14 трендов, которые изменяют рынок на глазах

Текст: Анна Данченок, партнёр практики «Недвижимость и развитие территорий» компании «Яков и партнёры». Журнал CRE

1)      Стратегическая релокация штаб-квартир: формирование новых точек роста в регионах

С началом тренда полицентричного развития в масштабах страны формируется тренд на перенос штабквартир и ключевых офисов крупных компаний в регионы базирования их основных операций. В предварительном списке корпораций-«релокантов» числится около 170 организаций, с приоритетом на те из них, в которых трудится не менее 2000 человек. Аналитики уже формируют рейтинги наиболее подходящих для переезда городов, а в публичном пространстве появляются первые крупные кейсы — такие как переезд «Русгидро» в Красноярск и ПСБ в Ярославль.

На рынок недвижимости релокация может оказать двойной эффект. С одной стороны, она является катализатором развития городской инфраструктуры, требуя не просто офисных площадей, а комплексных решений, включающих жилье, социальные и рекреационные объекты. Ключевым механизмом здесь выступает комплексное развитие территорий (КРТ). С другой — открывает новые рыночные ниши: локальные девелоперы получают импульс для роста, а межрегиональные игроки — возможности для экспансии.

2)      Well-стандарт и биофильный дизайн как must have для офиса будущего

Тренд на «очеловечивание» офиса выходит на новый уровень. На смену простому «озеленению» приходит комплексный подход WELL-стандарта, который ставит во главу угла не внешний вид пространства, а его прямое влияние на благополучие и эффективность сотрудников. Идеальным инструментом для этой философии становится биофильный дизайн. Интеграция природы — через обилие света, воздуха и зелени — напрямую влияет на здоровье и психологическое состояние коллективов, снижая стресс и повышая продуктивность.

Для девелоперов и арендодателей тренд открывает новое поле для конкуренции. Реализация этих принципов — от озеленения интерьеров до сложных архитектурных решений с «живыми» стенами и внутренними садами — перестает быть просто опцией. Она становится мощным конкурентным преимуществом, которое позволяет позиционировать объект как премиальный и формировать лояльность у самых требовательных арендаторов.

3)      Снести нельзя переделать: «длинные ковши» для устаревших ТЦ

Сегмент торговой недвижимости — на пороге фундаментальных перемен: торговые центры, появившиеся в результате бума строительства в 2000-х и начале 2010-х, сейчас явно устарели, не удовлетворяют изменившимся потребительским предпочтениям и проигрывают растущему e-commerce. У собственников два пути. Первый — глубокая трансформация (см. тренд 4). Второй — полный редевелопмент. Для объектов, не прошедших трансформацию (а под пристальным вниманием в этом контексте более 60% рынка), единственным жизнеспособным сценарием станет снос и строительство новых, экономически эффективных проектов. Волна сноса устаревших ТЦ не просто обновит сегмент торговой недвижимости, а придаст импульс другим типам, в первую очередь — жилью и офисам.

4)      Фиджитал-трансформация : торговые центры как медийная платформа и «фабрика впечатлений»

В ответ на вызовы цифровой эпохи торговые центры будут кардинально пересматривать бизнес-стратегию, эволюционируя из арендодателя площадей в активного медийного партнера и куратора клиентского опыта. УК начнут переводить взаимоотношения с брендами на партнерскую модель, где доход напрямую зависит от продаж арендатора. Это предполагает совместное планирование и финансирование рекламных кампаний, онлайн- и офлайн-мероприятий, где обе стороны несут ответственность за результат.

Новой категорией арендаторов ТЦ станут маркетплейсы, которые выйдут в офлайн и откроют свои шоурумы. Для онлайн-гигантов это шанс предложить клиенту премиальный опыт: тактильные ощущения от товара и примерку в оборудованных «умными» зеркалами комнатах уровня бутиков категории люкс, где процесс покупки становится частью настоящей «фабрики впечатлений». Для ТЦ такие игроки — мощные магниты, притягивающие новую, технологически ориентированную аудиторию и повышающие средний чек.

Цель успешного ТЦ будущего — стать платформой, где технологии, данные и уникальные впечатления сливаются в единую систему, создающую ценность для всех участников: посетителей, брендов и самой УК.

5)      «Экономика долголетия»: новый потребительский ландшафт и трансформация недвижимости

Феномен «серебряной экономики» (экономики долголетия) переориентирует бизнес-стратегии с поколения зумеров на финансово обеспеченные и активные когорты 65–90 лет. Согласно прогнозам ООН, к 2050 году доля населения старше 65 лет достигнет 1,6 млрд человек в мире, а в России к 2035 году составит 20% (около 30 млн человек). Очевидно, что это — мощный драйвер, формирующий новые рынки.

В итоге жилые пространства будут адаптироваться под новые категории потребителей с учетом спроса на небольшие по площади квартиры, безбарьерную среду (минимизацию ступеней, порогов, акцент на подъемники и лифты), оснащение пространств «умным домом здоровья» (системы мониторинга состояния здоровья, датчики падения, тревожные кнопки), предоставление дополнительных услуг (уборка, уход, социальные активности).

Параллельно произойдет перестройка ритейла, который научится монетизировать спрос «серебряного» поколения. Начнет развиваться и ниша медтейлмента (medtail) — гибрид медицинских и торговых пространств, где можно получить консультацию, пройти диагностику и сразу же купить необходимые товары для здоровья.

Игрокам рынка уже сейчас необходимо учитывать потребности растущей возрастной когорты и адаптировать продуктовое предложение, чтобы занять лидирующие позиции в формирующемся сегменте «экономики долголетия».

6)      Senior Living: новый рыночный сегмент на стыке недвижимости, сервиса и социальной инфраструктуры

Демографический сдвиг в сторону старения населения откроет для рынка недвижимости новый сегмент — Senior Living. Это формат жилья, призванный обеспечить не просто безопасность и уход, а высокое качество жизни для активных людей старшего возраста, интегрированный в городскую среду с полным доступом к необходимой инфраструктуре.

Современный Senior Living — не медицинское учреждение, а комьюнити, где созданы все условия для самореализации, общения и поддержания здорового образа жизни. В такой среде комфорт и уход (инклюзивная архитектура для людей с ограниченной мобильностью, медицинский персонал) сочетается с событиями и клубами по интересам. Объекты при этом будут размещать в районах с развитой инфраструктурой, а не на окраинах.

Важнейшим звеном на этом фоне становятся специализированные компании-операторы. Их задача — не просто управление недвижимостью, а предоставление комплексного сервисного пакета: от организации питания и уборки до курирования wellness-программ и культурного досуга. Именно качество услуг и атмосфера сообщества помогут преодолеть традиционное недоверие со стороны потенциальных резидентов и их семей и будут определять коммерческий успех таких проектов.

7)      Wellness-ретриты: тренд на перезагрузку создает новую недвижимость в «медвежьих углах»

Внимания к себе, физическому и ментальному здоровью — все больше, и путешественники будут искать не просто отдых, но перезагрузку, оказывающую комплексный эффект на качество жизни. Новым сегментом индустрии гостеприимства становятся wellness-ритриты. В отличие от традиционных спа-отелей, ритриты предлагают программы, нацеленные на одновременное улучшение физического и ментального здоровья через синтез практик (йога, медитация), современных оздоровительных процедур и специального питания.

Ключевая особенность таких проектов — локация. Они сознательно размещаются в удаленных, мало затронутых цивилизациями местах с уникальным доступом к природе (горы, заповедные леса, дикие побережья), что потребует значительных инвестиций в инфраструктуру. Это создает потенциал для развития смежных проектов — от экожилья и резиденций до сопутствующего ритейла и сервисов, формируя новый кластер стоимости вокруг wellness-индустрии.

8)      Беспилотные отели: цифровизация создает новый стандарт гостеприимства

Усиливающийся спрос со стороны гостей на максимальное удобство и минимизацию формальностей вместе с ростом операционных издержек и дефицитом персонала запускает трансформацию отельного бизнеса. Ответом на вызовы будет, очевидно, стремительное развитие концепции «умных» отелей, где ключевые процессы полностью автоматизированы.

Базовый уровень цифровизации уже стал неофициальным стандартом: онлайн-бронирование, электронные ключи и автоматизированные чекин/чекаут. Однако реальное конкурентное преимущество и экономию получат отели, которые пойдут дальше, выстраивая бесшовную экосистему сервисов без участия персонала: цифровой консьерж и AI-ассистенты, автоматизированный сервис с использованием вендинговых аппаратов и роботов, персонализированная среда.

Ценность гостиничного актива все больше будет определяться не только локацией, но и технологической «начинкой», которая позволит одновременно повышать качество клиентского опыта за счет персонализации и снижать операционные расходы.

9)      Новый вектор развития: приход гостиничных операторов из дружественных стран

С 2023 года с российского рынка ушли девять международных гостиничных операторов. В контексте «поворота на Восток» вакуум начинают заполнять крупные компании из дружественных государств. Например, в сентябре 2022-го на российский рынок вышел Soluxe Hotel Group — крупный китайский гостиничный оператор из Пекина. Флагманским проектом стал пятизвездочный Soluxe Hotel Moscow — часть МФК «Парк Хуамин». Зарубежные сети не только строят новые отели, но и перенимают под управление бывшие объекты западных операторов. Rotana Hotel из ОАЭ пришла в Россию в 2023 году, заняв объекты, ранее принадлежавшие американской Holiday Inn.

По мере выхода крупных сетей на российский рынок часть номерного фонда перейдет под управление зарекомендовавших себя международных игроков, что приведет к усилению конкуренции, повышению требований к качеству объектов, сервиса и гостевого опыта. В то же время стабильность и гарантия качества, обеспеченные крупными международными операторами, будут стимулировать приток инвестиций в отрасль, особенно в премиальные сегменты.

10)   Активный редевелопмент и реновация вместо нового строительства

За последние несколько лет в условиях усложнения цепочек поставок материалов и дефицита рабочей силы строительство новых объектов стало значительно дороже: по нашим данным, себестоимость строительства за три года выросла на 25–55% без учета роста стоимости финансирования. В то же время высокая ключевая ставка ограничивает возможность крупного капитального строительства. В этих условиях собственники все чаще обращаются к редевелопменту и реновации как к более выгодной альтернативе.

Современные технологии редевелопмента открывают новые возможности для трансформации объектов при сокращении затрат. Гибкий подход позволяет проводить дозированную реновацию, минимизируя единовременные инвестиции. Обновление объекта позволяет сохранить его прибыльность, что делает инвестиции в реновацию экономически обоснованными.

11)   Системный подход в обеспечении города логистической инфрастрой

Бум электронной коммерции, который привел к росту российского рынка в 7,5 раза за пять лет (оценка «Яков и партнеры»), создает беспрецедентный спрос на логистическую недвижимость. Ключевым вызовом становится эффективная организация «последней мили» в границах плотной городской застройки. В «миллионниках» наиболее востребованными будут компактные и технологичные объекты: фулфилмент-центры, дарксторы, гиперлокальные центры дистрибуции, обеспечивающие доставку в течение нескольких часов. Их эффективность напрямую зависит от плотности покрытия и интеграции в жилые и офисные кварталы. Но сейчас такие объекты зачастую располагаются хаотично на любых свободных площадях.

Для решения этой задачи необходима совместная работа девелоперов и государства. Власти могут способствовать созданию программы обеспечения города логистической инфраструктурой, например, закрепив в градостроительных документах объекты логистики как неотъемлемую сопутствующую инфраструктуру при реализации новых районов и МФК. Со своей стороны, девелоперы должны уже на ранних стадиях проектирования закладывать логистическую инфраструктуру, рассматривая ее не как обузу, а как обязательный элемент современной городской среды, повышающий привлекательность всего проекта.

12)   Научная недвижимость как инфраструктура для технологического прорыва

Утвержденная в 2024 году «Стратегия научно-технологического развития РФ» — мощный импульс для формирования нового сегмента коммерческой недвижимости — объектов научно-технической инфраструктуры. Стратегия акцентирует необходимость развития как «жесткой» (лаборатории, оборудование), так и «мягкой» инфраструктуры, подразумевающей эффективные механизмы взаимодействия между наукой и бизнесом.

Ключевым инструментом станут технопарки и кампусы нового поколения, которые будут физической платформой для интеграции академической среды и реального сектора экономики, что позволит сократить время коммерциализации и масштабирования новых технологий. Научная недвижимость будет трансформироваться из узкоспециализированного актива в перспективный класс коммерческой недвижимости, создающий новую ценность на стыке образования, науки и бизнеса.

13)   Урбанизация промышленности

Современная реиндустриализация городов предполагает размещение в городской черте не тяжелых заводов, а высокотехнологичных, автоматизированных производств, выпускающих наукоемкую продукцию — от электроники до фармацевтики. Такие производства могут быть интегрированы в городскую среду: они не требуют больших территорий и могут соседствовать даже с жилой застройкой.

Городские власти заинтересованы в развитии таких проектов, поскольку они создают качественные рабочие места и стимулируют экономический рост без ущерба для экологии. Для инвесторов и девелоперов это открывает новый перспективный сегмент: по нашим расчетам, рентабельность проектов в сфере современной промышленной недвижимости может достигать 25–35%.

14)   Ускоренный TOD как драйвер роста городов

С продолжением урбанизации и с необходимостью более эффективного использования ограниченных городских территорий активное развитие получит тренд на транзитно-ориентированный девелопмент (TOD). TOD предполагает создание компактных, многофункциональных районов с высокой плотностью застройки в зонах шаговой доступности от узлов общественного транспорта. Подход позволяет снизить транспортную нагрузку в городах и создать более экологичную городскую среду.

Ключевую роль в развитии проектов будут играть госкомпании, владеющие земельными участками вдоль транспортных магистралей. Они смогут самостоятельно или в партнерстве с частными девелоперами повышать ликвидность и инвестиционную привлекательность территорий, способствуя созданию качественных городских пространств.