Ольга Злотя, LCI Partner: Пожарная безопасность и страхование - новые вызовы, риски и эффективные решения

В условиях постоянного ужесточения требований страховых компаний и перестраховщиков к уровню пожарной защищенности объектов коммерческой недвижимости, вопросы комплексной правовой ответственности, технического аудита и выбора оптимальных договорных механизмов в сфере недвижимости становятся определяющими для стабильной работы бизнеса. Ольга Злотя, генеральный директор юридической компании LCI Partner, в эксклюзивной статье для CRE раскрывает актуальные изменения в политике страхования и перестрахования объектов коммерческой недвижимости, дает юридическую оценку разграничения обязанностей арендодателя и арендатора, а также содержит практические рекомендации для собственников и арендаторов коммерческих объектов, стремящихся минимизировать риски и обеспечить расширенное страховое покрытие.

Двойная защита: как пожарная безопасность и страхование обеспечивают надежность коммерческой недвижимости

Современный рынок коммерческой недвижимости все чаще рассматривает пожарную безопасность и страхование как взаимосвязанные элементы единой системы управления рисками.

Ни одна из этих составляющих не может эффективно действовать в отрыве от другой: техническая защищенность объекта без страхового покрытия не гарантирует финансовой устойчивости, а полис без соблюдения норм пожарной безопасности зачастую не выполняет своей функции при инциденте.

Синергия технических и финансовых механизмов защиты

Пожарная безопасность — это не только юридическая обязанность, но и базовый элемент сохранности бизнеса. Система страхования, в свою очередь, служит инструментом перераспределения убытков, возникающих вследствие пожара или взрыва.

Однако при отсутствии надлежащего уровня рискозащищенности страхование становится формальным, а в отдельных случаях невозможным.

Так формируется «двойная защита»: технический контроль предотвращает событие, страхование снижает финансовую нагрузку на страхователя в случае повреждения или уничтожения имущества в результате застрахованного события.

Для собственников и арендаторов важно выстраивать эти процессы комплексно, включая договорное регулирование ответственности, контроль соблюдения требований и документальное фиксирование эксплуатационного состояния помещений.

Законодательные основы разграничения ответственности

По общему правилу, арендодатель отвечает за соблюдение требований пожарной безопасности здания в целом и помещений общего пользования, а арендатор — за противопожарное состояние арендуемого пространства. Ответственность за нарушение противопожарных норм несут как собственник, так и лицо, владеющее или пользующееся имуществом на законных основаниях.

Ключевым юридическим элементом является акт приема-передачи помещения. Именно в нем фиксируется информация о технических недостатках, наличии или отсутствии средств пожаротушения, исправности сигнализации и иных факторов, влияющих на безопасность. Если арендатор подписывает акт без замечаний, он подтверждает надлежащее состояние объекта. В дальнейшем это обстоятельство может сыграть решающую роль при распределении ответственности за последствия пожара.

Согласно позиции Верховного Суда, изложенной в Обзоре законодательства за второй квартал 2006 года, а также позиции Конституционного Суда от 23 декабря 2014 года № 2906-О, стороны договора аренды вправе самостоятельно установить объем обязанностей в области пожарной безопасности. При этом к ответственности подлежит привлечение того участника, который не исполнил возложенную на него договором обязанность. Практическое значение этого вывода велико: именно четко разработанные договор аренды и акт разграничения эксплуатационной ответственности упрощают последующее урегулирование споров и позволяют избежать судебных рисков.

Практические нюансы и специфика деятельности арендатора

Особенности хозяйственной деятельности арендатора напрямую влияют на уровень пожарной опасности.  Например, при хранении лакокрасочной продукции или горюче-смазочных материалов склад должен соответствовать требованиям для подобных категорий помещений: высокой степени огнестойкости, наличию автоматических установок пожаротушения (АУПТ), систем дымоудаления и эффективной пожарной сигнализации.

В судебной практике неоднократно отмечалось, что если арендатор при осмотре помещения не заявил возражений относительно его оснащенности средствами пожаротушения или обнаруженных дефектов, то бремя ответственности за последующее несоблюдение требований хранения возлагается именно на него. Например, Арбитражный суд Архангельской области в решении от 13 июля 2019 года по делу № А05-3181/2019 прямо указал: при отсутствии замечаний в акте приема-передачи арендатор несет ответственность за безопасность эксплуатации с учетом специфики размещаемого товара.

Таким образом, арендатору следует проявлять повышенную осмотрительность при заключении договора аренды и документальной фиксации состояния объекта.

Аналогично, арендодателю следует предвидеть и согласовать с арендатором допустимые виды хранимой продукции и технологические процессы, влияющие на степень пожарной опасности.

Изменения в перестраховочной политике: ужесточение требований

Серия крупных пожаров последних лет — склад Ozon в 2022 году, ТЦ «Мега Химки», склад «Атлант Парк», пожар на складе Wildberries в 2024 году и ряд других— существенно повлияла на страховой рынок. Повышение частоты и тяжести страховых убытков привело к корректировке андеррайтинговой политики АО «Российская Национальная Перестраховочная Компания» (РНПК), что сказалось на требованиях страховых компаний к условиям принятия объектов на страхование.

С 1 января 2025 года для объектов тяжелой промышленности, складов и строительно-монтажных площадок со страховой суммой более 20 миллиардов рублей введен обязательный предстраховой осмотр, включающий оценку качества риска и рискозащищенности объекта.

Цель данного этапа — определение вероятности наступления страхового случая и его последствий, а также, анализ полноты комплекса мер по снижению вероятности и последствий рисков для минимизации потенциального ущерба.

В рамках оценки анализируются:

•             конструктивные характеристики объекта и его степень огнестойкости;

•             наличие и техническое состояние противопожарных преград и отсеков;

•             состояние внутреннего противопожарного водопровода (ВПВ);

•             наличие и исправность автоматических установок пожаротушения и пожарной сигнализации;

•             эффективность систем дымоудаления и эвакуации.

Согласно Дайджесту инженерного центра АО РНПК «Объекты хранения» за 2025 год, в целях формирования максимально эффективной страховой защиты предпочтительным является одноэтажное здание прямоугольной формы, I степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности С0. Такое исполнение минимизирует распространение огня и снижает потенциальный ущерб.

Влияние оценки риска на страховое покрытие

Результаты проведенной оценки качества риска напрямую влияют на расчет страховой премии. Если качество риска определено как низкое, страховщик применяет ограничительные оговорки, лимиты или повышенные франшизы. На практике это означает, что при пожаре убытки будут компенсированы частично или вовсе не признаны страховым случаем.

Одним из ключевых инструментов регулирования риска в полисах стала Оговорка о нарушении норм противопожарной безопасности. Она предоставляет страховщику право отказать в выплате возмещения, если инцидент произошел из-за несоблюдения требований МЧС или предписаний надзорных органов. В исключительных случаях страховая компания может полностью отказать в страховании объекта с низкой степенью рискозащищенности, особенно если перестраховочная защита сформирована полностью за счет внешних перестраховщиков.

Еще одним нововведением 2025 года стала Оговорка о видеонаблюдении. Оговорка является базовым условием перестрахования предприятий со страховой суммой от 10 до 20 миллиардов рублей и обязательно применяется при качестве риска ниже среднего.

Согласно данной Оговорке, проведение пожароопасных (огневых) работ должно фиксироваться на видеокамеру, также страхователь должен иметь незамедлительную связь с ближайшей пожарной бригадой на случай возникновения возгорания. Неисполнение требования Оговорки может явится основанием для непризнания случая страховым, независимо от того, стало или нет такое нарушение причиной наступления события.

Новые тенденции в регулировании: Оговорка 2026 года

АО РНПК объявило о планируемом обновлении Оговорки о нарушении норм пожарной безопасности, вступающем в силу с 2026 года. Если в действующей версии (2025 год) убыток, вызванный грубым нарушением правил безопасности при проведении сварочных или иных огневых работ, автоматически исключался из страхового покрытия, то в новой редакции предусмотрен альтернативный вариант: применение повышенной франшизы в размере 25% от суммы убытка.

Таким образом, страхователи сохраняют частичную защиту, однако несут значительную долю риска. Механизм повышенной франшизы рассматривается РНПК как компромисс между экономическими реалиями рынка и необходимостью стимулировать владельцев и арендаторов к системной профилактике пожарных рисков.

Мы склоняемся к тому, что причиной данного нововведения послужили новые подходы Верховного суда в спорах из договоров страхования при наступлении страхового случая по причине пожара. Так, в рамках спора по делу № А72 -17277/2022 о взыскании страхового возмещения по факту повреждения недвижимого имущества в результате пожара, страховались огневые риски, а предусмотренные оговорки позволяли страховой компании отказать в выплате страхового возмещения если страхователем не соблюдались нормы противопожарной безопасности, либо если страховой случай возник вследствие применения биологических или химических материалов. Верховный Суд указал на ничтожность оговорок об исключении рисков, связанных с нарушением страхователем правил пожарной безопасности, указав на отсутствие оснований для освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения.

Изложенная позиция Верховного суда задала вектор развития страхования, определения баланса интересов страховщика и страхователя и очевидно послужила изменению в подходах к перестрахованию соответствующих рисков.

Практические рекомендации для собственников и арендаторов

Для обеспечения страховой приемлемости объекта и получения максимального объема покрытия собственникам коммерческой недвижимости рекомендуется:

•             проводить регулярные проверки систем пожаротушения, сигнализации и эвакуации с привлечением аккредитованных специалистов;

•             документировать выполнение предписаний надзорных органов и хранить протоколы осмотров;

•             согласовывать с арендатором перечень допустимых видов хранимого товара и технологии его обработки;

•             включать в договор аренды положения об ответственности за соблюдение требований пожарной безопасности и техническое состояние помещений;

•             при страховании предоставлять страховщику полную информацию о характеристиках здания, оборудовании и производственном процессе.

Для арендаторов ключевым фактором является внимательная подготовка и подписание акта приема-передачи. При обнаружении недочетов или нарушений противопожарных норм следует фиксировать их письменно и добиваться устранения до начала эксплуатации. Это снижает риск признания инцидента следствием халатности арендатора.

Коммерческая недвижимость представляет собой дорогостоящий актив, потеря которого вследствие пожара может привести к каскаду финансовых и репутационных последствий. Поэтому грамотное сочетание технических и страховых инструментов — не просто формальность, а показатель зрелости системы управления рисками.

Повышение пожарной безопасности объекта, внедрение современных систем противопожарной автоматики, обучение персонала действиям при пожаре и корректное страховое сопровождение создают устойчивую модель защиты имущества.