Альфа-банк передумал

Напомним, ранее стало известно о том, что так и не будет доведена до конца сделка по продаже бизнес-центра «Косинская плаза», о которой компания AFI Development договорилась еще в августе 2009 года. Как пояснили CRE в пресс-службе AFI Development, покупатель – компания BedhuntHoldings  - выплатил часть суммы сделки (около $70 млн из $195 млн), после чего перестал перечислять платежи. По данным СМИ, покупатель не смог собрать всей нужной суммы. К настоящему моменту девелопер и покупатель достигли соглашения, согласно которому AFI Development вернет BedhuntHoldings $44 млн. 

Теперь сорвалась продажа другого офисного проекта AFI Development - Альфа-банк решил не покупать бизнес-центр «Аквамарин-3» на Озерковской набережной в Москве, рассказали газете «Ведомости» два представителя консалтинговых компаний, работающих со сторонами сделки.

МФК «Аквамарин» находится внутри Садового Кольца, в районе «Замоскворечье» рядом со станциями метро Павелецкая и Новокузнецкая. Третья очередь проекта имеет общую площадь 75,5 тыс.кв.м., в нее входит апартаменты и офисный комплекс класса А, который занимает три здания общей площадью около 61 тыс.кв.м. и арендуемой 40 тыс.кв.м.

В 2010 году Альфа-банк планировал арендовать офисные площади в БЦ «Аквамарин-3» и перевести туда свою штаб-квартиру, но в 2011 году, по данным СМИ, он начал вести переговоры о покупке офисной части проекта.

Общий объем инвестиций Альфа-банка в покупку площадей БЦ «Аквамарин» мог бы составить порядка $380 млн, говорит Светлана Кара, директор отдела инвестиций Praedium Oncor International. «Принимая во внимание тот факт, что инвестиции в аренду этих же площадей составили бы не менее $42 млн в год, приобретение площадей для собственного размещения было экономически оправдано», - добавляет эксперт.

По мнению Михаила Уринсона, управляющего директора ИДК «АЛУР» причинами отказа покупателей от сделок по приобретению БЦ «Аквамарин-3» и БЦ «Косинская плаза» являются: «вход в низкий рынок, завышенная цена актива, выявленные в ходе due diligence риски и проблемы активов, приведшие к разрыву сделки».

По словам представителя одной из консалтинговых компаний, причиной отказа Альфа-банка от покупки, скорее всего, стали сложности в переговорном процессе относительно основных условий сделки и в частности цены. «Процесс переговоров был крайне затянут. Помещения достаточно долго снимались с рынка, потом снова выводились с условием того, что переговоры идут. В августе, когда все заговорили о возможном новом кризисе, переговоры были остановлены», - пояснил собеседник CRE.

«В большинстве подобных транзакций период согласования условий сделки занимает довольно значительное время, в этой связи, пересогласование коммерческих условий на активно растущем рынке могло привести к разному видению сторонами вопроса ценообразования», - комментирует причины отказа от сделки Светлана Кара.

При этом на рынке, по мнению экспертов, интерес к покупке качественных офисных зданий по-прежнему есть. По словам Ольги Побуковской, директора департамента офисной недвижимости Colliers International, в настоящее время достаточно много российских компаний рассматривают покупку зданий для размещения своих подразделений. «Однако сделок совершается немного: рынок не предлагает широкого спектра новых или просто качественных зданий», - добавляет эксперт.

Тем не менее, отмечает Ольга Побуковская, на рынке активны девелоперы, готовые покупать качественные офисные объекты с качественными арендаторами, проекты под развитие, реконструкцию или начинать строительство офисных центров. Не редкость покупка зданий конечными пользователями.  Происходят также сделки покупки и западными фондами. «Российская коммерческая недвижимость даже на фоне нестабильной экономики в мире по-прежнему востребована», - резюмирует Ольга Побуковская.

Михаил Уринсон в этом вопросе менее оптимистичен. Покупка российской коммерческой недвижимости инвесторам по большей части не интересна, так как цены в значительной степени завышены, не соответствуют качеству активов и текущей доходности, уверен он.