CORE.XP: Инвестиции в недвижимость достигнут триллиона

Инвестиции

По предварительным оценкам CORE.XP, в 2025 году общий объем инвестиций в недвижимость России составит около 1 трлн руб., что на 24% ниже, чем в 2024 году. По прогнозу на 2026 год, последует ещё небольшая корректировка – до 800-900 млрд рублей.

Объем инвестиций в участки под жильё сократился вдвое (на 52%), до 194 млрд руб. Инвестиции в коммерческую недвижимость сократились на 11%, до 806 млрд руб. При этом спрос со стороны конечных пользователей снизился на 33%, тогда как инвестиционная активность профессиональных инвесторов увеличилась на 11%.

Офисы: снижение инвестиций на 20% г/г. Складская недвижимость: снижение на 10% г/г. Ритейл: показатели остались на уровне прошлого года. Гостиницы: наиболее стремительный рост — увеличение объема инвестиций в 2,4 раза г/г.

Одним из драйверов в будущем эксперты называют рынок центров обработки данных (ЦОД), также сохранится интерес к гостиничному рынку.

Ожидаем умеренную коррекцию объема инвестиций до 800–900 млрд руб. в 2026 году. При этом сдержанный оптимизм на понижение ключевой ставки формирует ожидания умеренного прогноза на понижение ставок капитализации и стабильной доходности. В 2026 году офисы и склады продолжат пользоваться спросом среди инвесторов, а также ожидаем появления инвестиционных сделок в сегменте ЦОД и роста инвестиций в гостиничный сегмент.

Складская недвижимость

По оценке CORE.XP, совокупный объём сделок по аренде и покупке складской недвижимости в 2025 году составит 3,8–4 млн кв. м (-18% г/г).

2025 год стал годом стабилизации на фоне высокой базы прошлого года. Несмотря на снижение спроса, рынок сохраняет исторически высокие объёмы, а ключевые игроки продолжают расширяться. Рекордные масштабы строительства и стабильный спрос со стороны ритейла и e-commerce формируют фундамент для нового цикла роста в 2026 году.

Продуктовые сети третий год подряд сохраняют высокую активность. На продовольственный ритейл пришлось около 18% всех сделок — более 600 тыс. кв. м третий год подряд.

Сегмент e-commerce занимает почти треть рынка: 1–1,2 млн кв. м сделок по итогам года. CORE.XP прогнозирует, что уже в 2026 году этот сегмент может вернуться к уровню до 2 млн кв. м.

Объём нового строительства складских объектов по итогам 2025 года может достичь 7,3 млн кв. м — почти вдвое выше результата прошлого года. При этом, часть проектов, анонсированных на четвёртый квартал 2025 года, может быть перенесено на 2026-й.

Спекулятивное строительство вырастет до 1,6 млн кв. м (+40% г/г), при этом его доля в структуре девелопмента останется умеренной — 22%, из которых около 60% приходится на Московский регион.

В 2025 году доля свободных площадей в Московском регионе может достигнуть 5–6% (включая субаренду, которая формирует около половины предложения). Ставки аренды в спекулятивных проектах составят 10-11 тыс. рублей, а в BTR – 12-13 тыс.

По прогнозам CORE.XP, спрос в 2026 году вырастет более чем до 5 млн кв. м (из них порядка 2 млн кв. м придётся на Московский регион). А вот в новом строительстве ожидается снижение, в 2027 году рынок может вновь вернуться к дефициту качественных объектов. Роста арендных ставок в 2026 году аналитики не ожидают. По прогнозам, в 2026 году будет только небольшая коррекция – на уровне 2-2,5% в готовых объектах и на 5-7% в BTR.

Офисная недвижимость

По итогам 2025 года объем новых сделок аренды и купли-продажи составил 1,4 млн кв. м, что на 33% ниже, чем в 2024 году. Сделки аренды — 785 тыс. кв. м (–35% г/г). Сделки купли-продажи — 617 тыс. кв. м (–30% г/г).

По итогам 2025 года рынок офисной недвижимости оказался в точке структурной перестройки. Мы видим, как спрос смещается вглубь города и за МКАД — туда, где сохраняется возможность разместить крупные офисы. При этом именно крупные сделки продолжают формировать ядро рынка: сегмент купли-продажи остаётся одним из ключевых драйверов и будет определять динамику в ближайшие годы.

Средняя доля свободных площадей в Москве на конец 2025 года составила 4,4% (780 тыс. кв. м). Рост вакантности начался в IV квартале из-за выхода новых объектов. По прогнозам, в 2026 году вакансия продолжит расти и достигнет 5,0% (900 тыс. кв. м).

Уходящий год стал периодом строительного скачка. Объем ввода достиг 983 тыс. кв. м, что на 68% больше, чем в 2024 году — максимальный показатель за 11 лет. 42% ввода — штаб-квартиры крупнейших компаний. Это стало ключевой причиной того, что несмотря на рекордное строительство, свободных площадей прибавилось не столь значительно. Прогноз CORE.XP: ввод в 2026 году составит 904 тыс. кв. м (–8% к 2025 г.). До 2030 года в Москве планируется построить 7,3 млн кв. м офисов (CORE.XP оценивает реалистичный объём — 5,6 млн кв. м).

Пик активности прогнозируется в 2028 году — в том числе благодаря проектам по программе Мест Приложения Труда (МПТ): Северный Порт, Air, JOIS, FRAME, Edel, N’ice Tower, Мещерский Лес, MYPRIORITY Presnya, Мираполис и др.

Стоимость строительства и отделки росла в 2025 году медленнее, чем ожидалось: Рост затрат на отделку составил 2–6%, а на новый офисный продукт ожидается повышение цен в среднем на 10% в 2026 году.

Ставки аренды в 2025 году выросли почти вдвое: средняя ставка по Москве — 33 900 руб./кв. м/год, в центре — 49 000 руб./кв. м/год. По прогнозам на 2026 год, однако, ставки не превысят пиковых значений 2025 года.