NF Group: Инвестиции в недвижимость Петербурга снизились до 120 млрд

По словам Марины Малахатько, партнера NF Group, годовое снижение инвестиционной активности происходит на фоне высокой ключевой ставки, снижение которой происходит медленнее, чем требуется игрокам рынка, а также высокой стоимости заемного капитала и существенного расхождения ценовых ожиданий продавцов и покупателей.

Несмотря на общее снижение абсолютных объемов, инвестиционный рынок Санкт-Петербурга в 2025 году сохранил высокую активность в отдельных сегментах, прежде всего в сделках с площадками под девелопмент и объектами, реализуемыми с дисконтом. Существенная часть инвестиционных решений принималась в условиях ограниченного доступа к заемному финансированию и повышенных требований инвесторов к доходности.

Отдельным структурным сдвигом 2025 года стало усиление роли торгов как канала заключения сделок: доля инвестиций, реализованных через процедуру торгов, увеличилась с 4% в 2024 году до 19% в 2025 году. Рост интереса к аукционным сделкам связан с возможностью приобретения активов с дисконтом и снижением ценовых рисков в условиях высокой стоимости капитала.

Основной объем инвестиций в 2025 году пришелся на площадки под девелопмент – порядка 57 млрд руб., или 48%. При этом традиционно они привлекали более половины всех вложений. Крупнейшие сделки в этом сегменте были связаны с приобретением земельных участков на Матисовом острове, бывшей площадки ТЦ «Мега Новоселье», а также территории на Шкиперском протоке.

Распределение инвестиций по сегментам коммерческой недвижимости выглядит следующим образом: торговая недвижимость: ~26 млрд руб. (22%); складская недвижимость: ~23 млрд руб. (19%); офисная недвижимость: ~12 млрд руб. (10%); гостиничная недвижимость и прочие активы – около 2 млрд руб. (~1%).  

Структура инвестиций отражает сохраняющийся интерес инвесторов к активам с потенциалом редевелопмента, а также к объектам торговой и складской недвижимости, обладающим более устойчивым денежным потоком. 

По итогам 2025 года на инвестиционном рынке Санкт-Петербурга сформировались следующие ключевые тенденции:

• сокращение общего объема инвестиций после рекордного показателя 2024 года;

• более выборочный подход девелоперов жилья к приобретению земельных участков;

• увеличение доли инвестиций, реализуемых через процедуру торгов;

• существенное расхождение ожиданий продавцов и покупателей по цене.

По прогнозам NF Group, объем инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга в 2026 году может составить 100–130 млрд руб. Итоговый показатель будет зависеть от макроэкономической конъюнктуры, политики государственного регулирования и поведения девелоперов жилья – в частности, их готовности возобновить инвестиции в земельный банк либо сохранить сдержанную позицию.

Существенным фактором в 2026 году останется размер дисконтов, предлагаемых продавцами покупателям. Даже при возможном снижении ключевой ставки к концу 2026 года до уровня около 14% стоимость заемного капитала останется высокой, что продолжит оказывать давление на инвестиционную активность.

В ближайшем будущем многое будет зависеть от политики госрегулирования и поведения девелоперов жилья: либо они вернутся к активному пополнению земельного банка, либо продолжат снижать инвестиционную активность. Существенным фактором станет и размер дисконтов, которые продавцы готовы предложить покупателям. Наиболее востребованы сегодня активы, реализуемые с торгов, и этот тренд, на мой взгляд, будет только усиливаться.

Также в NF Group ожидают, что в первом квартале 2026 года может быть закрыт ряд крупных инвестиционных сделок в офисной и торговой недвижимости, перенесенных с 2025 года.