Всё мельче и мельче: управление «мелкой нарезкой» становится одним из главных вызовов

По данным NF GROUP, объем офисной недвижимости на продажу в Москве достиг рекордного уровня за всю историю наблюдений за рынком. Совокупная площадь первичных офисов, представленных на продажу, превысила 700 тыс. кв. м. По итогам I полугодия 2025 года объем предложения увеличился на 60% в годовом выражении и почти утроился по сравнению с 2021 годом. Рост показателя обусловлен выходом сразу девяти новых проектов, преимущественно в децентрализованных районах столицы, на которые в конце июня 2025 года пришлось более четверти объема предложения. Несмотря на активное расширение предложения, ценовая динамика осталась стабильной. Так, по итогам I полугодия 2025 года средневзвешенная цена первичного предложения офисов классов А и B в продажу составила около 440 тыс. руб./кв. м/год (здесь и далее цены приведены с учетом НДС, если применимо). С начала года показатель вырос всего на 1,2%, в годовом выражении увеличение составило 7,3%. При этом в классе А зафиксировано незначительное снижение: средневзвешенная ставка предложения составила 450,1 тыс. руб./кв. м/год, снизившись с начала года на 0,2%.


Источник: NF GROUP

По итогам II квартала 2025 года средневзвешенная цена предложения офисов на продажу класса А снизилась. Это обусловлено стартом продаж в девяти новых проектах, преимущественно расположенных в децентрализованных районах столицы. Основной фактор снижения – невысокий уровень стартовых цен, заявленных девелоперами на новые объекты. Средневзвешенная цена продажи нового предложения составила 426 тыс. руб./кв. м, что почти на 7% ниже показателя I квартала 2025 года.

С учетом новых проектов общая площадь первичных офисов в продажу превысила 700 тыс. кв. м, где 28% – площади в офисных проектах со стартом продаж во II квартале 2025 года. Таким образом, объем предложения офисной недвижимости на продажу увеличился на 60% в годовом выражении и почти втрое (+180%) по сравнению с аналогичным периодом трехлетней давности. На конец второго квартала свободные площади предлагаются в 56 строящихся проектах на разной стадии готовности. Из них в 10 проектах площади продаются единым лотом (целиком), в оставшихся 46 – помещения реализуются блоками и этажами. 


Источник: NF GROUP

В структуре предложения офисных площадей, реализуемых блоками, за год существенно увеличилась (на 17 п. п. – до 40%) доля объектов площадью 1 000–3 000 кв. м. Возрос объем предложения блоков площадью, эквивалентной одному этажу. При этом сократилась доля блоков размером 300–1000 кв. м – на 11 п. п. Основной фактор изменений структуры предложения – поступление на рынок новых объектов.


Источник: NF GROUP

В I полугодии 2025 года объем продаж офисов на первичном рынке (блоками и едиными зданиями) составил 172 тыс. кв. м, что на 16% выше уровня I полугодия 2024 года. При этом объем продаж только блоками за II квартал 2025 года составил 68 тыс. кв. м, что на 12,8% выше чем за I квартал 2025 года и на 6,8% ниже, чем за II квартал 2024 года. Небольшое замедление спроса в розничном сегменте продажи офисов можно объяснить высокими ценами и сокращением экспозиции в зданиях-лидерах продаж прошлых периодов на высокой стадии готовности. При этом с начала года объем нового предложения стабильно растет, что позволяет прогнозировать рост количества сделок во втором полугодии 2025 года. Существенное увеличение объема офисов на продажу обусловлено ростом девелоперской активности в рамках программы мест приложения труда (МПТ), предусматривающей налоговые и инфраструктурные льготы. Мы ожидаем, что высокая деловая активность сохранится и во втором полугодии — спрос на покупку офисных площадей остается стабильным, поскольку доступных альтернатив с сопоставимыми характеристиками на рынке немного. Основными покупателями выступают частные инвесторы и крупные компании. Отдельные сделки в объеме 1–2 тыс. кв. м также имеют место, однако их доля остается незначительной».


Источник: Nikoliers

«По планам девелоперов до конца 2026 г. ожидается старт продаж и выход в рынок новых крупных проектов в продажу «нарезкой». Последующий вывод этих блоков частными инвесторами на рынок аренды может частично сбалансировать спрос, однако ключевым трендом останется предпочтение компаний к покупке офисных площадей, особенно в условиях ограниченного выбора качественных помещений и растущих арендных ставок. В настоящий момент дефицит свободных качественных площадей является сдерживающим фактором заключения сделок. При этом спрос сохраняется, но поиск подходящих опций занимает больше времени. Даже с учетом незначительной волатильности уровня вакансии минимальное предложение свободных площадей и выход в рынок предложений от частных инвесторов поддерживают рост ставок аренды», – прокомментировал Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers. 

За II квартал 2025 года в предложении офисов на продажу на первичном рынке класса А/Prime зафиксирован средний рост цен на 10%. Исключением стала зона ТТК-МКАД, где стоимость снизилась на 7% – до 449 тыс. руб./кв. м. Это связано с изменением структуры предложения – в рынок вышли объекты на старте продаж.

Средневзвешенная стоимость блоков по итогам июня 2025 года составила: 513 тыс. руб./кв. м – внутри ТТК (415 тыс. руб. ), 759 тыс. руб./кв. м – в ММДЦ «Москва-Сити», 431 тыс. руб./кв. м – ТТК–МКАД, 228 тыс. руб./кв. м – за пределами МКАД. Для сравнения, годом ранее средневзвешенная стоимость блоков составила: 415 тыс. руб./кв. м – Садовое кольцо-ТТК, 626 тыс. руб./кв. м – в ММДЦ «Москва-Сити», 380 тыс. руб./кв. м – ТТК–МКАД, 209 тыс. руб./кв. м – за пределами МКАД.


Источник: Nikoliers



Источник: CMWP

«Рынок офисной недвижимости Москвы продолжает демонстрировать интерес со стороны частных инвесторов к покупке блоков, которые впоследствии выводят их в аренду по ставкам выше рыночных. К примеру, внутри МКАД во II квартале появились блоки со ставкой 55 тыс. руб./кв. м в год, что на 82% выше среднерыночного показателя внутри МКАД. На этом фоне покупка офисных помещений, особенно на этапе строительства, становится все более популярной стратегией, учитывая текущий дефицит крупных объектов, готовых к немедленной аренде или использованию. Это не только возможность зафиксировать цену, но и, что особенно ценно, – получить пространство, которое можно спроектировать и адаптировать к специфике бизнеса, создать комфортную рабочую среду и, в конечном итоге, повысить эффективность деятельности компании. В свою очередь появление предложения от частных инвесторов балансирует рынок и расширяет возможности выбора для различных компаний», – отметил Андрей Кухар, директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers.

В I полугодии 2025 года на рынке офисной недвижимости Москвы были зафиксированы следующие ключевые сделки приобретения: покупка структурами «Лукойла» 50 200 кв. м в деловом центре AFI2B и приобретение «Т-Банком» 28 785 кв. м офисных площадей в БЦ «Центральный Телеграф». Ключевыми игроками на рынке аренды стали – компания Helix выбрала помещение площадью 10 тыс. кв. м БЦ Neopolis, и холдинг «Синара», занявший 9 401 кв. м в деловом центре «Милютинский 12».

Лидерами в структуре спроса на офисном рынке Москвы по итогам первых шести месяцев текущего года стали компании из сферы добычи и распределения – 19%. Значительный интерес также проявили представители следующих секторов: профессиональные услуги (17%), ИТ и телекоммуникации (14%), производство (7%).

К тому же сейчас на руках у населения сосредоточена огромная сумма денег, банковские депозиты начинают постепенно снижаться, рынок акций не стабилен, а жилье относительно малодоходно, напоминает Андрей Филиппов, директор по техническому обслуживанию и эксплуатации департамента управления недвижимостью Nikoliers. Соответственно, удачно совпали как фактические возможности девелоперов (строить только на продажу), так и ожидания инвесторов (купить недвижимость, но с доходностью выше, чем у жилья).

Таким образом, сегодня на рынке доля офисных зданий, наблюдается две тенденции: сам рынок офисных зданий растет, среди офисного сегмента растет доля офисов, продающихся в «мелкую нарезку». Да, этот рынок преимущественно сосредоточен внутри двух мегаполисов – Москвы и Санкт-Петербурга. 

В Москве с 2025 по 2029 год прогнозируемый объем ввода – 3,8 млн м.кв офисных площадей, из которых 2,4 млн. м.кв предназначены на продажу (включая предлагаемые одновременно в аренду/продажу). При этом доля проектов с «мелкой нарезкой» (от 25 до 250 кв. м) – 30% от общего объема (1,1 млн. кв. м).

В Санкт-Петербурге с 2025 по 2027 гг. будет введено в эксплуатацию 264 тыс. м.кв офисных площадей. Из них на продажу – 44 тыс. кв. м (включая предлагаемые одновременно в аренду/на продажу). Доля проектов, где есть мелкая нарезка от 23 до 250 кв. м составляет 12% (31 тыс. кв. м).

По данным на август 2025 года в новых бизнес-центрах, введенных с 2022 года, где офисы реализовывались на продажу в «мелкую нарезку», общий объем вторичного предложения в аренду и на продажу от частных инвесторов составляет не более 50 тыс. кв. м или 5% от общего объема вакантных площадей в Москве, добавляет Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate. В ближайшие несколько лет, в период с 2025 по 2028 год включительно, ежегодно на рынке может появляться порядка 150-200 тыс. кв. м вторичного предложения от частных инвесторов – проекты вводятся в эксплуатацию постепенно, и на сегодняшний день предпосылок к перенасыщению рынка нет.

Большая часть этих помещений – свыше 70% – реализуется частными инвесторами, оценивает Станислав Куликов, генеральный директор компании Ortiga Development. Высокий спрос на покупку офисов в формате «мелкой нарезки» и рост предложения обусловлен целым рядом факторов. Во-первых, переориентацией частных инвесторов с сегмента жилой недвижимости на офисные помещения. Отвечая на запрос покупателей, девелоперы со своей стороны также стали корректировать свои проекты, закладывая офисы небольшой площади – за счет «мелкой нарезки» и невысокого порога входа такие лоты проще реализовать, при этом стоимость квадратного метра здесь выше. Кроме того, предложение выросло еще по причине запрета апартаментов, в связи с чем некоторые девелоперы начали реализовывать офисные центры там, где построить жилье невозможно. А развитию офисного сегмента в целом способствуют, в том числе, программа КРТ, в рамках которой наряду с жильем девелоперы возводят бизнес-центры, а также программа МПТ. 

Ваши предложения

Такие объекты стали появляться достаточно давно, но, скорее, в виде исключений, хотя немало проектов в «Москва-Сити», бизнес-центры «Плаза девелопмент» и другие были реализованы по схеме продажи множеству собственников и ранее, напоминает Михаил Сафонов, партнер, директор по развитию NF PM. Однако сейчас это стало практически основной моделью реализации офисной недвижимости. Практически все крупные девелоперы реализуют проекты по такой схеме, появился новый класс небольших инвесторов желающих диверсифицировать вложения - приобретая объекты в стабильно растущем офисном сегменте. Как правило, такими объектами управляют аффилированные к девелоперам структуры. 

На практике все немного сложнее, но если укрупненно, то есть две модели управления: собственники организуют ТСН (товарищество собственников недвижимости). ТСН в качестве управляющего органа выбирает УК, заключая с ней единый договор. Такая схема достаточно удобна для управляющих компаний, поскольку она имеет одного контрагента в качестве заказчика. Часть рисков по работе с ресурсоснабжающими компаниями и сбору платежей с собственников снимается, а точнее перекладывается на ТСН. Для жильцов такая модель удобна возможностью консолидации своего мнения в ТСН, а также возможностью выбора представителя из числа собственников, а также быстрой смены УК при необходимости. Вторая – когда УК напрямую заключает договоры с каждым собственником. В этом случае количество контрагентов равняется числу собственников, при смене собственников или необходимости изменения или пролонгации договоров возникает достаточно серьезная нагрузка. Кроме того, снимаются риски задолженности перед ресурсоснабжающими и некоторыми сервисными компаниями, которые возникают в связи с неплатежами собственников.

Интерес инвесторов сегодня сосредоточен к офисной недвижимости класса А, В+, которая востребована на рынке аренды, напоминает Андрей Филиппов. И если среди УК, хоть и нечасто, но встречаются игроки, способные обеспечить эксплуатацию таких объектов с учетом вышеперечисленных сложностей, то арендные отношения многочисленных собственников офисных блоков остаются пока их головной болью.

И тут собственники сталкиваются с целым букетом новых для себя проблем. Очень скоро выясняется, что желающих снять небольшой блок в состоянии shell&core, оказывается, не так уж и много. А если и есть, то хотят в арендной сделке учесть стоимость отделки, что корректирует арендный поток вниз до неинтересных собственнику помещения значений. Арендаторов нужно искать, вести с ними переговоры, осуществлять показы помещения, заключать различные договоры, впоследствии контролировать СМР и состояние арендованного помещения, выполнять финансовые обязательства перед УК (несмотря на стабильность входящего денежного потока) и время от времени повторять всю процедуру заново, т.к. ротация арендаторов вещь неизбежная.

Ирина Севалкина, генеральный директор управляющей компании STONE Office, также говорит об устойчивом росте числа объектов с множеством собственников: часто это не 2–3 владельца бизнес-центра, а 20–30–60 и более собственников. Такой формат, c одной стороны, подразумевает определенную специфику управления и глубокие компетенции управляющей компании, с другой — требует четкости внутренних регламентов и прозрачности операционных процессов. Возможные риски при управлении такими объектами возникают, в широком смысле, по причине разногласий собственников. В основном подобные конфликты вытекают из-за отсутствия единых регламентов и механизмов принятия решений. Среди таких рисков — смена собственника и дебиторская задолженность по оплате коммунальных услуг и учету эксплуатационных сборов, а также использование помещений не по назначению, когда бизнес-центр превращается в так называемый «офисный шанхай».  Чтобы предотвратить возникновение таких разногласий, профессиональная управляющая компания на общем собрании собственников изначально согласовывает вопросы, неразрывно связанные с качественным функционированием бизнес-центра. Важно и своевременное проведение плановых и аварийных ремонтных работ на объекте, включая капитальный ремонт здания, чтобы эффективно планировать и реализовывать мероприятия по поддержанию высокого эксплуатационного уровня. Так, на общем собрании собственников офисного квартала STONE Towers было принято решение об открытии номинального счета капитального ремонта — данный инструмент поможет нам в проведении плановых и аварийных ремонтных работ капитального характера без необходимости экстренного сбора дополнительных средств. Управляющая компания также несет ответственность за согласование проектов на проведение ремонтных работ в помещениях собственников, а также контроль проведения работ в соответствии с утвержденной проектной документацией, чтобы избежать системных проблем при эксплуатации объекта. Все эти мероприятия в сочетании с исчерпывающими регламентами позволяют поддерживать соответствие стандартам класса А не только на момент ввода объекта в эксплуатацию, но и на всем протяжении жизненного цикла здания.

На этом фоне растет потребность в профессиональных управляющих компаниях, способных не просто поддерживать работоспособность объекта, но и обеспечивать высокий уровень сервиса при выстраивании партнерских отношений с арендаторами и собственниками. За счет работы УК также достигается устойчивость операционных показателей и соблюдение стандартов энергоэффективности — а значит, управление бизнес-центрами с множеством собственников становится важным направлением развития рынка коммерческой недвижимости. В этом контексте немаловажную роль играет общее видение девелопера проекта и управляющей компании: выступая партнером STONE, мы обеспечиваем преемственность единых стандартов качества уже на этапе эксплуатации бизнес-центров, что позволяет поддерживать высокий уровень управления даже в условиях многособственности. Компании, обладающие профильной экспертизой и способные выстраивать продуктивную коммуникацию с разнопрофильными собственниками, обладают перспективой для дальнейшего роста и укрепления своих позиций на рынке.

Дополнительно мы видим выход жилых девелоперов на рынок коммерческой недвижимости, и этот тренд сейчас становится все активнее, добавляет Наталья Афанасова, директор, отдел эксплуатации недвижимости, CORE·XP. Девелоперы, кторые никогда не работали с коммерческой недвижимостью сталкиваются с большим количеством вопросов без ответов. При этом первое касание с такими клиентами происходит еще на этапе идеи проекта, когда консультанты вовлечены в разработку маркетинговой концепции объекта: профессиональный подбор ключевых типов арендаторов, формирование концепции ритейла и amenities, и подготовкой к защите перед городом.

Мы видим большой риск для проектов с застройщиками, которые не работали ранее с объектами, продаваемыми в «нарезку». Наш опыт показывает, что подготовка к грамотному управлению должна начинаться задолго до получения РнВ. Важно еще на этапе зарождения идеи подготовить сервисную концепцию проекта, решить вопросы с логистикой, минимизировать риски связанные с ошибками проектирования и подготовить объект и сформировать адекватную ставку эксплуатации и ОРЕХ для арендаторов. 90% ошибок можно исправить еще на этапе проектирования и концепции. Андрей Филиппов соглашается: УК в этой ситуации еще берет на себя функции коммунального агента между РСО и многочисленными собственниками помещений, что существенно увеличивает нагрузку на бухгалтерию, обеспечивает юридическое сопровождение всех принимаемых через Общее Собрание Собственников решений (от формулировки повестки до публикации протокола), собирает обратную связи и старается удовлетворить зачастую противоречивые потребности многочисленных заказчиков, отчитывается перед ними и старается вести свою деятельность несмотря на возникающую время от времени дебиторскую задолженность и перебои в денежном потоке.

Естественно, управление такими объектами требует существенно больших компетенций, опыта, финансовой стабильности УК и готовности самостоятельно решать все без исключения вопросы, в т.ч. перед контролирующими и регулирующими органами, возникающие в ходе операционной деятельности любого объекта.

Основные риски заключаются в том, что управление БЦ, реализованном в «мелкую нарезку», производится по аналогии с многоквартирным жильем, в соответствии с ГК РФ. Однако если в жилье интересы всех собственников приблизительно одинаковы, то в офисной недвижимости, в зависимости от рода деятельности собственника помещений, складываются ситуации, когда интересы собственников могут быть диаметрально противоположными. Например, типовому инвестору выгодно, чтобы его объект генерировал не только арендный поток, но и дополнительный доход от коммерциализации МОП (мест общего пользования), фасада и пр. Но если один из собственников – государственное учреждение, которое живет по «своим» правилам, то оно может быть и не заинтересовано в коммерциализации МОП, т.к. это влечет особый контроль со стороны надзорных для госпредприятий органов (в отношении контента, денежных потоков и пр.).

При этом задачей УК остаётся удовлетворение в равной степени интересов всех без исключения собственников. А если собственник не удовлетворен, он может занять и негативную позицию, вплоть до юридического оспаривания всего и вся происходящего на объекте. Решать такие противоречия – особое искусство и вызов для УК.


Глаза велики

В некоторых объектах собственники купленных лотов не являются собственниками общих площадей и инженерной инфраструктуры всего здания, что несет в себе риски потери доступа к объекту и ограничения снабжения, говорит Михаил Сафонов.

Возможно завышение тарифов со стороны владельца общей инфраструктуры.  В целом, консолидировать голоса множества собственников для достижения каких-либо целей достаточно сложно. Как правило, реализуются решения крупных владельцев, имеющих более 20%.

Также стоит отметить имиджевые риски объекта, которые влияют на класс здания и, соответственно, его доходность. 

Классический качественный БЦ создается с набором инфраструктуры и по стандартам классификации: большой холл, красивые уборные, соблюдение парковочного коэффициента, наличие столовой, ресторанов, банкоматов и т. д.

В объектах, принадлежащих одному собственнику, где работает профессиональная управляющая компания, стандарты обеспечивают комфорт для пользователей на протяжении всего цикла жизни объекта. Однако ситуация в объектах с множеством собственников зачастую другая: в БЦ класса А отделка в уборных на этажах может быть как в классе C, потому что собственник этажа решил сделать мелкую нарезку, при этом сэкономив на уборных. Собственники инфраструктурных помещений вместо сдачи их под предприятия питания могут сдать их кальянной или другим менее востребованным операторам, в моменте руководствуясь максимальной арендой. Собственники парковки далеко не всегда являются собственниками помещений в этом здании, и они могут использоваться для отстоя новых китайских авто как перевалочный пункт, а не для резидентов, нуждающихся в парковке. В результате таких изменений пользователи здания могут начать испытывать дискомфорт, что может впоследствии отражаться на имидже объекта и снижении доходности собственников.

В случае передачи сторонним компаниям начинать искать подходящую компанию нужно сильно заранее запланированного ввода в эксплуатацию, говорит Станислав Куликов. Это необходимо для того, чтобы компания могла проработать и подготовить грамотную и подходящую стратегию управления, продумать вопросы логистики, а также начала готовить документы для встречи с собственниками на общем собрании. По разным данным, свыше 50% бизнес-центров с компактными офисами передаются в управление сторонним профессиональным игрокам, и происходит это еще на этапе проектирования. 

Так или иначе, как будет развиваться формат управления подобными комплексами, покажет время. В ближайшие годы объем ввода комплексов с компактными офисами будет только расти. Несмотря на определенные особенности, управлять такими комплексами можно на высоком уровне. Вполне вероятно, что будут появляться профильные УК, которые будут специализироваться на управлении именно такими объектами. 

Специалисты по управлению шанхаями есть уже сегодня, говорит Андрей Филиппов: первую очередь, это УК, которые помимо функций эксплуатации БЦ, способны заниматься и брокериджем офисной недвижимости, и управлением маркетингом и коммерциализацией (т.к. экономика объекта существенно возрастает от внеарендного дохода), обладающие сильными юридическими, бухгалтерскими и IT-командами (т.к. отсутствует возможность делить задачи на свои (для УК) и задачи единоличного владельца здания – всё приходится делать УК).

Столь высокие требования к навыкам УК, конечно, сокращают количество игроков, способных качественно оказывать услуги управления «многоквартирным» офисом.

Поэтому девелоперы, реализующие свои проекта в «мелкую нарезку», зачастую вынуждены развивать свои домашние УК, чтобы не оставлять покупателей своих офисных блоков один на один с неизвестностью.

Однако и на рынке внешних независимых УК такие компании есть и сегодня их активно привлекают к управлению своими проектами девелоперы с единичными офисными зданиями в портфеле, а также те, кто ценят свою специализацию и не хотят уходить в смежный сегмент управления.



Ваш выход

Определенно, поскольку предложение таких объектов растет, требования по качеству управления и прозрачности – тоже, говорит Митхаил Сафонов. Однако для УК такие проекты являются высокорискованными, поскольку согласование бюджетов осуществляется не с 1–3 собственниками, а иногда более чем со 100. Кроме этого, добиться платежной дисциплины от, допустим, 100 собственников и получить своевременное финансирование на эксплуатацию объекта, по которому управляющая компания взяла на себя обязательства, достаточно сложно. И если у УК маржинальность 10%, а неплатежи - 20%, регулярно возникает потребность в капитальных затратах, по которым не всегда формируется соответствующий фонд, и требуется отдельное согласование собственников. Такие проекты становятся коммерчески неинтересны для УК. Работа с подобными объектами превращается в постоянное взыскание задолженностей, трату ресурсов не на качество эксплуатации, за которое заплатили добросовестные собственники, а на требование платы с должников.

Тем не менее, наш рынок проходит естественные этапы созревания, когда собственники начинают понимать свою ответственность, например, за лифты или кровлю, даже если они находятся на первом этаже. Девелоперы, также чувствуя ответственность за проекты, закладывают механизм влияния на инфраструктуру, оставляя ее, например, в своей собственности. 

Вместе с этим профессиональное структурирование бюджетов, планирование и индивидуальный подход к собственникам со стороны управляющей компании обеспечивают нормальную работоспособность подобных объектов. В перспективе требуется настройка законодательства в части защиты интересов небольших собственников и в то же время принятие действенных и, самое главное, оперативных мер к должникам.

Основными игроками управления подобными проекта очевидно являются собственные структуры, если мы говорим про крупных девелоперов, а также ключевые консультанты рынка недвижимости, соглашается Наталья Афанасова. Так как основными аспектами покрытия всех операционных задач будущих резидентов объекта помимо классической эксплуатации, являются управление арендными потоками для инвестиционных собственников, брокеридж, сопровождение fit out арендаторов, формирование стратегии доходности, маркетинговая стратегия, организация и тд. Такими компетенциями в полном объеме обладают только ведущие консультанты рынка недвижимости России. Так профессиональные управляющие компании полного цикла не просто контролируют эксплуатацию и юридические аспекты, но и предлагают полноценный пакет услуг работы с арендаторами.

Вероятно, для УК, берущихся за управление офисами, реализованными в «мелкую нарезку», важным станет предоставление комплексных услуг собственникам – т.е. не только эксплуатация БЦ, но и управление арендными отношениями в офисных блоках, говорит Андрей Филиппов. Однако для УК тут есть объективные риски, т.к. обеспечить достоверный прогноз денежного потока в таких объектах, а тем более гарантировать собственникам стабильный денежный поток не ниже определенного уровня, весьма проблематично. По этой причине УК, готовых к такой деятельности, много меньше, чем тех, кто берется за эксплуатацию таких БЦ.

Перспективы, как и в любом другом бизнесе, прекрасны для тех компаний, которые соответствуют профессиональным критериями для ведения данной деятельности. Количество офисных зданий, реализованных в «мелкую нарезку», выросло за последние несколько лет в разы и продолжает расти. Поэтому неизбежно вскоре услуги УК полного цикла (включая коммерческое управление в интересах многочисленных собственников) будут крайне востребованы. И те УК, которые смогут взять на себя такую работу, получат хорошую долю офисного рынка в управление.



Прямая речь

Петр Фонфара, управляющий партнер бюро BLANK:
Формат офисов “мелкой нарезки”, популярный сегодня, — это вызов не только для управляющих компаний, но и для архитекторов. Поддержание высокого и единообразного уровня эстетики в таком объекте становится ключевым условием сохранения привлекательности бизнес-центра и стабильного уровня аренды. Отказ от архитектурного контроля при проектировании внутренней среды ведет к хаосу и снижению инвестиционной привлекательности: здание перестает восприниматься как бизнес-пространство и превращается в набор случайных помещений. 

Поэтому девелоперам, реализующим такой формат, необходимо понимать: их ответственность не заканчивается на делении квадратных метров. Долгосрочная ценность объекта формируется за счет уровня общей концепции и качества среды. 

Даже в самых прагматичных форматах именно архитектура формирует то первое впечатление, которое либо приглашает, либо отталкивает. И это ощущение нельзя просчитать в таблице. Для этого в проектировании внутренних пространств необходимы опытный архитектор и продуманная стратегия дизайна.

Задача специалистов в таком случае – не просто разделить площади, а создать цельное и профессиональное пространство, даже если внутреннюю структуру формируют десятки небольших офисов. В этом помогает особое внимание входным группам и общим зонам, качеству навигации и освещения – все эти элементы формируют первое впечатление человека от объекта. При отсутствии единого визуального стандарта для собственников и арендаторов в оформлении общественных зон, объект быстро утратит свою привлекательность, что в свою очередь приведет к финансовым потерям.

Ключевым принципом проектирования таких пространств с мелкой нарезкой должна быть их трансформируемость. Сегодня спрос сосредоточен на небольших блоках, но рыночные тенденции меняются — завтра востребованными могут оказаться большие площади. Рынок уже знает множество примеров, когда микро-офисы по 30-50 кв.м в итоге приобретались или арендовались под объединение. Поэтому архитектура должна позволять без существенных строительных работ объединять или разделять помещения, опираясь на принцип модулей, продуманную инженерную сетку и гибкую логику зонирования.

Побеждают в сегменте те девелоперы и управляющие компании, которые рассматривают архитектуру как инструмент удержания стоимости актива. Даже при формате «мелкой нарезки» можно создать комфортное, узнаваемое и ликвидное пространство, если грамотно поддержать единый визуальный код и стиль объекта в общественных зонах.

Михаил Черныш, руководитель группы управления активами Asterus:
Да, в управлении офисными объектами с множеством собственников сегодня задействовано крайне ограниченное число профессиональных УК. Это связано с высокой сложностью процессов: при наличии большого количества владельцев возникают разнонаправленные интересы, а ключевой риск в том, что каждый собственник вправе в одностороннем порядке отказаться от услуг управляющей компании. Это подрывает устойчивость эксплуатационной модели и делает сложным централизованное управление зданием.

На рынке уже встречаются кейсы, когда при продаже офисных помещений в формате распределенной собственности на покупателя накладывается обязательство заключить договор с определенной УК — это один из немногих способов сохранить единый подход к управлению. Как правило, такими объектами управляют те же компании, которые выводят их на рынок — девелоперы, имеющие в структуре собственные управляющие организации.

В целом сегмент офисов с множеством собственников пока слабо охвачен управляющими компаниями, но здесь есть значительный потенциал. По мере увеличения количества проектов с продажей «в мелкую нарезку» будет расти и спрос на специализированные УК с соответствующими экспертизой и компетенциями.

Леонид Скороходов, руководитель отдела аналитики Dominanta:
На основании данных Dominanta, в офисах в зоне от ТТК до МКАД, в экспозиции основное количество лотов до 200 кв.м. (56%), также значительное количество от 200 до 400 кв.м. (26%). Доля лотов более 1000 кв.м. - 8%.

В структуре спроса также преобладают компактные лоты в диапазоне до 400 кв.м. структура распределения лотов по площадям остается относительно стабильной уже длительный период, однако в последнее время наблюдаем увеличение количества крупных публичных сделок – целых этажей или зданий под штаб-квартиры.

В проектах вышедших на рынок в 2025 году преимущественно предлагается не крупная нарезка и возможность объединить лоты для удовлетворения максимально широкого круга запросов покупателей.

Марина Гостева, заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group:
По нашим оценкам, доля помещений площадью от 50 до 300 м² уже более года составляет около 90% в сегменте возводимых БЦ класса А, а также строящихся и проходящих редевелопмент зданий категории В+. Особенно активно такие сделки заключаются в центральных локациях и районах, где реализуются проекты по программе МПТ.

Мелкая нарезка популярна, т.к. для среднего бизнеса в условиях дефицита качественных лотов покупка небольшого офиса становится выгодной и предсказуемой альтернативой аренде. В результате количество собственников в одном бизнес-центре кратно увеличивается, на один офисный блок чаще всего приходится один владелец, который либо работает в нем сам, либо сдает в аренду. 

Еще три-четыре года назад была распространена ситуация, когда один собственник владел большим пулом лотов. В крупном БЦ помещения могли полностью выкупить один или несколько собственников, что упрощало работу специалистов property- и facility-менеджмента.

Для минимизации этих рисков мы рекомендуем девелоперам заранее просчитывать оптимальное количество резидентов, ограничивать число управляющих компаний и развивать доверительное управление. К примеру, мы в West Wind Group считаем оптимальным в своих небольших бизнес-центрах размещать не более 10-15 офисов от 100 м² каждый.

Юридические сложности связаны с необходимостью согласовывать решения со множеством владельцев, что может привести к конфликтам интересов. В частности, у них могут возникнуть сложности с тем, чтобы договориться между собой, объединить разрозненные офисные блоки в большой лот и сдать крупному арендатору.

Кроме того, если в одном БЦ работают несколько управляющих компаний, важно выстроить эффективную коммуникацию между ними, иначе не избежать дублирования функций и неэффективных расходов.

Главный риск — это сложности с управлением и снижение ликвидности объекта. При большом количестве резидентов сложнее обеспечить своевременные платежи, поддерживать техническое состояние здания и проводить плановые работы. Если УК не располагает свободными средствами, чтобы на время перекрыть недоимки по платежам, может пострадать безопасность и комфорт резидентов.

В результате картина кажется хаотичной: много собственников, несколько УК в одном здании. Однако стороны будут вырабатывать алгоритм взаимодействия в новых для себя условиях. Кто-то из девелоперов организует доверительное управление, когда аффилированная с ним управляющая компания выступает представителем интересов от лица множества собственников. Это позволит сохранить единый стандарт эксплуатации, упростить коммуникацию и повысить безопасность объекта. А кто-то постарается наладить коммуникацию между всеми участниками процесса, и сделает это успешно.

Блоки от 1000 м2 сейчас можно считать крупной нарезкой. Располагающиеся в них резиденты могут приводить управляющую компанию, с которой привыкли работать на других объектах, даже если БЦ уже на обслуживании у кого-либо из facility-операторов. 

Управление такими объектами становится одним из главных вызовов для рынка. Если раньше управляющие компании могли решать вопросы с одним или несколькими профессиональными владельцами, то теперь их десятки, и многие не имеют опыта работы с коммерческой недвижимостью. Это увеличивает нагрузку на УК, усложняет процессы согласования бюджетов, проведения ремонтов, обслуживания инженерных систем и т.д.

Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility:

Три вызова мелкой нарезки

БЦ с малыми блоками становятся новой классикой для рынка. У их эксплуатации будут свои особенности, в отличие от привычных бизнес-центров с одним или несколькими крупными арендаторами.

Во-первых, собственников таких объектов можно условно разделить на две группы: квалифицированные и нет. Квалифицированные — те, кто уже имеет достаточный опыт владения недвижимостью или аренды площадей в современных БЦ, знает, как работает этот рынок. И неквалифицированные — те, кто просто вложил деньги, приобретя помещение, но никогда не занимался недвижимостью профессионально. То, к какой категории относится собственник, влияет на его восприятие актива, понимание того, как должно строиться управление объектом, готовность инвестировать дополнительные средства.

Во-вторых, у разных собственников однозначно будут отличаться требования к уровню сервиса, организации оказания услуги и инфраструктуре объекта. И эти требования могут быть разными даже у квалифицированных пользователей.

В-третьих, вследствие первых двух пунктов, возникнет сложность в принятии любых решений. Необходимо организовывать собрания собственников, до всех доносить позицию УК и в конце концов путем голосования приходить к какому-то решению. В результате взаимодействие с большим количеством собственников потребует дополнительных ресурсов. 

Несмотря на сложности, рынок управления бизнес-центрами с мелкой нарезкой будет развиваться. На нем, скорее всего, сложатся два устойчивых направления, которые могут существовать параллельно.

Одно из них — создание девелоперами собственных УК. Это актуально, особенно учитывая то, что многие застройщики жилой недвижимости учреждают свои УК для управления многоквартирными домами. 

Второе — появление специализированных решений от профессиональных фасилити-операторов для БЦ с широкой структурой владения. FM-компании отстроят бизнес-процессы под работу со множеством собственников. Например, могут развивать автоматизацию сбора платежей, ИИ-решения для коммуникации и т.д. Выработка типовых моделей для работы с БЦ с большим количеством собственников станет новым вызовом для FM-операторов, но эта задача, безусловно, решаема.

Алексей Зародов, партнер архитектурного бюро Syntaxis:
- Раньше офисы такого типа в основном встречались в бизнес-центрах класса B- и ниже.  Их собственники достаточно либерально смотрели на замену решений внутри помещений, что-то разрешалось делать даже без прямых согласований. Разумеется, такой подход на длинной дистанции не мог не сказаться на качестве функционирования здания и его внутренних систем. Проблемой являлось еще и то, что в объектах не велся архив внесения изменений в инженерию, что приводило к путанице и сбоям. Такую ситуацию можно сравнить с тем, когда в IT-разработке цифровой код переходит от одного разработчика к другому, а со временем понять его исходную суть становится практически невозможно. Поэтому одна из ключевых задача работы с мелкой нарезкой в современном ключе – решение проблемы хаотичной эксплуатации и самоуправства на местах. 

Еще несколько лет назад в среднем в бизнес-центрах башенного типа мелкой нарезкой считалось наличие 2-4 арендаторов на этаже. Для них создавался обходной коридор на этаже с отдельными дверьми. Такое решение помогает решить вопрос размещения нескольких компаний, но побочным эффектом является снижение коэффициента эффективности использования площадей.  

В целом к омпактная нарезка привязана к определенным ограничениям по плотности посадки на этаже, конфигурации, обеспечению арендаторов независимыми входами в офисы. Также всем компаниям необходим одинаковый доступ к системам эвакуации, лестничным клеткам, а обеспечить такие требования достаточно непросто.