Город, где история становится ресурсом
В центре Санкт-Петербурга остается все меньше участков под новое строительство, а спрос на аренду офисов здесь стабильно высок. Поэтому исторические здания, которые можно реконструировать под офисные нужды, становятся все более привлекательными для девелоперов. Из-за роста себестоимости нового строительства и высоких ставок по кредитам сроки окупаемости офисных проектов увеличились, поэтому девелоперы стали чаще отдавать предпочтение реконструкции, выбирая здания в относительно хорошем состоянии и с минимальными ограничениями со стороны объектов культурного наследия. При этом, в большинстве случаев в Петербурге реконструкция зданий по размеру капитальных затрат сопоставима с новым строительством, а иногда и превышает его.
По данным на начало октября 2025 года, 39% офисных площадей класса А и В расположены в объектах реконструкции. Интерес девелоперов сосредоточен прежде всего в историческом центре — в сформировавшихся деловых кварталах с развитой инфраструктурой. Большая часть реконструкций последних лет сконцентрирована в Центральном, Адмиралтейском, Василеостровском и Петроградском районах.
Как правило, бизнес-центры, размещённые в реконструированных зданиях, отличаются относительно небольшой площадью — порядка 5–7 тыс. кв. м, тогда как современные офисные комплексы нового строительства в среднем достигают 10 тыс. кв. м.
За последние три года доля объектов реконструкции превышает долю нового строительства как по площади, так и по количеству. С начала 2025 года завершена реконструкция под офисные нужды шести зданий и лишь два здания представляют собой новое строительство. В ближайшие полгода ожидается завершение реконструкции еще не менее шести зданий, тогда как единственным новым проектом станет «Орими Центр». Сейчас на стадии реконструкции под бизнес-центры находятся такие исторические объекты, как здание Министерства внутренних дел на Фонтанке, здание Карточной фабрики на пр-те Обуховской Обороны, здание заводоуправления Сталепрокатного завода на Васильевском острове, здание фабрики «Скороход» и др.
Много жизней одного здания
Исторические здания, приспосабливаемые под офисы, имеют самое разное прошлое — от фабрик и НИИ до доходных домов и старых рынков. Чаще всего под реконструкцию попадают бывшие производственно-складские помещения, административные (например, НИИ), жилые дома, торговые здания (рынки, торговые ряды, торговые центры), отели, культурно-просветительные учреждения и др. Офисные центры располагаются в зданиях бывших гостиниц (Baltis Plaza – гостиница «Гавань»), образовательных учреждений (школы, училища, техникумы), а также в бывших зданиях телефонных станций, лечебных учреждениях, банях, кинотеатрах, клубах, АТС и др. В процессе реконструкции здания полностью переоборудуются и перепланируются, чтобы соответствовать современным требованиям к офисным пространствам: устанавливаются новые инженерные системы, улучшается эргономика помещений и обеспечивается адаптация под бизнес- и административные задачи.
Если ранжировать виды перепрофилирования, то основной объем проектов реконструкции зданий под офисные нужды приходится на перепрофилирование бывших производственно-складских площадей. Наибольшая активность девелоперов в этом направлении отмечалась в предкризисные 2005–2008 годы, когда рынок офисной недвижимости Северной столицы проходил первый пик своего развития. Под офисы реконструируют и дореволюционные мануфактуры, и советские промышленные предприятия. Как правило, под реконструкцию попадают здания, где располагались невредные производства – пищевые, ткацкие фабрики.
Офисные центры, созданные на базе бывших фабричных зданий, нередко обладают конкурентными преимуществами: более свободными планировками благодаря широкому шагу колонн, высоким потолкам и увеличенным электрическим мощностям. Историческое наследие таких объектов нередко сохраняется не только во внешнем облике, но и в названиях — например, БЦ «Треугольник», БЦ «Эриксон», БЦ «Лангензипен».
Большинство подобных проектов в Петербурге реализуются в формате точечной реконструкции. Реже девелоперы берутся за редевелопмент целых промышленных территорий. Например, на месте Женской рукодельной школы Императрицы Марии Александровны, более известной в советское время как фабрика «Первомайская заря», располагается офисный центр «Келлерманн Центр», состоящий из нескольких зданий между 10-й и 12-й Красноармейскими улицами.
Еще один пример — бизнес-центр «Фидель» на проспекте Обуховской Обороны, созданный в начале XXI века на территории бывшей фабрики Паля (в советское время — фабрика им. Ногина, позднее Александро-Невская мануфактура). А на местах петербургских фабрик по производству роялей и фортепиано XIX века — таких, как мастерские Беккера и Шредера — сегодня функционируют бизнес-центры сети «Сенатор» (на улице Чапаева, 7-й линии Васильевского острова и 6-й Красноармейской улице).
На втором месте — офисные здания, которые изначально строились и использовались для административных корпусов (здания заводоуправления) фабрик и заводов (БЦ Hanin Plaza, «Сити Центр», «Русские самоцветы» и др.), для НИИ и конструкторских бюро (БЦ «Акватория», «Таймс», «Гайот» и др.), банков («Невский, 1», «Невский 58», «Невский, 62», бизнес-центры «Сенатор» на Б. Морской ул. и др.).
На третьем месте жилые здания – это, как правило, доходные дома, жилые особняки, дворцы, общежития, казармы, богадельни. Более 70 бывших жилых зданий в XXI веке функционируют в виде бизнес-центров. Среди примеров – БЦ «Белые ночи», «Ново-Исаакиевский», «Петергофский».
Реже реконструируются здания, ранее использовавшиеся под ретейл, гостиницы, образовательные учреждения и другие объекты.
Реконструкция и приспособление зданий под офисные нужды происходит на разных этапах «жизни» здания. С одной стороны, Петербург богат историческим наследием и зданиями, построенными еще до революции. С другой стороны, встречаются примеры, когда здания, построенные в последние 20–30 лет, уже прошли стадию реконструкции и сменили свой изначальный функционал. Это в большей степени применимо к ретейл функции, когда в зданиях торговых центров и автосалонов открываются офисные центры или коворкинги. Например, здание торгового центра Vanity Opera, построенного на Казанской улице в 2005 году, сейчас функционирует в формате коворкинга. На стадии реконструкции под офисные нужны находится торговый центр «Радиус». Фрунзенский универмаг реконструирован под офисный центр, Старо-Александровский рынок – БЦ «Б5», а Петербургский центральный рынок Г. А. Александрова – БЦ «Мира 5».
История как имиджевый капитал
Выбор офиса в историческом здании во многом определяется задачами компании. Для организаций, ориентированных на поддержание имиджа и тесные контакты с клиентами в центральных районах, — например, аудиторских, консалтинговых компаний — исторический центр остается приоритетом. Здесь важна не только архитектурная ценность, но и престиж расположения.
При этом в большинстве случаев фактор «историчности» здания или исторического окружения находятся не на первом месте среди критериев, по которым арендаторы выбирают офис. Арендная ставка, наличие парковки, доступность общественного транспорта, инженерные системы здания, конфигурация помещения оказываются важнее.
Для девелопера работа с историческим зданием — всегда вызов. Это проект с элементом неопределённости: невозможно заранее точно оценить состояние конструкций и объём необходимых работ. Тем не менее реконструкция не теряет привлекательности. В условиях дефицита участков под застройку и устойчивого спроса на центральные офисы именно она остаётся одним из главных инструментов развития рынка.
Результатом становится уникальный продукт — пространство с историей, атмосферой и архитектурным характером, которые невозможно воспроизвести при новом строительстве. Такая аутентичность повышает статус проекта и делает его особенно ценным для арендаторов, ищущих не просто офис, а место с душой.