Объекты, которые изменят облик города

Авторы: Наталья Сазонова, Павел Назаркин

Для обсуждения нового «лица» столицы нам представляется важным отметить общие тренды и учитывать контекст сегодняшней работы девелоперов, архитекторов и других игроков.

Основной задачей остается децентрализация. Ей, так или иначе, подчинено если не все, то многое: программа КРТ — для промышленных районов; программа МПТ — для создания мест приложения труда за пределами исторического центра; развитие метрополитена (МЦК и БКЛ), железных дорог (МЦД) и автодорог (хорды и дублеры) — чтобы обеспечить доступность отдаленных районов и наладить горизонтальные связи между ними. Совсем недавно усилилось и внимание городских властей к водоемам и речной инфраструктуре, включающей не только транспорт, но и благоустройство набережных, привлечение инвесторов к строительству новых крупных объектов на первой линии Москвы-реки.

Если «спуститься» на ступень ниже — от задач городских властей к девелоперам и инвесторам, то децентрализация вкупе с «водными» трендами становится интересным вектором и для них. Расположение у реки априори повышает класс объекта, а соответственно, и цены, опираясь при этом на уверенный спрос.

В этом контексте важнейшей видится связь Южного и Северного речных портов, причем на юге планируется создание полноценного «третьего центра» Москвы со строительством 7,5 млн кв. м, в том числе около 3 млн кв. м коммерческой недвижимости. Далее маршрут пролегает через бывшую территорию ЗИЛ, центр Москвы, Лужники, Кутузовскую, «Москву-Сити», Мнёвники, Тушино. Почти на всей протяженности набережных уже строятся или планируются проекты, которые, несомненно, назовут знаковыми, что отразилось в выборке редакции ниже, а также в расширенных списках и проектах, уже реализованных городом.

Частично в связке идет программа МПТ и «новый бум» офисной недвижимости. Однако повышенный спрос и своеобразная конъюнктура рынка позволяют девелоперам реализовывать знаковые проекты, ориентируясь не только на «водные просторы», но и на существующие деловые кластеры с их синергией. Здесь можно выделить несколько проектов в рамках «первого» и «второго» центров — ЦДР и «Москва-Сити», а также обширную территорию «Большого Сити» (включая перспективные Ходынку, Кутузовский, Фили — около 4–5 млн кв. м недвижимости совокупно), Белорусской и Савеловской, Ленинградского делового коридора, Павелецкой и Калужской.

Отдельным направлением можно назвать строительство спортивных объектов, как районных, так и крупных. Стоит отметить комплексы в районе Лужников, «Олимпийский», дворец баскетбола в Новой Москве, регбийный комплекс в Мнёвниковской пойме, возвращение району Беговой полноценного ипподрома. Многие из них реализуются за счет городского бюджета или ГЧП, некоторые — ждут инвесторов, но строительство определенно должно оказать влияние на развитие отдельных городских территорий, в частности спорт в ряде мест мог бы стать новым «якорем» Новой Москвы (у бизнес-парков пока не слишком получается).

Трендами и объектами Москву будущего полностью, конечно, не описать. Мы лишь напомним, что новую жизнь получат и районы, не столь заметные и знаковые. Среди них можно выделить проект развития хаба «Нижегородская», промзоны «Алтуфьево», территории районов Тушино и Покровское-Стрешнево, где также планируются большие стройки разной недвижимости. Кроме того, продолжается развитие районов Новой Москвы.

Редакционная подборка ниже — отнюдь не альманах нового строительства, но отражает в первую очередь векторы развития города в зданиях, многие из которых имеют реальный шанс стать символами Москвы уже совсем скоро.

Проект редевелопмента грузовых дворов РЖД

• ДЕВЕЛОПЕР «НОВАЯ ЭРА»

• ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ 3 МЛН КВ. М

• КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ 1,2 МЛН КВ. М

Принадлежащие РЖД локации являются уникальными для Москвы. Между Садовым кольцом и ТТК осталось весьма ограниченное количество участков под офисы, а планы РЖД увеличат общее предложение в центре города примерно в 1,5 раза. Кроме того, расположение большинства лотов у действующих вокзалов позволяет привлекать сотрудников из ближнего Подмосковья. Интересно, что на момент подписания номера в печать здесь сохраняется возможность строительства офисов с целью сдачи в аренду спекулятивно, что может ознаменовать новый виток развития «профессионального» офисного рынка с понятной цепочкой «девелопер — инвестор — арендатор». Кроме того, с точки зрения облика прилегающих к ж/д путям территорий Москва должна значительно выиграть по сравнению с привычной картиной грузовых дворов и промзон на подъезде к вокзалам.

Новый Белорусский кластер

БЦ Valtri

• ДЕВЕЛОПЕР ESVE GROUP

• АРХИТЕКТУРА IND

• ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ 35 ТЫС. КВ. М

• ВВОД 2028 ГОД

Архитектурный парк Republic

• ДЕВЕЛОПЕР «СТРАНА ДЕВЕЛОПМЕНТ»

• АРХИТЕКТУРА МАКС ДАДЛЕР, СТИВ БРАУН, ЭЙДАН ПОТТЕР, ЯН СИМПСОН, РЕЙЧЕЛ ХАФ СОВМЕСТНО С БЮРО «МЕГАНОМ» И WALL

• ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ 400 ТЫС. КВ. М

• ЗАВЕРШЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА 2029 ГОД

БЦ Frame

• ДЕВЕЛОПЕР FORMA

• АРХИТЕКТУРА AI STUDIO

• ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ 69 ТЫС. КВ. М

• ВВОД IV КВАРТАЛ 2028 ГОДА

Офисные центры с уникальными видовыми характеристиками расположены в премиальной локации у станции метро «Белорусская». После ввода штаб-квартиры Т-банка напрашивалось освоение прилегающих территорий, но долгое время новых объектов тут не появлялось. Сейчас они сформируют новый самобытный кластер у Белорусского вокзала в противовес линии 1-й улицы Ямского поля и Лесной. Редевелопмент краснокирпичной промышленной архитектуры между бывшими цехами Московско-Александровской железной дороги под социальную инфраструктуру имеет высокий потенциал сам по себе, а два офисных центра класса Prime и новые жилые башни обеспечат постоянный трафик и интерес к ресторанным проектам.

Новый облик «Москвы-Сити» с реки

Штаб-квартира Wildberries& Russ

• ДЕВЕЛОПЕР РВБ

• АРХИТЕКТУРА СПИЧ

• ПЛОЩАДЬ ОКОЛО 200 ТЫС. КВ. М

• ВЫСОТА 400 М

• ВВОД ПЛАНИРОВАЛСЯ НА 2030 ГОД

Проект, выкупленный РВБ у компании «Галс–Девелопмент „, будет соединяться с мостом „Багратион“ и иметь прямые выходы в метро. Башня делает заявку на звание самого высокого офисного здания Москвы. Место же претендует на будущую „картину маслом“ вроде современного прочтения Тауэрского моста в Лондоне — с двумя доминантами по берегам реки, так что проекта перестройки „Башни 2000“ на противоположной стороне можно ждать уже в ближайшем будущем.

МФК «Сити-4»

• ДЕВЕЛОПЕР SEZAR GROUP

• ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ 85 ТЫС. КВ. М

Национальный центр «Россия»

• ДЕВЕЛОПЕР НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР «РОССИЯ»

• ФИНАНСИРОВАНИЕ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ БЮДЖЕТ

• АРХИТЕКТУРА ATRIUM

• ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ 240 ТЫС. КВ. М

Проект планируется реализовать на месте «Экспоцентра», о сносе которого мечтают многие офисные сотрудники ММДЦ «Москва-Сити» уже не первый год. С футуристичной архитектурой и адекватной логистикой район получит заодно и рекреационную зону для прогулок и занятий спортом.

Вместе со штаб-квартирой РВБ и выкупленной Мосбиржей в этом году башней «Сити-4» от Sezar Group, проект завершит облик набережной у «Москвы-Сити». Там просто уже нет участков, где можно было бы построить еще что-то большое.

Бизнес-центр «Шелепиха»

• ДЕВЕЛОПЕР ХОЛДИНГ «ЭКТО»

• АРХИТЕКТУРА ПРОЕКТНОЕ БЮРО «АПЕКС»

• ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ 18 ТЫС. КВ. М

• ВВОД 2028 ГОД

Как только не называли проект бизнес-центра на 2-й Магистральной: и «полная дичь на Шелепихе», и «яйцо», и «шишка». Кажется, что такой резонанс тоже признак будущей «знаковости». Во всяком случае, расположение здания на открытом месте, хорошо просматриваемом с транспортных развязок, к которым оно примыкает, точно гарантирует внимание. Строительство станет отправной точкой для формирования нового облика входящего в «Большой Сити» района.

Северный порт

Жилой комплекс «Северный порт»

• ДЕВЕЛОПЕР LEGENDA

• АРХИТЕКТУРА KAMEN ARCHITECTS

• ПЛОЩАДЬ 330 ТЫС. КВ. М

• ВЫСОТНОСТЬ ДО 58 ЭТАЖЕЙ

• ВВОД ПЕРВОЙ ОЧЕРЕДИ 2028 ГОД

Проекты строятся на месте грузового порта рядом с Северным речным вокзалом, на первой линии канала имени Москвы. Здесь предусмотрено около 50 тыс. кв. м коммерческой инфраструктуры, не считая спортивных и образовательных объектов. Уже запланированы фудхоллы и коворкинги, а впоследствии может быть реализован и БЦ.

Жилой комплекс «Мангазея на Речном»

• ДЕВЕЛОПЕР «МАНГАЗЕЯ»

• АРХИТЕКТУРА ПРОЕКТНОЕ БЮРО «АПЕКС», АБ «ОСТОЖЕНКА»

• ПЛОЩАДЬ 270 ТЫС. КВ. М

• ВЫСОТНОСТЬ ДО 68 ЭТАЖЕЙ

• ВВОД ПЕРВОЙ ОЧЕРЕДИ 2027 ГОД

Набережная с вводом ЖК протянется на несколько километров от территории за Северным речным портом до ЖК «Акватория» и химкинского моста. Для севера Москвы обустройство территории грузового порта станет знаковым событием, а впоследствии может стать таковым и для жителей Тушина, если планы по строительству пешеходного моста или канатной дороги будут реализованы.

Южный порт

• ДЕВЕЛОПЕР «АЕОН ДЕВЕЛОПМЕНТ» И «ФЕРРО-СТРОЙ» (1,5 МЛН КВ. М), ГК «КОРТРОС» (ULTIMACITY — 400 ТЫС. КВ. М), LEVEL GROUP (LEVEL ЮЖНОПОРТОВАЯ — 300 ТЫС. КВ. М), «ГАЛС -ДЕВЕЛОПМЕНТ » (ЖК «АДМИРАЛ» — ОКОЛО 100 ТЫС. КВ. М) FORMA (PORTLAND — 67,9 ТЫС. КВ. М)

• ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ 633 ГА

• ПОЭТАПНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ДО 2030 ГОДА

Всего здесь запланировано около 2,5–3 млн кв. м коммерческой недвижимости, преимущественно офисной, а развитие транспортной инфраструктуры должно сделать кластер ближе к ММДЦ и сопоставимым по привлекательности.

Реализацией занимаются ведущие девелоперы и архитектурные бюро, но, судя по масштабам, район оформится скорее к 2050 году. Впрочем, напомним, что «Москва-Сити» развивается уже более 20 лет и продолжает меняться.

Бизнес-центр «Север»

• ДЕВЕЛОПЕР «ГАЛС–ДЕВЕЛОПМЕНТ»

• ПЛОЩАДЬ 77 ТЫС. КВ. М

• ВВОД III КВАРТАЛ 2027 ГОДА

Расположенный в престижном историческом районе Аэропорт, бизнес-центр, безусловно, станет его архитектурной доминантой и финальной частью проекта «ВТБ Арена парк». Здание высотой 150 метров и площадью более 77 тыс. кв. м объединит в себе офисы, сервисные функции и общественные пространства. Особенностью делового комплекса станет эксплуатируемая кровля с общей площадью озеленения 1,6 тыс. кв. м. На крыше стилобата расположатся «зеленые» переговорные с местами для работы и отдыха на свежем воздухе, их сможет оформить арендатор по своему усмотрению.

«Олимпийский»

• ДЕВЕЛОПЕР «КИЕВСКАЯ ПЛОЩАДЬ»

• АРХИТЕКТУРА DP ARCHITECTS

• ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ 850 ТЫС. КВ. М

• ВВОД 2027 ГОД

В проект войдут четыре здания, включая концертный зал-трансформер на 12 тыс. мест, водный и физкультурно-оздоровительный комплексы, ледовую арену, кинокластер, ТЦ и 38 ресторанов.

Масштабный комплекс на месте культового советского «Олимпийского» стартовал в 2019 году, а завершиться должен был в 2023-м, но сроки увеличились по понятным причинам.

Современная архитектура и неожиданные решения вроде вращающихся ресторанов с панорамными видами важны, но гораздо важнее, что перестраивается объект, действительно получивший статус культового еще в СССР и сохранявший его в течение десятилетий. По экономическим показателям, трафику и т. д. будем делать выводы в 2027–2029 годах.

Gustav

• ДЕВЕЛОПЕР FORMA

• АРХИТЕКТУРА IND, ПРОЕКТНОЕ БЮРО «АПЕКС»

• ПЛОЩАДЬ 32,6 ТЫС. КВ. М

• ВВОД III КВАРТАЛ 2026 ГОДА

Часть проекта — это реконструированные исторические здания, где запланированы креативные пространства и общепит. На старте цена квадратного метра составляла 230 тыс. рублей, что тогда было «ого!», а сейчас — «всего-то». У прямых конкурентов — AFI Prom и Level Box — цены уже выше и в более отдаленных локациях, и это не прихоть девелоперов, это реальный рост затрат на строительство, согласования, налоги и ФОТ.

Новый комплекс НИИ скорой помощи имени Н. В. Склифосовского

• ИНИЦИАТОР ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

• ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ 150 ТЫС. КВ. М

• НАЧАЛО СТРОИТЕЛЬСТВА НОЯБРЬ 2025 ГОДА

• ВВОД 2030 ГОД

Проект, показанный на ПМЭФ, уже строится за основным зданием «Склифа» на проспекте Мира. Архитектура возводимого на месте парка корпуса соответствует «эмо-тех» — стилю, которым будет ознаменована очередная веха в застройке города. Архитектурный элемент «капля крови», или, как показалось нам, «пульсирующее сердце», вероятно, станет визуальным символом не только института им. Н. В. Склифосовского, но и, возможно, экстренной врачебной помощи в целом.

Новый облик набережной Тараса Шевченко

Жилой комплекс «Бадаевский»

• ДЕВЕЛОПЕР CAPITAL GROUP

• АРХИТЕКТУРА HERZOG & DE MEURON

• ПЛОЩАДЬ 250 ТЫС. КВ. М

• ВВОД IV КВ. 2026 — IV КВ. 2027 ГОДА

Еще до выхода девелопера Capital Group на строительную площадку «Бадаевского» на набережной Тараса Шевченко мировые эксперты в области архитектуры присудили комплексу звание «Проекта будущего». Кроме того, решение разместить квартиры на 35-метровых колоннах позволило девелоперу оставить место на реконструированные здания завода и парковую зону. Объект изначально был противоречивым, как из-за проекта перестройки исторических корпусов (девелопер, по собственным данным, разбирал здания, чтобы укрепить фундаменты и собрать их заново по историческим чертежам), так и из-за архитектурной концепции, у которой тоже нашлись свои критики. Однако строительство сейчас близится к завершению, а статус знакового уже прочно закрепился за «Бадаевским».

Жилой комплекс на участке «Кутузовский, 12, 14А»

• ДЕВЕЛОПЕР «КИЕВСКАЯ ПЛОЩАДЬ»

• ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ОКОЛО 400 ТЫС. КВ. М

• ВЫСОТНОСТЬ 180–250 М

Строительство объекта станет завершающим штрихом для оформления набережной Тараса Шевченко — участка напротив «Москвы-Сити», от моста «Багратион» до гостиницы «Украина». В проект войдет 12 тыс. кв. м нежилых помещений. Он будет хорошо просматриваться с набережной и от ММДЦ.

Этот ЖК выше «Бадаевского», что сделает его архитектурной доминантой набережной. Сейчас его сравнивают с башнями Дубая, но детали пока остаются под вопросом, и изначальная концепция может претерпеть изменения. Во всяком случае, представители девелопера сообщили СRE, что пока вообще не готовы анонсировать этот проект.

Новые деловые кластеры в «Большом Сити»

Деловой квартал «Мнёвники»

• ДЕВЕЛОПЕР STONE

• АРХИТЕКТУРА KLEINEWELT АRCHITEKTEN

• ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ОКОЛО 115 ТЫС. КВ. М

• ВВОД ПЕРВОЙ ОЧЕРЕДИ 2028 ГОД

Проект знаменует начало застройки Мнёвниковской поймы, где будут возведены новые ЖК и офисные центры, а также планируются крупные спортивные объекты, рекреационные зоны, набережные. Освоение территории позволит удовлетворить спрос со стороны компаний, заинтересованных в размещении у «зеленых зон» одновременно с прямым доступом к сложившейся синергии «Сити». Локацию же можно наравне с районами Фили и Кутузовским отнести к сателлитам ММДЦ. Сейчас первая очередь уже заполнена резидентами, во второй и третьей идут продажи офисов и ритейла. К моменту сбора материала девелопер намекнул на скорый анонс еще одного бизнес-центра в этой локации под монорезидента.

Деловой квартал «Ходынка»

• ДЕВЕЛОПЕР STONE

• АРХИТЕКТУРА PARSEC, KLEINEWELT АRCHITEKTEN

• ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ТРЕХ ОЧЕРЕДЕЙ 230 ТЫС. КВ. М

• ГОТОВНОСТЬ 2027 ГОД

Флагманский, как для девелопера, так и для формирующегося делового района «Ходынки», проект расположен у станции метро и ТРЦ «Авиапарк», вблизи от стадиона ЦСКА. Деловой кластер предполагает обустройство парковой зоны и внушительную инфраструктуру в стилобатной части.

Напомним, в локации строится еще несколько крупных бизнес-центров от разных девелоперов. Например, Air от Tekta Group, Jois от MR, Avium от Capital Alliance. В 2025 году завершилось строительство БЦ «Обсидиан» от Business Club. Среди экспертов район Ходынского поля не без оснований считается наиболее перспективным как самостоятельный деловой кластер.

«Последние» офисы в «Москве-Сити»

TOP Tower

• ДЕВЕЛОПЕР MR

• АРХИТЕКТУРА COOP HIMMELB (L)AU, ТПО «ПРАЙД»

• ПЛОЩАДЬ 156 ТЫС. КВ. М

• ВЫСОТА 299 М

• ЗАВЕРШЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА 2030 ГОД

Бизнес-центр бионической формы, ранее известный как ICity II, будет построен на соседнем с первой очередью участке — в непосредственной близости от МЦК, станции метро и МЦД, с выездом на ТТК. Объект отличает повышенная инсоляция: при высоте потолков в 3,9 м глубина от окон до ядра составляет 8,5 м. На крыше стилобата будет обустроена рекреационная зона.

Жилой комплекс «Родина Парк»

• ДЕВЕЛОПЕР ГК «РОДИНА»

• АРХИТЕКТУРА UNK

• ПЛОЩАДЬ ОКОЛО 110 ТЫС. КВ. М

• ВВОД I ОЧЕРЕДИ 2026 ГОД

• ВВОД ВСЕГО ПРОЕКТА 2028 ГОД

Премиальный проект на западе Москвы у самого большого природного заказника столицы — «Долины реки Сетунь». Флагманский проект для девелопера и формирующегося элитного района столицы. Архитектура комплекса дополнена элементами современного ландшафтного дизайна, включающего зеленые кровли и вертикальное озеленение фасадов.

Здание СЭВ на Новом Арбате

• ДЕВЕЛОПЕР «КИЕВСКАЯ ПЛОЩАДЬ»

• ПЛОЩАДЬ 600 ТЫС. КВ. М

Проект комплекса, сохраняющий или демонтирующий здание СЭВ на Новом Арбате, получил такое внимание, что решение его судьбы было вложено в руки москвичей. Жители города голосовали за то, что именно тут нужно.

В общем, высотное здание на стыке «правительственной трассы» и набережной Москвы-реки, у здания Правительства РФ, обречено стать «знаковым» по праву рождения и определение «резонансный» здесь подходит как нельзя лучше. Вероятно, более детальный проект будет представлен позднее. Сейчас же определенно можно сказать, что город ставит перед девелопером задачу реализовать архитектурную доминанту Арбата, а также сделать объект значимым для жителей близлежащих районов.

МФК на месте бывшего ресторана «Прага» на Арбате

• АРХИТЕКТУРА GINZBURG ARCHITECTS

• ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ 18 ТЫС. КВ. М

• ВВОД 2027–2028 ГОДЫ

Согласно проекту, здание сохранит исторический облик, но на крыше появится стеклянный купол, за счет которого увеличится площадь. Основную часть займет гостиница на 28 номеров. Часть помещения останется под легендарный ресторан — там восстановят исторические интерьеры, в том числе «купол» с декоративным поясом, фонтан, декор потолка в вестибюле четвертого этажа, живописное панно «Панорама Москвы» и т. д.