3 апреля в Москве прошла XI ежегодная конференция CRE по складской и индустриальной недвижимости. Лидеры рынка обсудили трансформацию уже привычного формата — в борьбе с конкурентами выигрывают объекты, способные показать технологичность и адаптивность.

Генеральным партнером форума стала особая экономическая зона (ОЭЗ) промышленно-производственного типа Максимиха, расположенная в Московской области, отраслевым партнером компания Parametr, а в статусе партнеров выступили NF Group, INDUSTRIAL CITY, IBC Global, САМОЛЕТ Коммерческая недвижимость, INSTONE Development, страховой брокер Remind, Linco Group, промышленный комплекс AFI ПРОМ, Development Group. Именно участие спикеров, непосредственно представляющих «практиков»-девелоперов, которым ежедневно приходится решать множество сложных задач от проектирования до подбора резидентов и эффективной эксплуатации площадей, сделало конференцию максимально насыщенной полезной информацией.

Начиная первую сессию, посвященную обзору рынка и прогнозам на 2026 год, Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости, NF GROUP обрисовал инвестиционный ландшафт в сфере коммерческой недвижимости на сегодняшний день. Объем рынка складской недвижимости в России вырос на 13% и на сегодняшний день составляет 57,8 млн. кв. м., при этом 28,1 млн. кв. м. приходится на Московский регион, 6,4 млн. кв. м. на Санкт-Петербург и ЛО, а 23,3 млн. кв. м. на остальные регионы страны. Рынок складской недвижимости России вошел в 2026 год в фазе «качественного скачка» — в этом году ожидается рекордный уровень ввода. Модератор напомнил, что в складском девелопменте наблюдается собственный цикл порядка 1,5 — 2 лет от момента заключения сделки и начала строительства до ввода объекта. Так что тот процесс, который мы видим сейчас означает результаты активной работы в 2023–2024 годах. Прогноз ввода на 2026 год составляет 7145 тыс. кв. метров, из которых 4000 приходится на региональные объекты. И в этом также проявилась отмеченная экспертами тенденция к выходу девелоперов (в том числе занимавшихся ранее жильем) на рынок коммерческой недвижимости в регионах присутствия.

Станислав Ахмедзянов управляющий партнер, IBC Global в своем выступлении акцентировал внимание на децентрализации рынка. Регионы по объемам ввода догоняют Москву, при этом наиболее популярными становятся локации, удаленные от европейской части России. Ключевыми хабами роста в сфере складской недвижимости являются Юг, Поволжье, Урал и Сибирь. Суммарный объем заявок на подобные площади составляет до 200 000 кв. м. (в определенных регионах). Присутствуют и свои особенности: в небольших городах новое строительство ведется по классу В (так как нет необходимости соответствовать классу А), а формат light industrial остается дефицитным и премиальным продуктом. Зато выявилась новая тенденция — запрос на промышленные парки в формате кластеров с общей развитой инфраструктурой для арендаторов.

Анна Холод, заместитель директора по аренде и маркетингу, Instone Development продолжила тему развития и модернизации складского сегмента, рассказав о системном аспекте рынка и представив взгляд девелопера и управляющих компаний. Среди типов помещений в портфеле Instone Development лидирует big box — 61%, light industrial находится на второй позиции и составляет — 12%. Актуальными трендами 2026 года спикер назвала роботизацию и автоматизацию, зеленые «эко-склады» и развитие региональных проектов.

Слово представителям города

Арина Авдеева, заместитель руководителя Департамента предпринимательства и инновационного развития города Москвы посвятила свой блок технологической инфраструктуре столицы. Главной задачей своего выступления она назвала информирование о тех инструментах и ресурсах, которые есть у города, а также мерах поддержки промышленной инфраструктуры. Их использование может сделать строительство индустриальных объектов наиболее быстрым и выгодным с точки зрения цены. Москва сейчас создает условия для формирования инфраструктуры подходящей инновационным компаниям. Стратегическими целями для города являются: ввод не менее 400 тыс. кв. м. технологических парков ежегодно, а также 95% заполняемость их площадей. Финансовые меры поддержки резидентов технопарков включают в себя гранты на приобретение оборудования, субсидии на обучение, экспортные гранты и гранты на пилотирование инновационных решений. Для инвесторов гарантированы снижение налоговой нагрузки до 25%, а также субсидия на уплату процентов по кредитам. Также работающие сервисы поддержки позволяют подбирать земельные участки, искать профильных арендаторов и помогают получить статус технопарка.

Вопросы логистической недвижимости осветил Александр Манунин, управляющий партнер, Parametr, представивший прогноз на пять лет. Он подчеркнул, что крупнейшим потребителем складов является рынок e-commerce, и для анализа необходимо учитывать также и происходящие на нем процессы. «Мировыми трендами, влияющими на данный сегмент являются: онлайн-торговля, дающая бурный рост сегмента; производство — реиндустриализация, развитие микропредприятий; офлайн и онлайн торговля. На сегодняшний день e-commerce занимает в столичном регионе 8 млн. кв. м. складов (при потребности в площадях для электронной коммерции в 12,8 млн. кв. м.), к 2030-му году прирост площади составит 20,8 млн. кв. м. В целом же совокупная потребность в складах различного назначения для данной локации составляет 19,3 млн. кв. м. » — озвучил результаты недавнего исследования компании Parametr спикер.

Другую популярную категорию light Industrial и показатели с нею связанные представил Александр Никишов, управляющий директор, INDUSTRIAL CITY|XCA. Он напомнил об истории развития данного сегмента в России и его трансформации. Первый парк light industrial площадью 12000 кв. м. был реализован в 2017-м году, в результате чего сформировался новый формат коммерческой недвижимости, ориентированный на промышленный сектор. Уже в 2025 году данный сегмент стал востребован как инвестиционный инструмент, а в городе стали появляться многоэтажные склады «азиатского типа», максимально эффективно использующие выделенный земельный участок. «Перспектива сегмента заключается в развитой социально-бытовой инфраструктуре, в качестве проектирования и архитектурных решений. Наличие сервисов и профессиональное управление становятся преимуществом» — кратко резюмировал выводы презентации эксперт.

Продолжил тему принципиально новых подходов к индустриальной недвижимости Николай Бурвиков, директор проектов по реализации индустриальной недвижимости, AFI Пром, рассказавший о новом промышленном парке «Алтуфьево». На 10 Га территории появится 275000 кв. м. промышленных зданий, сочетающих в себе производства, офисы, сервисные зоны и коммерческий ретейл для резидентов.

Правильные инвестиционные стратегии — залог выживания

Вторая сессия началась с размышлений о том, что же в 2026 году определяет доходность индустриального проекта, и по данному вопросу мнения спикеров во многом совпадали. Снижение себестоимости строительства и CAPEX, быстрая сдача объектов, транспортная доступность и наличие трудовых ресурсов — все это выходит на первый план. Были высказаны также и опасения, что рынок сейчас находится в состоянии неопределенности и на него влияют внешние факторы, а значит точные прогнозы практически невозможны.

Роман Мусин, директор по развитию ОЭЗ «Максимиха», в своем выступлении подчеркнул, что успех сегодня зависит от глубокого понимания операционных издержек: «Чем длиннее горизонт, тем выше цена неверного выбора. Инвестиционная стратегия сегодня — это управление совокупной стоимостью владения (TCO), а не только стоимостью входа. Именно OpEx, скрытые издержки и операционная среда на длинном горизонте определяют экономику проекта больше, чем входная цена. Неопределённость — самая дорогая составляющая проекта. Особая экономическая зона делает экономику проекта более предсказуемой и устойчивой. Эффект ОЭЗ — это не только налоговые льготы, но и управляемый старт, прозрачная инженерная рамка и понятная операционная среда. Именно эти факторы формируют совокупную стоимость владения и в итоге определяют долгосрочный успех проекта».

Новым реалиям индустриальной недвижимости посвятил свою презентацию Егор Анучин, управляющий директор блока коммерческой недвижимости группы «Самолет». Он подтвердил, что технопарки — новый фокус города и нужны столице. Одновременно с этим они необходимы и бизнесу, так как в ближайшее время планируется выезд резидентов из старого фонда в связи с КРТ и уже сейчас есть запросы от производств на 1 млн. кв. м. со ставкой 12000 рублей и средней площадью запроса в 3000 кв. м.

Александр Кацегоров, партнер, директор направления по представлению интересов корпоративных клиентов департамента индустриальной и складской недвижимости, NF GROUP подчеркнул, что в краткосрочной перспективе ждать серьезного развития не стоит и время, когда запрос рынка, был больше тех площадей, которые имелись в наличии, уже прошло. Но при этом городской light industrial продолжит свое развитие и прогноз прироста площадей составит х2 от общего объема предложения по итогам 2025 года, а это 0,9 млн. кв. м. Спикер подтвердил появление и растущую востребованность новых многоэтажных форматов «промышленных туанхаусов» (блоков, состоящих из нескольких этажей).

Linco Group также внедряет в отрасль новую концепцию индустриального таунхауса, о чем рассказала Наталья Иголкина, коммерческий директор компании. Ключевыми аспектами формирования стали: заинтересованность в концепции 15-минутного города; создание мест приложения труда; снижение нагрузки на транспорт и устранение маятниковой миграции; формирование разнообразной городской среды и стимулирование девелоперов. Бизнес при поиске производственных площадей сталкивается с определенными проблемами: несоответствия ожиданиям от объекта и отсутствия качественной альтернативы после сноса ветхих площадей. Многие «старые» промзоны удалены от трудовых ресурсов и общественного транспорта, не имеют достаточной электрической мощности, трудно адаптируемы под современные технологии или не соответствуют разрешенному использованию. Задача застройщиков сейчас состоит в том, чтобы предложить максимально подходящий формат, но в городе или в непосредственной близости от него.

О рисках в индустриальном девелопменте, с которыми может столкнуться инвестор или собственник, напомнил Александр Ефимов, начальник отдела страхования коммерческой недвижимости, страховой брокер Remind. Уже на стадии проектирования необходимо оценить процесс с точки зрения возможности страхования и защищенности от техногенных факторов. В марте 2026 года было заявлено о планах Российской национальной перестраховочной компании (РНПК) ограничить перестраховочное покрытие по договорам страхования имущества складов до 40 млрд руб. А это значит, что самим девелоперам и их УК, а также инвесторам придется уделять особое внимание грамотному вордингу договоров аренды с четкими требованиями по страхованию и разделению ответственности; своевременному превентивному антирисковому аудиту; хранению товаров третьих лиц и воспитанию личной ответственности резидентов и персонала.

Быстровозводимые технологии как решение проблем скорости строительства

Завершающая сессия затронула вопросы «физического» воплощения трендов. Представители компаний «Северсталь», Development Group, ГК «Спектрум», индустриального парка «Северные врата» и архитектурного бюро IND обсудили эволюцию проектирования и собственные подходы к нему, а также новые решения, позволяющие ускорить процесс возведения складов. Говорили также об опасности привлечения подрядчиков недостаточной квалификации и масштаба; нехватке узкоспециализированных специалистов при удаленности площадок от основных мест приложения трудовых ресурсов.

Роман Шульгин, руководитель строительного департамента, DG представил подробный анализ эволюции формата big box и увеличения требований к light industrial со стороны резидентов. Склады перестают быть утилитарными коробками, а индустриальная архитектура становится частью городской экономики и идентичности. Во многом этому способствуют городские программы КРТ и МПТ, а также стремление сохранить при редевелопменте объекты культурного наследия (чаще всего относящиеся к фабричной архитектуре прошлого). По словам Романа Шульгина быстровозводимые технологии для складской недвижимости являются лишь инструментом, а не универсальным решением. Они сокращают сроки строительства на 20-40%, что действительно критично для BTS формата и e-commerce, но при этом имеют ряд ограничений по нагрузкам и функциям, поэтому должны применяться там, где это оправдано.

Полностью подтвердил мнение коллеги Дмитрий Лазук, руководитель направления коммерческой недвижимости компании «Северсталь», отметив, что их решения не ставят целью создать конкуренцию железобетонным конструкциям, а закрывают нужды сегмента в собственной нише. При этом востребованность быстровозводимых объектов растет за счет логистической инфраструктуры крупных маркетплейсов и торговых сетей. «За 2025 год ввод складской недвижимости в очередной раз обновил исторический максимум и вырос на 43%, составив 9,62 млн. кв. м. (по данным Ассоциации развития стального строительства). К 2030 году ожидается значительный рост сегмента складов класса А и А+, а также помещений класса В» — дополнил наблюдения по рынку спикер.

Окончание сессии было отмечено дискуссией и вопросами о конкуренции и сложностях со строительством в черте города (из-за чего некоторые компании предпочитают оставаться «за МКАДом»). Но в целом конференция 2026 года подтвердила: период экстенсивного роста и потребления рынком всех возводимых складских площадей закончен. Будущее за высокотехнологичными объектами и гибкими форматами. Главным вызовом для собственников остается не поиск арендатора и упорное следование концепции built -to-suit, а создание инфраструктуры, подходящей для любой индустрии и способной адаптироваться к изменениям экономики в режиме реального времени.

Спецвыпуск: CRE индастриал

Спецвыпуск