Отдел мелких происшествий: кто и как будет управлять объектами «в нарезку»

Продолжение. Начало здесь. 

О том, как «мелкая нарезка» в офисном сегменте становится вызовом не только для инвесторов, девелоперов и управляющих компаний, но и архитекторов и урбанистов, читайте в следующем выпуске.

Продолжить обсуждение можно будет на нашей VIII BC & Effective Office Conference 2 октября, где в рамках бизнес-батла «Крупные блоки VS Мелкая нарезка» встретятся апологеты обоих подходов и другие игроки рынка недвижимости и смежных сегментов. 

По данным CORE.XP,  68% офисных объектов нового строительства Москвы предлагается на продажу: 4,07 млн кв. м из 7,1 млн кв. м (57%) всех площадей, вводимых в 2025–2030 гг. 49 московских офисных объектов планируется реализовать в розничном формате. 

В  «Товариществе Рябовской Мануфактуры» также указывают, что на фоне снижения ключевой ставки ЦБ и с уменьшением доходности депозитов интерес инвесторов, в том числе непрофильных, продолжает расти именно к офисам: спрос здесь давно превышает предложение. Игроки рассматривают, в том числе максимально компактные помещения. Самые популярные у покупателей – офисы площадью до 30 кв. м, расположенные в ключевых бизнес-районах, рядом со станциями метро, в действующих БЦ «с положительной деловой историей», делится  Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры». 

Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал», в свою очередь, оценивает долю офисных объектов, продаваемых в формате «мелкой нарезки» уже на вторичном офисном рынке примерно в 25–35% от общего объёма сделок в крупных городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. В некоторых сегментах (например, в классе B и B+) показатель может достигать 40% и более. «Причины бума очевидны: например, снижение ликвидности крупных офисных активов из-за экономической неопределенности, — перечисляет эксперт.  — Затем – желание инвесторов диверсифицировать портфели и минимизировать риски; продажа объектов банками и финансовыми структурами после реструктуризации долгов; желание девелоперов сократить цикл через продажу офисов в «нарезку». 

Пошли на сторону

Управление подобными проектами становится для рынка задачкой со звёздочкой, считают собеседники CRE. «Фрагментация собственности равна усложнению управления, —  напоминает Владимир Стольников. —  Традиционные УК, в том числе, работающие с жилым фондом, не готовы брать на себя управление такими офисными зданиями. У них нет компетенций, штатов, IT-систем, да и просто опыта в коммерческой недвижимости. Специализированные же УК, работающие в сфере CRE, пока берут только объекты с консолидированной собственностью или при наличии инициативного совета собственников. Новые нишевые игроки, конечно, тоже есть — появляются УК, ориентированные именно на «раздробленные» офисы, но их пока единицы». 

Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility, полагает, что в итоге в отрасли выделятся две модели. «Первая — создание девелоперами собственных УК, это актуально, особенно учитывая то, что многие застройщики жилой недвижимости, например, учреждают УК для управления многоквартирными домами, — констатирует эксперт. — Вторая — появление специализированных решений от профессиональных фасилити-операторов для БЦ с широкой структурой владения».

Леонид Скороходов, руководитель отдела аналитики Dominanta: — В проектах, вышедших на рынок в 2025 году, преимущественно предлагается некрупная нарезка и возможность объединить лоты для удовлетворения максимально широкого круга запросов покупателей. В офисах в зоне от ТТК до МКАД, в экспозиции основное количество лотов до 200 кв.м. (56%), также значительное количество от 200 до 400 кв.м. (26%). Доля предложения более 1000 кв.м. — 8%. В структуре спроса преобладают компактные лоты в диапазоне до 400 кв.м. распределение по площадям остаётся относительно стабильным уже долго, однако в последнее время мы всё-таки наблюдаем увеличение количества крупных публичных сделок – целых этажей или зданий под штаб-квартиры.

Свыше 50% бизнес-центров с так называемыми компактными офисами уже сегодня передаются в управление сторонним профессиональным игрокам, и происходит это ещё на этапе проектирования, указывает Станислав Куликов, генеральный директор Ortiga Development. Специалисты по управлению «офисными шанхаями» есть, соглашается Андрей Филиппов, директор по техническому обслуживанию и эксплуатации департамента управления недвижимостью, Nikoliers. «В первую очередь, это УК, которые помимо эксплуатации, способны заниматься и брокериджем офисной недвижимости, и управлением маркетингом и коммерциализацией (поскольку экономика объекта существенно улучшается от внеарендного дохода), обладающие сильными юридическими, бухгалтерскими и IT-командами (отсутствует возможность делить задачи на свои – для УК, и для единоличного владельца здания – всё приходится делать УК), – перечисляет эксперт. – Столь высокие требования к УК, конечно, априори сокращают количество игроков, способных качественно оказывать услуги управления «многоквартирным» офисом. Именно поэтому многие девелоперы, реализующие лоты в «мелкую нарезку», просто вынуждены развивать домашние УК – чтобы не оставлять покупателей офисных блоков один на один с неизвестностью. Однако и на внешнем рынке такие компании есть, и мы также наблюдаем, как их активно привлекают к управлению девелоперы с единичными офисными зданиями в портфеле. Ну и те, не хочет уходить в смежный и непрофильный сегмент».

Пока в бизнес-центрах преобладает внутреннее управление, однако тенденция уходит в прошлое. Девелоперы осознают, что гораздо целесообразнее пригласить профессионалов. В высококлассных бизнес-центрах УК ведь не только берут на себя такие базовые вопросы, как клининг и поддержка работы инженерных систем, но и предлагают различные сервисы. А в объекте со множеством арендаторов их высокое качество критически важно. Одна из таких услуг — брокеридж; УК может помочь владельцам с поиском и привлечением операторов и арендаторов.

Если у собственника нет желания глубоко погружаться в бизнес, УК может взять на себя управление отношениями с арендатором: администрирование договоров аренды, документооборот, бухгалтерское и юридическое сопровождение, а также различные формы отчетности.

Некоторые УК предлагают собственникам и отделку помещений: готовят дизайн-проект и проектную документацию, а затем реализуют. Таким образом, для владельца помещения офис становится полноценным источником пассивного дохода. Источник: PIONEER

Знак качества

Впрочем, проблемы «офисных шанхаев» начинаются чуть ли не «со стадии котлована», считают собеседники CRE. Более всего инвесторов, в  том числе непрофильных, сегодня интересуют офисы в сегменте А, В+, которые востребованы у арендаторов, напоминает Андрей Филиппов. «И вот если среди УК, хотя и нечасто, но встречаются игроки, способные обеспечить эксплуатацию таких объектов с учётом всех сложностей, то арендные отношения многочисленных владельцев офисных блоков остаются пока главной головной болью, – вздыхает Андрей Филиппов. – Целый букет новых проблем: очень скоро, например, выясняется, что желающих снять небольшой блок в состоянии shell&core, оказывается, не так уж и много. А если и есть, то хотят в арендной сделке учесть стоимость отделки, что корректирует арендный поток вниз до неинтересных значений. Арендаторов, кроме того, нужно искать, вести с ними переговоры, осуществлять показы, заключать различные договоры, впоследствии контролировать СМР и состояние арендованного помещения, выполнять финансовые обязательства перед УК (несмотря на стабильность входящего денежного потока) и, время от времени, повторять всю процедуру заново, поскольку ротация арендаторов 0 штука неизбежная». 

Марина Гостева, заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group, убеждена, что для минимизации рисков девелоперам уже на той самой «стадии котлована» стоит просчитывать оптимальное количество резидентов, ограничивать число управляющих компаний и развивать доверительное управление. «Мы считаем, например, оптимальным в своих небольших бизнес-центрах размещать не более 10-15 офисов от 100 м² каждый, – поясняет г-жа Гостева. – Кроме того, если в одном БЦ работают несколько управляющих компаний, важно выстроить эффективную коммуникацию между ними».

Жилые девелоперы, которые никогда не работали с коммерческой недвижимостью, всё активнее выходят на рынок, и сталкиваются с вопросами без ответов. При этом первое касание с такими клиентами происходит ещё на этапе идеи проекта, когда консультанты вовлечены в разработку маркетинговой концепции: профессиональный подбор ключевых типов арендаторов, формирование концепции ритейла и amenities, и подготовкой к защите перед городом. Мы видим высокий риск для проектов с застройщиками, которые не работали ранее с объектами, продаваемыми в «нарезку». Наш опыт показывает, что подготовка к грамотному управлению должна начинаться задолго до получения РнВ. Важно еще на этапе зарождения идеи подготовить сервисную концепцию проекта, решить вопросы с логистикой, минимизировать риски связанные с ошибками проектирования и подготовить объект и сформировать адекватную ставку эксплуатации и ОРЕХ для арендаторов. 90% ошибок можно исправить еще на этапе проектирования и концепции.

Впрочем, «множественные» проекты остаются в зоне высокого риска для любых УК, уверен Михаил Сафонов, партнёр, директор по развитию NF PM: как минимум потому, что согласование бюджетов осуществляется не с 1–3 собственниками, а иногда более чем со 100. «Ну и добиться платежной дисциплины от тех же ста собственников и получить своевременное финансирование на эксплуатацию объекта, по которому управляющая компания взяла на себя обязательства, сложно, – подчёркивает г-н Сафонов. – И, если у УК маржинальность 10%, а неплатежи – 20%, регулярно возникает потребность в капитальных затратах, по которым не всегда формируется соответствующий фонд, и требуется отдельное согласование собственников. В итоге такие проекты становятся просто коммерчески неинтересными для УК, а работа превращается в постоянное взыскание задолженностей, трату ресурсов не на качество эксплуатации, за которое заплатили добросовестные собственники, а на требование платы с должников».

Впрочем, «сознательность на рынке растёт», отмечает Михаил Сафонов: владельцы даже мелких лотов уже считают «своими» и лифты, и кровлю, даже если их помещения находятся на первом этаже. Девелоперы же всё чаще  закладывают механизм работы и сохранения в своей зоне влияния инфраструктуры, оставляя её, в том числе, в собственности. «Однако здесь уже возможно завышение тарифов со стороны владельца общей инфраструктуры, – рассуждает эксперт.  – Ну и повторюсь, что в целом консолидировать голоса множества собственников достаточно сложно. В итоге, как правило, реализуются решения крупных владельцев, имеющих более 20%. В перспективе требуется настройка законодательства в части защиты интересов небольших владельцев и, в то же время – принятие действенных и, главное, оперативных мер к должникам».  

Сейчас, в соответствии с законодательством, именно общее собрание собственников помещений в здании наделено правомочиями решать основные вопросы, связанные с управлением зданием, даже при наличии профессиональной управляющей компании, напоминает Екатерина Верле, партнёр, руководитель практики недвижимости и строительства, ЕПАМ. Общее собрание собственников решает любые проблемы, в том числе, связанные с установлением размера платы за управление зданием, проведением его реконструкции и капитального ремонта, определением состава общего имущества и т.д.  Отказ даже одного из владельцев в выдаче согласия на капитальный ремонт может привести к невозможности работ и снижению доходности для остальных. «Или же сособственники помещений могут принципиально согласиться на проведение ремонта, но далее бесконечно долго спорить о его стоимости, – перечисляет эксперт. – Похожие проблемы могут возникнуть по любому вопросу, связанному с содержанием и использованием общего имущества здания. Вопросы с общим имуществом тянут за собой вопросы с землепользованием. В Москве, например, для того, чтобы осуществить реконструкцию здания, как правило, нужно заключить с ДГИ дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее увеличение арендной платы за участок на период реконструкции. Однако заключение такого соглашения, снова же, требует согласия всех соарендаторов по договору аренды, коими являются сособственники помещений в здании. Несогласие одного из них также может заблокировать выдачу разрешения на реконструкцию, даже когда такая реконструкция необходима».

Другая категория рисков: оспаривание сособственниками решений общих собраний. Владелец помещения в здании вправе оспорить решение общего собрания, если он не принимал в нем участие или голосовал против. В ряде случаев такое право есть и у собственника, который голосовал за принятое на собрании решение или воздержался против голосования. Это может создать дополнительные риски в случаях, когда принятое на общем собрании решение будет не выгодно какому-либо из собственников, поясняет Екатерина Верле. «Случаи оспаривания решений собраний собственников помещений в коммерческих объектах встречаются достаточно часто, – продолжает она. – Так, например, нам известен судебный кейс, когда суд по иску одного из собственников усомнился в обоснованности размера, установленного общим собранием тарифа за обслуживание и содержание мест общего пользования. Суд указал, что по делу необходимо провести судебную экспертизу и проверить обоснованность тарифа с учетом особенностей общего имущества торгово-складского комплекса, который представлял собой комплекс зданий, соединенных технологически».

Нельзя также исключить риски оспаривания решений общего собрания со ссылкой на нарушения процедуры его проведения. Такие иски, тем не менее, имеют мало практических перспектив, если спорящий собственник в меньшинстве: ведь собрание можно провести заново, устранить процедурные нарушения и принять то же самое решение. 

Несмотря на то, что практика продажи офисов в нарезку появилась ещё на заре ввода «Москва-Сити», сегодняшняя ситуация действительно остается непростой как для объектов, так и управляющих компаний. В первую очередь, потому, что на рынке не так много игроков, которые реально умеют работать с множеством собственников, а этот опыт в основном нарабатывается в жилом портфеле – когда мы управляем многоквартирными домами. Мы, например, сформировали свои компетенции именно с помощью сочетания жилой и коммерческой недвижимости. Таким образом, у девелоперов таких проектов крайне ограничен выбор партнеров по будущей эксплуатации. 

При управлении объектом со множеством собственников важна, кроме того, комплексная услуга: здесь невозможно разделить ответственность и пул задач. Управляющая компания, которая выбирается общим собранием собственников, полностью несет ответственность за весь перечень услуг, оказываемых на объекте.

Более того, крайне важно, чтобы у УК был максимально широкий спектр дополнительных услуг. Так что самое сегодня востребованное в сегменте –  комплексное сопровождение собственников офисных помещений вне зависимости от размера офиса: от проектирования и отделки помещения до управления арендными отношениями, поиска и взаимодействия с арендатором. Такие условия возникают, потому что помимо компаний, которые берут офисы под себя, на рынке есть множество частных инвесторов, которые хотят получать гарантированный доход. Некоторые из них пришли в сегмент из жилья или с других рынков и нуждаются в грамотном сопровождении арендных отношений. Повторюсь: на рынке в целом мало игроков, которые обладают компетенциями управления такими зданиями, но ещё меньше – компаний, которые умеют делать комплексный project management и занимаются управлением строительными проектами.

Ну и я не думаю, что появятся компании узкой специализации. Скорее консервативные компании старого формата начнут всё больше адаптироваться к этому сегменту: если взглянуть на заявленные объемы ввода подобных зданий до 2030 года, становится понятным, что мелкая нарезка – это новая офисная реальность, с которой нам всем необходимо научиться работать.

Не менее важными являются риски, связанные с неправильным определением перечня общего имущества здания, соглашается Екатерина Верле с другими собеседниками CRE. Вопрос напрямую связан с процессом управления зданием и «весом», который имеет каждый из собственников на общем собрании, поясняет она: количество голосов, которое принадлежит каждому из собственников на общем собрании, пропорционально размеру его доли в праве собственности на общее имущество здания. Неправильное определение общего имущества повлечет некорректное распределение голосов собственников и, соответственно, их возможность влиять на принятие решений на общих собраниях. На практике часто происходит так, что там, где два сособственника, — там три мнения и один судебный иск, резюмирует эксперт.

Самая сложная категория споров – строительно-технические (по реконструкции и ремонту), которые, как правило, отнимают массу времени и требуют проведения строительных экспертиз. «И, конечно, не забываем про споры с самой УК: неисполнение обязанностей УК, споры о завышенных тарифах, навязанных услугах, принудительной смены УК» — указывает Екатерина Верле. «Основные риски как раз в том, что управление БЦ, реализованном в «мелкую нарезку», производится по аналогии с многоквартирным жильем, в соответствии с ГК РФ, – добавляет Андрей Филиппов. – Но, если в жилье интересы всех собственников приблизительно одинаковы, то в офисной недвижимости, в зависимости от рода деятельности собственника помещений, складываются ситуации, когда интересы собственников могут быть диаметрально противоположными. Например, типовому инвестору выгодно, чтобы его объект генерировал не только арендный поток, но и дополнительный доход от коммерциализации МОП (мест общего пользования), фасада и пр. Но если один из собственников – государственное учреждение, которое живет по «своим» правилам, то оно может быть и не заинтересовано в коммерциализации МОП, поскольку это влечет особый контроль со стороны надзорных для госпредприятий органов (в отношении контента, денежных потоков и пр.). Решать такие противоречия – особое искусство и вызов для УК, которая берёт на себя функции коммунального агента и коммутатора, старается вести свою деятельность, несмотря на возникающую время от времени дебиторскую задолженность и перебои в денежном потоке».

Кофе с тобой

Михаил Сафонов выделяет и имиджевые риски в управлении объектом со множеством собственников, которые влияют на класс здания и, соответственно, его доходность. «Классический качественный БЦ создается с набором инфраструктуры и по стандартам классификации: большой холл, красивые уборные, соблюдение парковочного коэффициента, наличие столовой, ресторанов, банкоматов и т. д., – напоминает эксперт. – В объектах, принадлежащих одному собственнику, где работает профессиональная управляющая компания, стандарты обеспечивают комфорт для пользователей на протяжении всего цикла жизни объекта. Однако ситуация в зданиях со множеством собственников зачастую другая: в БЦ класса А отделка в уборных на этажах может быть как в классе C, потому что собственник этажа решил сделать мелкую нарезку, при этом сэкономив на уборных. Собственники инфраструктурных помещений вместо сдачи их под предприятия питания могут сдать их кальянной или другим менее востребованным операторам, в моменте руководствуясь максимальной арендой. Владельцы парковки также далеко не всегда являются собственниками помещений в этом здании, и они могут использоваться для отстоя новых китайских авто как перевалочный пункт, а не для резидентов, нуждающихся в парковке. В результате таких изменений могут страдать имидж и  доходность».

Прямое влияние других собственников на выбор инфраструктурного арендатора крайне ограничено, соглашается Елена Малиновская, директор по аренде делового квартала “Сколково Парк”. Например, никакие другие владельцы и управляющие компании не могут влиять на то, какого арендатора посадит собственник конкретных торговых помещений. Влиять можно лишь косвенно – через совет собственников или рекомендации УК. «Ограничить или обязать можно, но только если деятельность арендатора противоречит законодательству и размещению в конкретных локациях, – рассуждает г-жа Малиновская. – Так, например, алкогольные магазины и рестораны не соседствуют с детскими учреждениями, но здесь проблема для того, кто заходит последним, потому что он не сможет получить лицензию. В остальном собственник вправе выбирать арендатора, предлагающего лучшие коммерческие условия, даже если это противоречит первоначальным обещаниям или концепции объекта».

В итоге сегодня пул инфраструктурных арендаторов для зданий с множеством собственников от «классических» отличается, по словам эксперта, кардинально. «В классических БЦ с единым собственником пул формируется централизованно, по стратегическим принципам, – поясняет Елена Малиновская. – При множестве собственников факторов два: либо кто больше платит, либо кто больше соответствует представлению о правильном арендаторе, и это, кстати, наиболее благоприятный из всех возможных исходов».

Основываясь, в том числе, на опыте многоквартирных домов, г-жа Малиновская прогнозирует, что в сегменте сохранится «преобладание экономических интересов отдельных собственников над общей концепцией объекта». 

У нас собственники помещений не принимают участия в подборе или замене арендаторов для общих пространств. Влияние сторонних владельцев полностью исключено: собственник одного помещения не может диктовать условия другому, управляющему коммерческой инфраструктурой. Исключения возможны, но крайне редки. Например, в БЦ на «Воронцовской» пять этажей принадлежат одному собственнику, и именно он самостоятельно управляет сдачей этих площадей.

Владимир Стольников убеждён, что рынок управления офисными объектами «в нарезку» останется одним из самых сложных, но и перспективных сегментов в ближайшие 5–10 лет. «Он потребует новых бизнес-моделей, юридических решений и цифровых инструментов, –  считает г-н Стольников. – Уже сегодня можно говорить о рождении целого нового класса и типа управляющих компаний, способных работать с фрагментированной собственностью. Не за горами появление digital-платформ, предлагающих «управление через онлайн-голосование», автоматизацию сбора платежей, прозрачность расходов (например, на базе smart-контрактов или ERP-систем); новых финансовых инструментов — скажем, ЗПИФ для «раздробленных» активов. Ну и неизбежно государственное регулирование — возможно, в будущем появятся нормы, обязывающие создавать советы собственников или управлять через лицензированные УК. Пока же, возможно, операторы гибких пространств и коворкингов смогут забрать часть проектов себе». 

Давид Безлюдов, руководитель управления маркетинговой аналитики Asterus, поддерживает: массовый выход на рынок БЦ со множеством собственников станет дополнительным драйвером развития как управленческих компетенций игроков сегмента гибких офисов, так и привычных УК. С оговоркой: тендеры на управление «нарезанными» портфелями будут выигрывать участники с высоким уровнем экспертизы и опытом в коммерческой недвижимости. Вырастет доля комплексных продуктов, полагает Андрей Филиппов: не только эксплуатация БЦ, но и управление арендными отношениями в офисных блоках. «Те УК, которые смогут взять на себя такую работу, получат хорошую долю офисного рынка в управление», – прогнозирует эксперт.