Бум строительства моллов во второй половине прошлого века не только сделал их одним из самых привычных мест для совершения повседневных покупок и проведения досуга, но и способствовал превращению самих ТЦ в инвестиционный продукт. Институциональные инвесторы — банки, пенсионные фонды и страховые компании — начали активно вкладывать деньги в торговые объекты с 1960–1970-х годов, когда рынок недвижимости стал восприниматься как отдельный и перспективный сегмент для инвестиций.
Тогда же сложились и основные критерии, по которым инвесторы оценивают объекты коммерческой недвижимости для вложений. Они остаются во многом неизменными и сегодня. Разбираем подробнее, на что нужно обратить внимание владельцам ТЦ, чтобы сделать свои объекты более привлекательными для инвестиций.
По каким параметрам инвесторы оценивают инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости
При анализе инвестиционной привлекательности инвесторы опираются на классические финансовые метрики. В первую очередь на операционную отчетность, показатели NOI (чистый операционный доход), IRR (внутренняя норма доходности) и сроки окупаемости. Эти параметры позволяют в целом оценить эффективность актива и выявить потенциал для его дальнейшей оптимизации.
Следующий этап — это более детальный анализ доходов и расходов объекта торговой недвижимости. Здесь инвесторы смотрят на текущую и потенциальную заполняемость ТЦ, условия действующих договоров аренды, а также на их длительность. Более глубокий анализ включает оценку структуры арендных ставок: какая доля приходится на фиксированные платежи, а какая — на процент с оборота, насколько сбалансированы эти показатели, на какие дополнительные доходы может рассчитывать объект и какие их источники.
Это помогает оценить портфель арендаторов и его качество. Наличие устойчивого пула арендаторов с долгосрочными обязательствами и гибкими условиями повышает прозрачность доходной части и позитивно влияет на оценку актива, особенно на этапе due diligence — комплексной проверки актива.
Инвесторы также рассчитывают ставку капитализации (cap rate). В идеале она стремится к 8–9%. Такой уровень показывает надёжность объекта и низкую степень риска инвестиций в него. Однако в текущих рыночных условиях такие значения практически недостижимы из-за высокой базовой ставки, которая, в свою очередь, повышает ожидания инвесторов по доходности объектов. Cap rate в диапазоне 10–12% сегодня считается хорошим показателем, тогда как классические значения cap rate на уровне 7–8% были бенчмарком для рынка примерно 7-8 лет назад.
Помимо этого, инвесторы внимательно смотрят на расходную часть — эксплуатационные расходы, затраты на персонал, налоговые отчисления. Это помогает оценить эффективность управления объектом, выявить возможности снижения постоянных издержек и определить потенциал роста чистого операционного дохода за счёт операционной оптимизации.
Такой подход к оценке позволяет сформировать комплексное представление об активе и стратегию его управления — как с точки зрения текущей эффективности, так и с учётом потенциала его развития в будущем.
Если быстро изменить доходность объекта достаточно сложно, то оптимизировать издержки — вполне посильная задача. Сделать это можно, внимательно проанализировав подход к управлению в компании, оценив налоги на имущество, стоимость операционного управления и затраты на персонал. Разберём каждый из этих пунктов подробнее.
Пересмотр кадастровой стоимости — неочевидный и эффективный инструмент оптимизации расходов
Одним из недооценённых инструментов оптимизации расходов объектов торговой недвижимости остаётся пересмотр кадастровой стоимости. Хотя формально считается, что на этот параметр повлиять сложно, практика показывает обратное: иногда можно добиться значительного снижения кадастровой стоимости объекта и, как результат, сократить налоговую нагрузку.
Кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога на имущество. В Москве он составляет 2% от кадастровой стоимости, а в ряде регионов ставка выше – 2,5%. Для управляющих компаний это означает увеличение налоговой нагрузки на 20–30% от совокупных операционных расходов объекта.
В условиях, когда операционная эффективность становится ключевым параметром оценки, такие расходы не должны восприниматься как неизбежные — их можно оптимизировать. Мы регулярно анализируем возможность корректировки кадастровой стоимости по эксплуатируемым объектам. Наш опыт показывает, что пересмотр может сократить налоговую базу до 40% — особенно на новых объектах, где оценка изначально проводится не всегда точно и зачастую не отражает реального положения дел.
Процесс пересмотра обычно включает подготовку отчёта об оценке, анализ операционных показателей и заполняемости объекта, а также их сравнение с конкурентами. При пересмотре кадастровой стоимости нужно заложить расходы на сопровождение судебного процесса в случае отказа со стороны Росреестра и — опционально — на услуги профессиональных консультантов. Это ускорит процесс и позволит минимизировать риски. Хотя некоторые компании проводят пересмотр самостоятельно, чаще всего эту задачу передают на аутсорс — затраты на услуги консультантов значительно ниже, чем потенциальная экономия на налогах.
Сегодня пересмотр кадастровой стоимости стал частью стандартной практики оценки инвестиционной привлекательности. При анализе нового актива мы в первую очередь проверяем его кадастровую стоимость и консультируемся с экспертами по возможности её корректировки. Это даёт дополнительный ресурс для оптимизации и влияет на расчёты ключевых показателей.
Операционные затраты и фонд оплаты труда: как оптимизировать и сохранить мотивацию сотрудников
Фонд оплаты труда — одна из самых значимых статей расходов, на которую в первую очередь обращают внимание институциональные инвесторы, в частности банки. В рамках сделок с банковским участием в ковенанты нередко включается обязательство по снижению ФОТ на фиксированный процент в определённый срок. Это позволяет зафиксировать снижение операционной нагрузки и улучшить сроки окупаемости проекта.
В процессе пересмотра затрат на персонал чаще всего пересматривается система мотивации сотрудников. Это актуально для управляющих компаний, где структура фонда оплаты труда зачастую включает как фиксированную, так и переменную часть. Правильно выстроенная бонусная система, привязанная к достижению конкретных, но реалистичных показателей эффективности, может стать действенным механизмом повышения продуктивности команд.
Опыт показывает: пересмотр системы мотивации даёт положительный эффект только в том случае, если он осуществляется с учётом специфики бизнес-процессов и целей каждого направления развития бизнеса. Это помогает сократить постоянные издержки и сфокусировать сотрудников на целях, напрямую влияющих на доходность — особенно в брокеридже, продажах и маркетинге.
Однако чаще всего параллельно процессу оптимизации ФОТ идет и сокращение операционных затрат. И это может быть болезненно воспринято сотрудниками, так как зачастую сопряжено с повышением нагрузки на штат. И здесь важно правильно провести аудит ОРЕХ, определить, что можно передать на аутсорс, а что эффективнее оставить внутри, от каких затрат можно отказаться и как при этом не скатиться в снижение качества управления объектом.
Кто отвечает за повышение инвестиционной привлекательности
Системная работа над повышением инвестиционной привлекательности требует выделенного специалиста или внешнего консультанта, отвечающего не только за текущее состояние, но и за стратегическую капитализацию объекта. И это не классический финансовый директор или брокер. Это специалист с компетенциями в инвестиционном моделировании, технической эксплуатации, юридическом сопровождении, рынке арендаторов и управленческой аналитике. Он должен уметь интерпретировать показатели NOI, IRR, CAPEX и OPEX, анализировать tenant mix и выстраивать аргументацию для инвесторов и банков.
Такие функции чаще всего закреплены за департаментом управления активами или операционными директорами. Там, где управление переходит от эксплуатации к стратегии, такая роль становится необходимой. Это и есть переход к зрелой модели девелопмента — когда управление активами становится драйвером роста, а не обслуживающей функцией.
Что в итоге
Даже в условиях неопределённости на рынке можно добиться роста стоимости объектов за счёт использования проверенных инструментов, которые из раза в раз демонстрируют свою эффективность. Дьявол, как обычно, кроется в деталях. Управляющим компаниям, стремящимся снизить издержки и повысить инвестиционную привлекательность своих объектов, необходимо не только знать о возможностях оптимизации расходов, но и сделать так, чтобы эти инструменты применялись профессионалами с опытом в управлении активами.
Именно наличие профессиональной команды, способной не только обеспечить стабильную эксплуатацию, но и системно работать с потенциалом роста — через финансовое планирование, юридическую экспертизу, работу с арендаторами и цифровую трансформацию процессов — позволит управляющей компании сделать объекты более привлекательными для инвесторов в будущем.