IBC Real Estate: Три четверти инвестиций в 2025 году приходится на Москву
Аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate подсчитали, что совокупный объем инвестиций в недвижимость Москвы по итогам 2025 года достиг 650 млрд руб., что на 37% ниже рекордного значения 2024 года, но на 7% превышает годовой показатель 2023 года. По итогам на вторую половину декабря объем инвестиционных вложений недвижимость Московского региона составил 636 млрд руб.
В структуре распределения инвестиционных вложений в недвижимость по регионам в 2025 году Москва лидирует с долей 76%. Доля инвестиций в объекты Санкт-Петербурга и Ленинградской области сократилась до 9%, остальные 15% распределились по регионам России.
Основным фактором высокой активности инвесторов в сегменте офисной недвижимости остается приобретение крупных бизнес-центров под собственные нужды компаний — такие сделки составили более 50% всех вложений. Крупнейшей транзакцией стала покупка БЦ «Белая площадь» компанией «Современные фонды недвижимости» для последующего вложения в ЗПИФ. Двукратное снижение инвестиций в офисную недвижимость в 2025 году обусловлено высокой базой 2024 года, когда были закрыты сверхкрупные сделки такими компаниями как РЖД, Ростех, Банк России, которые обеспечили более 70% от общего объема вложений в сегмент. Тем не менее, текущий показатель все еще существенно (в 2-3 раза) превышает средние результаты годовых показателей в периоды до 2024 года, что подтверждает устойчивый интерес инвесторов к сегменту.
Снижение вложений в складской сегмент на 35% связано с изменением стратегии инвесторов и рыночных условий. Ранее значительная часть приобретений приходилась на объекты с низким арендным потоком, которые рассматривались как активы с потенциалом роста, однако рынок достиг относительного равновесия, при котором ставки стабилизировались, а возможности для пересмотра договорных условий практически исчерпаны, что делает новые инвестиции менее привлекательными и ограничивает число сделок. Несмотря на это, около половины совокупного объема инвестиций в складском сегменте пришлось на приобретение объектов с последующим включением их в состав ЗПИФ.
Замедление инвестиционной активности в сегменте жилой недвижимости более чем в 2 раза связано с отменой льготных ипотечных программ, что существенно снизило покупательскую активность на рынке жилья и, как следствие, охладило интерес застройщиков к новым проектам. При этом, на инвестиционном рынке наблюдается тенденция к реализации девелоперами участков с утвержденной разрешительной документацией, а также проектов на стадии строительства, что свидетельствует об изменении конъюнктуры рынка и корректировке инвестиционных планов компаний-застройщиков.
Торговый и гостиничный сегменты, напротив, показали в 2025 году прирост инвестиций относительно значений прошлых лет. Объем транзакций в торговом сегменте вырос в 1,5 раза г/г, что было обеспечено таким крупными сделками, как продажа ТЦ «Времена Года» и аутлет-центра «Outlet Village Белая Дача». В гостиничном сегменте показатель инвестиций вырос в 2 раза, а текущий рекордный результат (28 млрд руб.) является максимальным за всю историю наблюдений. Крупнейшими транзакциями в 2025 году стали — продажа отеля Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park и загородного комплекса LesArt Resort.
В текущем году на инвестиционном рынке наблюдалась сдержанная активность, в т. ч. ввиду сохраняющегося достаточно высокого уровня ключевой ставки. Совокупный объем вложений в недвижимость Москвы по итогам года приблизился к отметке в 650 млрд руб. В будущем году, с общим курсом на стабилизацию, процесс к возвращению рынка к сбалансированному состоянию продолжится. Количество и объем транзакций с крупными офисными проектами под собственные нужды и количество сделок по продаже объектов от иностранных собственников сократятся, а жилые застройщики продолжат занимать выжидательную позицию до дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики. По нашим прогнозам, совокупный объем инвестиционных вложений в недвижимость Москвы в 2026 году может составить порядка 450-500 млрд руб.
Совокупный объем инвестиций в недвижимые активы в России по итогам 2025 года оценивается в 850 млрд руб., что на 35% ниже годового показателя 2024 и на 10% ниже 2023 года.