С начала года в отраслевых источниках всё чаще звучит тезис о рекордных объёмах ввода коммерческой недвижимости в России. Так, по итогам 2025 года в эксплуатацию было введено примерно 9,1 млн кв. м коммерческих площадей, что значительно превышает показатели прошлых лет. В 2024 году было введено около 6,4 млн кв. м, а в 2023 году — около 4 млн кв. м. Показатель прошедшего года стал рекордным за последние десять лет.

Для рынка это выглядит как однозначно позитивный сигнал, ведь это значит, что девелоперы продолжают запускать проекты, предложение растет, формируется задел на несколько лет вперед. Однако за этими цифрами почти всегда остается в тени вопрос, который становится критическим уже после ввода объекта в эксплуатацию: а насколько рынок управления и эксплуатации готов к такому росту?

Зачастую ввод объекта в эксплуатацию считается финальной точкой девелоперского проекта. Но, с точки зрения собственника и будущих пользователей, это скорее совершенно новый этап. Ведь только в момент начала эксплуатации мы понимаем все тонкости конкретного объекта, его уязвимые места и точки роста для дальнейшего улучшения сервиса. Чем сложнее объект и чем выше его класс, тем большее значение приобретают предэксплуатация и качество управления в первые месяцы работы.

Рост объемов ввода коммерческой недвижимости означает, что на рынок одновременно выходит большое количество новых площадей с современными инженерными системами, сложной автоматикой, высокими требованиями к комфорту и безопасности. Эксплуатация таких объектов требует уже не просто наличия квалифицированного персонала и регламентов, а выстроенной системы управления, способной работать в условиях высокой нагрузки и неопределенности, которые неизбежны на старте.

Вызовы

Основными эксплуатационными вызовами при запуске крупных и технически сложных объектов становятся несколько системных факторов. В первую очередь это необходимость одномоментного подбора значительного количества высококвалифицированного персонала, способного работать с современной инженерией, и оперативное погружение сотрудников в особенности конкретного объекта. Именно поэтому этап предэксплуатации с последующим переходом управляющей компании к полноценной эксплуатации имеет принципиальное значение.

Второй существенный вызов связан с историческим разрывом между этапами «проект — строительство — эксплуатация». На практике строительно-монтажные работы зачастую завершаются по принципу формального соответствия требованиям приемки, тогда как управляющей компании необходимо обеспечить комплексную и синхронную работу всех инженерных систем. Параллельно приходится устранять выявленные недоработки, обеспечивать доступ к оборудованию, устанавливать отсутствующие ревизионные элементы и приводить объект в состояние, пригодное для стабильной эксплуатации.

Отдельной проблемой остается отсутствие или некорректность исполнительной документации. Нередки ситуации, когда при вводе объекта она отсутствует полностью либо не соответствует фактическому исполнению. Не хватает руководств по эксплуатации, паспортов оборудования, корректных схем. Восстановление документации возможно, однако это требует времени и дополнительных затрат, которые часто не учитываются при формировании бюджета на управление.

Дополнительную сложность создает высокая степень интеграции инженерного оборудования в системы диспетчеризации и BMS. В течение длительного времени после ввода объекта управляющая компания вынуждена координировать через эти системы даже базовые операции, корректировать настройки и сценарии работы оборудования либо взаимодействовать со специализированными подрядчиками, обладающими доступом к программному обеспечению. При этом расходы на такую координацию и сопровождение нередко не закладываются в финансовую модель проекта.

Практика показывает, что именно стартовый период эксплуатации является самым уязвимым. В этот момент выявляются проектные и инженерные недочеты, которые невозможно полностью предусмотреть на этапе строительства и предэксплуатации.

Ошибки

Здание «заселяется», инженерные системы начинают работать «на полную», и сразу появляются первые нестандартные ситуации. От того, насколько профессионально выстроена работа управляющей компании в этот период, напрямую зависят не только комфорт пользователей здания, но и дальнейшие эксплуатационные расходы собственника.

Наиболее распространенной ошибкой остается формальный подход к этапу предэксплуатации либо полный отказ от него. Кроме того, нередко бюджет эксплуатации рассчитывается с первых месяцев в отрыве от реального состояния объекта, когда отсутствует корректная исполнительная документация, не завершены пусконаладочные работы и комплексные испытания систем.

Распространена и практика поспешной, поверхностной приемки инженерных систем с формальным подписанием актов без полноценного участия управляющей компании. Дополнительные риски создают отсутствие переданных паролей и исходных кодов программного обеспечения оборудования, а также зависимость от монтажных и специализированных подрядчиков.

Серьезным системным упущением является и отсутствие единой цифровой среды управления эксплуатацией. Без внедрения CAFM-системы процессы распадаются на разрозненные коммуникации, усложняется формирование электронных паспортов систем, теряется возможность системного учета и анализа их работоспособности.

Также на фоне рекордного ввода новых площадей особенно остро встает вопрос готовности рынка управления к масштабированию. Увеличение количества объектов не всегда сопровождается сопоставимым ростом числа квалифицированных специалистов и управленческих компетенций, и в результате управляющие компании сталкиваются с необходимостью одновременно запускать несколько сложных проектов, выстраивать процессы в рабочем режиме и принимать решения в условиях ограниченных ресурсов.

Новые требования

В этих условиях все более очевидным становится сдвиг в требованиях к управлению коммерческой недвижимостью. Если ранее во многих случаях было достаточно просто оперативно реагировать на возникающие проблемы, то теперь такой подход перестает работать. Сегодня от УК ожидают не только технической компетентности, но и способности работать с большими массивами данных, выстраивать прозрачную систему контроля затрат, взаимодействовать с собственниками на уровне стратегических решений. Управление объектом постепенно перестает быть «невидимой» услугой и выходит в фокус внимания инвесторов и девелоперов. Масштаб объектов, сложность инженерных систем и ожидания владельцев требуют перехода к управлению на основе анализа, планирования и прогнозирования. Эксплуатация все чаще рассматривается не как сервисная функция, а как полноценный инструмент сохранения и увеличения стоимости актива.

При отсутствии качественной плановой эксплуатации в инженерных системах неизбежно накапливаются отклонения. Речь идет об увеличении зазоров и люфтов, вибрациях механических узлов, отклонениях давления, нарушениях нормативов воздухообмена, образовании отложений в системах с жидкими средами, заклинивании арматуры, ошибках и сбоях программного обеспечения. Эти факторы повышают физическую нагрузку на оборудование, системы начинают работать с увеличенным трением и токами, возрастает нагрев электрических компонентов. Совокупность таких отклонений приводит к ускоренной деградации инженерных систем, что в дальнейшем требует роста как эксплуатационных, так и капитальных затрат для восстановления их работоспособности. В результате без надлежащего управления капитализация актива с высокой вероятностью будет снижаться.

Выводы

Таким образом, для владельцев коммерческой недвижимости качество управления начинает играть роль конкурентного преимущества. В условиях роста предложения арендаторы все внимательнее относятся к тому, как объект эксплуатируется, насколько стабильно работают все системы и коммуникации и как быстро решаются возникающие вопросы. В долгосрочной перспективе именно эти факторы влияют на уровень загруженности объекта, арендные ставки и его инвестиционную привлекательность.

В этом смысле текущая ситуация может стать для отрасли точкой роста. Увеличение объемов ввода коммерческой недвижимости неизбежно приведет к пересмотру подходов к эксплуатации, развитию управленческих моделей и повышению стандартов качества. Вопрос лишь в том, насколько быстро рынок управления сможет адаптироваться к этим изменениям и предложить решения, соответствующие масштабу и сложности новых объектов. Ведь чем ниже стоимость операционных затрат, тем выше операционный доход объекта, отсюда и влияние на капитализацию через экономию ресурсов, снижение аварийных ремонтов и простоев.

Спецвыпуск