прежнему будут ориентироваться на экономику проекта, локацию и потребности арендатора, а не на формальное соответствие ГОСТу. «В тех отраслях, где уже действует ГОСТ (например, в пищевой промышленности), многие производители работают по техническим условиям, и это не означает худшего качества, — рассуждает г-н Перфильев. — Или на рынке жилой недвижимости: целая россыпь ГОСТов, но наиболее важные нормативы — СНиПы: именно они устанавливают обязательные требования к проектированию, строительству и эксплуатации».

Введение ГОСТа для light industrial, безусловно, важно для прозрачности рынка, но само понятие стандарта пока звучит избыточно:​ уже реализованы две профессиональные классификации, предлагающие детализацию параметров объектов сегмента по классам с точными техническими критериями, такими как высота потолков, нагрузка на пол, энергообеспечение. То есть фактически – определено и зафиксировано, что такое light industrial. ​И, тем не менее, даже профессионалы всё ещё трактуют формат по-разному; согласование единого государственного стандарта неизбежно станет непростым и долгим процессом​, а чрезмерный уклон в государственное регулирование рискует «заморозить» отрасль — часть инновационных или региональных проектов «с особенностями» может оказаться вне формата.

Денис Кузнецов, девелопер, управляющий партнёр ГК «Юнити», также указывает на «риски бюрократии». «ГОСТ, конечно, не равно «закон», но, если станет «предписанием» для регионов, банкиров и экспертов, то может выплеснуть с рынка всё нестандартное, — соглашается эксперт. — А в «лайтах» 80% интересного — как раз «не стандарт». Есть и риск задержки инноваций: если через два года скажут: всё, без ГОСТа проект не пройдёт госэкспертизу — получим застой и уход в серые зоны».undefined

Стандартизация «лайтов» по ГОСТу не является радикальной мерой, загоняющей рынок в какие-то жёсткие рамки. Основная цель – закрепить само понятие LI, чтобы оно было воспринято и за пределами отрасли.

По факту же ГОСТ устанавливает минимальные требования и характеристики, предоставляя максимально широкое определение. Например, ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020 закрепляет основные термины, которыми обозначаютcя здания и сооружения. Большинство из более 40 тысяч различных российских ГОСТов носит рекомендательный характер. Ответственность за несоответствие рекомендательному ГОСТу наступает лишь в случае, когда заявлено, что здание построено по нему, но де-факто это не так.

ГОСТ для технопарков был принят ещё в 2021 году и стал основой для дальнейшей институционализации, напоминает Ольга Широкова, партнер NF GROUP. Отсутствие единых критериев для активно развивающегося light industrial  затрудняет как взаимодействие с госструктурами, так и привлечение банковского финансирования, уверена г-жа Широкова. «Конечно, важно различать ГОСТ как нормативный документ, устанавливающий минимальные требования для признания объекта в рамках государственной политики, и профессиональные классификации, которые позволяют экспертному сообществу оценивать качество, уровень и потребительские характеристики объектов, — перечисляет эксперт».

Виктор Заглумин, сооснователь и партнёр Bright Rich | CORFAC International, поддерживает: унификация необходима, как минимум, потому, что сегодня игроки часто используют термин light industrial в маркетинговых целях. «Чтобы повысить ценность проекта на рынке, а, соответственно, и стоимость квадратного метра, – поясняет он. – В итоге есть примеры, когда как light industrial позиционируются склады класса B, хотя такие объекты не отвечают требованиям производственных компаний с точки зрения объёма энергомощностей и нагрузки на пол».

Филипп Чайка, партнёр, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate, тоже указывает на «размытость» восприятия «лайтов» на рынке. «Light Industrial сегодня называются и многоэтажные производственные комплексы и участки с мелкой арендной нарезкой по 300–500 кв.м, и загородные проекты с десятками небольших зданий, – сообщает г-н Чайка. – Это, как минимум, вызывает сложности при оценке и сравнении продуктов».

Бум формата привлек в сегмент армию непрофессиональных игроков, не являющихся системными девелоперами и создающих продукт, мало напоминающий классический light industrial. Их проекты просто дискредитируют сегмент.

Именно сейчас самое время «фиксировать правила игры, но без удушающих инструкций», резюмирует Денис Кузнецов. «Лайтовым» термином теперь с готовностью оперируют и консультанты, девелоперы, и банки, и арендаторы, но ведь каждый — по-своему, напоминает г-н Кузнецов. Одни строят «коробки с окнами», другие — технопарки, третьи — склады в нарядной обёртке. ГОСТ, как минимум, задаст базовую терминологию и минимальный порог качества, если, конечно, не попытаются втиснуть весь рынок в один формат. Light industrial — «зонтик» для нескольких подтипов: от юнитов по 500–1000 м² с офисом и воротами до многофункциональных индустриальных парков, городских микропроизводств и дарк-ритейла; поэтому так важна градация внутри ГОСТа, а не одна формула на всех. Если делать гибкий стандарт с несколькими уровнями — всё получится, если начать стричь всех под одну гребёнку — рынок просто будет игнорировать документ. В общем, ГОСТ — не повод всё зарегулировать, но, наконец, реальный шанс договориться об общем языке, сделать продукт узнаваемым. Если мы сами его напишем — будет работать. Если нам его «нарисуют сверху» — никто играть по этим правилам не будет».

Введение ГОСТа и стандартизации не окажет существенного влияния на коммерческую часть – вероятно, целью является формальное обеспечение льгот для определённых категорий участников рынка. Для удобства всех сторон процесса – покупателей, консультантов, продавцов и банков – было бы достаточно общепринятой классификации, разработанной и согласованной ведущими консалтинговыми компаниями. 

Народная воля

Александр Манунин резюмирует: сегмент именно сейчас  нуждается в стандартизации, и поддержка на государственном уровне станет стимулом для развития смежных отраслей. «Но разработка должна проходить с вовлечением всех основных игроков, — подчёркивает эксперт. — Мы, например, в своё время принимали участие в рабочей группе по созданию единого стандарта для light industrial, и знаем, как важно учитывать локальную специфику и развитие формата, требующего гибкости».

До недавнего времени запросы на стандартизацию формата поступали исключительно от консалтинговых компаний, теперь же к теме проявляют интерес и девелоперы — в частности, один из лидеров рынка, что говорит о зрелости сегмента. Формат одноэтажного light industrial существует уже не первый год и фактически сформировался, поэтому именно сейчас назрела необходимость в его стандартизации. 

Если процесс согласования будет происходить в сегменте одноэтажных производственных площадок, достичь договоренностей вполне возможно. Несмотря на то, что сами авторы инициативы продолжают экспериментировать с форматами зданий, на рынке уже сформировались базовые параметры, которые можно взять за основу. 

Определённые риски, безусловно, есть, в то же время, разработка ГОСТа может стать полезным инструментом для девелоперов на этапе проектирования и строительства. В конечном счёте, ни один участник рынка не заинтересован в появлении убыточных объектов, которые из-за нескольких недочётов в характеристиках вынуждены снижать арендные ставки или цену продажи для реализации проектов.

Яна Кузина, президент Ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости», напоминает, что многие участники «ГОСТ-инициативы» были задействованы в разработке межкорпоративной классификации, которую рабочая группа АЭРН по light industrial презентовала в январе. Среди «возможных опасностей» ГОСТа эксперт называет сокращение или полное уничтожение ценовой конкуренции в light industrial. «В этом сегменте застройщики конкурируют ценой, нет задачи всегда строить «суперпраймкласс», — поясняет г-жа Кузина. — И, если сейчас строительство регулируется только СНиПами, то ГОСТы могут существенно поднять требуемый уровень и качество строительства, что не всегда оправданно, да и не всем потребителям light industrial нужно. Небольшие девелоперы, например, зачастую дают более интересное ценовое предложение, какие-то решения для своей аудитории, по сравнению с более масштабными и дорогостоящими игроками. В общем, для сохранения разнообразия и конкурентоспособности рынка нужно или максимально детализировать для разных форматов light industrial, что можно, что нельзя, либо разработать более общий, рамочный, стандарт качества. И уж, как минимум, ГОСТ должен учитывать как требования к классу А по «московским меркам», так и возможные вариации для индустриальных парков в регионах, где строить продукт от той же Parametr будет нерентабельно – другой рынок».

Юлиана Хронюк, директор по развитию light industrial, IBC Недвижимость, также указывает на «лайтовую пропасть» между Москвой и регионами. «И, возможно, как раз после внедрения ГОСТа развитие активнее пойдет за пределы столиц, снимет опасения сомневающихся девелоперов и инвесторов, привлечет компании без опыта в индустриальной недвижимости, запустит переезды клиентов из старого фонда в современные пространства», — прогнозирует она.

Учитывая сотни огромных, давно не используемых по назначению, промзон в регионах, а также программы КРТ в Москве, всё большая часть площадок очевидно будет отводиться именно под light industrial, позволяющий расположить под одной крышей и «под ключ» производственные, торговые, складские и офисные помещения в черте города, и создающий дополнительные рабочие места, полагает Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами. «Не так давно мэрия Москвы исключила классические склады из программы мест приложения труда, в то время как light industrial наоборот получил дополнительный стимул за счет увеличения коэффициента, — напоминает эксперт. —  Стандартизация – целое поле для дальнейшей поддержки сегмента, и не может не влиять на смещение интереса, делая, вкупе с растущим спросом, его всё более привлекательным для диверсификации портфелей девелоперов».

LI в России вообще «имеет более гибкое наполнение», чем в других странах, что тоже должно быть учтено в унификации подходов, уточняет Марина Толстошеева. «Это давно уже не просто маленькие блоки для производства и складирования, поэтому подчас стоимость строительства значительно и превышает строительство биг боксов, —  продолжает г-жа Толстошеева. —  В общем, договориться сейчас будет сложно, но необходимо: от этого, повторюсь, напрямую зависят условия, благоприятные для развития российского малого и среднего предпринимательства, запуска новых технологичных стартапов в производстве».

Пока же «лайтами» в маркетинговых целях некоторые девелоперские компании называют обычные ангары, соглашается с другими собеседниками CRE Виктор Афанасенко. «Да и консалтинговые компании, специализирующиеся на light industrial, искусственно расширяют спектр объектов, называя, ввиду популярности термина так многоэтажные склады и промышленные технопарки», —  вздыхает г-н Афанасенко.

Сейчас в одном помещении может находиться сырный цех, а за стенкой – сборка компьютеров. Однажды у меня был случай, когда производство колы располагалось через дорогу от табачного, и каждый раз, когда начинался встречный ветер, сахар впитывал табак, что приводило к порче сырья. Вот, как минимум, поэтому нужно идти в сторону порядка и стандартизации. Ну и подразумевать, что любая стандартизация необходима на этапе входа нового собственника, уже от девелопера проекта. Сейчас, когда первые покупатели заходят на такие объекты, им вроде бы всё легко и понятно, но потом начинаются вопросы, и, если отдельные нюансы не утвердить на госуровне, то – по опыту – никто или почти никто не будет их и придерживаться. В общем, нужен стандарт, который защищает все стороны процесса.

Руслан Готыжев тоже считает, что ГОСТ «откроет новые возможности в сфере промышленной недвижимости». «Именно light industrial ведь становится связующим звеном между классическими индустриальными парками и городской коммерческой недвижимостью, — размышляет г-н Готыжев. — Ну а риск избыточной нагрузки минимизируется открытой процедурой: проект ГОСТ уже находится на рассмотрении в Росстандарте и под контролем руководства ведомства. В ближайшие два месяца у всех участников рынка будет возможность вносить предложения и дополнения по тексту стандарта в рамках процедур публичного обсуждения».

Пойдут ва-банк

Авторы инициативы убеждены, что введение ГОСТов изменит отношение к LI, в том числе, банков. «Пока банки с опаской относятся к «лайтам», – поясняет Денис Кузнецов. – Непонятно что строят, непонятно, кому продают. Если будет ГОСТ, появится чёткое описание продукта, снизится дисконт при оценке, будет легче выдавать и проектное финансирование, страховщики тоже начнут работать увереннее. ГОСТ может открыть двери для более дешёвого и структурного капитала в сегмент, особенно в регионах. «Без рамок» же снова получится история, когда под видом «лайтов» будут продавать всё, что не влезло в склад и не дотянуло до производства, а потом и банки, и страховщики, и инвесторы скажут: мы не понимаем, что это за продукт».

Евгений Бумагин парирует: для банков куда большее значение будет иметь классификация объектов LI, которая сейчас находится в разработке у специалистов Moscow Research Forum. Именно она, по его словам, «будет способствовать институализации и упорядочиванию рынка». «Банки оценивают проект по реальной эффективности, а не формальному соответствию ГОСТу, – поддерживает Александр Перфильев. – Если объект построен условно грамотно – будет востребован и получит финансирование, даже без ссылки на стандарт. Но, повторюсь, главное — рынок сейчас активно развивается, появляются новые форматы и подсегменты, в том числе многоэтажные. Они ещё в процессе девелопмента, масштабные и очень разные, поэтому пока рано обсуждать, какой из них будет популярнее». Создание ГОСТа на этой стадии может оказаться преждевременным: есть риск, что он просто не успеет за развитием отрасли, повторяет эксперт. Источник CRE в одном из крупнейших российских банков также прогнозирует, что пока на рынке нет единого понимания формата, ГОСТ может оказаться «ненужной бюрократией».  «А отношение к финансированию меняют не ГОСТы или классификации, но устойчивый спрос на продукт (аренду или на покупку), подтверждённый рыночной практикой, – уверен эксперт. – И только по ходу развития рынка появится возможность оценить все параметры проектов, риски не заполнения/низких темпов продаж, коммерческие условия, то есть те аспекты, которые, собственно, и могут повлиять на возврат кредита».

Впрочем, для ряда банков появление ГОСТов всё-таки позволит снизить неопределенность при оценке залоговой стоимости объектов, убеждена Светлана Опрышко, директор портала Всеостройке.рф.

Обратный отсчёт

Риски, что даже после введения госстандартизации «терминологическая путаница» в отраслевом сообществе сохранится, весьма высоки, уверен Виктор Заглумин. «ГОСТ же носит рекомендательный характер, поэтому ничего не мешает собственникам спорных или некачественных объектов и дальше позиционировать их как light industrial, – поясняет он. – Владелец устаревшего промышленного здания по-прежнему сможет нарезать его на блоки и вывести на рынок как light industrial.  Создать же исчерпывающую классификацию LI действительно довольно сложно. Подавляющее большинство таких проектов реализуется в Московском регионе, и, скорее всего, при разработке ГОСТа за основу преимущественно примут всё-таки их технические характеристики. Региональные продукты со своей спецификой в итоге автоматически не будут соответствовать установленным правилам».

Кристина Медникова, впрочем, напоминает, что и сейчас, когда покупатель приобретает лот LI в Москве и области, он далеко не всегда хочет соблюдать даже правила индустриального парка. «Юридически повлиять сложно, ведь всё вовремя оплачивает, в итоге – фильм «Гараж»: каждому нужно своё, потому что он за это уплатил, – говорит эксперт.  – Но очевидно, что отрасль вышла на новый уровень и ей нужны понятные правила игры».

Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал», прогнозирует углубление сегментации LI. «Премиальные индустриальные парки, городские “лайты” и гибридные форматы, – перечисляет Денис Кузнецов. – Как минимум, станет всем понятнее, чем «лайт» отличается от «просто склада» и от тяжёлого производства».  Light industrial в России выделяются в «новые складские МФК», вовлекая всё больше непрофильных инвесторов и фондов в реальный сегмент экономики, добавляет Марина Толстошеева. Это, очевидно, усилит и запрос на управляющие компании, специализирующиеся на управлении подобными активами, которым могут «пригодиться госстандарты».