Законные основания

Как и в пандемическом 2020-м, ключевое значение для рынков в 2022-м имели не законопроекты, но внешние события, размышляют Виталий Можаровский, партнёр, ALUMNI Partners, и Максим Попов, советник, ALUMNI Partners. Правда, в отличие от пандемии, последствия которой были схожи для всего мира, санкции и контрсанкции, последовавшие после февральских событий, сказались, главным образом, на отечественном рынке недвижимости.

Соответственно, если взять две основные составляющие рынка недвижимости – девелопмент (новое строительство), и сделки с существующими объектами, то 2022 год, очевидно, оказался более богат именно на сделки, точнее, на исход из России иностранных инвесторов, считают эксперты. В этом отношении внимание юристов и обладателей коммерческой недвижимости было приковано к многочисленным указам Президента РФ (от 1 марта 2022 г. №81, от 5 марта 2022 г. №95 и др.) и разъяснениям, регулирующим особый порядок совершения сделок с долями участия/ акциями и с недвижимостью с участием иностранцев.

В условиях крайней турбулентности достраивались и вводились в эксплуатацию в основном объекты, находившиеся в финальной стадии строительства, напоминают Виталий Можаровский и Максим Попов. Значимые новые проекты в области ритейла, логистики, индустрии гостеприимства, которые были бы запущены в 2022 г., припомнить трудно. В итоге принятый законодателем, Правительством РФ и регионами набор мер по упрощению строительства, аналогичный «антиковидному», и продленный на 2023 г., пока более востребован застройщиками жилой недвижимости – возможность отлучения общественности от обсуждения градостроительной документации, продление срока действия разрешительной документации на строительство, возможность строить один объект капитального строительства на нескольких участках и др.
Впрочем, одна из контрсанкционных мер оказалась весьма значимой для всех арендаторов публичных земельных участков – речь идёт о праве на продление срока аренды на 3 года (ст. 8 Федерального закона от 14 марта 2022 г. №58-ФЗ). Следует обратить внимание, что обратиться с соответствующим заявлением к арендодателю нужно не позднее 1 марта 2023 г.; планов на перенос этой даты у властей пока нет. 

Положительно был воспринят и общий запрет на внеплановые контрольно-надзорные мероприятия, первоначально введенный на 2022 г., а затем продлённый на 2023 г. (постановление Правительства РФ от 29.12.2022 N 2516). В итоге, например, собственники недвижимости в Москве начали получать от Госинспекции по недвижимости «рекомендации по соблюдению обязательных требований» вместо протоколов об административных правонарушениях и предписаний об их устранении. Однако не стоит забывать, что помимо административной ответственности, существует ответственность по договорам аренды земельных участков, кроме того, ничто также не препятствует властям обращаться в суд с исками о сносе самовольных построек. Поэтому введенные меры не следует рассматривать как универсальную индульгенцию, подчёркивают в ALUMNI Parthers.


Источник: CRE

 
Простые вещи

Значимым, по словам Виталия Можаровского и Максима Попова, для рынка недвижимости стало и 1 сентября 2022 года, когда вступили в силу новые главы Гражданского кодекса РФ о недвижимых вещах и о вещных правах на некоторые из них (Федеральный закон от 21 декабря 2021 г. №430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации").

Из основных новелл эксперты отмечают введенные по аналогии с земельными участками правила об образовании зданий и сооружений в результате раздела или объединения; в ГК теперь закреплена выработанная в судебной практике позиция о том, что собственнику помещения, машино-места в любом здании (жилом и нежилом) принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таком здании. И хотя во многом эти изменения представляют собой перевод на уровень закона сложившейся правоприменительной и судебной практики, в целом они восприняты положительно. Юрий Аксенов, партнёр Orchards, соглашается: в профессиональном сообществе ожидается, что новеллы, учитывающие сформированные в судебной практике подходы, будут способствовать снижению числа спорных ситуаций на всем рынке недвижимости.

Затем – отдельные положения Федерального закона №408-ФЗ затронули государственную регистрацию права собственности при вводе объектов капитального строительства в эксплуатацию, продолжают в ALUMNI Parthers. Согласно документу, орган власти, выдавший разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, будет самостоятельно обращаться и за государственной регистрацией права собственности застройщика, иного лица (иных лиц) на такое здание, сооружение или на все расположенные в таких зданиях, сооружениях помещения, машино-места. По оценкам экспертов, новеллы могут в определенной степени оптимизировать все три базовые для застройщика процедуры (ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, его кадастровый учет и  регистрация прав на него), особенно в несложных случаях, когда застройщик самостоятельно финансирует строительство объекта капитального строительства на своем участке, и соответственно, будет его индивидуальным собственником.


Источник: CRE

«И, наконец, федеральный закон от 14 июля 2022 г. №284-ФЗ расширил перечень случаев, в которых допускается установление публичного сервитута, – указывают Виталий Можаровский и Максим Попов. –  Теперь это возможно и при реконструкции и капитальном ремонте участков (частей) линейных объектов. Кроме того, упрощена сама процедура установления публичного сервитута. Данные нововведения, как видно, приняты в интересах собственников линейных объектов и застройщиков, по договору с которыми сетевые организации прокладывают такие объекты. Приятное для сторон договора аренды новшество – снижение с 1 января 2023 г. размера государственной пошлины за регистрацию соглашений об изменении или расторжении договоров аренды - теперь он составляет 1 тысячу руб. за каждый объект вместо 22 000 руб. для юридических лиц (для физических лиц - 350 руб. вместо 2 000 руб.)».

Елена Степанова, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства Capital Legal Services, среди важных для рынка документов также отмечает группу принятых законов, направленных на оказание поддержки арендаторам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. «По положениям Федерального закона от 05 декабря 2022 года №513-ФЗ в случае, если после обращения за оказанием услуги по заключению договора аренды недвижимости, находящейся в публичной собственности, и до заключения указанного договора в ЕГРН были внесены сведения об уменьшении кадастровой стоимости такой недвижимости, для расчета арендной платы будет применяться уменьшенная кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН на дату заключения договора, – продолжает она.  – Данная мера может позволить собственникам бизнес-центров и торговых центров сократить издержки в виде арендной платы за земельный участок и, в свою очередь, снизить арендные платежи для арендаторов помещений в здании, расположенном на таком участке.
 
Прямая речь

Екатерина Верле, советник, соруководитель практики недвижимости и строительства АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»:
- Для коммерческой недвижимости оказались значимыми инициативы, которые внесли временные послабления в разрешительные режимы градостроительной деятельности. В числе них – упрощенные механизмы получения разрешительной документации на строительство, внесения корректировок в проектную документацию на стадии строительства, прохождения первичных и повторных градостроительных и экологических экспертиз.

Так, например, появился мораторий на подготовку отрицательных заключений государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, если такая экспертиза проводится на федеральном уровне. В ряде случаев было разрешено не проводить повторную экологическую экспертизу. Прояснились некоторые вопросы, которые ранее не были разрешены в законодательстве. Например, появился специальный порядок выдачи разрешений на строительство в отношении объекта недвижимости, расположенного на нескольких смежных участках (ранее принципиальная возможность размещения одного объекта недвижимости на нескольких земельных участках могла быть подвергнута сомнению).

 Появились и временные послабления для девелоперов, эксплуатирующих опасные производственные объекты (например, в составе промышленных предприятий или сетей газораспределения). В частности, была предусмотрена возможность эксплуатировать опасный производственный объект (ОПО) по адресу, не указанному в лицензии на эксплуатацию ОПО, если юридическое лицо имеет такую лицензию, выданную в отношении другого адреса. Это более чем актуально для девелоперов, имеющих ОПО на разных площадках.

Под занавес 2022 года был принят долгожданный закон, предусматривающий возможность принятия органами власти единого документа, объединяющего генеральный план (документ территориального планирования) и правила землепользования и застройки (документ градостроительного зонирования). С формальной точки зрения, генеральные планы и правила землепользования и застройки направлены на решение принципиально разных задач: первые определяют планируемое развитие территорий, вторые отражают уже существующие территориальные требования и ограничения. Однако на практике четкого разделения между этими документами не было, состав сведений в них зачастую совпадал или, что хуже, противоречил друг другу. Закон устраняет рассинхронизацию между этими двумя видами градостроительной документации, что, безусловно, упрощает жизнь девелоперам.

 
Источник: CRE


Наша параллель

Ключевыми в 2022 году были именно законы, влияющие или устанавливающие различные антикризисные меры и послабления в целях поддержки бизнеса, соглашается с коллегами Валерия Дозорова, юрист практики по недвижимости и инвестициям, «Качкин и партнёры». Они и будут более всего влиять на рынки в наступившем году.

Так, для сегмента торговой недвижимости, ритейла, e-commerce и логистики эксперт выделяет, прежде всего, разрешение Правительством РФ параллельного импорта, и меры поддержки арендодателей и арендаторов коммерческой недвижимости. С 13 сентября начало действовать правило, позволяющее арендодателю расторгнуть договор в одностороннем порядке с «недружественными» арендаторами при их отказе возобновить пользование имуществом. В целях компенсации потерь, связанных с уходом иностранных продовольственных сетей, крупному продовольственному ритейлу разрешили без ограничений покупать дополнительные торговые площади у компаний, прекращающих деятельность в РФ. Послабления предполагались временными, и действие было предусмотрено до конца 2022 года, однако большинство из них уже продлили на 2023 год.

Арендодатели получили возможность выбора: либо требовать плату в среднем размере за период, предшествовавший 24.02.2022, либо отказаться от договора аренды без риска ответственности, добавляет Елена Степанова. Однако на практике лишь незначительная часть исков арендодателей к арендаторам, ушедшим из России, доходит до рассмотрения судом по существу. В основном после подачи арендодатели отказываются от заявленных требований в связи с достижением компромисса путем переговоров. В итоге возможности, предоставленные Законом №332-ФЗ, скорее, могут служить средством усиления позиции арендодателей в переговорах с арендаторами, чем являются эффективным самостоятельным инструментом защиты, констатирует эксперт.


Источник: CRE

 
Да вы банкрот

Юрий Аксёнов напоминает и о введенном Правительством РФ полугодовом моратории на банкротство. «Конечно, многие критиковали эту меру поддержки за ее чрезмерно универсальный характер, –  уточняет г-н Аксенов. – Под защитой оказались ведь не только наиболее пострадавшие отрасли, но и вполне платежеспособные должники, которые недобросовестно использовали предоставленную «передышку» не столько для адаптации к новым экономическим условиям, сколько для приостановления выплат и сокрытия своих активов от кредиторов». 

В декабре, кроме того, был принят закон о создании единой информационной системы обеспечения градостроительной деятельности «Стройкомплекс.РФ», направленный на снижение административной нагрузки на отрасль за счет цифровизации процессов. В частности, предполагается, что система будет включать реестр документов, необходимых застройщику и техзаказчику, реестр требований в области инженерных изысканий, проектирования и строительства, классификатор строительной информации, а также сведения о разрешениях на строительство и ввод в эксплуатацию.
Для поддержки же индустрии гостеприимства с 1 июля была введена нулевая ставка НДС для объектов гостиничного бизнеса, введенных в эксплуатацию после 1 января 2022 года, в том числе после реконструкции, и включенных в реестр объектов туриндустрии, рассказывает Валерия Дозорова. Нулевая ставка может применяться организациями и индивидуальными предпринимателями в течение пяти лет, однако она не распространяется на дополнительно оказываемые услуги (фитнес, трансфер и т.п.).
 

Источник: CRE

 
Всё сложено

С 1 января, кроме того, были введены электронные перевозочные документы, а с 1 сентября заработала Государственная информационная система электронных перевозочных документов (ГИС ЭПД), позволяющая оформлять электронные транспортные накладные и другие документы для грузоперевозок автомобильным транспортом, перечисляет Валерия Дозорова. Пользу от электронного документооборота, по её словам, получают как транспортные и логистические компании, так и в целом весь ритейл: расчеты и товарооборот осуществляется более оперативно, повышается скорость доставки товаров, снижаются издержки на работу с бумажными аналогами.

По итогам 2022-го вообще  затруднительно выделить хотя бы одну сферу, регулирование которой не подверглось бы изменениям, соглашается Елена Степанова. Среди значимых изменений, повлиявших на сферу логистики после введения санкций в отношении России, эксперт выделяет принятие Федерального закона от 14 июля 2022 года №314-ФЗ (Закон №314-ФЗ). В 2022 году компании столкнулись с острой необходимостью перестройки большинства логистических цепочек, многие бренды отказались от прямых поставок своей продукции на территорию РФ. В итоге законодатель обратился к иностранному опыту для создания новых эффективных механизмов, позволяющих сократить сроки доставки товаров для потребителей, предотвратить уменьшение оборотных средств компаний для развития бизнеса, найти иные способы поставок товаров компаний, принявших решение об уходе с российского рынка.

Именно на указанные цели направлен закон №314-ФЗ, легализующий на территории РФ бондовые склады. Объекты, позволяющие хранить товар для последующего транзита, потенциально станут тем самым механизмом, который будет способствовать росту привлекательности России для организации международных транзитных потоков товаров между странами Европы и Китаем.

Развитие бондовых складов уже сейчас начинает оказывать влияние на структуру товарных рынков внутри страны, добавляет г-жа Степанова. В декабре в Казани было подписано соглашение между крупным маркетплейсом KazanExpress и «Почтой России» об использовании бондового склада на базе логистического почтового центра в Казани. Продавцы смогут перевозить более крупные партии товаров и возвращать непроданный товар без лишних налоговых затрат. По предварительным оценкам, покупатели этого маркетплейса смогут получать импортные товары в сроки, сопоставимые со сроками для доставки российских товаров (1-3 дня).

Возможно, в случае успешной реализации пилотного проекта, бондовые склады станут неотъемлемой частью структуры российского логистического рынка. «Бондовые склады смогут работать как таможенный фулфилмент, – соглашается  Валерия Дозорова. – Однако некоторые эксперты полагают, что для отечественных производителей, розничных ритейлеров и торговых центров могут быть и негативные последствия от работы бондовых складов, ввиду снижения потребительского спроса на «внутренний» товар». «Эксперимент проводится на таможенных складах, расположенных в местах международного почтового обмена и оборудованных досмотровой рентгеновской техникой, -напоминает Александр Кирильченко, руководитель практики таможенного права и международной торговли BGP Litigation. - Сроки эксперимента – с 1 апреля 2023 г. по 1 апреля 2024 г. Учитывая темпы роста электронной коммерции, полагаю, что бондовые склады будут востребованы и будут развиваться. Кроме того, продолжает расширяться маркировка товаров «Честный знак», что требует все больше таможенных складов для стикеровки импортных товаров. Сейчас без такой маркировки не пустят на внутренний рынок лекарства, одежду, обувь, духи, сигареты, молочную продукцию, бутилированную воду, шины, фототехнику. В ближайших планах распространить обязательную маркировку на медицинские изделия, БАДы, антисептики, пиво и слабоалкогольные напитки, другую продукцию. Механизм таков: импортный товар размещается на российском таможенном складе под одноимённой таможенной процедурой, на него наносится стикер с маркировкой «Честный знак» и другой информацией о товаре, маркировка регистрируется в информационной системе прослеживаемости товаров и далее выпускается таможней для внутреннего потребления. Ранее таможенных складов для нужд маркировки было немного. Теперь же такие услуги предлагают всё больше игроков; их списки публикует ЦРПТ на своем сайте честныйзнак.рф».


Источник: CRE, Карло Влад

Кроме того, в 2022 году компании с таможенным статусом уполномоченного экономического оператора (УЭО) получили возможность маркировать импортные товары на своих складах. Такое решение принято на уровне ЕАЭС и работает на пространстве стран-участниц (Армения, Беларусь, Россия, Казахстан, Киргизия) (решение Совета ЕЭК от 15.07.2022 № 114). По заявлению ЕЭК, «это упрощение позволит УЭО минимизировать затраты, связанные с маркировкой товаров, а также ускорить процесс ввода товаров в оборот». При этом и обладатели свидетельств 2-го и 3-го типа, имеющие свои площадки, смогут оптимизировать процесс хранения и маркировки иностранных товаров. Такой механизм исключит бюрократические барьеры и тем самым снизит нагрузку на бизнес, добавляет Александр Кирильченко. Учитывая, что статус УЭО могут получить профессиональные логистические и складские операторы, эксперт не исключает расширения предоставления услуг по маркировке с использованием преимуществ УЭО. 
 
Прямая речь

Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства Nextons:
- В 2022 году был принят ряд нормативных актов, направленных на поддержку российского производства и развитие проектов импортозамещения. В частности, Постановлением Правительства РФ от 06.09.2022 № 1570 были утверждены правила предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям на возмещение недополученных ими доходов по кредитам, выданным российским организациям или индивидуальным предпринимателям на приобретение объектов недвижимого имущества в целях осуществления деятельности в сфере промышленности, – так называемая промышленная ипотека.

Кроме того, в конце года Правительством РФ также был принят ряд мер, касающихся промышленных кластеров: Постановлением Правительства РФ от 22 декабря 2022 г. № 2372 были установлены новые требования к промышленным кластерам и их специализированным организациям для стимулирования их деятельности, а также Постановлением Правительства РФ от 23.12.2022 № 2407 были внесены изменения в Правила предоставления из федерального бюджета субсидий участникам промышленных кластеров на возмещение части затрат при реализации совместных проектов по производству промышленной продукции кластера в целях импортозамещения.

В целом соответствующие изменения были положительно восприняты участниками рынка коммерческой недвижимости, поскольку повышение спроса на готовые производственные и промышленные площадки окажет позитивное влияние на сферу строительства коммерческой недвижимости.

 В 2023 году ожидается принятие ряда законопроектов, направленных на дальнейшее развитие института промышленной ипотеки и промышленных кластеров, поскольку данное направление является в настоящий момент приоритетным для законодателя ввиду прогнозируемого существенного влияния на производственный сектор в России и российскую экономику в целом. Так, в настоящий момент на рассмотрении находится проект Постановления Правительства РФ "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 6 сентября 2022 г. № 1570" (ID проекта 01/01/10-22/00132065), которым предполагается распространить действие промышленной ипотеки также на строительство, модернизацию, реконструкцию и капитальный ремонт объектов недвижимого имущества для целей промышленного производства. Кроме того, на состоявшемся в декабре 2022 года заседании Совета по стратегическому развитию и нацпроектам было объявлено о запуске кластерной инвестиционной платформы, предусматривающей льготные кредиты под 5,2% (при текущей ставке ЦБ) для индустриальных проектов. Принятие соответствующих нормативных актов положительно скажется на развитии строительной сферы и рынке коммерческой недвижимости, включая производственные, промышленные и складские площадки.  

Источник: CRE
 
 
Озеро надежды

Что касается ожиданий 2023-го, то они, снова же, связаны главным образом отнюдь не с законопроектами, констатируют Виталий Можаровский и Максим Попов. Тем не менее, эксперты рекомендуют следить, например, за реализацией очередных обещаний уточнения критериев квалификации движимого и недвижимого имущества. Остаётся надеяться, что в случае принятия этот закон уменьшит количество налоговых споров, добавляют они.

Кроме того, в наступившем году можно ожидать принятия федерального закона, который призван придать окончательные очертания реформе зон с особыми условиями использования территории. Судя по версии законопроекта на ноябрь 2022 г., нас ждет небольшое уменьшение количества зон, и некоторое упрощение процедур их установления.

Наконец, есть шанс, что в 2023-м всё-таки будет каким-то образом урегулирован правовой статус апартаментов. Законопроект обсуждается очень давно, однако все никак не дойдет до высокой степени готовности, напоминают г-н Можаровский и г-н Попов. «Но опыт предыдущих лет показал, что в условиях постоянных изменений сложившихся правил игры на рынке законодателю приходится в сжатые сроки вынужденно адаптировать действующие нормы под меняющиеся потребности рынка, –  вздыхает Елена Степанова. – Безусловно, под воздействием усиливающегося санкционного давления, рынок коммерческой недвижимости, ритейла, логистики нуждается в дальнейшей поддержке со стороны государства. В этой связи сохраняет свою актуальность, например, принятие Законопроекта №92282-8 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (об антисанкционных поправках)», которым регулируется вопрос о признании последствий санкций форс-мажором».

Законопроект активно обсуждался в 2022 году, однако он по-прежнему находится на рассмотрении Государственной Думы. Можно предположить, что обсуждение его положений продолжится и в 2023 году, поскольку представляется маловероятным, что в 2023 году санкционное давление снизится. Вместе с тем, регулирование вопроса о признании последствий санкций форс-мажором должно быть комплексным, поскольку одно и то же санкционное ограничение, как правило, затрагивает сразу несколько сфер, полагает Елена Степанова. При этом, законодателю при принятии итоговой редакции законопроекта необходимо учесть специфику возможных последствий признания санкционных ограничений форс-мажором в каждой из таких сфер, - задача по факту непростая.


Источник: CRE

Так, в сфере ритейла введение санкций не может рассматриваться в качестве форс-мажора во всех отношениях. Ряд крупных игроков уже приняли в 2022 году решение о прекращении своей деятельности в России, напоминает эксперт. Но далеко не во всех случаях указанные решения были приняты в связи с наличием санкционных ограничений. Большинство решений являются политическими или репутационными, и говорить о том, что именно санкционные ограничения не позволяют арендаторам продолжать свою деятельность и выполнять обязательства по договорам аренды, не приходится; поэтому ограничения не могут быть рассмотрены в качестве форс-мажорного обстоятельства.

В сфере логистики – иные риски: отказ от исполнения обязательств в связи с введением санкций одним из участников логистической цепочки приведет к разрушению или существенному затруднению функционирования всей логистической цепочки, поскольку каждый из участников непосредственно влияет на возможность работы всей цепочки. «Но я бы обратил внимание ещё и на продление действия ряда прошлогодних инициатив, – указывает Юрий Аксёнов. – Прежде всего, законом №519-ФЗ продлен срок действия ряда «прошлогодних» инструментов поддержки бизнеса, а также установлены новые. Среди них – кредитные каникулы для субъектов МСП из ряда отраслей, включая торговлю, логистику и гостиничный бизнес; операции с недвижимым имуществом; льготы для арендодателей в сфере торговли и общественного питания по расчетам с арендаторами».

Продлен и мораторий на плановые проверки, а также ряд внеплановых проверок и иных контрольных мероприятий, проводимых по сокращенному перечню оснований. Появление новых мер господдержки, вероятно, будет зависеть как от состояния экономики в 2023 году, так и от наличия у государства желания и возможности эти меры предоставлять, прогнозирует г-н Аксёнов.

Кроме того, в 2023 году планируется распространение «промышленной ипотеки» на строительство и модернизацию производственных площадей для российских компаний и предпринимателей, занятых в сфере обрабатывающих производств. Пока что этот инструмент поддержки, предусматривающий возможность получения кредита до 500 млн рублей по ставке 5% годовых, может быть использован только для приобретения готовых объектов недвижимости, соглашается эксперт с коллегами.  Кроме того, Правительством анонсирован запуск программы льготного кредитования для предприятий малого и среднего бизнеса, работающих, в том числе, в сфере логистики. Ожидается, что льготная ставка кредита составит от 3% до 4,5% годовых, а использовать кредитные средства возможно будет на закупку оборудования, капитальный ремонт производственных объектов или создание новых производств.

 Ещё одним важным нововведением для рынков, которое вступит в силу в 2023 году, станет запрет на продажу немаркированных товаров маркетплейсами, добавляет Валерия Дозорова. Торговые онлайн-площадки, такие как Яндекс.Маркет, Wildberries, OZON, будут приравнены к иным участникам товарооборота, и с 1 марта 2023 года на них будет возложена обязанность отчитываться о движении маркированных товаров в системе «Честный знак» и ответственность за торговлю контрафактом и за нарушения правил маркировки. Новые обязанности потребуют переустройства системы приема товаров, что, в конечном счете, скажется на стоимости реализуемой потребителям продукции.