В Москве и Московской области с начала до середины января прошел сильный снегопад, который метеорологи уже назвали одним из сильнейших за последние 146 лет метеонаблюдений. Для офисного центра или молла несколько сугробов означают замедление трафика и недовольство посетителей. Для складов — это риск, который может остановить движение товарных потоков, сорвать поставки продуктов и промтоваров, привести к неустойкам и многомиллионным потерям. В экономике логистики каждый дополнительный кубометр снега оборачивается затратой на смены техники, людей и, иногда, конструктивные ремонты — но кто итоге платит: управляющая компания, арендатор, инвестор и собственник объекта? В этом вопросе разбиралась редакция CRE вместе с экспертами отрасли.

Зимние стратегии управляющих компаний

Собеседники CRE попытались развеять миф о том, что снег в декабре — всегда неожиданность. Тем не менее, если за сутки выпадает 50 см осадков — это внештатная ситуация, к которой, надо готовиться в штатном режиме. Первое, на что обращают внимание представители УК складских комплексов, это на наличие собственной команды «быстрого реагирования». Экономия на штате снегоуборщиков обернётся громадными штрафами от резидентов, которые не смогут в полном объёме осуществлять отгрузку товаров.

В Central Properties говорят о тендере на уборку снега, но большинство игроков настаивают на инхаус-службах. «В периоды пиковых нагрузок и аномальных снегопадов наличие инхаус‑команды критично, — считает Михаил Сафонов, партнер, директор по развитию NF PM, — Нам известны примеры, когда экономия на содержании собственной команды приводило к штрафам от клиентов, кратно превышавшим экономию на уборке».

Общий тренд среди управляющих компаний — это гибридная модель организации сезонных работ: собственные ресурсы для оперативного реагирования и привлечение подрядчиков для масштабных операций или форс-мажорных ситуаций, на которые богат этот год. Так, по словам Анны Холод, заместителя директора по аренде и маркетингу Instone Development, в первый январский снегопад было собрано и перемещено более 10 000 кубометров снега в зоны временного хранения, при этом работы велись круглосуточно с привлечением более 14 единиц специализированной техники.

Артем Хомышин, коммерческий директор ГК «Ориентир», описывает порядок действий при снежных завалах так: «В первую очередь, очищаются подъезды к доковым воротам и эвакуационные выходы как критически важные зоны для бесперебойной работы склада и обеспечения безопасности. Во вторую очередь убираются пешеходные маршруты и дорожки для прохода сотрудников. Третья очередь — вспомогательные места общего пользования, такие как зоны для курения и технические площадки. Кровля и козырьки очищаются по ситуации, исходя из фактической снеговой нагрузки. Интервалы между очередями минимальны, при этом полный цикл уборки должен быть завершен не позднее чем через 72 часа после окончания снегопада».

Александр Перфильев, партнер и директор департамента складской и индустриальной недвижимости Invest7, настаивает: «В первую очередь расчищаются проезды, затем парковки и зоны разгрузки, и только в последнюю — участки у доков. Работы ведутся зачастую круглосуточно, поскольку остановка логистики из‑за неубранного снега для складов критична».

Прочные и снегоустойчивые

Как видно из вышесказанного, в складских комплексах приоритеты расставляются следующим образом: логистика-люди-недвижимость. То есть, проезды чистят от снега раньше, чем пешеходные дорожки, а проход в зону курения — раньше, чем крышу склада.

«Если крыша спроектирована правильно, то она не нуждается в чистке», — успокаивает Михаил Сафонов. Однако, по словам Михаила, так бывает не всегда, а процесс уборки там крайне трудозатратен: разгрузка кровли площадью 100 тысяч квадратных метров выполняется в течение 2–3 недель.

Александра Шакола, коммерческий директор RDS (Индустриальный парк «Северные Врата»), также говорит о важности конструктивных решений, которые могут решить проблему ещё до форс-мажора (например, минимальные борта кровли для предотвращения образования снежных мешков и подогреваемые ливневки для отвода талой воды)». В целом же Александра подчеркивает важность соблюдения нормативов: «Расчет снеговой нагрузки делается в соответствии с СП 20.13330.2016 (заменяющему СНиП 2.01.07-85), где приведены методики определения нормативного значения веса снежного покрова и перевод его в нагрузку на горизонтальную проекцию покрытия. Для Московской области принимается соответствующий снеговой район (III) и расчетное значение снеговой нагрузки».

Однако риски остаются реальными, и по словам Александра Перфильева о них не надо забывать: «Уже в начале этого года зафиксированы случаи обрушений- 7 января в Уфе рухнула кровля временного металлического ангара площадью около 4 800 кв. м, а 2 января в Юрге Кемеровской области частично обрушилась крыша нового логистического хаба Wildberries — повреждения затронули около 500 кв. м, причиной стало скопление снега. Ранее аналогичные инциденты происходили в Подмосковье, Новосибирске, Тульской области, Ступино и Новой Москве, а в 2011 году обрушение более 18 тыс. кв. м кровли логистического комплекса „Биек Тау“ в Казани стало одной из причин банкротства проекта и последующей смены собственника. Эти примеры показывают, что эксплуатационный контроль остаётся критически важным даже при корректных расчетах нагрузок».

Для профилактики обрушений, по словам Юлии Кадарметовой, директора департамента управления недвижимостью и эксплуатации IBC Global, проводится замер нагрузки на кровлю, выборочно и в особо снежные периоды, особое внимание УК обращают на участки крыши, где образовался снежный мешок.

Кто платит за зиму?

Затраты на борьбу со снегом могут достигать очень больших сумм. Михаил Сафонов приводит такие цифры: «Стоимость вывоза одного кубического метра снега порядка 1 000 рублей, погрузка — около 250 руб. за кубометр. Т.е вывоз снега с территории среднего склада за сезон может обойтись в более чем 50 млн руб., что сравнимо со стоимостью полной эксплуатации такого объекта за полгода. Если добавить еще и кровлю, то сумму можно умножить в два раза».

Вопрос распределения этих расходов решается по-разному. Юлия Кадарметова говорит что в большинстве случаев (порядка 90%) дополнительные расходы при аномальных снегопадах ложатся на бюджет управляющей компании и не перекладываются на арендатора, поскольку услуги по содержанию территории и дворовые работы уже включены в OPEX и оплачиваются фиксированными платежами. Это обеспечивает предсказуемость для арендаторов, но создает значительные риски для управляющих компаний.

Здесь, конечно, выигрывают те, у кого собственные УК: «Если основной объем уборочных работ выполняется собственными силами, то влияние рыночных тарифов ограничено. Что касается вывоза снега, то стоимость, как правило, фиксируется в договоре, заключенном в начале сезона, и остается неизменной. Даже при пиковых снегопадах рост затрат удается сглаживать за счет накопления снега и его вывоза в непиковые периоды», — поясняет Артём Хомышин.

В качестве вывода, грамотное проектирование с запасом по снеговой нагрузке, собственные оперативные бригады и проверенные подрядчики на случай форс-мажора — превращают стихию из катастрофы в управляемый операционный процесс. Магазин может закрыться «на обед», а логистический комплекс — нет.

Плоские крыши сами по себе не являются накопителями снега. Более того, при уклоне до 12% в и отсутствии вокруг препятствий выше 25 метров (то есть по сути вне пределов плотной городской застройки) допускается учитывать эффект сдувания снега, равный 0,5…0,85 — в зависимости от размеров покрытия и высоты здания (при уклоне от 12 до 20 допускается принимать 0,85). Но сейчас в зонах риска могут сформироваться «снеговые мешки», нагрузка от которые значительно больше нормативной, заложенной в расчетах при проектировании.

Накопление снега выше нормативных результатов может привести к:

Деформации и локальным повреждениям конструкций кровли (стропильной системы, прогонов).
Обрушению кровельного покрытия или его части.
Создание угрозы безопасности людей и гибели людей как внутри зданий, так и на прилегающей территории.