Глобальное потепление: как городские курорты завоёвывают регионы

Текст: Влад Лория. Журнал CRE

Историю «городских курортов» на рынке торговой и многофункциональной недвижимости одни аналитики отсчитывают с нулевых, другие – с десятых годов. Громкие проекты, впрочем, стартовали уже ближе к двадцатым. Так, в VEGAS в 2017 году был представлен дайв-центр, предлагавший погружения с черепахами, акулами, скатами и другими крупными рыбами, напоминают в LCM Consulting. В 2018-м на крыше ТРЦ «Мармелад» в Великом Новгороде открылся сезонный летний пляж с многоуровневым подогреваемым бассейном.

Правда, до 2022 года дефицит вакантных площадей в большинстве крупных и качественных ТРЦ не позволял внедрять масштабные «развлекательно-отпускные» форматы – если, конечно, они не проектировались там изначально. Чаще всего единственной возможностью интегрировать рекреационные и водные пространства в инфраструктуру комплексов оставалось размещение их на эксплуатируемой кровле. ТРЦ «Авиапарк» в итоге представил на крыше глэмпинг с позиционированием летнего лагеря: зоной лежаков, площадкой для концертов, кострами. Одним из самых масштабных досуговых и круглогодичных водных решений стало и открытие на крыше курского ТРЦ Сentral Park бассейна в 1 205 кв. м с подогревом и пляжными зонами отдыха, который зимой работает как большой каток. В 2023 году нашли применение кровле и собственники ТЦ «Антей» в Екатеринбурге – сначала в качестве многоуровневого паркинга, но к теплому сезону оборудовали там зону отдыха с баром и двумя бассейнами для взрослых и детей. На крыше торгового центра Kazan Mall в Татарстане работает целая площадь с бульваром, местами для отдыха и летней сценой.

Массовый же бум городских курортов в составе торговой и много - функциональной недвижимости начался в последние полтора года, уточняет Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris. «Просто взрывной рост концепций, включая новые, которые органично интегрируются в городскую среду и очень популярны, – соглашается Евгений Саурин, директор по развитию бизнеса департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate . – Ключевыми игроками здесь остаются Baden Family, которые активно развивают термы за Уралом, ближе к европейской части страны – „Городские термы“ и Termoland, сеть городских курортов Gremm Group. С уходом международных сетевых игроков в торговых центрах высвободились большие объемы площадей, поэтому основная модель нового девелоперского продукта – партнерская, владельцев термальных комплексов с собственниками ТЦ».

В кризис торговые и многофункциональные центры моментально предложили разные сценарии отдыха в формате городских курортов, и для некоторых из них они стали не только «якорями», но и способом выжить. «Термальные комплексы работают круглый год, не зависят от погоды, что особенно ценно в российском климате, и в итоге изменяют позиционирование торговых центров, – поясняет Денис Колокольников, основатель и  управляющий партнер RRG, – ТЦ воспринимаются теперь как „курорт выходного дня“, место, где можно отдохнуть, не уезжая далеко от дома». Причем, не только крупные: Евгения Кузьминых, директор по управлению взаимоотношениями с арендаторами ADG group, сообщает о растущем спросе на водные виды досуга в «районниках». «В наших объектах сегодня работают три детских бассейна, – рассказывает эксперт. – Первый из них открылся два года назад».

Екатерина Гресс, генеральный директор IDEM-консалтинг, отмечает, что каждый третий проект торгового или многофункционального комплекса, который проходит через экспертизу ее компании, включает в себя или крупный SPA-объект, или акватермальный комплекс. «Мы не только получаем от инвесторов, девелоперов и проектировщиков запросы на анализ масштаба и целесообразности ввода такого „городского курорта“, но и сами рекомендуем подобные решения, – рассказывает г-жа Гресс. – Формат акватермальных комплектов все чаще рассматривается и для апарт-отелей, причем даже в южных регионах, чтобы сгладить сезонные колебания загрузки. Есть примеры интеграции и в крупный жилой комплекс во Владивостоке, причем термы анонсируются в первой очереди строительства, стимулируя интерес ко всему комплексу. Сейчас мы консультируем застройщика ГК „Место“, стратегия которого включает обязательную интеграцию городских курортов. Он подбирает участки и создает каждый объект с условием, что в нем будет подобный рекреационный центр, в некоторых случаях площадью даже более 1 500 кв. м». С 2024 года в России действует федеральная программа «Плавание для всех»; в планах – увеличить число горожан, регулярно занимающихся водными видами спорта, почти на треть – до 4 млн, напоминает Денис Коноваленко, управляющий партнер Прайм Лайф.

«Но,  например, количество бассейнов в Москве не покрывает потребности города с учетом числа жителей мегаполиса, – уточняет г-н Коноваленко. – Поэтому „городские курорты“ в составе проектов коммерческой и жилой недвижимости является важной социальной задачей для девелоперов. В столице, впрочем, созданы все условия для опережающего строительства таких объектов: активно применяющийся сейчас механизм комплексного развития территорий (КРТ) предполагает обновление не только застройки, но и инженерной инфраструктуры, в том числе – сетей водоснабжения и водоотведения».

Банный день

По словам Владимира Отекина, генерального директора сети Termoland, ГК «Основа», более 70% проектов его компании уже сегодня открыто в торговых центрах. «Это гарантирует нам лояльный трафик, а самим ТЦ – крепкого „якорного“ арендатора, повышение привлекательности и рост посещаемости», – поясняет он.

По прогнозам LCM Consulting, к 2026 году реконструкция «под термы» может затронуть почти четверть российских торговых центров. В компании считают целесообразным строительство одного термального комплекса площадью 5–10 тысяч кв. м на 400 000 жителей. В Nikoliers уточняют, что рынок термальных комплексов как самостоятельный формат торгово-сервисной и рекреационной недвижимости формируется в России с 2006 г. Сейчас в стране функционирует 65 объектов общей площадью порядка 354 тыс. кв. м. В 2025–2028 гг. к открытию заявлено более 70 новых термальных комплексов; в итоге суммарная площадь терм вырастет в 2,7 раза и превысит 940 тыс. кв. м. Только в 2025 году может быть введено 30 термальных комплексов, что станет абсолютным рекордом за всю историю наблюдений. В перспективе четырех лет география термальных комплексов будет расширяться за счет появления новых объектов, как минимум еще в 25 регионах, где ранее подобная инфраструктура не была представлена.

В Москве же сейчас, по данным NF Group, действует 6 термальных комплексов, а доля региона на рынке терм России достигла 23%. Более половины проектов (54%) расположены в составе торговых центров, еще 28% – термы в отдельно стоящих зданиях. Кроме того, термы функционируют в рамках различных многофункциональных комплексов. В 2024 году также открылся первый объект в составе жилого комплекса – Termoland Ботаническая.

К началу 2027 года анонсировано открытие нескольких новых объектов Termoland, а также Green Flow, «Аэротермы» в «МЕГА Химки» и др. Большая часть действующих термальных комплексов в Московском регионе (88%) представлена сетевыми объектами; наибольшую долю занимает сеть Termoland – 71% и «Термы Наутико» – 17%. По собственным данным Termoland, в совокупности площадь ее открытых проектов на момент подписания номера в печать составила 65 тыс. кв. м; выручка за первые 8 месяцев 2025 года выросла на 147% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года и превысила 3,3 млрд рублей.

В прошлом году общая посещаемость термальных комплексов Московского региона превысила 2,5 млн визитов, что эквивалентно более 1,6 млн уникальных посетителей. В 2025-м она, по прогнозам NF Group , вырастет на 61% и достигнет 4 млн человек. «Идет активное насыщение рынка, сейчас запускаются проекты, которые начали строить год-два назад, – делится Виталий Баранов, операционный директор Gremm. – Причем, инвесторы зачастую уходят в самостоятельное управление, приглашая в команды специалистов из смежных сегментов. По мере развития отрасли возможна консолидация игроков и запуск компаний, предлагающих уникальную консалтинговую и управленческую экспертизу».

Увеличение средней площади термальных комплексов также свидетельствует о стремлении девелоперов создавать более масштабные и привлекательные объекты, добавляет Леонид Волох. «Недавно УК „Термы“ представила масштабный проект, который может кардинально изменить представление о городских курортах в России, – делится эксперт. – Вместо традиционного подхода „термы в городе“ предлагается концепция, где городская инфраструктура органично вписана в термальную зону. В ближайшие пять лет компания планирует строительство комплекса площадью 1 миллион квадратных метров, включающего жилые постройки, отели, апартаменты и, конечно, обширные термальные зоны. Фактически, речь идет о создании полноценного городского района, центром которого станет термальный курорт. Помимо этого, в начале года было объявлено о стратегическом партнерстве между УК „ТИСК“, УК  „Термы“ и сетью отелей Azimut. Цель – запуск нового термального курорта в Томске на территории в 15 га».

Быстро управились

В Nikoliers оценивают среднюю доходность термальных комплексов в зависимости от локации, качества сервиса и масштаба проекта в 15–30% годовых; средний срок окупаемости – 4–7 лет.

По итогам первого полугодия аналитики сообщают о росте стоимости посещения термального комплекса – она составила 692 руб./час, что на 22% превышает значение аналогичного периода прошлого года. В 2025 году отмечаются и более высокие показатели роста стоимости безлимитных входных билетов в термы по сравнению с аквапарками: термы за полгода подорожали на 21–41% (в зависимости от региона и дня недели), тогда как в аквапарках рост составил 8–14%. Средняя стоимость безлимитного тарифа в термах столичных регионов превысила аналогичные показатели по аквапаркам как в будние, так и в выходные дни. Подобная тенденция фиксируется игроками и в других городах-миллионниках; средняя стоимость безлимитного тарифа в городах-миллионниках, включая Московский регион, Санкт-Петербург и Ленинградскую область, в термальных комплексах составила 2,95 тыс. руб., в аквапарках – 2,81 тыс. руб. В выходные дни стоимость посещения традиционно выше: в термах – на 21%, в аквапарках – на 7%. «Формат городских курортов для девелоперов, безусловно, интересен, уже сейчас в России есть несколько групп, которые занимаются этим видом бизнеса, – считает Игорь Коновалов, председатель правления ИНПРОМ ЭСТЕЙТ. – Другое дело, что далеко не во всех объектах его удается реализовать, поскольку большинство ТЦ, конечно, проектировались без площадей для зон рекреации, отдыха, бассейнов, саун и т. д. В итоге встретить удачную интеграцию городского курорта в торговый центр можно нечасто. В наших региональных проектах бренда „Мармелад“ мы реализовали эту возможность только в оренбургском мегамолле. Да и одних бассейнов и бань недостаточно, надо идти дальше. В Оренбурге мы дополняем "Термолэнд" медицинским центром, в перспективе добавятся клиники аппаратной эстетической косметологии, услуги остеопатов, SPA-салоны, бьюти-коворкинги. „Просто городской курорт“ не закрывает спрос на некоторые виды сопутствующие услуг, а у нас есть запас по площадям, благодаря которому формируется мощный хаб нового формата с отдыхом, досугом, рекреацией, спортом, уходом, медициной».

По словам Ольги Летютиной, генерального директор а УК «Столица Менеджмент», управление городскими курортами уже сегодня требует уникальной экспертизы. «Это и возможность, и риск одновременно, – поясняет она. – В большинстве случаев привлекаются внешние УК с узкой специализацией – собственных компетенций ТРЦ часто недостаточно. Возможность, конечно, разнообразить предложение, усилить привлекательность объекта, увеличить долю доходов, не связанных с торговлей. Риск – если не заложить правильную управленческую, эксплуатационную и юридическую базу, проект может оказаться обузой. Синергия с основным объектом может оборачиваться нагрузкой: если термальный курорт не управляется эффективно, жалобы, негативный опыт посетителей могут повлиять на репутацию всего ТЦ.

Кроме того, операторы предъявляют повышенные требования к инфраструктуре всего здания: усиленные системы вентиляции, повышение теплоизоляции, нагрузка на инженерные сети – все это влияет на эксплуатационные расходы всего комплекса».

Владимир Отекин поделился, что его компания, например, предпочитает самостоятельно управлять объектами. «Одна из крупнейших специализированных УК, „Термы“, также работает в связке с франшизой „Городские термы“, – добавляет Леонид Волох. – Мы сами управляем многофункциональным комплексом Talan Towers в Казахстане, в состав которого входит отель The Ritz-Carlton, известный своей роскошной SPA-зоной. Важный нюанс: поскольку термальные комплексы являются объектами массового пребывания людей, особенно в одежде, не позволяющей быстро эвакуироваться, размещать их лучше на первых этажах. К другим нюансам эксплуатации в торговых и многофункциональных центрах относится тщательный контроль микроклимата, круглосуточный мониторинг качества воды, работы систем в зонах SPA, сауны и хамама. Для обеспечения безопасности в парных из собственной практики мы рекомендуем в обязательном порядке оборудовать помещения кнопками принудительной ручной остановки и вызова помощи специалистов: посетитель может сам выключить подачу пара и остановить набор температуры».

Эксперт убежден, что потенциал формата «городских курортов» в России огромен, однако прогнозирует уход неуникальных концепций уже в перспективе трех лет. «С одной стороны, клиенты будут мигрировать между игроками, – полагает Виталий Баранов. – Но с другой – появится новая аудитория, которая ранее вообще не рассматривала отдых в термальном комплексе как досуг, а теперь им это нравится, и они уже выбирают, куда именно пойти».

В LCM Consulting указывают еще на одну проблему: все проекты городских курортов в торговых и многофункциональных центрах слишком самодостаточны, генерируют собственный, изолированный трафик, поэтому говорить о синергии «курортного» и «торгового» потоков пока рано. В итоге запуск городских курортов положительно сказывается на лояльности целевой аудитории, но его внедрение – пока, скорее, имиджевый инструмент, чем эффективное экономическое решение для собственников торговых и многофункциональных объектов.