Рынок складской недвижимости Московского региона стабилизируется: хронический дефицит предложения сменяется большим выбором новых качественных объектов. Но при высоких затратах на строительство и дорогом финансировании такое массовое спекулятивное строительство теряет экономический смысл. Валерий Жуков, руководитель Instone Development, рекомендует сфокусироваться на BTS‑проектах, Light Industrial, модернизации активов и оптимизации управления. Такой подход повышает вероятность устойчивой доходности в 2026 году.
На протяжении 2025 года наблюдалось заметное снижение арендных ставок на складские помещения. Если по итогам 2025 года средняя заявляемая ставка аренды на качественные склады в Московском регионе в конце прошлого года достигла показателя в 13 000 руб./м2, то в 2025 году она демонстрировали падение на 12–16%, снизившись до приблизительно 10 500 руб./м2. Это прямое следствие увеличения предложения и снижения активности арендаторов.
Падение ставок аренды сопровождается ростом вакансии в Московском регионе. В первой половине 2025 года доля свободных площадей в столичном регионе выросла с минимальных значений и достигла нескольких процентов, а затем продолжила увеличиваться за счёт масштабного ввода новых объектов. К началу 2026 года совокупный объем свободного предложения в Москве и Подмосковье с учетом «скрытой» вакантности может превысить 1,6 млн кв. м, что составляет заметную долю рынка и отражает увеличение уровня вакансии до порядка 5–7% в переходный период. На отдельных рынках вакантность уже превышает 10%, что превращает ситуацию в рынок арендатора и усиливает конкуренцию между собственниками.
А вот себестоимость строительства, в отличие от ставки аренды складских комплексов стабильно растет. На конец 2025 года стоимость квадратного метра сухих складских комплексов класса А в ЦФО оценивалась в среднем в 70 600 тыс. руб. (без НДС и стоимости земли), при этом для разных типов объектов она варьировалась от 70 тыс. до 116 тыс. руб./м2. При этом за год рост себестоимости по некоторым оценкам составил до 20%, что обусловлено удорожанием материалов и, в особенности, работ.
Одновременно с этим, стоимость финансирования остается непомерно высокой для большинства новых девелоперских проектов. Ключевая ставка ЦБ РФ, хотя и демонстрировала небольшое снижение во второй половине 2025 года (с 21% летом до около 17% к осени), все еще находится на уровне, делающем долгосрочные инвестиции крайне рискованными и малопривлекательными (сейчас она на уровне 16,5%). В таких условиях, даже при успешной реализации проекта, высокая стоимость привлеченных средств значительно сокращает потенциальную прибыль и увеличивает срок окупаемости, делая проекты экономически неэффективными.
При текущем уровне себестоимости и прогнозируемых арендных ставках (10–11 тыс. руб./м2 в 2025 году с дальнейшим снижением до 9,5 тыс. руб./м2 в 2026 году), экономическая эффективность новых спекулятивных проектов стремится к нулю. Базовая доходность от таких проектов будет существенно снижена, и в большинстве случаев она не сможет компенсировать затраты на строительство и дорогостоящее финансирование.
В этих условиях фокус смещается на нишевые сегменты. Проекты Built-to-Suit (BTS), когда склад строится под конкретного арендатора с уже заключенным долгосрочным договором, остаются наиболее привлекательными, поскольку минимизируют риски вакансии и обеспечивают стабильный денежный поток. Также возрастает интерес к форматам Light Industrial, которые сочетают в себе складские, производственные и офисные функции, отвечая потребностям малого и среднего бизнеса. Еще одним направлением является реконцепция и модернизация существующих объектов, а также приобретение distressed-активов, что позволяет войти в рынок по более низкой цене и дать объектам новую жизнь.
В 2026 году складской рынок будет переживать неопределенность и необходимость тщательного стратегического планирования. Избыток предложения, падение арендных ставок, высокая себестоимость строительства и дорогие кредиты делают массовое спекулятивное строительство нерентабельным. Я считаю что для игроков рынка критически важной становится адаптация к новым условиям, смещение фокуса на индивидуальные решения, проекты BTS и Light Industrial, а также пристальное внимание к оптимизации затрат и поиску эффективных инструментов управления существующими парками, складами. Успех будет принадлежать тем, кто сможет предложить качественные, гибкие и экономически обоснованные решения в условиях меняющейся рыночной конъюнктуры.