Классная работа

Объем годового чистого поглощения класса А, несмотря на опасения начала года, оказался положительным и составил 46,8 тыс. кв. м, подсчитывает Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group. В офисах класса B чистое поглощение достигло – 154 тыс. кв. м.
 
Фактором положительного поглощения для класса А остается небольшой объем ввода, большая часть которого была анонсирована под нужды конкретного пользователя, либо реализована до момента ввода в эксплуатацию. Более того, во второй половине 2022 года на рынке фиксировались крупные сделки, в том числе покупка/аренда целых зданий, в основном, компаниями с государственными участием.
 
На сегмент повлияло и то, что в итоге большая часть иностранных компаний передала активы российскому менеджменту, и занимаемые площади остались за арендаторами, хотя и с оптимизацией, переездами и сдачей части площадей в субаренду. Высвободившиеся площади отличаются хорошей отделкой, расположены в развитых деловых районах, и, очевидно, представляют интерес для арендаторов, которые ранее не могли разместиться в них в силу дефицита площадей или бюджета.


Источник: CRE
 

Статуя свободы
 
По данным NF Group, с начала года 2022 года показатель доли свободных площадей вырос на 3,6 п. п. и 1,8 п. п. в классах А и В соответственно, до 13% и 7,4%. Свободными на рынке оказалось около 690 тыс. кв. м офисных площадей класса А, а также более 1,6 млн кв. м офисов класса B.
 
В свою очередь, в CORE.XP на конец 2022 года оценивали долю свободных площадей (с учетом «скрытой вакансии», которая включает субаренду и переуступку прав аренды) в 10,3% (+2,7 п.п. по сравнению с концом 2021 года). Вакансия (включая «скрытую») в офисах класса A заметно выше: 14,7% (в начале 2022 года данный показатель был на уровне 8,6%). В объектах класса B доля вакантных площадей выросла с начала года на 2 п.п. до 8,6%, что ниже среднего значения в Москве, говорит Кирилл Бабиченко, директор, руководитель отдела услуг собственникам, департамент офисной недвижимости CORE.XP. На ключевых субрынках (ЦДР, Ленинградский деловой район и вообще в пределах ТТК) большой объем свободных площадей наблюдается в офисах без отделки (уровень вакансии в среднем составляет 35%) и на объектах, где помещения освободили международные компании (до 40% свободных площадей).


Источник: CRE
 
В офисах класса B по итогам 2022-го самая низкая вакансия наблюдалась на западном направлении. Самая высокая доля свободных площадей – в ЦДР и за пределами МКАД: 8,8% и 12,8% соответственно. «Чуть более драматичный рост вакансии мы все же наблюдаем в классе А, а не в В-классе, – указывает Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. – В классе В вакансия выросла с 9% до 9,8%, тогда как в классе А с 10,3% до 12,8%. На 2023 год мы прогнозируем дальнейший рос вакансии в классе А – до 15,2%, в то время как в классе В индикатор вакансии должен стабилизироваться и даже незначительно снизиться до 9,4%».
 
Прямая речь

Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге:
– В абсолютном выражении объем пустующих офисов класса В (300 618 кв. м) больше по сравнению с классом А (150 116 кв. м). Но при этом и объем рынка в классе В в два раза больше.

Класс В вообще слишком разнообразный по своему местоположению, по уровню транспортной доступности, по состоянию отделки и нарезки помещений. И в сегодняшних условиях, когда у арендатора есть выбор, растет дифференциация внутри класса. Лучшие помещения находят арендаторов быстро. Для заполнения менее ликвидных офисов арендодатели вынуждены снижать ставки.

Уход оставшихся международных компаний будет влиять на вакантность в 2023 году в меньшей степени. Вакантность как в классе А, так и в классе В будет зависеть от того объема нового предложения, которое выйдет на рынок, так как объема текущего спроса, пока недостаточного для поглощения пустующих офисов.

Источник: CRE
 
Отрицать рост вакансии, особенно в качественных проектах класса А, где преимущественно размещались офисы иностранных компаний, невозможно соглашаются аналитики STONE HEDGE. Однако на рынке офисной недвижимости именно там в последние несколько лет наблюдался и значительный дефицит предложения, особенно крупных объемов. Еще в начале 2022 г. арендовать более 10 000 кв. м в рамках одного проекта было практически невозможно. После сокращения присутствия иностранных компаний и частичного высвобождения крупных офисных блоков, ранее занимаемых ими, на рынке впервые за долгое время появилось подобное предложение.
 
Высвобождающиеся площади сегодня планомерно занимают российские компании. Основными драйверами спроса выступают госкорпорации и компании из реального сектора экономики, а также ТМТ-сектор, банковские и финансовые организации.
 
Обусловлена такая динамика, в том числе, ярко выраженным трендом на консолидацию команд в рамках единого центрального офиса.
 
Правда, крупный российский бизнес исторически предпочитает иметь в собственности штаб-квартиры, а не арендовать площади, что было нормой для иностранных представительств. Так, за 2022 год зафиксировано несколько крупных сделок по покупке офисных зданий целиком. В числе них – Tower A на «Белорусской» и покупка бизнесцентра Nevis на Проспекте Мира.


Источник: CRE
 
Прямая речь

Светлана Мазур, директор департамента аренды ГК «Галс-Девелопмент»:
– Мы уверены, что офисы класса «В» – перспективное направление в девелопменте. Это доказывает тот факт, что арендная ставка за год не упала, а даже несколько приросла – на 1,2%. Именно поэтому подобные проекты также в зоне нашего интереса: бизнес-центр класса «В» является частью нового масштабного проекта компании рядом со станцией метро «Печатники».

Вопреки пессимистичным прогнозам, в 2022 году и показатель поглощения в классе «А» имеет положительное значение благодаря крупным сделкам. Драйвером спроса на качественные офисы выступают быстрорастущие российские игроки и госсектор, среди которых все заметнее становится тренд на консолидацию – объединение разных подразделений компании в едином пространстве. Осенью и мы подписали договор аренды трех корпусов бизнес-центра «Невская Ратуша» в Санкт-Петербурге общей площадью порядка 80 000 кв.м с ведущей российской нефтяной компанией, что стало крупнейшей сделкой на российском рынке офисов за всю историю.

Уверены, что в ближайшие годы в Москве будет ощущаться нехватка новых качественных бизнес-центров, поскольку объем ввода коммерческих проектов в несколько раз снизится по сравнению со средним показателем за последние 20 лет. Безусловно, мы учли это в планах по коммерческому сегменту и анонсировали в прошлом году три новых офисных проекта класса «А» в самых популярных бизнес-локациях Москвы. Это БЦ «Дубинин’Sky» в Павелецком деловом кластере, самое высокое офисное здание в столице в «Москва-Сити» и БЦ на «Динамо».

Кроме того, одним из важных принципов работы на российском рынке становится диверсификация проектного портфеля, в том числе внутри направлений. Применительно к офисной недвижимости – это создание проектов и класса «А», и класса «Б». Сбалансированный портфель позволит обеспечить стабильный денежный поток вне зависимости от конъюнктуры рынка.

Источник: CRE

 
На первый-второй рассчитались
 
По данным NF Group, по итогам IV квартала 2022 года запрашиваемая средневзвешенная ставка аренды в офисах класса А снизилась на 3,3% и составила 26 044 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), в классе B – выросла на 1,2% и составила 17 581 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
 
На квартальное снижение в классе А повлиял уход с рынка некоторых объектов с высокой ставкой аренды, а также снижение запрашиваемой ставки аренды в некоторых сегментах рынка.
 
При этом динамика запрашиваемых арендных ставок была неоднородна: в первом полугодии 2022 года наблюдался их рост из-за прибывающего на рынок дорогого предложения (в частности, после ухода иностранных арендаторов), во втором полугодии – снижение. Значительный вклад в изменение показателя также вносил ввод новых офисных проектов, а массового снижения запрашиваемых ставок не наблюдалось. Несмотря на разнонаправленную динамику в течение 2022 года, запрашиваемые ставки аренды в обоих классах оказались немного выше, чем годом ранее – на 0,8% и 0,1% в классе А и В соответственно.


Источник: CRE
 
На конец 2022 года в офисах класса A самая высокая вакансия была не только на севере и востоке ЦДР–ТТК (47%), но и за пределами МКАД (41%) и в ЦДР (17%), сообщает, в свою очередь, Кирилл Бабиченко. Самая низкая вакансия также наблюдалась в Москва-Сити и на западном направлении субрынка ТТК–МКАД: 5,1% и 7,3% соответственно.
 
В I полугодии 2023 года прирост свободных площадей продолжится, но уже меньшими темпами. В 2023 году пиковое значение уровня вакансии, возможно, достигнет 12%, после чего ситуация может стабилизироваться. В компании ожидают и сохранение среднего показателя запрашиваемой ставки аренды, при этом будет расти разница между запрашиваемыми и фактическими ставками по сделкам. Повышенный уровень вакансии в некоторых объектах и сохраняющаяся неопределенность имеют эффект в виде большей гибкости арендодателей в процессе переговоров.
 
В IBC Real Estate, в свою очередь, полагают, что по итогам года показатель арендных ставок достигнет минимума, но диапазон падения не превысит 5%.
 


Прямая речь

Евгений Межевикин, директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании Pioneer:
– В сегменте офисов на продажу мы видим интерес со стороны конечных покупателей, и он достаточно уверенный. Это те, кто стремится развивать свой бизнес и видит новые возможности для себя, потенциал к росту и развитию. Наиболее четко это прослеживается еще и на фоне увеличения стадии строительной готовности.

Будущие резиденты БЦ во главу угла ставят качественные характеристики проекта: территорию, развитую инфраструктуру, качественные и комфортные лобби, возможность естественного проветривания, и как результат, отдают предпочтения современным БЦ класса А.

Высокая доля конечных покупателей в структуре спроса позволит бизнесцентру в кротчайшие сроки «зажить». Быстрая заполняемость, активность резидентов, развитый стрит-ретейл создадут комплексный образ современного развитого бизнес-пространства.

Источник: CRE

 
Дельное предложение

В структуре распределения сделок по классу офисного объекта сделки с помещениями класса В занимают 31% от общего количества совершенных за прошлый год, напоминает Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International. Из наиболее крупных эксперт выделяет аренду компанией «Синергия» 10 398 кв. м в БЦ «РТС Нагатинский», а также покупку «Московским станкостроительным заводом имени Серго Орджоникидзе» офиса площадью 5282 кв. м в БЦ «Донской центр». «Но в ряде офисных центров класса В ситуация действительно не очень хорошая, – вздыхает Кирилл Скребнев, административный директор БЦ «Кантри Парк». – Исход международных компаний с российского рынка привел к большой вакансии в офисах класса А, и, чтобы заполнить здания, собственники предложили уникальные для рынка условия, чем и воспользовались многие из тех, кто пережил 2022 год. Переезд из В в класс А – одна из тенденций 2022 года, но она свидетельствует лишь о перераспределении на рынке, где спрос заметно уступает предложению. Поскольку экономический спад затронул всю экономику, сейчас уже вряд ли стоит ожидать массового появления арендаторов, которые поднимутся в офисы класса В из более низкого сегмента».


Источник: CRE
 
Кроме того, сегмент класса В исторически уступает и в потенциале для «хороших предложений», хотя многое зависит от локации объекта, транспортной доступности, качества управления, оптимизации эксплуатационных издержек.
 
Г-н Скребнев называет общую ситуацию на рынке неблагоприятной, и указывает, что офисный сегмент находится до сих пор еще находится и под давлением пандемических трендов. В частности, активно используются гибридные форматы – сочетание удаленной и офисной работы, а это значит, что нужные метры сокращаются. Многим игрокам офисное пространство теперь нужно лишь как место для определенных рабочих задач, встреч и личной коммуникации сотрудников.


Источник: CRE
 
Прямая речь

Алена Волобуева, директор департамента исследований рынка компании Maris:
– На рынке офисной недвижимости наблюдался стабильный уровень деловой активности, который традиционно в I квартале несколько ниже по сравнению с остальным годом. В начале года наиболее активны компании нефтегазового сектора, отечественные представители IT-индустрии и финансовый сектор экономики.