Хранить бессрочно: как ЧП влияют на рынок self storage

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE

По оценкам 2ГИС, уже год назад в городах-миллионниках России общее количество складов индивидуального хранения увеличилось на 17%. Наиболее динамичный рост аналитики зафиксировали в Екатеринбурге (+34%) и Новосибирске (+19%),  Москве и Петербурге – на 16% и 13% соответственно. Динамика спроса продолжает опережать предложение. Гарольд Власов, управляющий директор 3PL-оператора NC Logistic, называет рынок self storage в России «сравнительно молодым и неосвоенным». «Активнее всего он рос в 2020–2023 гг., — вспоминает эксперт. — Модели развития варьируются от строительства специализированных объектов до редевелопмента старых промышленных зданий, причём последний вариант используется намного чаще. В Москве сервисы преимущественно открываются в спальных районах, вблизи ТТК или других крупных транспортных магистралей. Развитие по западному сценарию: склады автоматизируются для минимального привлечения персонала и обеспечения круглосуточного доступа. Другое дело, что, в отличие от Европы или США, в России пока нет устойчивых механизмов контроля».

Денис Кузнецов, управляющий партнёр ГК Юнити, индустриальный девелопер, автор телеграм-канала Thekuznetsov24, указывает на «существенный рост» сервисов индивидуального хранения в последние два года, выделяя среди ключевых игроков «Куб», «Мой склад», «Мегасклад»,  «Чердак» и локальных операторов. Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris, добавляет к ним «Хоумсклад», «Складовку» и «Альфасклад». В сегменте мини-формата автономных складов, по его данным, лидируют «Кладовкин» и «Складно». «Но большинство из них не являются, по сути, складом индивидуального хранения, а, скорее, «арендой замка на ячейку», — уточняет Денис Кузнецов.

Self storage особенно востребованы среди жителей малогабаритных квартир, покупателей объектов в новостройках без кладовок, балконов и хозблоков, представителей малого и среднего бизнеса, использующих боксы в качестве временных складов для продукции, перечисляет Гарольд Власов. Интерес к лотам особенно вырос на фоне развития e-commerce: многие индивидуальные предприниматели, торгующие через маркетплейсы, нуждаются в площадях для хранения товаров и оборудования, добавляет Леонид Волох. «Малый бизнес сейчас активно берёт именно такие форматы, в том числе из-за сложностей со складами маркетплейсов, — соглашается Сергей Смирнов, старший партнёр Сети Vysotsky Estate. — Найти помещение в 10-15-20 метров – целая история, а покупать кладовку из-за трёх кубов груза никто не хочет, и в этом году часть малого бизнеса опять уходит в продажи со своих складов. Я, например, книгами торгую со склада в 50м2, цена 1000 рублей в месяц. Но брал по метражу, а те же «Чердак», «Складно» сдают кубами, и  иногда выгоднее – 10-12 кубов».

Я  хочу ещё немного больше

Ключевые игроки продолжают расширяться в больших городах, предлагая широкий спектр форматов хранения – от компактных индивидуальных боксов (классических self storage) до помещений, предназначенных для сезонных вещей, мебели или оборудования, перечисляет Леонид Волох. Наиболее востребованы по-прежнему сервисы в густонаселенных жилых районах, обеспечивающие удобный доступ и предлагающие гибкие и привлекательные  условия аренды. 

Сергей Смирнов оценивает ёмкость рынка складов индивидуального хранения в Москве примерно в 400 тысяч квадратных метров. Только «Складно», по его данным, в 2025-м открывает по 6-7 точек в месяц.  «Но растёт этот сегмент не слишком быстро, — уточняет эксперт. — Экономика складов самообслуживания складывается из сдачи не метров квадратных по полу, а литров (метров кубических). К примеру, у вас помещение в собственности в цокольном этаже или подвале площадью 300м2 и высотой потолков 3м. По полу вы размещаете металлические ячейки. По пожарным нормам у вас останутся проходы, таким образом, займете 60% пола. Получается, если сдавать площадь, то полезная сдаваемая площадь 180 м2, но у вас высота потолков 3 метра, и вы сдаёте ячейки по объёму. В таком случае у вас 540 м3. Один кубометр сдаётся сейчас примерно за тысячу рублей в месяц. Получается, что даже при 85%-ной загрузке 460 тысяч  рублей выручки с помещения, которое в рынок бы вы сдали в лучшем случае за 300 тысяч рублей по площади пола. Эта экономика привлекательна ещё и тем, что помещения с торгов в цоколе или подвале можно купить сегодня за 75 тысяч рублей за 1м2. Помещение в 300м2 обойдется 22,5 млн рублей, оборудование склада – в 5 млн рублей. Выходит, что при инвестициях 27,5 млн рублей можно получить денежный поток в 5,4 млн рублей в год, а это 20% годовых. Поэтому и количество  желающих открывать такой бизнес в Москве растёт».

Однако другая сторона медали не столь сладкая, добавляет Сергей Смирнов: жители домов часто блокируют въезды машин, узнав, что у них в подвале или цоколе открывается «чужой склад». «Судятся, у многих владельцев впоследствии проблемы, — делится г-н Смирнов. — В итоге опытные участники рынка поняли, что надо искать не самые ликвидные, но пригодные для складов пристройки. Экономика же перестаёт работать при цене 1м2 выше 150000 рублей. Ну и все истории про нарушение пожарной безопасности – миф: чтобы запустить склад, он полностью автоматизируется, потому что там всё на дистанционных системах управления; склад – бесконтактный, и  в нём обязательно стоит пожарная система».

Сейчас отношения между поклажедателем и складом индивидуального хранения регулируются главой 47 Гражданского кодекса РФ («Хранение»), напоминает Леонид Волох. Но, как показывает практика, договоры, заключаемые операторами, часто содержат пункты, «категорически минимизирующие» их ответственность, поэтому рыночная практика предполагает страхование ответственности арендатора, собственника объекта и управляющей компании. «Да, границы ответственности всех сторон чётко прописываются в сервисных договорах и договорах аренды, – продолжает г-н Волох. – Но, как показывает жизнь, и этого недостаточно. Да и часть потерь невосполнима никакими деньгами, особенно когда речь идет о семейных реликвиях».

Уязвимость сегмента — в отсутствии специализированного регулирования и чётких отраслевых стандартов, поддерживает Наталья Круглова, управляющий партнёр Trophy Assets, независимый эксперт. «Компенсации клиентам после инцидентов часто носят, скажем так, весьма ограниченный характер, и не покрывают реальной стоимости утраченного, – соглашается она. – И, в отличие от развитых рынков, где обязательной стала страховка содержимого боксов, в России эти решения пока внедряются отдельными операторами и только точечно». Гарольд Власов также считает, что правовое регулирование в российском индивидуальном хранении размыто, договоры оферты априори минимизируют ответственность компании self storage, а страховки, если и предлагаются, то чисто символические. 

Александр Перфильев, партнёр, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Invest7, рекомендует «внимательно читать все пункты договора». «В отличие от логистических складских услуг, которые называются ответственным хранением, большинство сервисов формата self storage предоставляет услугу индивидуального хранения, то есть действительно – лишь ячейку для хранения в аренду, – размышляет эксперт. – А это вообще не слишком предусматривает ответственность. Люди сами упаковывают свои вещи и сами размещают их в ячейку или бокс-кладовку. Впрочем, если рассматривать именно модель бизнеса «Чердака», то у них она несколько иная: сами забирали вещи и отвозили на склад. Как правило, это были стандартные  проекты класса А или В с высотными стеллажами, и вещи размещали сотрудники склада. Клиенты не имеют туда доступ, если нужно забрать груз обратно, полностью или частично, то в приложении размещалась заявка на возврат. Было ли у «Чердака» ответственное хранение, когда хранитель принимает ответственность за груз или всё оформлялось как индустриальное хранение, мне неизвестно. Но посмотрим, снова же, на их правила и условия на сайте: если клиент упаковывал имущество самостоятельно, то склад возместит не более 1 тыс. руб. за кубометр занимаемой площади. В ином случае клиент «не имеет права требовать компенсации реального ущерба», а размеры выплат будут зависеть от купленного пакета услуг. Согласно ГК, ущерб, причинённый  имуществу гражданина, возмещается в полном объеме лицом, причинившем вред. То есть в рамках расследования данного дела должен быть установлен виновник, из-за которого был причинен ущерб имуществу. Конкретно к этому лицу собственники и имеют право предъявить требования».

В итоге потерпевшим нужно будет обращаться в суд, самостоятельно доказывая размер причинённого вреда, резюмирует Александр Перфильев. Однако доказать, что именно хранилось и оказалось уничтоженным на конкретном складе, будет очень сложно, полагает он. «Кстати, модель сервиса «Чердак», согласно которой поклажедатели не имеют доступа на склад, а вещи размещаются оператором на складе – не самая распространенная, – добавляет г-н Перфильев. – Большинство индивидуальных сервисов предлагают именно аренду ячейки: строят, арендуют  или покупают высотный склад, после этого в здании возводится несколько этажей из металлоконструкций, и каждый разделяют на несколько ячеек».

Всё более распространённой, по словам эксперта, становится и концепция, когда частные инвесторы подключаются по франшизе к крупному агрегатору, обеспечивающему клиентский трафик, а под self storage используют те самые низколиквидные помещения свободного назначения, в частности, подвалы и даже территории паркингов. В формате лоукост-хранения же в России широко распространена модель контейнеров и специальных боксов, установленных прямо на улице. «Бизнесмены арендуют или выкупают небольшие земельные участки, завозят контейнеры или боксы и предлагают в аренду, – рассказывает Александр Перфильев. – Правда, в последнее время госорганы в Подмосковье взялись навести порядок, и хранение в контейнерах стало активнее контролироваться, но, если назначение земельного участка позволяет ставить такие склады, то они продолжают функционировать». 

Торопятся медленно

За последние три месяца пожар на складе «Чердака» далеко не первый, напоминает Александр Перфильев. «В июле в Екатеринбурге сгорел склад площадью 3500 кв м сервиса «Кладовка-Е», – сообщает эксперт.  – Если инциденты с пожарами будут приводить к банкротству операторов, то рынок начнёт меняться очень скоро. Уже есть пример Red Box, у которых сгорело два склада за последние несколько лет. Впрочем, остальные их склады всё-таки продолжают работать». 

Денис Кузнецов называет летнюю ситуацию «краш-тестом на зрелость бизнеса всей ниши индивидуального хранения». «И он показал, что наш рынок до сих пор в стадии подросткового роста, –  вздыхает г-н Кузнецов. – У всех есть красивые сайты, яркий брендинг, громкие обещания, но нет хотя бы базовой зрелости в управлении рисками, инженерии и юридических вопросах». Участившиеся пожары в self storage, безусловно, наносят серьёзный удар по отрасли, но проблема не в самом факте пожаров (которые могут произойти на любом объекте), а в нецивилизованной реакции операторов и отсутствии адекватной системы управления рисками, подчёркивает Леонид Волох. «Хуже всего, что нет честного разговора с клиентом, в истории с «Чердаком» репутация сгорела даже не в огне, а в тоне ответа и размере компенсации, — вздыхает Денис Кузнецов. — Но, повторюсь, что сейчас операторы индивидуального хранения работают вне жёстких норм, как обычные арендодатели. Договор простой: ты снимаешь бокс, что в нём — нас не касается, мы ответственности не несём. А страхование либо отсутствует, либо по умолчанию крошечное. И вот уже человек, оставивший там, например, семейную реликвию, теряет не вещь — он теряет доверие, и навсегда».

Маловероятно, что единичные инциденты существенно снизят спрос на услуги индивидуального хранения, особенно в городах-миллионниках. Людям негде хранить свои вещи: рост цен вынуждает покупать жильё меньшей площади, келлеры доступны лишь в немногих ЖК и тоже недёшевы, а альтернативы в виде гаражей в ГСК или традиционных складов значимо проигрывают в качестве. 

Улучшить положение всех игроков может комплексный подход, основанный на взвешенном управлении рисками: владельцам сервисов стоит задуматься о повышении лимитов страхования своей гражданской ответственности на случай непредвиденных ситуаций, а пользователям – о том, что «скупой платит дважды» и что не стоит ждать от сервисов эконом-класса гарантий и защищенности банковского хранилища, особенно когда речь заходит о семейных реликвиях, уникальных или просто дорогостоящих вещах.  

Частный рассматриваемый случай, как и любые подобные ситуации на рынке индивидуального хранения, осложняется именно тем, что в нём «слишком много эмоционального», поддерживает Кристина Медникова, коммерческий директор PLT. «Поэтому и кажется: всё, конец этому рынку, – продолжает г-жа Медникова. – Но, на самом деле – начало: систематизации сегмента, его движения, а значит – и настоящей работы с рисками. Парадоксально, но любые субрынки более медленно реагируют на глобальные изменения, чем основное, «большое» направление. «Большие» уже упорядочены и уже подчиняются определенным алгоритмам; субрынки же зачастую только отстраивают процессы. В последнее время всё большее внимание законодателя обращено на то, чтобы минимизировать случаи и последствия ЧП, на авансцену выходят скорость устранения и ущерб. Появляются определенные нормы и правила проектирования и строительства каждого типа недвижимости; учащаются проверки надзорных органов; страховые компании ужесточают требования к имуществу; арендодатели всё более жёстко подходят к ответственности за ненадлежащую эксплуатацию арендатором имущества. Многие берут в штат профильных специалистов или привлекают на аутсорсе услугу по ведению противопожарного режима; вводят внутренние политики/ регламенты в отношении пожарной безопасности и требований к арендуемому имуществу. И если ещё пару лет назад об этом могли заботиться только крупные игроки, то сейчас – многие и всё чаще». 

Страховые компании стали предъявлять намного более высокие требования к логистическим объектам, их проектированию и эксплуатации, чем ещё год назад, соглашается Александр Стариков, партнёр архитектурного бюро Syntaxis. «Взаимное резервирование систем предупреждения и локализации возгораний — одна из главных задач сегодняшних инженеров, — уточняет г-н Стариков. — Грамотная планировка зон и подбор оборудования для обеспечения правильного товарного соседства; точные маршруты перемещения и места хранения с оптимальными условиями определяются ещё на стадии разработки чертежей и технологических схем. В случае со складами индивидуального хранения одна из главных ролей отводится менеджменту ячеек». 

Цивилизация и культура

Участившиеся ЧП и репутационные потери игроков, безусловно, окажут негативное влияние на развитие рынка сервисов индивидуального хранения, прогнозирует Леонид Волох. Во-первых, это приведет к повышению стоимости страховых полисов, что увеличит издержки для операторов и арендаторов. Во-вторых, аудиты страховых компаний, ранее проводившиеся ограниченно, теперь станут обязательным и массовым этапом даже на объектах, где поддерживается безаварийная эксплуатация. В-третьих, потребители станут более осторожными и начнут рассматривать операторов буквально под лупой. Возможное долгосрочное решение – запуск компенсационных фондов и интеграция в общую систему защиты прав потребителей. 

Некоторые эксперты, отказавшиеся комментировать запрос CRE, называют рынок складов индивидуального хранения «полудиким», «застрявшим в девяностых» и «вне цивилизованного поля в ближайшие пять лет». «Операторы self storage всё ещё находятся на периферии профессионального складского сообщества, — говорит Гарольд Власов. — Уровень интеграции весьма низок, и крупные логистические игроки не всегда воспринимают self storage как серьёзный актив или бизнес. Но, конечно, появление стандартизированных требований, обязательной сертификации объектов и вытеснение «гаражных сервисов» —  вопрос времени». 

Сегменту предстоит повторить путь в отрасли торговых павильонов и хостелов, убеждён г-н Власов. «Очевидно, что профессиональные участники рынка складской недвижимости и сервисов индивидуального хранения заинтересованы в формировании прозрачной и безопасной среды для ведения бизнеса, как никто, — подчёркивает Леонид Волох. — Это проявляется, например, в активном участии в разработке отраслевых стандартов и требований, а также в стремлении к повышению квалификации персонала. Ну а участившиеся инциденты могут подтолкнуть крупных интересантов к осознанию необходимости саморегулирования для сохранения инвестиционной привлекательности сегмента. Примеры консолидации усилий же уже есть — Ассоциация компаний индивидуального хранения (АКИХ), созданная ещё в 2013 году. Сегодня она объединяет ряд крупных операторов, включая «Складовку», «Сити-бокс», «Альфасклад», «Хоумсклад», «Рентабокс», SafeSpace, «Мойsafe», «Минисклад» (Кладовкин) и «Антресоль24». Сейчас профессиональные сообщества операторов self storage действительно почти не пересекаются с «большим» рынком складской недвижимости и логистики, соглашается Александр Перфильев с другими собеседниками CRE. «Но пока мы ждём заинтересованности от самих игроков в выводе бизнесов в более цивилизованное поле, в том числе с точки зрения безопасности и страхования, вопрос в ближайшей перспективе вряд ли сдвинется с мёртвой точки, — размышляет Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm. — Инициатива должна исходить от регулятора.

Сейчас рынок по многим вопросам урегулирован аналогично предпринимательскому хранению, но это не правильно. Игроки повсеместно предлагают услуги по хранению с оговоркой о снятии с себя ответственности по многим категориям вещей и случаям их порчи, и такая ситуация самих участников не может не устраивать. Регулятор же может создать нормативную базу, которая обеспечит потребителям услуг по индивидуальному хранению вещей необходимый уровень защиты. Ну а пока, в краткосрочной перспективе, всё-таки будет замедление сегмента из-за недоверия клиентов и роста страховых премий. Среднесрочно — вполне можно ожидать поляризацию рынка, выживание только операторов с серьезными инвестициями в безопасность, но здесь вопрос в покупательской способности, поскольку основные потребители подобных услуг – физические лица. Будет ли спрос на безопасные, но дорогие склады – зависит, в том числе, от благосостояния».

«Поляризацию сегмента» прогнозирует и Денис Кузнецов. «Выделится два типа игроков: продолжающие играть в «дешево и без гарантий», — сообщает г-н Кузнецов. — И те, кто сделает ставку на инженерию, юридическую внятность и цивилизованное обслуживание. Первые — как говорится, про краткосрочную выручку. Вторые — про будущее. Но тут ещё дело вот в чём: ЧП последних шести месяцев влияют не только и не столько на self storage, но и на всю складскую отрасль. Инвесторы «бумящего сегмента» теперь задают больше вопросов: где безопасность? Где регламенты? Покупатели юнитов или арендаторы в light industrial смотрят и оценивают «инженерку», как никогда раньше. Поэтому восстанавливать репутацию, чего уж там, придётся нам всем. И выиграют не те, кто «громче в маркетинге», а те, у кого автоматическая сигнализация,  видеонаблюдение, понятный договор, подключённая страховка, и живой, нормальный человек у телефона. Безопасность — это не затраты, это продукт. И если ты не умеешь его продавать — не занимайся хранением чужого».