В Москве в минувший четверг состоялась конференция BC & EFFECTIVE OFFICE CONFERENCE. Специалисты офисного рынка собрались в Multispace Динамо, чтобы обсудить текущую ситуацию на рынке, а также его ближайшее будущее, новые вызовы и актуальные форматы. Тому, что мероприятие прошло в очень неформальной, но от этого не менее деловой атмосфере, вероятно, способствовала необычная рассадка спикеров и гостей – в буквальном смысле слова они общались в кругу, в кругу своих коллег.

Модератор первой сессии Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group освоилась в новой обстановке быстро и во-многом благодаря ее усилиям, дискуссия с первых секунд захватила всех без исключения. Для начала спикерам было предложено сравнить прогнозы на 2023 год с реальными результатами, которые были показаны в офисном секторе. Помните, еще совсем недавно многие аналитики колебались между «катастрофа» и «очень плохо», и пессимизм, казалось, имел под собой все основания. Уход западных компаний обещал большую вакансию, а все сопутствующие санкциям обстоятельства сулили снижение инвестиционной активности. Негативные прогнозы текущим годом были опрокинуты напрочь. Офисов не хватает!

Источник: CRE

Юлия Башмарина, директор, руководитель отдела услуг корпоративным клиентам CORE.XP, отметила, что, хотя большинство иностранных компаний в прошлом и текущем году либо полностью прекращали деятельность и уходили, либо существенно сокращали бизнес и, соответственно, сокращали портфели недвижимости, рынок этот освобождающийся объем за год практически поглотил. Розничная купля-продажа доминирует.

Да, это отметили все участники дискуссии: в первую очередь растет рост продаж офисных площадей, как крупными блоками, так и в мелкую нарезку. Интерес наблюдается как со стороны инвесторов (профильных и непрофильных), так и со стороны конечных пользователей офисных помещений. Антон Мельников, пояснил, что сегодня из России сложно выводить деньги, и единственное средство сохранения активов – это надвижимость. Исходя из этого и сформировались три тренда, которые, по мнению г-на Мельникова, главенствовали на рынке в этом году: нулевая вакансия, возросшие ставки, отсутствие проектов, которые инвестору было бы интересно приобрести. Рынок бурлит, подтвердил и Александр Сурменев, директор по девелопменту MR Group: даже если заложить в ближайшие три года еще миллион квадратных метров офисной недвижимости, то ее все равно будет недостаточно.

Если продажи офисов растут, то логичным было бы предположить, что аренда офисов становится все менее актуальной. Ан нет! И в аренде – бум. Максим Белецкий (KR Properties) с весьма удовлетворенно завил: год прогнозировался совсем не таким, каким он был. Во втором-третьем квартале случился бум, в результате которого в центре Москвы в офисах под аренду вакансии нет! Клиенты даже готовы рассматривать варианты за третьим транспортным кольцом.

В чем пессимисты частично оказались правы, так это в том, что девелопмент опасается строить новые объекты. Антон Мельников не перестает сетовать, что высококлассных проектов с хорошей доходностью на рынке нет, так как девелоперские доходы тоже сейчас ниже ожидаемых значений.

Но потенциал у инвестиций в офисы все же есть: эксперты отметили в ходе сессии, что хотя нового предложения на рынке все еще мало, и даже заявленные объемы не покрывают наметившийся в этом году высокий спрос, все равно интересные локации есть и в центре Москвы, за МКАД спрос не уйдет. Единственное, что «грозит» рынку, стоимость продажи и ставка аренды офиса неизбежно будут расти. Г-н Сурменев привел в пример iSity: если первые сделки на объекте шли по 260 тыс. руб. за кв. м, то последняя по времени сделка была по 623 тыс. Большие лоты продавались по 586 тыс./кв. м.

При таком положении дел актуальным остается вопрос с качественным управлением объекта с большим количеством собственников: как сделать, чтобы управление БЦ оставалось на уровне, насколько интересно профессиональным арендаторам вести дела с непрофессиональными игроками – владельцами отдельных блоков. Завершалась сессия кратким опросом на тему ожиданий и опасений на 2024 год. Игроки надеются на улучшение и стабилизацию, а опасаются в основном роста себестоимости строительства, переноса сроков ввода, низких показателей ввода.

Анна Филиппова (Multispace) отметила, что пандемия дала мощный толчок развитию технологической инфраструктуры офисов. Потребитель привык к комфорту, к эффективности, и теперь спрос на технологические офисы является трендом, который нельзя не учитывать. Виктория Васильева, заместитель генерального директора STONE, поддержала коллегу: «В бизнес-центрах STONE применяются высокотехнологичные инженерные решения и внедряются системы бесконтактного доступа с помощью Face ID, в паркинге устанавливаются зарядные устройства для электромобилей. Диджитализация активно внедряется и в работу управляющей компании-партнера, что помогает поддерживать ежедневный комфорт резидентов и ускоряет процесс решения бытовых вопросов».

Источник: CRE

Вторую сессию в качестве модератора вел Денис Степанов, президент Central Properties и основатель PARUS Asset Management. Спикерами выступили Евгения Борзова, руководитель управления коммерческой недвижимости FORMA, Светлана Мазур, директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент», Сергей Черноусов, коммерческий директор сети сервисных офисов, BusinessClub от Capital Group, а также Павел Якимчук, партнер, руководитель департамента управления строительными проектами Commonwealth Partnership.

Вообще события последних лет во многом повлияли на смену отношения к офисному пространству: если раньше офис был местом для работы, то теперь это во многом инструмент для привлечения сотрудников. Сам формат работы становится более гибридным, а офис, помимо привычной функции, выполняет также функцию социализации сотрудников. С уходом иностранных компаний, казалось, что требования к пространствам снизятся, однако пришедшие им на смену компании с государственным участием поддерживают высокие стандарты. Офисы корпораций все чаще строятся по примеру офисов крупных международных игроков и напоминают по организации пространства сервисные. Для девелопера это означает требования по гибкости: новые здания строятся с таким учетом, чтобы в дальнейшем было удобно использовать их под сервисные офисы, операторы которых привлекаются уже на ранних стадиях проекта. Что касается вакантности, то большинство офисов с высокой долей свободных площадей – морально устаревшие, поэтому новое предложение нужно, и девелоперам нельзя останавливаться, - уверены эксперты. Как и первая, вторая сессия закончилась блиц-опросом спикеров, а темой опроса стали прогнозы по вакантности и ставке на конец 2024 года. Игроки считают, что вакантность немного снизится, но не сильно, до 9%, а ставка будет расти. По разным оценкам, средняя ставка для классов А и В будет составлять от 26 000 до 30 000 рублей за 1 кв. м triple net.

После окончания второй сессии традиционно оставалось время для неформального общения, обмена опытом и контактами. Партнерами Шестой офисной конференции BC & Effective Office Conference выступили NF Group, BusinessClub, Адвокатское бюро BGMP, Commonwealth Partnership и Multispace.

Напомним, фотографии с мероприятия можно посмотреть ЗДЕСЬ, а полное видео доступно ПО ССЫЛКЕ.

Экспертный анализ

Материалы по теме

В БЦ Dubinin’Sky начались работы по заливке фундамента

Общая площадь нового проекта компании «Галс-Девелопмент» составляет около 106 тыс. кв. м.

В iCity реализовано 76% офисных площадей

В абсолютных цифрах это 105,6 тыс. кв. м офисов.

Для IT-компании Smartway сделали офис в Пензе

Площадь нового офиса составила 2 000 кв. м. Проект разработало архитектурное бюро G5 Architects.

Строим и развиваем
производственный сектор страны

Все материалы

Квиз

5 мин