Павел Якимчук, CMWP: Как корректно рассчитать сроки реализации проекта и избежать ошибки на предпроектной стадии?

Неверная оценка сроков на старте проекта — это миллионы потерянных рублей на процентах по кредиту, штрафах, простоях при строительстве объекта и дополнительные затраты на аренду. Именно в такой ситуации оказалась крупная ИТ компания. По плану компания должна была уже праздновать новоселье в новом офисе, а фактически он ещё не был достроен. Руководству нужна была информация для принятия решений, и компания CMWP дала ответы на вопросы ИТ компании. О кейсе рассказывают Павел Якимчук, партнер, руководитель департамента управления строительными проектами Commonwealth Partnership, и Камол Камолов, инженер строительного контроля департамента управления строительными проектами Commonwealth Partnership.

Эксперты CMWP провели аудит проекта, оценили, как были сформированы планы на предпроектной стадии, показали на ошибки дали прогноз завершения строительства, отделки, меблировки и переезда.

При проведении аудита эксперты учитывали много факторов, включая этапность выполнения работ, техническую сложность, масштаб проекта, фронты разделения работ между подрядчиками и условия переезда сотрудников с учетом действующих договоров аренды у ИТ компании.

Технологии расчета

Обычно у любого строительного проекта есть четыре стадии: предпроектная, проектная, строительство и эксплуатация. На первом этапе, когда появляется идея, и обсуждаются концепции, еще нет никаких точных технико-экономических параметров (ТЭП) будущего здания. На данной стадии можно говорить только о геометрических формах, фасадах, примерных планировках без конкретных решений. На этой стадии известен только строительный объем, но клиенту уже необходимо определить продолжительность реализации проекта. 

На практике график производства формируется на основе проектной и рабочей документации, ведомостей объемов строительных работ, которые будут производиться. На основании этих ведомостей и строится график производства работ с конкретными объемами, составом и их последовательностью. На предпроектной стадии одним из способов определения сроков строительства является анализ объектов-аналогов.  Также существуют укрупненные нормы продолжительности строительства и задела в строительстве. Основной параметр для корректной оценки сроков строительства по данным методам — это строительный объем.

Кейс CMWP: почему классические методы оценки не работают для уникальных объектов, и как мы нашли решение

Выбранный подрядчик на предпроектной стадии оценил срок строительства в 3 года. Наша задача была проверить этот прогноз на адекватность и оценить: связано ли отставание сдачи объекта с неправильной первоначальной оценкой или с трудностями при выполнении строительно-монтажных работ. 

Нормативный метод в данном случае не подошел, так как исследуемый объект был нетиповой и большой площади. Нормативный метод подходит для типовых зданий, но не подходит для уникальных.

Метод прямого сравнения с аналогами тоже не работал. Все найденные объекты-аналоги были разными: один — с огромным подземным этажом, другой — со сложным фасадом, третий — выше, четвертый — проще. Технологическая сложность объекта влияет на сроки реализации проекта, и это главная сложность в сравнении с аналогами метода. Нужно было учесть эту «сложность» при сравнении. 

Решением стал метод «приведенного строительного темпа». Название придуманное. Это способ измерить и сравнить скорость строительства объектов разной сложности путем пересчета в единую, условную единицу измерения. При этом основным параметром, по которому подбирались объекты, остается строительный объем. Но, так как все объекты были разной сложности, с различными архитектурными решениями и методами строительства, то, для того, чтобы определить продолжительность строительства объекта нашего клиента, нужно было привести все проекту к единому показателю. 

Для приведения к единому знаменателя мы подобрали для каждого объекта параметры сложности. Среди них: количество надземных и подземных этажей, тип конструкции, форма, уникальные элементы, климат и сложности организации строительства. Параметры сложности оценивались отдельно по каждому объекту-аналогу. 

Алгоритм определения продолжительности строительства объекта можно свести к следующим шагам: 

Шаг 1: Сбор базы похожих объектов-аналогов.

Были выбраны 12 построенных зданий с отбором по строительному объему и с известными сроками строительства.

Шаг 2: Определение «коэффициента сложности» для аналогов.

Для каждого из 12 зданий определено, насколько оно сложнее условного типового объекта. Были учтены параметры сложности. Каждому параметру присвоен вес, таким образом мы вычислили общий коэффициент сложности (Кс) для каждого объекта.

Шаг 3: Все аналоги приведены к «общему знаменателю».

Темпы строительства каждого здания приведены к общему знаменателю с учётом коэффициента сложности. Это позволило определить, с какой скоростью строилось бы каждое здание, если бы оно было условным, типовым.

Например, Объект: объемом 192 тыс. м³, фактически построен за 3 года, темп его строительства составляет = 64 тыс. м³/год.

После приведения с учётом коэффициента сложности его «приведенный» темп составил = 64 * 1.605 = 103 тыс. м³/год.

Шаг 4: Построен график зависимости.

Зависимость между приведенными темпами строительства строительным объемом зданий мы выразили с помощью графика. Чем больше здание, тем выше темп его строительства (используется больше техники, рабочих и т. д.). Эта зависимость легла в основу прогноза.

Шаг 5: Прогноз сроков для нашего объекта.

Мы рассчитали коэффициент сложности (Кс) для здания нашего клиента. На основании графика был определен приведенный темп строительства для здания такого объема.

При этом в любых подсчетах возможна погрешность, которую мы учитывали в своих расчётах. Погрешность мы приняли как отклонение значения объектов-аналогов от кривой графика зависимости. По нашим данным погрешность отклонения срока строительства составила округленно 10%. При увеличении выборки объектов аналогов, можно уменьшить данную погрешность. 

*Указанные значения веса и коэффициента носят исключительно справочный характер

*Указанные значения веса и коэффициента носят исключительно справочный характер

Итак, мы подошли к самому главному.

Расчётный срок строительства нашего объекта составит 4,8 лет с погрешностью 6 месяцев, т. е. от 4,3 лет до 5,3 лет. 

Подрядчик оценил срок реализации проекта в 3 года. Как мы видим, заявленный срок не соответствовал существующей ситуации на строительном рынке. Методика позволила оценить плановый срок корректно и выявить, что основной причиной сдвига сроков сдачи объекта стала некорректная первоначальная оценка.

Фактический срок строительства объекта составил 5 лет, что близко к прогнозному значению на основе приведённой методике.

Разработанная методика позволит инвесторам, застройщикам, планирующим строительство на предпроектной стадии, получать реалистичные оценки сроков строительства. Это дает корректное понимание сроков реализации проекта, позволяет планировать бюджет и снизить риск переплат и финансовых потерь, принимать взвешенные управленческие решения.

То есть этот объект намного проще приведённого? Наш приведённый темп выше, чем фактический? Объект слишком простой?

Объект сложнее чем обычный в 1.605 раза. Это значит что если бы объект такого же объема был бы простой то он строился бы в 1.605 раза быстрее. Поэтому приведенный тем больше чем фактический (темп строительства простого объекта такого же объема  больше чем фактический темп)