Фабрики – кухням: как бум готовой еды изменяет рынок складов
Текст: Иван Майоров. Журнал CRE
Уже к 2030 году готовая еда может занять более половины рациона жителей российских городов-миллионников, а в Москве – до 80%. Среди причин – изменение структуры домохозяйств (количество одиночных домохозяйств увеличилось с 14 млн в 2010-м до 28,5 млн в 2024 году); нехватка времени; рост доходов с повышением качества жизни и изменением потребительского поведения; тренд на ЗОЖ-блюда (нужны не просто «менее вредные» предложения, но решения, структурированные по соотношению КБЖУ, рационы-«недельки» и пр.); массовое строительство малогабаритных квартир и апартаментов с кухнями минимальных площадей или с «кухонными зонами».
В «Яндекс Лавке» ожидают ежегодного увеличения объема рынка готовой еды на 20% с оборотом до 1,5 трлн рублей уже к 2026 году. Сейчас доля готовой еды в бизнесе «Яндекс Лавки» составляет четвертую часть; игрок занимает 18% в отрасли. Компания планирует довести показатель до 25% в ближайшие пять лет.
Группа «Магнит» же летом открыла в Москве первый магазин ультрамалого формата под брендом «Заряд от Магнита», значительная часть ассортимента которого – готовые блюда. Игрок активно популяризирует сегмент как в рамках комплексной маркетинговой стратегии, так и увеличивая зоны готовой еды и кафе в своих объектах.
Многие ритейлеры теперь вообще отводят под готовую еду до 30% площади магазинов, постоянно расширяя и персонифицируя линейку: «ВкусВилл» в июне заявил о запуске рационов для клиентов 60+, «Лента» доставляет готовую еду с помощью роботов-курьеров, Х5 – представила фирменный классификатор ассортимента для здорового питания. Аналитики прогнозируют, что вместе с бумом доли готовой еды в ритейле, на рынок продолжат выходить новые форматы и концепции, расширится ассортимент, углубится кастомизация, и вырастет автоматизация.
При этом до недавних пор де-факто рынок готовой еды в России никем не регулировался, а ответственность лежала лишь на производителях. Но год назад была представлена Ассоциация производителей готовой еды, в которую вошли, в том числе, «Азбука вкуса», «Перекресток вкусов» (дочернее предприятие «X5» по производству готовых блюд), Mr. Food (ООО «Корона-Фуд», бренды – Creative Kitchen, Cook Chart, Petitcafe), производитель ингредиентов для пищевой промышленности «Омега» и Атяшевский мясокомбинат (входит в агропромышленный холдинг «Талина»). Затем присоединилась «Яндекс Лавка» и другие игроки. Сергей Беляков, президент Ассоциации производителей готовой еды, тогда заявил, что необходимость создания отраслевого объединения обусловлена растущим рынком и очевидным запросом сегмента на качество и выработку определенных стандартов. По его словам, Ассоциация готова взять на себя, в том числе, функцию экспертно-аналитического центра, а также новые инициативы.
Едим дома
Москва и Санкт-Петербург остаются центрами спроса из-за высокой концентрации платежеспособного населения и развитой культуры потребления готовой еды, напоминает Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами. Более 44% москвичей заказывают или покупают готовую еду регулярно (раз в неделю и чаще). В регионах интерес к формату также активно растет, хотя и с некоторым отставанием.
В свою очередь, спрос на объекты под производство готовой еды в 2024-2025 гг. увеличился в Москве и Петербурге на 40-50%, в регионах (Екатеринбург, Казань, Ростов-на-Дону) – на 25-35%. Основными драйверами является расширение онлайн-доставки и dark stores. Кроме того, ритейлеры (такие как X5 Group, «Магнит») переходят к собственному монопольному производству, а агрегаторы вроде Delivery Club запускают cloud kitchens, занимающиеся готовкой еды исключительно для доставки, уточняет г-жа Толстошеева.
Запросы на размещение фабрик-кухонь и других производств готовой еды действительно выросли, однако говорить о «буме» на рынке пока преждевременно. Это скорее точечный, но заметный тренд, который влияет на спрос на определенные типы помещений. Под такие задачи подходят разные форматы недвижимости – от big box и индустриальных парков до light industrial и даже городских помещений. Фабрикам-кухням не критичны высокие потолки или особая логистика – гораздо важнее наличие достаточной электрической мощности, возможность соблюдения санитарных норм и согласования пищевого производства. Именно поэтому не все объекты выбираются, и не все собственники зданий готовы размещать такие производства на своих площадках.
Иногда под такие задачи помещения строятся с нуля – в том числе и арендаторами. При этом, как правило, арендные ставки в таких проектах могут быть даже ниже среднерыночных – особенно если речь не о сегменте класса А. Это связано с тем, что помещения чаще всего сдаются без инженерных доработок, и арендаторы берут на себя все капитальные вложения. В случае повышенных требований по инженерии возможна надбавка к ставке. Договоры аренды, как правило, заключаются на длительный срок – это позволяет арендаторам «застраховать» инвестиции в обустройство.
Что касается специализированных проектов «под ключ» именно для готовой еды, в обозримом будущем массового вывода таких объектов на рынок не ожидается. Повторюсь: это не мейнстрим, а нишевая история. Возможно, будут формироваться отдельные кластеры, ориентированные на пищевое производство – такие примеры уже появляются в Подмосковье.
«Учитывая рост сегмента на 30-40% в год в денежном выражении, торговые сети продолжают наращивать инвестиции в производство и реализацию готовой еды, - соглашается Руслан Готыжев, старший директор департамента складской недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci. - В прошлом специальные объекты для фабрик-кухонь и подобных форматов не строились, и компании решали проблему путем реконструкции старых промышленных и производственных помещений, а также адаптации предприятий общественного питания. Однако сейчас наблюдается рост строительства специализированных современных пищевых производств «с нуля» как в центральной части России, так и в регионах».
«Бум готовой еды стимулирует переход от универсальных складов к нишевым решениям, - поддерживает Марина Толстошеева. - Девелоперы, предлагающие объекты с pre-installation (готовые коммуникации под пищевое производство), занимают наиболее выгодные позиции в конкурентной гонке за арендаторами. Стандартные склады класса А в чистом виде редко подходят для пищевого производства. Арендаторам требуются объекты, которые изначально спроектированы как light industrial или могут быть глубоко модернизированы. Такие объекты, площадью до 1,5 тыс. кв. м востребованы в промзонах Москвы и технопарках. Все чаще крупные операторы, такие как «ВкусВилл» и «Мираторг», обращаются к девелоперам логистических хабов с запросами аренды складов с температурными зонами под заморозку».
Денис Кузнецов, управляющий партнер ГК «Юнити», называет фабрики еды новым классом недвижимости. «Бум готовой еды – не просто тренд, а смена уклада, - убежден г-н Кузнецов. – Люди все чаще покупают не продукты, а готовые решения, и бизнесу нужны гибкие пространства, чтобы производить еду ближе к потребителю: фабрики-кухни, дарксторы, фасовка, доставка. Это действительно создает спрос на новый тип недвижимости – производственно-складскую, с высокой инженерной готовностью».
Эксперт сообщает, что в Москве и Петербурге интерес к таким помещениям за последние 1,5 года увеличился «кратно». При этом внутри МКАД подходящих объектов почти нет – все они за пределами кольца, в радиусе логистической досягаемости, уточняет он. «Мы заложили этот тренд в концепцию «Ю-Жуковский», предусмотрев юниты с подключенными коммуникациями, возможностью разделения помещений и обустройства сертифицированного пищевого производства, - рассказывает Денис Кузнецов. - Отдельные блоки спроектированы именно под запросы фудтеха, с учетом санитарных требований и потребностей арендаторов «под ключ».
Производство готовой еды стремительно набирает обороты: в первом полугодии 2025 года этот рынок в России показал рост примерно на 40% к прошлому году, подтвердив статус как одного из самых быстрорастущих сегментов ретейла. Наибольшую динамику демонстрируют города-миллионники, особенно Москва и Санкт-Петербург.
В ближайшие годы мы ожидаем активное развитие специализированных проектов, рассчитанных на производство готовой еды, расположенных как в черте города, так и на небольшом удалении от центра, что позволит обеспечить оперативную доставку конечному потребителю. Ввиду универсальности формат light industrial отлично подходит под размещение пищевого производства, включая формат dark kitchen.
Павел Несмачный, генеральный директор RBNA, также сообщает о запуске профильного пищевого технопарка «Рябиновая». По его словам, это первый подобный проект в Москве, и от стандартных площадок его отличает пищевая санитарная зона, логистика сырья и готовой продукции, выверенные технические параметры помещений в соответствии с требованиями пищевых производств, возможность размещения большого количества вентиляционного оборудования, две независимые системы канализации для хозяйственно-бытовых нужд и для отходов производства, которые проходят специальную очистку, увеличенные мощности электроэнергии и водоснабжения.
Наш опыт сотрудничества с крупными ритейлерами дал понимание специфики выстраивания эффективной логистики из опорных распределительных складов. В сегодняшних условиях для компаний, занимающихся производством готовой еды и полуфабрикатов, требуется схожая модель: единый крупный центр, который объединяет цех и производственный блок. Такая централизованная площадка позволяет не только производить полуфабрикаты в одном месте и строго контролировать качество, но и оптимизировать логистику, обеспечивая прямые поставки в многочисленные точки продаж без необходимости создания разрозненных производственных площадок. Специфика таких лотов в том, что они специализированные, то есть реализуются по схеме built-to-suit (BTS), с учетом индивидуальных технических заданий каждого клиента.
Для таких задач одним из эффективных решений становится размещение цехов в big boxes. Это обеспечивает не только необходимое единое пространство, но и доступ к значительным энергетическим ресурсам, например, для установки специализированного оборудования, в том числе мультитемпературных камер, критически важных для хранения пищевой продукции. Так, «Северные врата» спроектированы, в том числе, с учетом этих потребностей: предусмотрены существенные энергетические мощности объемом 8 МВт с возможностью увеличения, что позволяет размещать самое требовательное оборудование, включая холодильные и морозильные установки.
Готовое решение
Сейчас в России запланировано строительство, как минимум, 15-20 крупных пищевых кластеров, делится Марина Толстошеева. «Один из примеров – «Кухня будущего» в Новой Москве, - продолжает она. - Общая площадь проекта dark kitchen составит около 58 000 кв. м, а объем инвестиций порядка 7 млрд рублей.
Учитывая рост вакансии в универсальных складских комплексах, как в Москве, так и в регионах, девелоперы обращают внимание на высокий спрос со стороны производителей готовой еды. Появляется возможность для перепрофилирования или адаптации этих площадей под нужды новых, более требовательных арендаторов».
Сейчас игроки все же чаще делают выбор в пользу реконструкции и дооборудования производственных площадок с наличием необходимых коммуникаций и ВРУ, либо же строительства в соответствии со своим ТЗ. Особенно важным для многих из них является расположение в черте города или в непосредственной близости к нему и, соответственно, к конечному потребителю и персоналу. Ставки на такие проекты во многом зависят от соответствия помещения ТЗ, расположения и других факторов. Специализированных площадок, подходящих для размещения пищевых производств, пока не так много. Однако в будущем их число возрастет: ряд девелоперов уже присматриваются к этому сегменту и прорабатывают такие проекты, как в Москве, так и в регионах.
Кроме того, арендные ставки на специализированные помещения, приспособленные для изготовления и хранения готовой еды, на 20-30% превышают аналогичные показатели в универсальных складах, подсчитывает г-жа Толстошеева. Это, снова же, делает «пищевиков» привлекательными арендаторами для девелоперов. Вместе с тем, они часто получают от арендаторов требования о включении в договор аренды обязательных условий по модернизации, например, наращиванию мощности электрической и вентиляционной систем, а также ответственности за обслуживание сложного инженерного оборудования и условий по соблюдению санитарных норм. Кроме того, некоторые крупные производители настаивают на включении опции выкупа помещений. Обязательным условием всех договоров аренды складских помещений под готовую еду является длительный срок (7 и более лет) договора, чтобы амортизировать инвестиции, констатирует эксперт. «Уровень арендных ставок на подобных площадях не может быть сопоставим с простыми производственно-складскими объектами, поддерживает Павел Несмачный. – Здания требуют повышенной инженерной «насыщенности», а многие арендаторы перед запуском производства вынуждены сами адаптировать помещение под требования. Стоимость подготовки может составлять от 50 тыс. до 100 тыс. руб. за квадратный метр, и, конечно, договоры носят преимущественно долгосрочный характер».
Сейчас в Лондоне, Нью-Йорке и Сингапуре бурно растет сегмент ghost kitchens и food factory hubs – технологичные пространства, которые арендуют сразу несколько брендов, рассказывает Денис Кузнецов. «Это не ниша, а целая новая индустрия: централизованные кухни, фасовка, доставка, - поясняет он. - В России формат только набирает обороты, и мы видим здесь долгосрочный потенциал. "Пищевым" арендаторам вообще важнее не цена, а скорость запуска: заведенные коммуникации, инженерная готовность, минимальные переделки. Многие готовы переплатить – лишь бы запуститься за 1-2 месяца. Так что через 2-3 года фуд-кластеры станут отдельным форматом в light industrial с общей логистикой, сервисом и юридической подготовкой. Это уже не склад, это инфраструктура новой экономики питания».