Заканчивается очередной «непростой» для рынка недвижимости год, прогнозы на следующий — тоже не внушают оптимизма. Тем не менее в девелопменте и строительстве остаются компании, зарекомендовавшие себя надёжными партнёрами и дальновидными игроками. Елена Бондарчук, акционер ГК «Ориентир», и Алексей Бондарчук, генеральный директор компании «СтройМонолитСервис», входящей в ГК «Ориентир», рассказали CRE о своём видении рынка и его будущего, поделились деталями масштабного проекта строительства корпуса Музея Мирового океана «Планета Океан», а также мыслями о российском рынке складской и индустриальной недвижимости.

— Как так получилось, что в 2019 году ведущий девелопер складской недвижимости на растущем рынке вдруг берётся за строительство музея в Калининграде?

Елена Бондарчук: На тот момент мы активно искали нестандартные инженерные задачи и рассматривали возможность расширить компетенции за пределы классического коммерческого строительства. Проект «Планета Океан» был на слуху: уникальная архитектура, сложная форма шара, высокий уровень технических требований. Нам стало интересно. Когда увидели условия и поняли масштаб вызова, решили выйти на конкурсную процедуру и подать заявку. Победили в тендере — ну а дальше приступили к строительству.

Алексей Бондарчук: Проект реализации музея в форме шара действительно сложный, и до нас было несколько компаний, которые не справились с этой задачей. У нас на тот момент не было опыта работы по госконтрактам, и, рассчитав экономику проекта, мы решили взяться за него. Тем более объект знаковый и совершенно неординарный.

— Выиграли тендер, приехали и построили — так просто?

ЕБ: Впервые посетив объект, мы изучили те решения, которые там были предусмотрены и частично реализованы. Сразу возникли вопросы по теплообмену и дымоудалению в здании. Например, в соответствии с ранее согласованным решением в случае задымления предлагалось вручную открыть форточку весом 400 кг (что не реально). Долгое время продолжалась дискуссия с Минкультом: мы доказывали, что в том виде, в котором проект реализуется, он небезопасен и нужно вносить коррективы.

В итоге пришлось полностью разбирать то, что было построено, и возводить заново — уже с правильной инженерией. К этому моменту появилось понимание, что мы выходим за рамки бюджета. А затем, в 2022-м, начались проблемы с логистикой, подорожали материалы и вырос ФОТ. В результате мы вложили в этот проект собственные средства — несколько сотен миллионов рублей.

— Проект можно назвать провальным?

ЕБ: С точки зрения бизнеса — да. Но за всё надо платить, и за опыт тоже. Когда ты входишь в госконтракт, ты не можешь из него просто так выйти. Более того, нельзя остановить стройку и зафиксировать убытки на таком сложном проекте, когда часть инженерии ещё в производстве, материалы в пути и т. д. Сейчас в госконтрактах колоссальный разрыв между реальными ценами и ценами, зафиксированными госэкспертизой, которого не было никогда ранее.

АБ: Четыре года мы занимались этим проектом, из них два — непосредственно строительством, а до него — перепроектирование, прохождение госэкспертиз, получение разрешительной документации. И это уникальный опыт для нас. В здании девять этажей, и все они кардинально отличаются друг от друга. Если сравнивать со складской недвижимостью, то это примерно как построить 0,5 млн кв. м за полгода. Среди последних российских проектов корпус «Планета Океан» Музея Мирового океана — второй по сложности после космодрома Восточный.

— Что было самым сложным и самым интересным в реализации с технической точки зрения?

АБ: Всё было интересно. Как мы уже говорили, к моменту нашего подключения к проекту комплекс был построен примерно на две трети. И всё это пришлось разбирать и возводить заново. Часть остекления была заказана нашими предшественниками, соответственно, нам нужно было «попасть» в цвет, когда между производством партий прошло около четырёх лет. Кажется, что небольшие различия не страшны, но на самом деле это бы сильно бросалось в глаза. Потом мы придумали сделать навес в виде волны на кровле стилобатной части — это тоже надо было спроектировать, просчитать. Пришлось проявить смекалку, чтобы можно было завести пятитонное акриловое стекло размером 3х3 метра в технологическое отверстие 2х2 метра.

Прим. ред.: ГК «Ориентир» предоставила видеоматериалы, на которых запечатлены этапы строительства музея-шара, включая полный демонтаж и возведение конструкций с нуля.

— А поставщики российские?

АБ: В том, что касается строительства, — да. С зарубежными поставщиками работали только в мультимедийной части. И стеклянные овальные лифты в России не смогли для нас сделать — пришлось везти из Германии. Архитекторов потом долго добрым словом вспоминали.

— Операционные расходы сильно растут в последнее время?

АБ: Как и всё остальное. Но самый ценный ресурс — это люди. Сейчас либо нет кадров, либо они есть, но очень дорогие — от крановщика до коммерческого директора. Сварщик, например, может получать и 250, и 300 тыс. руб. в месяц.

— Были какие-то особенности, связанные именно с регионом?

АБ: В Калининграде, конечно же, есть свои особенности. Здесь и нехватка рабочих рук, и дефицит материалов. Например, мы доставляли даже щебень в валунах из Петербурга и уже на месте дробили. Нам пришлось перевезти своих специалистов с других объектов и обеспечивать им проживание годами. Мы даже создали собственный штат промышленных альпинистов — пример неординарного решения.

ЕБ: Вообще, мы со всеми подрядчиками сотрудничаем по десять лет и более. Подход «поработали — разбежались» в ГК «Ориентир» неприемлем.

— Как повлиял этот проект на город?

ЕБ: И музей, и новая набережная дали серьезный импульс росту цен на близлежащую недвижимость. Кроме того, в Калининграде объективно не так уж много мест, обязательных к посещению, а туристический трафик растёт: около 2,2 млн человек принял город за прошлый год. Новый корпус открыл свои двери для посетителей в августе, билеты туда приобрести сложно: слишком много желающих.

Стоит отметить, что жители тоже очень ждали окончания строительства. И, когда мы на начальном этапе разбирали шар, в администрацию приходило много гневных писем. Калининградцы боялись, что комплекс не будет реализован вообще либо полностью поменяется архитектурная концепция — появится обычное квадратное здание вместо нового символа города.

— Для вас, как для компании, этот проект — в первую очередь имиджевая история или что-то ещё?

ЕБ: Теперь мы понимаем, что нам море по колено, и компетенции, наработанные в процессе, мы сможем использовать для реализации коммерческих проектов, которые уже будут приносить прибыль. Кроме того, строительных компаний, работающих на госзаказах, крайне мало. А есть проекты, сопоставимые с калининградским по сложности, в реализации которых мы хотели бы принять участие. Если выиграем тендер, расскажем вам о них.

— Получается, несмотря на все сложности, желание работать с госконтрактами у вас не пропало?

ЕБ: Скажем, есть один проект с похожей инженерией, который очень хотелось бы реализовать. Второй момент — при строительстве музея мы сильно старались балансировать между собственной экспертизой и идеями заказчика. В дальнейшем наша позиция будет чуть более жёсткой.

— Ваши прогнозы на будущее?

ЕБ: Все изменения будут завязаны на геополитической ситуации в мире. Мы видим большое количество сокращений — как компаний, так и сотрудников. Всё будет сжиматься, но ключевые вопросы: с какой скоростью, как долго и обратим ли этот процесс?

Что касается нашей стратегии, то мы по-прежнему верим в склады (сфера онлайн-ритейла продолжит расти и требовать новых помещений). Старый парк складов тоже перейдет в электронную коммерцию или будет перепрофилирован под производства, а может быть, использован и под нужды ВПК. Только автоматизированная логистика будет востребована.

— Вы верите, что онлайн-торговля продолжит расти такими же темпами, как в последние пять лет?

ЕБ: Такими темпами, конечно же, не будет. Будет сдержанный, но уверенный рост. Давайте посмотрим сначала на динамику покупательской способности. А здесь не всё однозначно. С одной стороны, раньше приобретали условно пять апельсинов, а сейчас — три апельсина, то есть столько же объектов для хранения не нужно. С другой стороны — стали покупать более дешёвые товары, но в большем количестве, а значит, чтобы удовлетворять спрос, нужно больше площадей.

— Какие форматы вам интересны? Light Industrial, например?

ЕБ: Нет. В этом формате больше хайпа, чем бизнеса.

— А сухие склады класса А?

ЕБ: Мы хотим заниматься более интеллектуальной недвижимостью, не стремимся к массовому вводу миллионов квадратных метров типовых объектов ежегодно. Здесь мне повезло: когда ты женщина-девелопер, тебе не нужно соревноваться с девелоперами-мужчинами по объемам строительства. Мы для себя определили, сколько можем строить, полностью контролируя процесс, — это примерно 300–400 тыс. кв. м в год.

— Сейчас основной фокус — на аренде или продаже?

ЕБ: У нас, как это модно называется, диверсифицированный портфель: и аренда, и продажа, и генподряд, и автоматизация складских процессов. Что касается аренды, то навсегда объекты у нас в собственности не задерживаются. В основном они переходят фондам недвижимости.

— Верите в частных инвесторов, покупающих паи в ЗПИФах?

ЕБ: Считаю, что складской сегмент в целом самый стабильный и недооцененный до сих пор. Мне непонятно, например, с какой стати в офисах ставка капитализации недвижимости выше, чем на складах, тогда как БЦ строить проще: все городские коммуникации, трудовые ресурсы под рукой. А вот попробуй построить склад в чистом поле в 20 км от МКАД…

— А в автоматизацию и роботизацию вы сильно верите?

ЕБ: Очевидно, что роботизация будет всё больше и больше проникать в нашу жизнь. Не знаю, как вы, а я отношусь к этому с опаской, даже несмотря на нехватку кадровых ресурсов. Не очень хочу, чтобы людей заменили роботы. Что тогда делать людям? На этот вопрос ответов особо нет.

— А что насчёт беспилотного транспорта?

ЕБ: Тоже будет. Посмотрите на Китай и скорость поездов в этой стране, скорость развития промышленности.

— Правильно ли считать, что для вас сейчас китайская модель технологического и экономического развития выглядит наиболее привлекательной?

ЕБ: Китайцы идут правильным путём, поддерживая науку и промышленность. Например, датируют компании в некоторых отраслях, чтобы те могли предлагать лучшие цены на нашем рынке, постепенно его завоевывая. Кредит на развитие производственных компаний в Китае — 0–2% в зависимости от направления деятельности. Я очень расстроена, что мы становимся зависимы от Китая — начиная от гвоздей и лопат и заканчивая более сложными товарами. Надо защищать свой рынок, но всему своё время, в том числе «политическое».

АБ: Чтобы развивать своё производство, нужны «дешевые деньги», которые сейчас пока под вопросом.

ЕБ: Мы понимаем, государству сейчас непросто, и мы живём в этих реалиях, нам нужно трезво оценивать ситуацию, не рассчитывая на то, что завтра вдруг всё станет хорошо, как обещают эксперты (в том числе из банковской сферы).

P.S. Уже после того, как это интервью было подготовлено к публикации, произошел знаковый эпизод. В рамках всероссийской акции «Ёлка желаний» Президент России Владимир Путин снял с елки шар с мечтой мальчика из Запорожской области — посетить музей «Планета Океан» в Калининграде. Глава государства одобрил его выбор и пообещал исполнить это желание.

Мы попросили Елену Бондарчук прокомментировать это событие.

Елена Бондарчук: Мы, конечно, следим за новостями, и для всей нашей команды это стало моментом невероятной гордости. Когда ты слышишь, что место, которое ты построил, преодолев столько сложностей, становится мечтой для детей со всей страны, и эту мечту одобряет и помогает исполнить первое лицо государства, — это лучшая оценка работы. Такие моменты стоят любых финансовых вложений и напоминают, ради чего мы всем этим занимаемся.

Загрузка...