IPG.Estate: Офисный рынок Москвы — итоги 2025 года

Предложение

В 2025 году введено 726 тыс. кв. м новых качественных офисных площадей, из которых более 90% представлены объектами класса А/А+ (Prime). Общий объем предложения офисного рынка Москвы составляет 21,02 млн кв. м.

В число введенных в эксплуатацию офисных объектов входят такие крупные бизнес-центры, как iCity (башни Time Tower и Space Tower) (GBA 230 тыс. кв. м), Технопарк ЗИЛ Здание А (GBA 60 тыс. кв. м), национальный космический центр, Slava (HQ Центробанка), Сколково Парк (корпуса 3-6) и другие.

В свою очередь, наблюдается устойчивая тенденция к переносу сроков завершения строительства бизнес-центров на протяжении последних нескольких лет.

Более 600 тыс. кв. м в сегменте офисной недвижимости, также запланированных ко вводу в 2025 году, перенесены на 2026 год. Это означает, что анонсированный девелоперами рекордный ввод в объеме 1,34 млн кв. м, в истекшем году не состоялся.

Смещение сроков ввода объектов обусловлено рядом факторов, среди которых: удорожание себестоимости строительства, недостаточная реализация площадей, снижение спроса, зафиксированное во второй половине 2025 года. Не смотря на снижение ключевой ставки, начавшейся во второй половине года, ее уровень остаётся высоким, а темпы ее снижения сдержанные.

Девелоперы закладывают более сжатые сроки строительства для своих объектов, что в результате влечет смещение изначально заложенных сроков ввода.

Ввод 2025 года

Из общего заявленного на 2025 год объема новых офисных площадей 38% пришлось на четыре масштабных проекта — штаб-квартиры крупнейших компаний. Однако, по итогам года завершены были только два из них: Национальный космический центр (Роскосмос) и комплекс Центрального банка России. Здания штаб-квартир Яндекс и Сбербанк в очередной раз перенесены.

Доля этих двух реализованных проектов в общем фактическом объеме ввода за отчётный период оказалась весомой — 40%.

Рынок офисной недвижимости демонстрирует четкий вектор развития: основной ввод новых площадей зафиксирован в высоких ценовых сегментах А и Prime. Ведущей причиной этому является устойчивый спрос на качественные офисы. На этом фоне основная стратегия девелоперов сфокусирована на проектах с высокой добавленной стоимостью.

Ставки аренды

Рынок по-прежнему сталкивается с ограниченным предложением качественных площадей для аренды, особенно в части предложения крупных блоков в хороших локациях.

Компании, желающие арендовать современные помещения в хороших локациях, вынуждены конкурировать за ограниченное число лотов.

На этом фоне в 2025 году наблюдался существенный рост арендных ставок, особенно в сегментах класса А, А+/Prime. По сравнению с предыдущим годом, увеличение в среднем составило от 20% до 39%.

Средневзвешенная годовая запрашиваемая ставка аренды для этих классов достигла 40 930 руб. за кв.м, а для объектов класса А+/Prime — 67 963 руб. за кв. м.

В то же время, динамика роста арендных ставок в классах В/В+ замедлилась, составив в 2025 году 14%.

Спрос

Пиковый рост спроса на офисную недвижимость в Москве, наблюдавшийся в 2023–2024 годах, в 2025 году начал снижаться.

Причинами такой динамики во втором полугодии 2025 году являются ужесточение общей экономической конъюнктуры и кредитно-денежной политики, которые оказали влияние на многие бизнесы, включая госкомпании.

Это выразилось в значительном сокращении числа заключенных сделок, наиболее выраженном в сегменте аренды. Их количество сократилось ввиду ограниченного качественного и доступного предложения. Многие компании переключаются на продажу или откладывают решения на фоне непростой финансово-экономической ситуации. Многие столкнулись с необходимостью оптимизации операционных затрат.

Падение объясняется рекордно низкой вакантностью, высокими арендными ставками и ограниченным предложением качественных площадей. Сократилось и участие государственных корпораций.

Ключевые факторы спроса:

Рынок смещается в сторону продаж. Высокие арендные ставки, нехватка арендного предложения и желание девелоперов быстрее возвращать инвестиции привели к росту предложения офисов на продажу.

Инвесторы активны. Несмотря на общее снижение объёма сделок, спрос со стороны частных инвесторов и фондов остаётся высоким.

Аренда становится точечной. Компании оптимизируют арендуемые площади, чаще выбирают гибкие форматы или покупают помещения для собственных нужд.

Ввод новых площадей пока не уравновешивает спрос, в предложении преобладают лоты мелкой нарезки, удалённые локации.

Уровень вакансии

В последние годы наметилась явная тенденция к переносу сроков ввода БЦ, что отражается на сохранении дисбаланса между спросом и предложением. Объемы, которые вышли на рынок, представлены преимущественно классом А и Prime, что способствовало небольшому росту вакансии в данном сегменте.

Этим объясняется небольшая корректировка уровня вакансии в сравнении с 2024 годом: в классе А, А+/Prime c 4,9% до 5,5%, в В/В+ с 5,6% до 5%.

Предложение 2026–2029 гг.

Перспективное предложение в горизонте 2026–2029 годов в основном представлено комплексами премиального уровня. Из общего заявленного ввода только 10% бизнес-центров заявлено в классе В/В+.

Как уже отмечалось ранее, данный факт обусловлен стабильным спросом на высококлассные офисы и высокой добавленной стоимостью. Смещение предложения в сторону премиального сегмента — это осознанная стратегия девелоперов в ответ на текущие рыночные реалии и спрос крупных пользователей.

Экспонируемое предложение офисной недвижимости в строящихся объектах Москвы на 2026–2029 годы характеризуется значительными объёмами (2,75 млн кв.м), доминированием продажи над арендой и высоким уровнем предварительного освоения.

В структуре офисного предложения строящихся объектов наибольшее количество лотов составляют помещения до 300 кв. м. Мелкая нарезка максимально расширяет клиентскую аудиторию.

Доминирование продажи над арендой: В 2026 году более 70% новых площадей планируется вывести на рынок именно для продажи.

Высокий уровень поглощения до ввода в эксплуатацию: более половины площадей с плановым вводов в 2026–2029 гг., запланированных к вводу до конца 2026 года, уже проданы, сданы или реализуются в формате BTS (56%). Это подтверждает устойчивый спрос со стороны конечных пользователей, так и инвесторов разных категорий.

Ограниченное «свободное» предложение: только 44% площадей в период 2026–2029 гг. остаются доступными для новых арендаторов и покупателей.

Продажа и аренда в строящийся объектах

За последние 1,5 года прирост предложения офисной недвижимости на продажу достиг 65%.

На фоне дефицита площадей в центре, спрос смещается в децентрализованные районы. Новые объекты в этих локациях также соответствуют высоким стандартам класса А, имеют развитую инфраструктуру и удобное транспортное сообщение.

В рамках программы МПТ/КРТ возводится около 40% всего объема офисных объектов. В таких проектах задействованы девелоперы, пришедшие преимущественно из жилого сектора. Их участие объясняется городскими льготами и удобной для них финансовой моделью проекта.

Для девелоперов жилого сектора приоритетом является продажа объекта целиком «в одни руки», чтобы обеспечить быстрой возврат капитала. Зачастую период экспонирования под моно-пользователя удлиняется, и девелоперы выводят объекты в «нарезку».

Этим объясняется возросший на рынке объем предложения небольших лотов в продажу.

Лоты мелкой нарезки, выводимые на рынок «под спрос» среднего и малого бизнеса, частных инвесторов, более дорогие, однако, именно они формируют средний уровень цен сегодня.

Средняя стоимость квадратного метра на рынке офисной недвижимости в 2025 году составил 595 000 руб.

В условиях увеличения себестоимости строительства, прогнозируется, что в 2026 году продолжится тенденция к росту цен на офисную недвижимость. Этот рост будет обусловлен сохраняющимся, а также потенциальным спросом на офисные помещения, однако ожидается, что его динамика будет менее интенсивной.

Низкая вакантность в топовых локациях и растущие ставки в классе А, А+/Prime делают привлекательными для инвестиций премиальные объекты, несмотря на высокие цены.

Рынок гибких офисов

По итогу года объем предложения гибких офисов достиг 404 тыс. кв.м, что составляет порядка 2%  от общего объема рынка офисной недвижимости.

Спрос на сервисные офисы стимулируется низкой вакансией на рынке классических офисов, отсутствием затрат на ремонт и оснащение, а также удобным форматом обслуживания «все включено».

Основной объем сделок в отчетном периоде обеспечили компании из сферы торговли, строительной отрасли, IT-компании.

Средняя арендная ставка за рабочее место резко выросла за 2025 год и составляла около 53 тыс. руб./мес., что на 32% выше, чем годом ранее.

Внутри ТТК и в премиальных локациях ставки достигали 64–84 тыс. руб./мес.

По итогу года средний уровень вакансии в сегменте вырос до 10% (5% в 2024 году), что явилось следствием открытия новых крупных площадок.

Тенденции и прогнозы

1. Драйверы роста и структура предложения

В ближайшие годы основными источниками пополнения офисного предложения останутся проекты, реализуемые в рамках программ МПТ и КРТ. Значительную часть новых площадей на первичном рынке составят объекты, выставляемые на продажу, а не в аренду.

2. Требования к управлению и операторам

В условиях преобладания площадей, разделенных на мелкие лоты для продажи частным инвесторам, возрастет спрос на профессиональные управляющие компании, обладающие опытом работы со зданиями, имеющими множество собственников (мультисобственность).

3. Динамика цен и сроков реализации проектов

·        Ставки и цены: ожидается дальнейший рост среднерыночных ставок аренды и цен на продажу, однако его темпы будут умереннее, чем в предыдущие периоды. Вероятны точечные корректировки в отдельных локациях или сегментах.

·        Ввод объектов: Тенденция к переносу сроков сдачи новых объектов сохранится. Девелопмент будет находиться под давлением общеэкономических и внутриотраслевых факторов.

4. Факторы спроса и развитие форматов

·        Общий спрос: В среднесрочной перспективе (ближайший год) спрос на офисные площади будет более сдержанным из-за сложившейся макроэкономической ситуации и конъюнктуры финансового рынка.  Вероятна реализация отложенного спроса, сформировавшегося во 2 половине 2025 года. 

·        Сегмент сервисных офисов: в следствии сдержанного спроса, высоких базовых ставок аренды и возросшей вакансии операторы сервисных офисов будут преимущественно сфокусированы на модели BTS.