Прожектор перестройки

Общий объем складских помещений России по итогам I полугодия 2022 года составил более 36,6 млн кв. м, из которых 53% приходится на Московский регион, 35% – на регионы России и 12% – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, подсчитывает, в свою очередь, Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia. Всего за полгода было введено 688 тыс. кв. м (+1,4% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года). Из них 50% объектов – в Москве, 46% – в регионах России и 3% – в Санкт-Петербурге. Лидером по объему нового предложения в регионах (без учета Москвы и СанктПетербурга) стал Ростов-наДону, на который пришлось 18% объема введенных за первое полугодие складских помещений.

По итогам 2021 года доля вакантных площадей в Московском регионе достигла 0,4%, став минимальной с первого полугодия 2008 года. Помимо рекордно низкой вакансии, ключевым фактором рынка было повышение цен на строительные материалы – на этом фоне наблюдался резкий рост ставок аренды на новые проекты.

Но уже к концу первого полугодия 2022 года ситуация изменилась – доля вакантных площадей начала расти на фоне сокращения компаниями занимаемых складов, а также появления предложений по субаренде. Так, к концу II квартала 2022 года в Московском регионе показатель с учетом субаренды достиг 4%. Ставки аренды же прекратили резкий рост и остановились на отметке 5500 руб./кв.м/год triple net на вторичные площади и 6500 руб./кв.м/год triple net – на первичные.

В свою очередь, в СанктПетербурге и Ленинградской области ставка аренды на склады А класса пока закрепилась на уровне 5800 руб./кв.м/год triple net, не изменившись за полгода. С учетом субаренды, доля вакантных площадей по итогам первого полугодия 2022 года там составила 1,6% против показателя 0,5% на конец 2021 года.

В регионах России же доля вакантных площадей увеличилась с 2,2% на конец 2021 года до 3,8% (с учетом предложений по субаренде) по итогам II квартала 2022 года. Запрашиваемая ставка аренды на вторичные площади осталась на сопоставимом уровне с итоговым значением 2021 года (4900 руб./кв.м/год triple net), поднявшись на 2%, до уровня 5000 руб./кв.м/год triple net.

 
Мал и недорог

Виктор Афанасенко, Nikoliers, соглашается: рост уровня вакансии, вызванный прекращением операционной активности ряда иностранных компаний, а также сокращением мощностей отечественных игроков рынка, продолжается. Таким образом, доля вакантных складских помещений Москвы во II квартале 2022 года, по его подсчетам, выросла до 1,8%, показав рост на 0,5 п.п. по сравнению с апрельским уровнем.

Объем вакансии только на складском рынке Москвы к началу июля составил 711490 кв.м, подсчитывает, в свою очередь, Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International. По сравнению с майскими показателями объем предложения вырос более чем в 2 раза (показатель на 12 мая 2022-го – 351  270 кв. м). Объем же скрытой вакансии, то есть площадей, которые планируются к освобождению в течение года, на начало июля оценивался в 215010 кв.м, снизившись с середины мая на 44%, в том числе за счет того, что часть площадей вышла на открытый рынок аренды.

Уровень текущей (открытой) вакансии в Москве составляет порядка 3,6%, к концу года в компании прогнозируют рост предложения до 6–9%. 44% объема вакансии, с учетом скрытого предложения, приходится на зону от 15 до 30 км за пределами МКАД. В пределах МКАД с учетом скрытого предложения вакантно 102 230 кв. м. «Спрос как за последние три месяца, так и в целом по итогам первого полугодия, по сравнению с прошлогодним показателем, снизился, – резюмирует Евгений Титаренко. – Это связано с нестабильной экономической ситуацией и приостановкой компаниями планов по расширению бизнеса. Среди наиболее крупных сделок первого полугодия 2022 года отмечу аренду “Апекс Секьюрити” склада площадью 17 238 кв. м в СК “Мистраль”, аренду компанией “Армтек”распредцентра площадью 20 587 кв. м в СК “Слобода”, аренду Wildberries склада площадью 20 486 кв. м в логопарке “Белая Дача”, а также аренду X5 Retail Group 17 500 кв. м в индустриальном парке “Ориентир Север-4”.

По данным CoreXP, всего за 1-е полугодие 2022 года было закрыто 760 тыс. кв. м сделок, из них 290 тыс. кв. м – во II квартале 2022 года. Конечно, результаты первого полугодия скромнее, чем в прошлом, рекордном, году, но сопоставимы с уровнем спроса за аналогичный период в “допандемийную эпоху”».


Фото: СберМаркет 


Съедобное-несъедобное

Адаптация рынка под новые условия продолжается, резюмируют в CoreXP. Складской рынок в очередной раз демонстрирует устойчивость, предпосылок для кризиса нет, считают аналитики. И если почти всю весну деловая активность в складском сегменте была снижена, то к началу лета в компании наблюдали ее активное восстановление; существенно выросло и продолжает расти число новых запросов.

Так, по данным на июль, объем активных запросов на складские площади в России, с реализацией в 2022–2023 годах, составил 1,9 млн кв. м. Во II квартале 2022 года продолжилась тенденция роста доступных площадей, соглашаются в компании с коллегами, причем, как и в прошлом квартале, существенную часть доступного предложения составляет субаренда. На конец II квартала объем площадей в субаренду, уже доступных к заезду, составлял около 600 тыс. кв. м по всей России в складах класса А. Однако в CoreXP уточняют, что это – не те объемы, чтобы говорить о перенасыщении рынка предложением, к тому же субаренда зачастую предлагается на более короткий срок.

Наибольшая активность сохраняется со стороны ретейла, в первую очередь продуктового – именно на него приходится более трети (38%) всего объема активных запросов в России. Однако в Московском регионе объем сделок ретейл-компаний за 1-е полугодие 2022 года составил всего 3%, в то время как по итогам 2021 года их доля равнялась 28%, парирует Виктор Афанасенко. «Лидер остался неизменным, по итогам 1-го полугодия ключевым драйвером спроса по-прежнему признан сектор электронной коммерции (44%), но подобное распределение было достигнуто благодаря завершению ряда крупных сделок, активность по которым велась еще в прошлом году, – поясняет он. – При этом увеличилась доля производственных компаний, их показатель по итогам 1-го полугодия 2022 года составляет 12%, тем самым они сместили организации из сферы логистики с 3-го места, чей уровень в распределении арендованных и купленных площадей в 2021 году равнялся 16%. Однако если проанализировать основных потребителей за прошедшие 3 месяца, можно заметить, что ключевая активность II квартала 2022 года исходит со стороны дистрибьюторов (29%), а также производственных компаний (28%)».

Сейчас производители, дистрибьюторы и ретейлеры практически с нуля выстраивают логистические системы и работу с ассортиментом, резюмируют в CMWP. И, несмотря на заметные новые тренды, глобального изменения в структуре спроса на складские объекты пока не произошло. Однако уже можно говорить о том, что прежде стремительно наращивающие логистику онлайн-операторы будут отказываться от площадей «впрок» и стараться максимально загрузить уже существующие складские объекты. Это связано со снижением темпов роста количества заказов. Кроме того, вырастет активность со стороны небольших компаний, производящих товары под марками крупных торговых сетей, а также операторов, развивающихся в рамках параллельного импорта.
 
Прямая речь

Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate: «Высвобождение площадей в последние месяцы отчасти пошло на пользу складскому сегменту. Вопрос рекордного дефицита площадей перестал стоять столь остро. Так, в Санкт-Петербурге вакансия составляет 2,7%, в Москве – 3,75%.

Основным драйвером реализованного спроса выступили производственные компании – более 80% арендованных и проданных площадей – уникальная картина для рынка Петербурга. Также активно проявляют себя дистрибьюторские компании.

Рынок BTS встал на паузу в силу высоких рисков, поэтому за минувшие несколько месяцев мы не услышали ни одного заявления о новом проекте BTS. В целом уровень спроса на складскую недвижимость начал снижаться.

Ключевыми сделками в СанктПетербурге стали покупка 69300 кв.м завода Ford компанией Sungwoo Hitech; аренда 16000 кв.м в СК «Пактум Холдинг», 10400 кв.м компанией «Интерлогистика» в СК «Октавиан», а также 9800 кв.м в ПСК в Красногвардейском районе.

Ввиду все еще низкой вакансии и высокого уровня загрузки проектов на этапе ввода даже в текущих условиях (контракты подписаны до февральских событий) незначительный уровень нового предложения, прогнозируемый до конца года, существенным образом не повлияет на показатели вакантных площадей. Но не исключено давление на показатель вакансии со стороны рынка BTS, который может предложить площади в субаренду. На ближайшее время ни спекулятивное строительство, ни строительство по системе BTS не планируется. На III квартал в Петербурге запланирован ввод объекта Prombox в Шушарах формата light industrial. Для петербургского рынка это довольно новый формат.

До конца 2022 года объем рынка индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга должен увеличиться ориентировочно на 320 тыс. кв.м, из которых 85 тыс. кв.м – спекулятивное предложение. В Москве снижающаяся потребность в объемах складских площадей приведет в конце 2022 года к росту вакансии до уровня в 6–8% и коррекции ставок аренды в сторону уменьшения на 5–7%. Ключевое давление на показатели вакансии будет оказывать рынок субаренды со стороны проектов BTS и сокращающих складские мощности операторов, чей бизнес был основан на импорте».

 

Избавились от акцента

Сейчас доля иностранных компаний среди арендаторов и владельцев на рынке складской недвижимости составляет около 17%, сообщает Константин Фомиченко. В Московском регионе западные арендаторы, которые на данный момент заявили о приостановке деятельности компании, занимают свыше 1,5 млн кв.м, что составляет около 8% объема всего качественного предложения в регионе. До конца года тот или иной исход по этому объему площадей, очевидно, может повлиять на вакансию и ставки аренды.

Уже сейчас иностранные компании, которые объявляли об уходе с российского рынка, начинают вести переговоры с собственниками о досрочном прекращении договоров аренды, добавляет Виктор Афанасенко. При этом ряд компаний, принявших решение продолжить свою деятельность в России, испытывают еще и сложности в том числе в связи с санкциями на поставку товаров.

На сегодняшний момент санкционный эффект не ощущается на рынке в полной мере – резкого высвобождения площадей не произошло, констатирует Егор Дорофеев, международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP). Многие иностранные компании, приостановившие деятельность, а также отечественные компании с высокой долей импорта удерживают складские запасы и продолжают платить аренду. У последних это связано с отсутствием стабильных логистических цепочек поставок и невозможностью контроля сроков новых поставок. Долгосрочные сбои на различных этапах бизнес-процессов, снижение спроса со стороны потребителей и принятие окончательных решений о выходе иностранного бизнеса приведут к ускоренному росту доли свободных площадей в конце 2022 – начале 2023 года. «На сегодняшний день это более 300 компаний, совокупно занимающие 1,5 млн кв.м складкой недвижимости класса А в Московском регионе, 10% всех существующих объектов, – продолжает Егор Дорофеев.– Уже сегодня мы видим рост скрытой вакансии, когда собственники объектов готовы рассмотреть замену потенциально “уязвимых” арендаторов, однако не маркетируют открыто подобные опции. К осени многие скрытые вакансии могут стать реальными. Важным риском является субаренда, которая потенциально может создавать конкуренцию с прямой арендой в рамках одного логистического парка».

В Knight Frank также наблюдают увеличение объема площадей в субаренду с начала года. При этом уже во II квартале аналитики компании зафиксировали значительное количество сделок по субаренде помещений. Так, в Московском регионе на субаренду пришлось 26% объема спроса, что превышает показатели 2008 года, когда данный показатель по итогам года составил 16%. «Сейчас субаренда во многом отвечает потребностям арендаторов, которые в текущих реалиях не готовы принимать долгосрочные решения, поэтому мы видим активность в этом сегменте»,– добавляет Константин Фомиченко. Однако если объем субаренды будет вступать в конкуренцию с площадями, которые арендодатели предлагают на своих объектах в прямую аренду, то к концу года мы можем увидеть переход значительной доли субаренды в статус прямой.

В CoreXP парируют: рост доступных площадей не связан исключительно с уходом иностранных компаний, но вызван рядом причин, среди которых высвобождение площадей ввиду сокращения товарных запасов, размеров бизнеса и др. Соотношение же площадей, предлагаемых в аренду и субаренду, действительно изменилось, добавляют аналитики: например, если в Московском регионе по итогам I квартала большинство площадей (82%) предлагалось в субаренду, то на конец II квартала почти половину (44%) доступного объема можно было арендовать напрямую от собственника. В компании уточняют, что тенденция к росту доступного предложения в большей степени характерна для Москвы и в меньшей – для регионов ввиду «компактности» региональных рынков и ограниченного объема предложения в них. В итоге объем скрытой вакансии, под которой понимаются предложения в субаренду, по итогам II квартала в CoreXP оценивают в 370 тыс. кв.м в складах класса А. В регионах объемы субаренды скромнее – 230 тыс. кв.м. Еще порядка 300 тыс. кв.м будет доступно по всей России во 2-м полугодии 2022 года и начале следующего года.

Прямая речь

Мария Мартынова, заместитель исполнительного директора компании «Курьер Сервис Экспресс»: «Ограничение экспортноимпортных операций привело к снижению потока товаров, из-за чего многие арендаторы оказались в сложном положении. При наличии долгосрочных арендных контрактов единственным выходом для них является субаренда, благодаря которой они смогут компенсировать свои расходы.

После объявления ряда зарубежных компаний об уходе с российского рынка и, как следствие, снижения трафика у отечественных организаций многие складские площади опустели. Но бизнес в настоящее время занял выжидательную позицию и не спешит полностью отказываться от складов, ведь благодаря вложенным средствам они являются активом, который быстро не восстановится в случае роста объемов хранимых товаров. Кстати, в предыдущие годы, а особенно в период пандемии, остро не хватало складских площадей класса В и выше.

Интересная тенденция – сейчас бизнес старается закупить товар впрок и переместить его с точек розницы для хранения или реализации через другие каналы/витрины, чего раньше не было. Все эти запасы должны где-то находиться, именно на этом и сосредоточатся складские комплексы. Поэтому пока рано говорить о сокращении потребности в складах как таковых. Однако, по моему мнению, дальнейшем будет пересмотрено их наполнение, ведь уже сейчас многие компании ориентируются на рынки стран СНГ и выстраивают свои операции с ними. Но инфраструктура складов в данных государствах не рассчитана на рост оборота товаров, в связи с чем храниться они будут все равно в России. Например, в Казахстане найти склад класса А или хотя бы В – это нерешаемая задача. Такой инфраструктуры там просто нет. И каких-либо инвестиционных планов на этот счет также озвучено не было.

В дальнейшем спрос на готовые складские комплексы будет только расти, однако сроки ввода их в эксплуатацию могут сдвинуться из-за дефицита необходимых для их возведения элементов (стройматериалов, комплектующих, оборудования, спецтранспорта), а также удорожания того, что есть на отечественном рынке. Вкладываться в строительство новых складов, вероятно, решатся не многие».

 
Не прощаемся

Виктор Афанасенко оценивает совокупный объем спроса в 2022 году в 950 тыс. кв.м, что в 2,5 раза меньше аналогичного показателя 2021 года. Кроме того, во 2-м полугодии 2022 года ожидается объем ввода порядка 450 тыс. кв. м складских площадей, что сформирует годовой показатель в размере 1 млн кв. м, это на 30% ниже результата в 2021 году. «Ожидания по спросу остаются на низком уровне в связи со слабой экономической конъюнктурой, – добавляет Егор Дорофеев. – По итогам 1-го полугодия сумма купленных и арендованных площадей в Московском регионе составила 621 тыс. кв. м, к концу года показатель достигнет 1 млн кв. м. В ближайшее время мы увидим интерес со стороны небольших компаний. Сейчас они развиваются в рамках импортозамещения и ранее не наращивали логистику в условиях высоких ставок. Спрос также сформируют переезды, связанные с оптимизацией стоимости складской логистики на фоне снижения ставок аренды».

В целом же на рынок выходит все больше площадей по низким ставкам. Однако устойчивая позиция многих портфельных собственников и дорогие предложения субаренды удерживают запрашиваемые ставки на высоком уровне. К концу года показатель составит 5900 рублей за кв. м в год, полагают в CMWP. Сохраняющийся рост доли свободных площадей в 2023 году может способствовать дальнейшему снижению индикатора.

В связи с изменением макроэкономического фона рынок собственника превращается в рынок арендатора, резюмирует Егор Дорофеев. Несмотря на то что многие компании, приостановившие деятельность в РФ или уже объявившие об уходе с рынка, продолжают платить аренду, собственники складских объектов осознают временный характер сложившейся выжидающей позиции своих клиентов и готовятся к неизбежным изменениям. Владельцы начинают рассматривать различные варианты развития событий и находятся в постоянном контакте со своими клиентами. При этом активный выход новых игроков, который наблюдался в 2020– 2021 годах, замедлился. Многие непрофильные компании, планировавшие выход на рынок складского девелопмента, сегодня взяли паузу и временно приостановили планирование новых объектов в связи с изменением рыночной конъюнктуры.

 
День строителя

Однако по итогам 1-го полугодия объемы нового строительства остаются высокими (529 тыс. кв. м) и превышают значения аналогичного периода прошлого года (+71%), подсчитывают в CMWP. До конца года показатель составит 850 тыс. кв.м. Постепенный спад объемов нового строительства будет наблюдаться на протяжении нескольких лет. В предыдущие кризисы мы также сталкивались с подобной динамикой, напоминает Егор Дорофеев: в кризисный год показатель был достаточно высоким, значительное снижение следовало на протяжении 2–3 лет за ним. Долгосрочные же сбои на различных этапах бизнес-процессов, снижение спроса со стороны потребителей и принятие окончательных решений о выходе иностранного бизнеса приведут к ускоренному росту доли свободных площадей в конце 2022 года (до 7%). Однако максимального значения индикатор достигнет к концу 2023?го (10%).

В свою очередь, часть проектов, которые заявлялись как спекулятивные и строительство которых должно было стартовать в 1-м полугодии 2022?го, переформатировалась в объекты, строящиеся под клиента, отмечают в Knight Frank. Но большинство объектов, которые были начаты еще в прошлом году, должны быть завершены в заявленные сроки. Таким образом, несмотря на проблемы, с которыми столкнулась строительная отрасль (сбои в поставках строительных материалов и оборудования, колебания цен на них), реализация проектов продолжается, констатируют в CoreXP.

Аналитики Knight Frank сообщают также о заинтересованности рынка в проектах формата light industrial. Одним из значимых факторов роста интереса как девелоперов, так и клиентов к данным проектам в будущем станет промышленная ипотека. Среди новых складов такого формата называется проект Industrial City «Жуковский», общая площадь которого составит 180 тыс. кв.м.

К осени в компании ожидают стабилизации ситуации на рынке и возобновления активности арендаторов после ощутимого спада в 1-м полугодии, а также прояснения ситуации по тем площадям, которые на данный момент заняты иностранными компаниями, заявившими об уходе из России. «После ухода таких компаний на рынок может выйти значительный объем площадей, интересный локальным арендаторам,– поясняет Константин Фомиченко.– Для регионов России этот фактор является менее актуальным, так как большая часть иностранных пользователей площадей сосредоточена в Московском регионе и Санкт-Петербурге».

В CoreXP также ожидают, что с ростом деловой активности сегмент складов и логистики ждет «более активное 2-е полугодие». Интерес девелоперов из других сегментов, в том числе жилого сектора, к складской недвижимости по-прежнему сохраняется; уже сейчас складские проекты реализуют ряд игроков, есть также пул тех, кто еще «присматривается», поясняют аналитики. Таким образом, под влиянием растущего спроса объемы доступных площадей не только перестанут прирастать, но и будут постепенно уходить с рынка.
 
Прямая речь

Алексей Смердов, инвестиционный директор PARUS Asset Management: «Наблюдается оживление рынка. Некоторые арендаторы возобновляют или расширяют программы развития (в большей степени касается фуд-ретейла). При этом нет уверенности, что все негативные тенденции полностью отыграны.
Ряд западных арендаторов, заявив о своем уходе, поступательно воплощает планы в жизнь. Вакансия сейчас на уровне 2–3% (субаренда), в дополнение к наблюдаемой (аренда). На публичные западные компании оказывается более сильное давление, что порой склоняет их к не самым экономически очевидным решениям. В целом мы ждем дальнейшее оживление рынка».