Уроки истории: в здании дореволюционного шерстоткацкого цеха появится креативный деловой центр «Мануфактура XIX»

Рынок офисной недвижимости Москвы существенно изменился. После двух лет роста арендных ставок цены стабилизировались, но при этом выявились дефициты — девелоперы стали выводить на рынок меньше офисов. По данным CORE.ХР, средняя доля свободных офисных площадей на конец прошлого года составила 4,4%. Особенно остро их недостаток чувствуется на Кутузовском направлении — своеобразной «хорде» между Москва-Сити и Сколково. В перспективе эта локация может превратиться в новый деловой кластер. Здесь, внутри объекта культурного наследия с вековой историей, Sminex создаст креативный деловой центр «Мануфактура XIX».

Премьеры от Sminex в сфере коммерческой недвижимости редки и всегда привлекают внимание рынка. Компания создает совершенные дома в центре Москвы по фирменному подходу Fine Development — с вниманием к деталям, заботой о человеке и городской среде. Все это воплощается и в офисных пространствах. Деловой центр «Мануфактура XIX» будет в полной мере отвечать требованиям растущего рынка и закроет потребность владельцев бизнеса в комфортных офисах и торговых площадях в развивающейся локации. Для собственников и арендаторов объект откроется в 2027 году.

Престижный адрес

Новый объект расположен на улице Петра Алексеева, по соседству с готовым жилым кварталом  «Кутузов Град». По словам Сигуш Бабоян, партнера Bright Rich | CORFAC Int., Кутузовский проспект — одна из самых масштабных деловых артерий Москвы. «По направлению к центру она „упирается“ в ТТК и зрелый деловой район Москва-Сити. А в районе Кунцевской проспект пересекается с другой важной артерией — Рублевским шоссе», — замечает она. Всюду удобно добираться на автомобиле. Но вместе с тем близость к МЦД, БКЛ и нескольким станциям метро делает локацию удобной для пользователей общественного транспорта.

Сегодня Кутузовское направление — престижная локация и тот самый «голубой океан» для коммерческой недвижимости. При этом директор по аналитике и исследованиям рынка инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Олеся Дзюба замечает, что особняков или лофт-кластеров в этой локации практически нет, не хватает и «атмосферных» площадок формата lifestyle-центров. «В последние годы застройщики заявляют о создании в районе Кутузовского проспекта качественных деловых центров, однако полноценный кластер пока что не сформирован», — подтверждает партнер NF Group Ольга Широкова. Все говорит о том, что Sminex выбрал идеальные время и место для создания нового делового центра.

Офис для нового поколения

Московская шерстоткацкая мануфактура появилась на левом берегу реки Сетунь в 1900 году. Здесь производили качественные гладкие шерстяные и жаккардовые ткани для всей империи, а немецкие мастера открыли школу по созданию новых образцов продукции.

Краснокирпичный четырехэтажный корпус площадью 12 тыс. кв. метров — сохранившаяся часть крупного производственного комплекса и памятник архитектуры. Девелопер Sminex бережно восстановит здание и разместит в его стенах офисы и торговую галерею. Ритейл займет 1 и 2 этажи — у некоторых лотов предусмотрены летние террасы.

Выше разместятся деловые пространства с арочными и мансардными окнами — всего 103 помещения, и часть из них можно объединить. В лотах под крышей появятся антресоли с потолками высотой 3 м. Водонапорную башню — архитектурную доминанту делового центра — займет уникальное помещение со вторым светом и двумя антресолями. В структуре делового центра появится удобный паркинг, зоны для отдыха и общения.

«Офисы в исторических зданиях с высокими потолками — это редкий товар. Такие пространства позволяют обустраивать антресоли, фактически увеличивая полезную площадь, что крайне выгодно для арендаторов и инвесторов», — подчеркивает Олеся Дзюба.

По словам Сигуш Бабоян, объекты такого рода сконцентрированы в основном в пределах ТТК, а их появление за пределами центра — редкость. «Несмотря на то, что ЗАО постепенно начинает застраиваться новыми современными бизнес-центрами, проект несомненно привлечет резидентов, которые хотели бы разместиться в историческом месте с особой атмосферой». 

Историческая ценность

Сегодня Sminex возглавляет рейтинг девелоперов по числу восстанавливаемых объектов культурного наследия (по версии Единого ресурса застройщиков) и возвращает в городские сценарии 154 тыс. кв. м объектов с историей. Экспертиза компании помогает сохранять максимальный объем подлинных фасадов и деталей внутреннего убранства. Девелопер деликатно приспосабливает памятники культуры для современного использования, наполняет их системами комфорта и роскошными атрибутами.

В «Мануфактуре XIX» Sminex отреставрирует исторический фасад с декоративными розетками и оконные проемы, а также восстановит внутреннюю объемно-планировочную структуру здания. В интерьерах — почтит память места и создаст деликатные отсылки к его прошлому. Стены лобби украсят классические гобелены, а оригинальный арт-объект из тонких цепей напомнит о механизмах промышленных швейных и ткацких машин. В озеленении территории акцентом станут злаковые культуры и пушистые растения, визуально и тактильно напоминающие шерсть.

Кто займет офисные пространства

«Мы почувствовали интерес к проекту со стороны клиентов уже в первые дни продаж. Сейчас в „Мануфактуре XIX“ забронировано 30% лотов — среди них и помещения ритейла, и офисы. Высокий старт говорит о том, что развивающаяся локация Кутузовского проспекта нуждалась в современном деловом центре с торговым пространством, открытым для всех жителей района“, — рассказывает вице-президент по продажам Sminex Иван Обухов.

Само позиционирование «Мануфактуры XIX» как креативного делового центра говорит о том, кому он подойдет. Сигуш Бабаян считает, что это представители IT- и медиа-сектора, а также предприниматели из творческой сферы. Например, дизайнеры или художники. С ней соглашается и Олеся Дзюба: «Целевой аудиторией такого формата офисов могут стать архитектурные бюро, креативные агентства и представительства компаний, переезжающие из „Сити“ ради тишины, собственного входа и клубной атмосферы». Комфорт здесь — это не опция, а «базовые настройки». Центральное кондиционирование во всех помещениях, двухступенчатая фильтрация воздуха, собственная мощная система вентиляции работают на создание идеального микроклимата.

Важная часть проекта — торговая галерея площадью 4021 кв. м. Инфраструктура ориентирована как на резидентов делового центра, так и на жителей близлежащих домов. Партнер Nikoliers Анна Никандрова считает, что наибольший интерес помещения проекта представляют для операторов общественного питания и различных сервисов.

«Ретейл в „Мануфактуре XIX“ будет успешным при соблюдении концепции „инфраструктуры для своих + destination retail“. С одной стороны, 52 офисных блока обеспечат стабильный дневной трафик для кафе и сервисов, с другой — жители ближайших жилых кварталов также станут потенциальными клиентами», — добавляет Олеся Дзюба. На её взгляд, оптимальный состав для ретейла — кофейни, винотеки, барбершопы, йога-студии, шоурумы мебели или декора.

Большие перспективы

Для жителей домов на Кутузовском направлении атмосферный ретейл в историческом здании станет одной из знаковых достопримечательностей. Последние десятилетия постоянно подтверждали растущий интерес к подобного рода локациям. «Если оценивать сам проект, то подобный опыт редевелопмента исторических промышленных зданий доказал свою эффективность. Яркие примеры: Даниловская мануфактура, Винзавод, Красная роза, Фабрика Станиславского. Реконструированные промышленные помещения становятся востребованными деловыми кварталами благодаря архитектуре, исторической ценности и созданию особой городской среды. Такие проекты с современными офисами и качественным ритейлом формируют центры притяжения, досуга и комфортные рабочие пространства», — рассказала Сигуш Бабоян.

В этом году Sminex также введёт в эксплуатацию клиентский деловой центр Twist у метро «Савеловская». Камерный, почти бутиковый, он сразу понравился покупателям — сегодня в продаже остались последние лоты. За свою необычную — «закрученную» — форму проект удостоен Архитектурной премии мэра Москвы.