NF Group: Ввод торговых центров приближается к доковидным показателям
По итогам 2025 года прирост нового предложения торговых площадей в России составил 449,3 тыс. кв. м – ввод обеспечили 28 объектов, включая Москву, Санкт-Петербург и Московскую область. Кроме того, еще 79 тыс. кв. м торговых площадей должны были получить ввод в эксплуатацию до конца прошлого года по заявкам девелоперов. Таким образом, совокупный объем ввода новых торговых площадей в 2025 году должен был составить 528 тыс. кв. м. Для сравнения: по итогам 2024 года новое предложение составило 485 тыс. кв.
Ключевыми событиями прошлого года стали открытия крупнейших проектов: ТРЦ Avenue Sever (GLA 60 тыс. кв. м) в Москве и ТРЦ Hollywood (GLA 60 тыс. кв. м) в Санкт-Петербурге. В регионах более 70% ввода нового предложения пришлось на малоформатные объекты.
В региональных городах наблюдается снижение активности: в 2025 году открылось всего семь новых торговых центров с суммарной арендопригодной площадью 94,3 тыс. кв. м. Это на 70,9% ниже уровня 2024 года (324,6 тыс. кв. м) и является минимальным значением за всю историю наблюдений на рынке. Снижение объема ввода связано с завершением реализации проектов, перенесенных с предыдущих лет, а также с переориентацией девелоперов на малоформатные объекты. Эта тенденция обостряется изменениями в потребительском поведении и макроэкономическими факторами, такими как высокая ключевая ставка и рост стоимости строительства, которые усложняют запуск и реализацию крупных проектов.
Структура открытий в регионах подтверждает данный тренд: на районные (63,6 тыс. кв. м) и микрорайонные (3,2 тыс. кв. м) форматы пришлось 71% всех открытий, в то время как окружной формат был представлен только в Кемерово – ТЦ «Гранд-Сити» (GLA 27,5 тыс. кв. м). До конца года ожидалось открытие еще одного объекта окружного формата – AQUA Mall в Новороссийске (GLA 27,5 тыс. кв. м), что могло скорректировать итоговые показатели года. Для сравнения: в 2024 году районные (103,6 тыс. кв. м) и микрорайонные (85,4 тыс. кв. м) ТЦ составляли 58% всех открытий за год, в то время как окружные (135,7 тыс. кв. м) – 42%, что подтверждает усиление тренда на малоформатные объекты в 2025 году.
В отличие от регионов Москва продемонстрировала в прошлом году рост девелоперской активности: совокупный объем нового предложения достиг 197,8 тыс. кв. м, что почти вдвое превышает уровень 2024 года (101 тыс. кв. м) и является максимальным показателем с 2021 года. Почти половина ввода (45%) пришлась на крупные форматы: региональный ТРЦ Avenue Sever (GLA 60 тыс. кв. м) и окружной Botanica Mall (GLA 28,5 тыс. кв. м). Остальные 55% (109,4 тыс. кв. м) были представлены пятью районными и восемью микрорайонными объектами.
В Московской области за 2025 год было открыто три малоформатных торговых центра: ТВИД в Ивантеевке (GLA 17,4 тыс. кв. м), FUTURA в Балашихе (GLA 16 тыс. кв. м) и «Три-Д» в Подольске (GLA 8 тыс. кв. м). Совокупный объем нового предложения в области составил 41,4 тыс. кв. м, что на 29,7% ниже уровня 2024 года, когда этот показатель достигал 58,9 тыс. кв. м.
Рынок Санкт-Петербурга продемонстрировал рост ввода новых торговых площадей – 115,7 тыс. кв. м, что контрастирует со стагнацией 2024 года и ограниченной девелоперской активностью с 2018 года, когда ежегодно открывались лишь несколько объектов. Все объекты, введенные в 2025 году, представлены исключительно крупными форматами: ключевым событием стало открытие ТРЦ Hollywood (GLA 60 тыс. кв. м), а также запуск «Парк Молл» (GLA 30 тыс. кв. м) и ТРЦ НЕБО (GLA 25,7 тыс. кв. м).
В 2025 году обеспеченность торговыми площадями в городах-миллионниках составила 488 кв. м на 1 000 человек, что лишь на 0,8% больше по сравнению с прошлым годом (484 кв. м на 1 000 человек). Положительная динамика была зафиксирована в восьми из пятнадцати городов. Традиционные лидеры по уровню обеспеченности сохранили свои позиции: Самара, Екатеринбург и Москва.
Наиболее яркий рост уровня обеспеченности в 2025 году по отношению к прошлому году продемонстрировали Санкт-Петербург (+4,3%) и Москва (+2,4%), чему способствовало открытие масштабных ТРЦ Hollywood и ТРЦ Avenue Sever. Положительная динамика также была зафиксирована в Казани (+1,7%) благодаря вводу в эксплуатацию ТЦ «Мегастиль».
Шесть городов-миллионников завершают 2025 год со снижением показателя обеспеченности торговыми площадями по сравнению с 2024 годом. Наиболее заметное сокращение произошло в Красноярске (-0,5%) и Екатеринбурге (-0,8%), что связано с ростом численности населения при отсутствии крупных открытий. В Перми, Новосибирске, Уфе и Ростове-на-Дону корректировка уровня обеспеченности была незначительной (от -0,1% до -0,2%), что свидетельствует о балансе и насыщенности этих рынков.
В 2026 году ожидается, что объем нового предложения в региональных городах может достичь 418,7 тыс. кв. м. Основной интерес сосредоточен на СКФО, где запланировано открытие пяти новых объектов, в УФО и ЮФО – по три объекта, в СФО – два объекта, а также по одному объекту в ДФО, ПФО и ЦФО. Значительный вклад в общий объем предложения должно внести открытие суперрегионального ТЦ «Золотой» в Екатеринбурге (GLA 137,9 тыс. кв. м). В Москве прогнозируется объем ввода на уровне 202,4 тыс. кв. м, а рынок Санкт-Петербурга вступает в период адаптации после активного 2025 года: новых открытий не прогнозируется, но ожидаются два объекта в Ленинградской области – проект в Новогорелово (GLA 11,8 тыс. кв. м) и вторая очередь «ЭкоПарка» в Мурино (GLA 5 тыс. кв. м).
2025 год стал для рынка торговых площадей в России годом контрастов. В то время как крупнейшие города, такие как Москва и Санкт-Петербург, продолжили демонстрировать значительный рост, региональные города столкнулись с рекордным снижением девелоперской активности. Этот тренд отражает не только завершение ранее запланированных проектов, но и структурные изменения в потребительском поведении и экономической ситуации. Однако 2026 год может стать возможностью для стабилизации, особенно в тех регионах, где рынок торговой недвижимости все еще недостаточно развит.
