Отличием классификации является больший вес продукта и меньший – локации, пропорции – 60\40. По замыслу создателей, это должно уравновесить разные критерии для оценки инвестиционного потенциала объекта.

В рамках всероссийской конференции «Девелоперы и банки: диалог 2025/2026» Ассоциация «Альянс экспертов рынка недвижимости» (АЭРН) при экспертной поддержке НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» (РГУД) представила новую систему классификации и балльной оценки офисной недвижимости.

Система разработана в рамках аналитического продукта RE-Digest, включающего в себя 7 сегментов. Помимо офисов, это: жилье, склады, light industrial, гостиницы, торговые помещения и участки.

Как отметил в своем выступлении Антон Вовк, руководитель департамента залогов, старший вице-президент Банка ВТБ и председатель правления АЭРН, основная цель проекта – «связать оценку с рынком через классификацию продукта». Он отметил: «Такие независимые классификации позволяют проверить проект, оценить, куда мы как банк вкладываем деньги. Очень важно, чтобы было независимое мнение по тем объектам, с которыми мы работаем. После того как нас покинули международные партнеры, важно развивать собственную внутреннюю экспертизу. Сделать подобные рейтинги своим национальным продуктом».

Новизной рейтинга офисных зданий АЭРН стало большее внимание к самому продукту. Несмотря на то, что локация всегда считается основным критерием для недвижимости, в этой классификации ее доля в общем балле – 40%. Критерий качества продукта «весит» 60%.

Качественный офисный центр может быть построен за пределами МКАД, не самой лучшей локации. Также не самый лучше бизнес-центр может быть в топовой локации. Но арендные ставки по факту у двух разных по уровню объектов будут одинаковыми. Альянс изначально закладывал в классификации максимальную детализацию продукта, чтобы пользователи из оценочного и банковского сообщества, не работающие на брокерском рынке, могли более точно сопоставлять объекты.

В рабочей группе по офисной классификации были собраны профессиональные участники рынка, которые постоянно являются участниками сделок.

Методология рейтинга офисных зданий

Рейтинг объекта формируется на основе балльной оценки по двум ключевым блокам с определенным весом:

1. Местоположение: территориальное позиционирование, окружение и инфраструктуру, транспортную доступность.

2. Качество продукта: конструктивные особенности здания, инженерные характеристики, ESG-статус, а также уровень управления и инфраструктуры.

В зависимости от набранной суммы баллов бизнес-центру присваивается один из четырех статусов сертификата: