Эксперты российских ведущих юридических практик составили для CRE прогноз, рассказав о трендах и рисках, которые будут более всего влиять на рынок недвижимости, ритейл, e-commerce, логистику, индустрию гостеприимства и смежные сегменты в ближайшие два года.

Журнал CRE. Эксперты:

ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА, «ТЕХНОЛОГИИ ДОВЕРИЯ»

ЮРИЙ АКСЁНОВ, ПАРТНЕР, ORCHARDS

ЕКАТЕРИНА ВЕРЛЕ, ПАРТНЕР, РУКОВОДИТЕЛЬ ПРАКТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ АДВОКАТСКОГО БЮРО ЕПАМ

АННА ЖОЛОБОВА, УПРАВЛЯЮЩИЙ ПАРТНЕР КОЛЛЕГИИ АДВОКАТОВ «РЕГИОНСЕРВИС», РУКОВОДИТЕЛЬ ПРАКТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВА

ДЕНИС ЛИТВИНОВ, УПРАВЛЯЮЩИЙ ПАРТНЕР LAND LAW FIRM

СЕРГЕЙ ЛЮБИМОВ, ПАРТНЕР, ГЛАВА ПРАКТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВА LEVEL LEGAL SERVICES

ВИТАЛИЙ МОЖАРОВСКИЙ, ПАРТНЕР, ALUMNI PARTNERS

Отмена с 01.01.2026 строительного моратория

Действующее законодательство не дает юридического определения понятию «мораторий». Однако в сфере строительства принято понимать его в логике действующего Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 как временную меру поддержки строительной отрасли, которая освобождает застройщиков от обязанности по оплате неустойки, убытков, понесенных участниками долевого строительства в случае нарушения срока передачи им объектов по договорам долевого участия и устранения указанных недостатков. Основная цель механизма — в условиях нестабильной экономической ситуации минимизировать риски замораживания строек, избежать недостроев, банкротства застройщиков и завершить строительство многоквартирных жилых комплексов и смежных объектов. С 1 января мера будет отменена, следовательно, прогнозируется всплеск в судах потребительских споров с застройщиками, задерживающими сдачу своих объектов, а также взыскание убытков в части устранения недостатков в переданных объектах.

Прекращение системы ориентировочных санитарно-защитных зон

С 1 марта 2026 года прекратит действие система ориентировочных санитарно-защитных зон, потребуется либо четко установить координаты зон, либо зоны будут аннулированы. До сих пор в России большинство СЗЗ и ЗОУИТ указывались по описанию или по радиусам (например, «санитарная зона — 100 м от границы предприятия»), без геодезических координат. Такие зоны отображались схематично и не вносились в ЕГРН. С 2026 года такие описания утрачивают юридическую силу. Последствия этого будут зависеть от того, как зона влияет на правообладателя объекта недвижимости. Для тех, кого зоны обременяют, ее исчезновение «освободит» участок от ограничений и повысит его кадастровую и рыночную стоимость. Те же, кого зона, наоборот, защищает (промышленные и коммунальные объекты, объекты энергетики и связи, исторические и природоохранные территории), в кратчайшие сроки должны будут оформить ее координаты. Иначе с марта 2026 года зона формально не будет существовать, а это будет нарушением санитарного законодательства с последствиями в виде штрафов и рисков приостановки деятельности Роспотребнадзором.

Переход на новую систему подсчета кадастровой стоимости

С 1 января 2026 года государственная кадастровая оценка в субъектах РФ (за исключением городов федерального значения) будет проводиться с использованием Национальной системы пространственных данных (НСПД). В 2026 и 2027 годах наряду с НСПД могут использоваться государственные информационные системы органов государственной власти субъектов РФ, иные информационные системы, в том числе в рамках информационного взаимодействия с НСПД. Это необходимо для корректного переноса данных об объектах недвижимости, минимизации возможных ошибок при определении кадастровой стоимости, а также для плавного перехода на использование новой платформы.

Государство ожидает от новой системы большей точности и прозрачности, снижения числа необоснованных завышений кадастровой стоимости, а значит — меньшего количества споров. В то же время в переходный период, когда НСПД на единой платформе Росреестра еще будет формироваться, а учет региональных информационных систем не гарантирован («могут использоваться» не равно «должны использоваться»), можно ожидать в краткосрочной перспективе даже роста ошибок. Это может быть вызвано как организационно-техническими проблемами (ошибки при переносе данных объектов, рассинхрон в данных — земля посчитана по новой методике, а расположенное на ней здание еще по старой), так и методологическими.

Увеличение нагрузки на застройщиков, использование их платежей как источника финансирования создания объектов социальной инфраструктуры

В 2025 году вступили в силу поправки к Градостроительному кодексу РФ, которые предусмотрели обязательность включения в решения о комплексном развитии территории расчетных показателей уровня обеспеченности объектами инфраструктуры, а в договор о КРТ — обязательства застройщика по строительству или реконструкции объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры.

Кроме того, муниципалитеты и регионы проявляют все больше и больше интереса к так называемому инфраструктурному сбору.

Одним из первых муниципалитетов, использовавших данный инструмент, была Пермь, где инфраструктурный сбор представлял собой сбор на развитие социальной инфраструктуры в обмен на увеличение значения отдельных предельных параметров разрешенного строительства, которые предусмотрены градостроительными регламентами соответствующих территориальных зон.

Инфраструктурный сбор вводится актами муниципального образования и взимается на основании соглашения с застройщиком. В совокупности с высокой ключевой ставкой Центрального банка и дорогим банковским финансированием названные факторы могут привести к существенному удорожанию девелоперских проектов.

Рост общей налоговой нагрузки на участников рынка

Рост ставки НДС (в жилищном строительстве НДС является прямым расходом).

Рост нагрузки на малый бизнес: увеличение количества плательщиков НДС, отмена пониженных страховых взносов (за некоторыми исключениями); эти изменения потенциально увеличат стоимость привлечения в проекты подрядчиков из сферы малого бизнеса.

Тенденция на снижение количества налоговых льгот.

Но есть и менее заметные планы, которые также могут оказать значимое влияние на отрасль. Так, в Налоговом кодексе планируют закрепить правило о том, что если в составе единого недвижимого комплекса есть хотя бы один объект, используемый для торговли или офисов, то налог на весь комплекс может рассчитываться исходя из кадастровой стоимости.

Усиление роли стратегического планирования

С 2026 года Градостроительный кодекс РФ разрешает муниципальным образованиям вместо правил землепользования и застройки и генеральных планов утверждать единые документы территориального планирования и градостроительного зонирования. С 1 марта 2025 года несоответствие проектной документации очередности планируемого развития территории стало основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Влияние тренда, очевидно, еще более усилится в 2026 году.

Жильё — через КРТ

В 2025 году судами был рассмотрен ряд дел, которые касались возможности ограничения жилищного строительства исключительно проектами, которые реализуются в рамках КРТ. По одному из них Верховный суд Российской Федерации подтвердил законность включения в правила землепользования и застройки запрета на осуществление строительства многоквартирных домов вне механизма комплексного развития территорий. С учетом формирующейся практики в 2026-м возможен рост количества регионов, в которых реализация проектов жилой застройки будет возможна исключительно через механизм комплексного развития территорий.

Объединение всех обязанностей сторон в рамках одного комплексного договора

Помимо договора комплексного развития территорий в Москве в рамках жилой и нежилой застройки с конца 2024 года используется инфраструктурный договор, заменивший собой целый ряд договоров, которые ранее заключались с застройщиками на создание объектов социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры.

Представляется, что данная практика постепенно будет использоваться также другими субъектами Российской Федерации, поскольку они уже используют в рамках крупных проектов договоры комплексного развития территорий. Не в последнюю очередь потому, что КРТ позволяет объединять условия о создании всех объектов инфраструктуры в одном договоре.

Все больше инвестиционных проектов с объектами культурного наследия

С 31 декабря 2024 года объекты культурного наследия законодательно определены в качестве отдельных самостоятельных объектов концессионных соглашений. Также в ноябре принят закон, устанавливающий возможность опубликования информации о нуждающихся в реставрации объектах культурного наследия в государственной информационной системе жилищного строительства. По мнению регулятора, это позволит сделать информацию более открытой, упростить вовлечение объектов культурного наследия в оборот.

Кроме того, в 2025-м действовала программа льготного кредитования проектов по сохранению объектов культурного наследия, оператором которой является ПАО «ДОМ.РФ». В 2026-м планируется дальнейшее расширение программы. В итоге возможен общий рост числа проектов, направленных на реставрацию и приспособление к современному использованию объектов культурного наследия.

Вовлечение средств фондового рынка в финансирование инфраструктуры

По поручению президента до 1 марта ВЭБ.РФ разработает Национальный стандарт государственно-частного партнерства6. В рамках стандарта предполагается создание унифицированных условий концессионных соглашений, кредитно-обеспечительной документации и эмиссионной документации с тем, чтобы основные риски инвесторов, финансирующих организаций и владельцев облигаций были минимизированы, а условия проектов стали более ясными и прозрачными для будущих инвесторов со стороны фондового рынка.

Облигационный заем будет привлекаться для целей рефинансирования кредита, ранее привлеченного на строительство/реконструкцию объектов инфраструктуры, что должно увеличить количество запускаемых проектов, а также уменьшить бюджетную нагрузку на обслуживание привлеченного финансирования.

Углубление юридической проверки активов как реакция на рост числа исков об изъятии имущества в пользу государства

Оспаривание итогов приватизации будет одним из ключевых рисков в ближайшее время.

За последние несколько лет существенно вырос объем имущества, которое было изъято в пользу государства у текущих правообладателей. В ряде случаев споры по искам прокуратуры касались объектов недвижимости: например, в одном из дел контрольно-надзорный орган настаивал на изъятии в пользу публичной власти 13 земельных участков в одном из элитных районов Московской области. Другое дело, касающееся спора вокруг земельных участков, примечательно тем, что заместителем председателя Верховного суда Российской Федерации было отменено определение судьи об отказе в передаче дела на рассмотрение и высшая судебная инстанция приняла к рассмотрению дело, по которому решение было вынесено более 10 лет назад.

Таким образом, прослеживается тенденция на пересмотр результатов приватизации, в связи с чем прогнозируется необходимость более глубокой юридической проверки истории прав на активы перед их приобретением, а следовательно, рост транзакционных издержек.

Изменение подходов к исчислению сроков исковой давности

Одним из ключевых вопросов, исследуемых судами при рассмотрении исков об изъятии активов в пользу государства, является срок исковой давности. Конституционный суд РФ в Постановлении от 31 октября 2024 года № 49-П определил, что сроки исковой давности не распространяются на требования прокуроров об обращении в доход государства имущества, приобретенного вследствие нарушения лицом, занимающим публично значимую должность, требований и запретов, направленных на предотвращение коррупции.

Таким образом, по антикоррупционным искам не будет применяться срок исковой давности. В ряде резонансных дел суды удовлетворили иски об изъятии ранее приватизированных активов. Отсутствие сроков исковой давности по данной категории дел повлекло запросы бизнеса об установлении прозрачных правил исчисления сроков исковой давности.

Президент Российской Федерации поручил Правительству РФ рассмотреть вопрос об установлении таких правил. По состоянию на ноябрь 2025 года проект о сроках давности при приватизации снят с повестки Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, при этом представители бизнеса продолжают направлять предложения о поправках. Отрасль ожидает дальнейшего развития подходов по сроку исковой давности.

Активное внедрение новых механизмов получения земельных участков без торгов

Указанные правовые механизмы появились в Земельном кодексе РФ еще в 2015 году, однако их активная реализации началась исключительно в последнее время и достигнет пика в 2026-м.

На сегодня рынок имеет успешную для инвесторов судебную практику, которая свидетельствует о том, что если заинтересованное лицо соблюдает все предусмотренные законодательством условия, оно вправе получить без торгов испрашиваемый земельный участок. В условиях дефицита земли, а также высоких рисков при участии в процедуре торгов за землю такие механизмы, как мена и МаИП, становятся особенно привлекательными.

Снижение количества земельных участков без учтенных границ

С 1 марта 2025 года отсутствие сведений о местоположении границ земельного участка влечет за собой невозможность регистрации перехода прав на такой участок. В настоящее время значительное количество земельных участков не имеет установленных координат границ. В 2026-м ожидается увеличение спроса на услуги кадастровых инженеров по описанию границ земельных участков, по прогнозам — 95% земельных участков будут иметь учтенные границы к 2030 году.

Ужесточение последствий неиспользования земельных участков их правообладателями

В течение 2025 года был принят ряд нормативных правовых актов, обеспечивающих возможность изъятия неиспользуемых земельных участков по инициативе органов государственной власти. В частности, поправки в Земельный кодекс РФ (ст. 85.1) и постановления Правительства Российской Федерации, предусматривающие перечень мероприятий по освоению земельных участков, а также критерии неиспользования.

Таким образом, создаются условия для изъятия в будущем земельных участков у правообладателей, если они не используются по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием. Нововведения создают дополнительный риск для застройщиков, формирующих собственные банки перспективных земельных участков, так как новое регулирование предусматривает более жесткие последствия за их неиспользование.

Снижение объема использования земельных участков сельскохозяйственного назначения для реализации проектов

Последние изменения в законодательстве15 предусматривают усложнение процедуры перевода земель сельскохозяйственного назначения в иные категории путем сокращения числа возможных оснований для перевода в другую категорию земель сельскохозяйственных угодий и изменения порядка их перевода — для этого теперь потребуется заключение Минсельхоза России.

Принятие этих положений направлено на сохранение земель сельскохозяйственных угодий, в связи с чем эксперты ожидают сокращения объема их перевода в другие категории и использования для реализации девелоперских проектов.

Усиление цифровизации строительного процесса на всех этапах

В 2025 году вступили в силу изменения в законодательство о государственной регистрации недвижимости, которые перевели процесс взаимодействия Росреестра и организаций в части регистрации объектов недвижимости и кадастрового учета в цифровую плоскость (теперь подача заявления на государственную регистрацию для юридических лиц — только в электронном формате).

Также в этом году был принят закон, который вводит реестры разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию в составе федеральной и региональных информационных систем. Выдача разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию будут подтверждаться записями/выписками из данных реестров.

Таким образом, прослеживается четкий тренд на перенос процессов, связанных со строительством, в электронный формат. В 2026–2027 годах эта тенденция сохранится и усилится. При этом растет риск утечек конфиденциальных данных.

Искусственный интеллект законодательно внедряется в государственные функции

В рамках Федерального проекта «Искусственный интеллект» (нацпроект «Цифровая экономика») к 2030 году предусмотрено внедрение ИИ в ключевые госуслуги — Росреестр, Минцифры, ФНС, Минтруд и др. И именно Росреестр (ключевой регулятор на рынке недвижимости) обязан активно внедрить ИИ-модули до 2026 года.

Биометрическая идентификация при оформлении сделок

С 2025 года сделки юридических лиц с недвижимостью должны оформляться исключительно в электронной форме, а в 2026-м добавится биометрическая идентификация, что формирует новые требования к банкам, застройщикам и агентствам. Одновременно с сентября 2025 года в ЕГРН включаются сведения о членах семьи собственника, что предполагает донастройку юридического due diligence в рамках подготовки к сделкам.

Но есть и хорошие новости: обязательная электронная регистрация и биометрия удешевляют и ускоряют оформление сделок по покупке офисных блоков и расширяют возможности дистанционного закрытия.

Ужесточение миграционного законодательства

Строительная отрасль критически зависит от труда рабочих, прибывающих из-за рубежа. Уменьшение квот на временное проживание, ужесточение надзора со стороны государственных органов, внедрение биометрических систем контроля на строительных площадках — все это вынуждает застройщиков корректировать сроки строительства и пересматривать финансовые модели.

Проблемы правового режима апартаментов

По-прежнему на федеральном уровне апартаменты не имеют четко урегулированного правового режима. Законопроект, который предлагал присвоить апартаментам статус жилья или гибридного «жилого-нежилого» объекта, был в итоге отклонен. От законодателя в 2026 году в этом направлении можно ждать определенных позитивных шагов, поскольку вопрос не только назрел, но и перезрел.

Сейчас рассматриваются две основные модели легализации апартаментов. Первая предполагает некий гибридный статус апартаментов — введение в Жилищный кодекс нового понятия «жилое помещение апартаментного типа». Оно будет сочетать элементы жилья и коммерческого помещения с возможностью постоянного (а не временного) проживания и даже постоянной регистрации, но с ограниченным по сравнению с проживанием в жилых домах правом на доступность инфраструктуры.

Вторая модель приравнивает апартаменты к нежилому фонду, давая в то же время собственнику возможность сдачи их в аренду в качестве места размещения, с обязательной классификацией апарт-комплексов по стандарту аналогично тому, как сейчас это происходит с гостиницами.

Велика вероятность того, что в 2026 году в вопросе все-таки будут поставлены точки над i и апартаменты получат более четкий правовой режим.

Продолжение постепенного процесса огосударствления экономики

Снижение инвестиционной активности и частной инициативы приведет к дальнейшему снижению конкуренции, а это, в свою очередь, к снижению качества товаров, работ, услуг и, соответственно, росту цен.

Другие риски

Кроме рисков, которые упоминались выше, эксперты отметили следующие потенциальные факторы, которые будут оказывать влияние на рынок:

• дальнейшее развитие судебной практики возврата продавцу по недействительной сделке имущества от добросовестного приобретателя;

• возможность отказа во вводе построенного здания в эксплуатацию, если к моменту завершения строительства изменились правовые акты, регулирующие разрешенное использование участка или устанавливающие градостроительные ограничения, в результате чего здание перестало соответствовать градостроительному режиму участка;

• нестабильность градостроительного регулирования на уровне субъектов РФ (изменение регулирования на любом из этапов реализации девелоперского проекта, которое может привести к невозможности реализации проекта или его существенному удорожанию), необходимость применения «ручного управления» со стороны органов власти.

Спецвыпуск: итоги года

Загрузка...